三菱地所パークハウスプレシアタワー

[匿名さん]

皆さん、船橋に定借タワーが出来ますね。購入を考えていらっしゃる方いますか。10月販売予定となっています。


所在地：千葉県船橋市湊町2丁目2391-14（地番）
交通：総武本線 「船橋」駅 徒歩10分
　　　京成本線 「京成船橋」駅 徒歩8分

売主：三菱地所
販売会社(取引態様)：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：奥村組

[51: 匿名さん]

>50さん
手付金ですが、1割というのが絶対条件ではないと思いますよ。
ただし正直なところ、契約時に1割払えないとなるといわゆる"属性"の観点でローン審査NGとなる可能性も考えられますので、その辺は営業さんとの相談ではないでしょうか。
まれにお金があっても手付けを値切る人もいると聞きます。買主事由による契約破棄は手付け放棄を伴うので、将来的に放棄する可能性が考えられる人であれば、できるだけ手付けは抑えようと努力もするんでしょう。

>48さん
すでに書かれているように、平均が220となると最安の坪単価の説明のしようがないように思えるのですが。
ここって坪単価が極端に変わるほど（倍近いんですが・・・）の要因ってありましたっけ？

[52: 匿名さん]

ないっしょ。

[53: 匿名はん]

ここより駅近の三井タワーがまだいくつか売れ残っていること、
前のプレシアスが８０平方メートル２千万円台後半で分譲されたのを
みな覚えてること、
などを考えると、お値段あまり高くもできない気がします。

[54: 匿名さん]

私も、この物件を視野にいれて購入を考えているのですが、
とにかく、値段が高いです。

定期借地権ということで、
いまどきのマンション価格からすると少し安めには設定されていますが、結局、借地代を50年払い込むことを考慮に入れると
お得感は、ありません。
仮価格では、
8階、23坪で3800万
29階だと、4300万
くらいでした。
（だいたい、私が、欲しいな。と思う間取りは、4000万台でした。）

営業さんは、定期借地権の事を購入者に良いように説明しているのですが、
私には、どうしても利点がないように思われます。
それに、間取りも使い勝手わるそうだし・・・
ハリが室内にいっぱいあるし・・・
アフタヌーンティーとコラボというわりには、
エントランス等々のCGはちゃっちい感じをうけるし・・・
ちかくの消防署は、救急車のサイレンで夜中うるさそうだし・・・
なんで、あんなに強気の価格設定なんですかねぇ〜〜

ずいぶん前から期待して目をつけていた物件だけに
内容にガッカリしています。
せめて、定期借地でさえなければ、まだ検討の余地があるのになぁ〜

[55: 匿名さん]

高層＆大規模マンションは定借の方が良いと思います。
マスコミが昭和30年代〜の分譲マンションの悲惨な現状を取り上げるようになればこれが常識になると思いますよ。建替え決議が通らない所の方が圧倒的に多いのですから。

[56: 匿名さん]

↑更地にするのは住民が費用を出して行うんですが、そのことはご存じでしょうかね。定借は定着する流れなんてないですし。

[57: 購入検討中さん]

定借のメリットを教えてほしいのですが。

[58: 匿名さん]

ここはメリットないでしょう。土地付きマンション並みの価格だし。

[59: 匿名さん]

56さん
所有権分譲の最後がどうなるか考えたことありますか？
所有権であれ最後は住民負担ですよ。
そして否応なく揉めます。
住民の所得水準がバラバラになっていますので
スラムになる可能性が高い。

[60: 物件比較中さん]

船橋駅の南口はあたり治安がよくなさそうですね。
高速道路も近いし・・・

[61: 匿名さん]

高速ＩＣが近くて良いと思いますけど。

[62: 匿名さん]

・・・なぜもこんなに高い値付けがまかり通るのだろうか。
というか、一体誰が買うというのか。。。
一昔前に買っておけばよかった。。。

[63: 匿名さん]

市役所は近い将来移転しそうだし。ここのあたりって何が売りになるんでしょうね。近くの建物と比較してすごく値上がりしているのに住みたい人ってなかなかいないでしょう。間取りも良くないし。

[64: 匿名さん]

そもそも場所に魅力がないのがすべてでは。本当にレスの中にあったような価格帯なんでしょうか。一度行こうとも思いましたが、ここでのあまりの盛り下がり具合に行く気もなくなってしまいました。いつ頃から１期の申し込みか教えていただけませんか？

[65: 匿名さん]

場所に魅力はあると思いますよ。
隣に玉川旅館、コナミスポーツ（湯の国付き）、高速ＩＣ、・・・・若松劇場もありますし。お堅い保険屋街に役所、料亭、風情に風俗、百貨店、なんでもありです。

[66: モデルルーム見てきたよ]

まず、自分の計算による想定価格よりも高かったな。
駅から近い三井タワーとよりすごく安いですって、定借でこの場所じゃ当たり前だろって。
駅からは普通に歩いて２０分弱くらい。夏の激しく暑い時とか真冬の極寒の時、これを毎日往復すると考えると正直ムリ！運動になるなんてよく言って人いるけど、苦痛に他ならない。駅から近いとこに住んでスポーツクラブ行った方がどれだけ生活が豊かなことか。
自転車使うにしても船橋駅の駐輪場は満杯で１年待ちで確保できるかどうか。
ＩＣから近いと言っても、土日なんかだとずーと渋滞で３０分以上かかること当たり前は千葉の人はみんな知ってる。
将来的に賃貸に出すことも考えてたけど、立地的にそれも考えにくい。売るのは非常に安くなっちゃうだろうし。身動きできなくなるリスクが高いなと場所を確認して思った。

ここも含めて、どこの営業マンもこれから不動産価格は上がり続けるとバカのひとつ覚えで、話にならんのが結論。

定借だから、５１年間契約で部屋を借りる感覚でも、それなら市川のＵＲの方が・・・

価格面で妥協できればと、すごく期待していたけど、残念だった。

[67: 匿名さん]

20分弱ねぇ
ネガキャンとしては未熟

[68: 匿名さん]

↑66ではないが、確かに20分弱という表現はどうかと思うが、遠い印象は否めない。徒歩10分圏内の印象はないでしょう。そもそもここって、ネガキャンの必要性はあるんでしょうか。そういう人もいるようならばMR見てみようかなと少し思いますが。ここに出ている価格で引いてしまっている。

[69: 周辺住民さん]

三菱もこんな船橋駅から離れた場所に定借タワーを・・・

絶対売れ残りますよ。

[70: 匿名さん]

ここまで高いなら、本当に売れ残りでしょうね。素人でも高いと思うのに。でも、売り切れれば、すごいということになりますね。どうなるんでしょうか。個人的には売れ残り状況だけ教えてもらいたい。

[71: 匿名さん]

船橋は景気良さそう
税金が一円も入らないこういったプロジェクトが通るのは景気の良い証

[72: 匿名さん]

定期借地権の魅力は多分誰かもおっしゃってましたけど

自らが住んだ後誰かに貸して賃貸にするというのが、良いと思います。

ただ、それには駅近（徒歩5分以内）だったり立地ありきですが・・・

ここはちょっと定期借地にしては高すぎです。

元が取れない。

[73: 匿名さん]

高い高いと書いているけど
発表されてるの？

[74: 匿名さん]

>73
過去レスにおおまかな値段出てたよ。

最近の不動産相場から考えると割安なのは間違いないが、66さんの言うとおり必ずしも場所が恵まれておらず定借なので決してバーゲン価格なわけでもない。
都心などに住む人のスタイルとかだと定借で一定期間住んでっていう考え方もできるかもしれないけど、郊外だとそういう考えの人ってあまりいないと思う。
そもそも同じ程度歩けば同価格帯で一軒家（もちろん所有権）が買えるような定借マンションは価格勝負で負けると思う。この立地だとマンションのメリットの1つである『利便性』はほとんど無いし。

[75: 匿名さん]

ここって利便性良いと思いますよ。
14号が渋滞していても高速ＩＣまで渋滞知らず（裏道）で2〜3分
事実上、スポーツクラブ＆スーパー銭湯、コンビニ、料亭旅館付き。
駅も一応10分、しかも道路整備中。
近くのパークタワーより好立地と考える人もいると思いますよ。

[76: 匿名さん]

↑利便性を語るのに、料亭？スーパー銭湯？を上げる人っていないですよね。コンビニは駅近くなら当然近くにあるし。駅近くのパークタワーよりも好立地なんて考える（信じる）のはあなたとデべさんだけでしょうね。

[77: 周辺住民さん]

７５さん、営業ごくろうさん。
そんな適当なことまで言って、実際に購入して住む人のことを考えてやって下さいね。

高速ＩＣまで屋上からヘリですか？
あと、駐車場代もこんな駅から離れているのに２万弱。

普通に歩いたら駅までは２０分はかからないにしても、１５，６分はかかる。２０分弱は嘘じゃないんじゃないかな。

隣りのマンションより上の眺めが見えそうな南向き角は７０００万後半。
山の手線沿いのマンションだっけ？ここ。

自分も値段が安いのを期待してたけど、これじゃ普通の土地も付いてるマンション買った方がいいなー。

[78: 匿名さん]

一般ピーポー＆貧しい人向けではないですね。
車両通勤の人には最高だと思いますが。
裏道でＩＣがすぐですよ。

[79: 匿名さん]

パークタワーは渋滞回避不可能物件。
ここは少なくとも夜中に足元で喧嘩されたり酔っ払いに徘徊されることはないですね。

[80: 匿名さん]

ここの立地で問題無いなら、北口エリアのマンションだって検討範囲だと思うんだが、やはり「定借」がどうしようもなく重荷だな。所有権でこの価格＋αくらいなら十分検討範囲なんだが。一応船橋で一番の高層だし。
定借についてポジティブな意見を述べる方もいるけど、一般市民からすると将来資産価値ゼロ確定物件なんだから低価格以外のメリットなんて何も無い。
ちなみにウチの嫁さんは船橋駅から市役所行く時はバス使ってる。つまりそういう立地ってことだ。

[81: 匿名さん]

道を知らないのか、足が悪いか、多汗症としか思えない。

[82: 周辺住民さん]

>>79
帰り道にはそういった危険がたくさんで、特に夜は女性一人歩きは危険でしょうね。
夜も遅くなれば無国籍地帯となる眠らない街。
でも、男の自分には居心地いいかも。

>>81
そういう差別的な発言は読んでて残念です。

定借なら、１０年ごとくらいにでも好きなとこに駅近賃貸で住んだ方が楽しい気もするね。

普段から駅使わないような人はもっと駅から離れて、駐車場代がほぼタダみたいなところを半額くらいで普通のマンションが買えるでしょ。

あともう一声近いか、値段が割り切れるくらいならと。

[83: 匿名さん]

>>75=78
裏道がすぐ？？14号が混んでいたら、当然裏道も混んでいる。デべともとれない発言を続けるのは荒らしたいから？？だとすれば、成功してるね。

[84: 周辺住民さん]

75.78でもないただの近所民ですが、
建設地から船橋ＩＣの14号はあまり混まないのでは？
それに14号が混んでいてもＩＣまでの裏道は、いつもスイスイですよ。

[85: 匿名さん]

80さん
北口と南口の利便性は大きく異なりますよ。
特に土日の車の場合、北口から南へ行く時間があれば
プレシアタワーから都心まで行けます。

84さんの書かれていることは正しく
この物件は高速利用に関しては渋滞知らずです。

[86: 匿名さん]

京葉道路混んでるから、結局あんまり関係ないんじゃない？インター近いからこの値段なの？それならすごく思い切った価値観からの値付けだね。

[87: 匿名さん]

北口から南口へは、西船橋界隈から海神→本町コースの裏道を開拓して以来、土日でも15分あれば抜けられるようになりました。
14号や本町通りは相変わらずですけど。

[88: 匿名さん]

京葉道路は船橋ＩＣから先はガラガラですよ。

[89: 匿名さん]

>>88
京葉道路がすいているとはどういう意味ですか。東京方面？千葉方面？それはないでしょ。かまってほしいの。

[90: 匿名さん]

京葉道路は世間一般と同じ行動パターンだと、とんでもなく渋滞している時が多々。

船橋のあの辺で車の利便がいいなんていうのは実情から言って＊＊げている。
土日にはららぽから車が大量に湧き出てくる。
ＩＣからの出るとこなんて最悪。

裏道はラブホのあたりを通るのだろうけど、やっぱり１４号が渋滞ならあっちも混んでいる。

なんで自分でもこんなことに一生懸命反論してるのか訳がわからないけど、この辺知らない人がここ読んで誤解したままじゃかわいそうな気がしたよ。

ところで、すぐ北側にあるＮＴＴにそのうち何か建ちそうな。

[91: 匿名さん]

利便性が近くのICってのはちょっと悲しいね。さすがにこの当たりに住む方って電車利用の方が圧倒的では。
京葉道の東京方面、89さんや90さんのおっしゃる通り少なくとも両国を先頭に渋滞となるのは構造上避けられないと思います。京葉道の致命傷は中央環状線に直接合流できないことかな。

>82さん
おっしゃることはよく分かります。ただ、、、バ○や煙と同じく高いところが大好きな自分としてはタワーに住みたいという願望が有り、ここは外観もそこそこ良さそうで期待はしてます。でも借地権なので最終的には正式価格が出ないと検討のしようはありませんけどね。さすがに市川や本八幡よりも安いのは確実だと思うので、借地権でもいいかな〜と自分を説得し始めたり。

[92: 匿名さん]

徒歩10分で利便性が低いというのには同意できないなぁ

ちなみに90はまったく参考にならない無知な論説ですな。
実情を知らないのは君ですぞ。あの辺は高速に関しては良いところ。357へも渋滞知らずですぐ抜けられる。

[93: 周辺住民さん]

>>89
京葉道路上りは船橋から先は空いてるよ。
当然首都高に入れば錦糸町から先は混んでるけど。
でもラッシュ時間帯でも荒川大橋位からなので、3号や4号等、
その他の路線よりは、かなり良いと思う。錦糸町で降りれば裏道使えるし。

>>90
裏道にラブホ付近は通りません。
その道は普通の道で14号の次に混む道路です。
詳しくは書きませんが、この辺りに住んでいれば皆通っていると思います。

[94: 匿名さん]

>>93
何度も同じこと書いている人だと思いますが、錦糸町より先も裏道？とかって、どこに住んでもお得意の裏道で行けばいいんじゃない？IC近くじゃなくてもICまでの裏道ぐらい知ってるんでしょ？
>>92
90ではないが、10分だから利便性がいいと主張するのは別にいいと思いますが、パークタワーよりもICが近いから利便性が良いとかってコメントをする人がいることに対しての反論が出ていただけでしょ。そもそもここに住む人はみんながみんな車を保有するの？？そんだけ言うなら、駐車場は100％完備してあって、それなりの割安価格で借りれるんだよね？じゃないと、ここの価値ってぜんぜんないね。駐車場の抽選にはずれたら、得意のICにも行けないし、得意の357抜けも使えないもんね。

[95: 周辺住民さん]

ほんとどこまでも裏道使って歩行者を気にしながら細い道走ったり、屁理屈にも程がある。
しかも、ラブホ通る以外にそんな裏道は無い。
あるのなら購入者が納得できるように示して欲しい。おれも知りたい！お願いします。

残念だけど、ＩＣ入るのには結局、スイスイなんて言葉ではないよ。

千葉県の東京寄り主要駅周辺で車が便利なんていうところは無いのが現状。

駅までもバスを考慮に入れる程であり、車、電車の利便性を優先順位高めに考えて、このマンションを選ぶことは相対的に見て難しいということ。

それより、このマンションは定借だということや地代がいくらになるのか、このマンションを賃貸に出したり売却したりする時の価値、この辺の議論にならないのは、みんな実は買う気がないか営業マンがそのように仕向けているのか。

地代はいくらくらいになるのだろうか。２万じゃ２３区内の値段だし、１万くらいかな。

[96: 匿名さん]

パークタワーより住む環境はいいよね。
パークタワーが叩かれたと思って書いてるパークタワー購入者が
叩きたいだけならどっかいけばいいのに。

95は断定しちゃって恥ずかしい。
裏道あります。高速、357まではスイスイです。

駅にバスで行く人本当にいるんですか？渋滞してるのに？？
船橋市役所の職員、保険会社職員、遠回り気味の十字路経由でも歩いていますよ。一部の特殊な人がさも全体であるように語るのは良くないのでは。

95は事前説明会行ってないのに評論家気取り？マンションマニア？
検討していないのはあなた自身でしょ。ただの知りたがり。

[97: 匿名さん]

あくまで住む環境としてならパークタワーより良さそうというのは同感。
しかし利便性はどう転んでも厳しい。そもそも駅からまっすぐ14号渡る時って、市役所側は横断歩道無いよね。反対側から来るか歩道橋渡るか市役所の近くで渡るか。

私は95さんではないけれど、96さんの言い方はトゲがあるね。
まさかここに住む人が毎日高速使うなんて想定はありえない。357なら海浜幕張への通勤者がいそうだけど。
それこそ新浦安や豊洲の物件でディズニーランドへの利便性を謳うようなもの。年に数度は実感するかもしれないが、日常での実感は皆無だと思う。
さらに検討者は必ずしも船橋駅近くに住んでいるとは限らない。営業さんだか何だか知らないが、もうちょっと視野を広く持ってはいかが？

そもそも船橋駅近く（なんですよね？）の物件で車の利便性を語られても、普通の検討者には大したメリットではない。このレベル/場所のマンション購入者の多くは電車通勤の会社員だと思う。
ちなみに357自体が渋滞道なので、357までがスイスイってはメリットにならない。京葉道もしかり。自分が出かける時間帯は皆出かけてることが多い。

自分は正式にMRが始まれば真面目に検討する予定だけど、現時点の情報だと厳しい物件というのが一般的な見方だと思う。いまだにパークタワーが売れ残ってる現状を見ると、ここも竣工前完売は厳しいと思う。借地権ならではの価格を売りにしない限りね。

[98: 買いたいけど買えない人]

私も先週末、先行モデルルームに行ってきました。
部屋の間取りが図面上では、気に入らなかったけれど、
モデルルームはステキでした。
あんな、へんな間取りでも、ステキになるのは、
アフタヌーンティーとのコラボのせいか！？？？

とはいえ、やはり、値段は高し！
前回の暫定的な金額よりは、
今回の暫定的な金額の方が多少、やすかったですが、
借地権を考慮するとさほど、お得間は、なかった。
正式な金額に関しては、10月頭にでるような事を営業さんが
いっていたかな。
安くなることを期待して、アンケートには、高い！高い！と連呼しておいた。(苦笑）

正直、タワーのステイタス、夜景、あこがれるだけあって、
買いたい！！！
でも、どおしても、借地権がひっかかって買えない・・・
誰か！借地権の魅力を語って納得させてくれ
ってかんじだが。。。
営業さんも、最後は賃貸で元が取れます。の一点張り。
30年40年たった物件の賃貸なんて、
誰が借りたがるんだ。
船橋近辺の築ウン十年のマンションの賃貸がいくらなので、
将来的に、どのくらいの賃貸料が見込めます、くらいの具体性が
なけれが、ぜんぜん、説得力がないんだよ！
それに、このマンションは、所有権のマンションに比べて
地代が発生するだから、地代分だけ、賃貸料から儲けがすくなくなるわけじゃん。

[99: 匿名さん]

定借戸建はリスクが多いと思いますがマンションは融資面だけクリアできれば、固定資産税と金利を計算した結果所有権物件より有利になる場合もあるかと思います。転売しずらい等の制約がつきますが正式な価格が決まった時点で50年の運用商品として細かい計算をできるのが利点でしょうか。

[100: 95]

>>96
ネットで地図見てもそれらしい道路が無く、どうかその裏道を示して下さい。
もう少し、冷静に議論できませんか？
モデルルームはすでに行っていますが、若い営業の人ばかりだったけど、そんな理由なのかな。
こういう人が今後お世話になるような人とか自分と同じ建物に住む人なのかと思うと、前向きに考えたくなくなります。

定借なのでローン金利が割高となり、将来転売する場合、マンションの取り壊しまで当然新築時より短期間になっており、買い手のローン金利はさらに割高となる。
こう考えると自分で５０年住む以外は賃貸に出すという形になるかと思う。

将来の地代が不確定だから、定借で細かい計算ができるというのは疑問。
逆に現在の確定した土地の値段で買う所有権の方が計算しやすいし、所有権なら売却という選択肢も十分考えられるので自由度が高い。

賃貸で考えると、８０、９０㎡のような広い部屋だと将来借り手がいなそうで恐い。

定借物件の購入層は高いらしいです。
５０年後に間違いなくもう自分はこの世にいないからいいやと思ってる人達の中、３０年、４０年経った時、どうなるかも心配。
その頃には修繕はほとんどされないようになるだろうし。

こういったまだわからないリスクや心配は最初の購入価格の低さで補うことができるのなら買いたいのだが。