三菱地所パークハウスプレシアタワー

[匿名さん]

皆さん、船橋に定借タワーが出来ますね。購入を考えていらっしゃる方いますか。10月販売予定となっています。


所在地：千葉県船橋市湊町2丁目2391-14（地番）
交通：総武本線 「船橋」駅 徒歩10分
　　　京成本線 「京成船橋」駅 徒歩8分

売主：三菱地所
販売会社(取引態様)：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：奥村組

[441: 購入検討中さん]

マンション格付けのサイトに、昨日付けで乗りましたね
点数は総じて良いようです。
https://www.manshon-kakuduke.jp/manshons/chart.html?dwellingId=69&...

[442: 購入検討中さん]

先日、申し込みました。
どなたか申込みましたか？
なんとなく人がいなかったような感じでどうなのかなと。

[443: 購入検討中さん]

昨日、申し込みました。
低層階ですが。

[444: 購入検討中さん]

私は船橋駅から徒歩圏で住むには静かな場所ということと、
ここの地域では珍しい高層タワーマンションという希少性でここ
を考えました。自慢できそうですしね。

下層の方がたくさん売り出されていて人気が高そうですね。
抽選になるのかな？
下総中山徒歩１１分のマンションとかと比較しましたが、こ
ちらの方が割安な印象でした。
定借というシステムは合理的だなと納得できました。
猫の額程の広さでしかも共有なんていう土地はいらないかなと。

[445: 購入検討中さん]

第１期登録終了ですね。
明日は抽選日。
売れたのでしょうか？

[446: 購入検討中さん]

まだ入居まで２年もあるので、のんびりなんでしょうかね。
１４０戸のうち１００戸くらいは売れてればいいような気が
してますけど。
隣りのプレシアはここと同じ位の戸数で第一期３００戸超一気に
完売だったみたいですが。
抽選当たって契約してみて、売れ残りも悲しいですね。
数年後、数十年後に築３０年超のマンションの終末問題があち
こちで起き、そんなある時に定借マンションにスポットが当たるよ
うなそんな時代が来るような来ないような。

[447: 検討者]

販売額よりは管理費が高い。広さにより異るが、駐車場込みで5〜7万円といったところ。ローン払い終わっても毎月これが残る。ところで、船橋駅から歩いてみました。駅の裏側（シャポー側）から出て、西武の前を抜け、裏道通って、男の人で８〜１０分ぐらい。途中工事をしてました。2年後には完成し、きれいな道になるようです。しかし、飲み屋が多いね！でも、明るいからいいか？考え方にもよるね、私は暗い静かな公園は嫌いです。

[448: 匿名さん]

土地分の税金が無くなるため地代と相殺されるということですが、
土地分の固定資産税を素人ながら計算してみました。

この辺の路線価が１２００００円／㎡らしいということで、
７０００円〜８０００円とでました。
年の地代は２０万前後なわけなのですが、これってすごく計算間違ってます？＞自分

たしかに車持っていてのランニングコストは１０、２０年後には修繕金も上がって、月に１０万近くになるみたいで、せっかく買ったのに船橋くらいなら周りの賃貸が借りられてしまいますね汗。
普通の所有権マンションと比較して、このランニングコストはこんなもんなんでしょうか？
これなら高級マンションを賃貸していた方が安上がりなような。

結局、他も含めてマンションってこんなにお金がかかるもんなんでしょうか？

[449: 購入検討中さん]

地代は高いと感じることもあるけど、前倒しでその分プラス１千万円とか
ローンを組むと、その分の金利がかかってくるので、トータルでは
お得なのでは？
船橋のあたりは規模が小さいマンションが多くて、
共用施設もないとこが多いし、設備がそろってるとこは少ないような。
そんな小さいマンションの３０年後って怖い気がしますね。
私的には。

[450: 匿名さん]

およそ9割売れたんだね。
このご時世では立派な方じゃない？

[451: 匿名さん]

>>449
大きな前提を忘れてしまっているような？

定借でなければ、そのローンの金利差分だけで土地が自分のものになるんですよね。
広尾や銀座に引けを取らない高額な地代なので、固定資産税が土地分少ないといっても、土地が安いのでかなり意味無し。
でも、たしかにここのマンションって大きくて立派な気がしてます^^
金持ちの死ぬ前の最後の大きなお買い物って感じ。

[452: いつか買いたいさん]

立地も環境もタワーもすべて完璧なのに
定借だけがどうもダメであきらめました・・・
ローンが終わっても　どのように変動するか分からない地代を払い続ける事では　とても手が出ません
本当に寿命１０年〜２０年の年齢にならないと　＊＊＊には無理です
同条件で所有権マンションなら　購入したのに残念です

[453: 匿名さん]

土地は事実上自分のものになりませんよ。
所有権共有の幻想です。

[454: 匿名さん]

うーん、でも土地がある分、２０，３０年後でも値段が付いて売れますよね？

例えば、現在ここが築２５年だとして、最悪１０００万円なんかで売りに出てたら余裕で売れるでしょ？
でも、定借だとまともな値段では売れませんよね。
とある定借物件の競売価格見てあまりの安さにかなりのインパクトが・・・。
数十万円でマンションが。。。

[455: 匿名さん]

購入しようとしていたけれど
やはり踏み切れずやめました…

やはり定期借地が・・・

ほんとに9割もうれたんですか？
あまり動きはなさそうですよ？？？

新浦安の定期借地も見ましたが…
比べるとプレシア高いと思いました。

[456: 匿名さん]

1000万で売れたマンション＝スラムですよ
定期借地権は末期に
住民の質、オーナーの質を担保できる特色があります。
転売に向かず運用に向くのです

[457: 匿名さん]

まだ二年近くあるのにもう三分の一売れたんですね。

[458: 匿名さん]

>456
転売に向かずというか、転売できないってことだと思いますけど。
ローンが完済できない状態での新規購入は相当な壁がありますよね。

そもそも「1000万＝スラム」というのは明らかに偏見に満ちていると思うのですが、どこかにそういう統計が公表されているのでしょうか？
もっと言うと定借物件ってマンション全体数から比べると少数派だと思いますが、「住民の質、オーナーの質を担保できる特色があります」という根拠は？すでにそう言えるだけの充分な実績データが？
想像の世界なら「定借の末期は買い手も借りてもつかずスラム化」という見方もできるのではと思います。
自分はこの物件そのものには肯定的なのですが、貴方の表現は営業的なものを感じるので、もう少しロジカルな比較が欲しいところです。例えば分譲物件と定借物件について、
・初期必要費用の差
・将来金利／不動産相場変動時のリスク
・買替時のリスク
・50年後の想定シナリオ（これはロジカルには議論できないかもしれませんが）
など。

[459: 匿名さん]

１４０戸の９割売れたとは思えない。

ホームページでは先着申し込み順が１３住戸となってるけど
来年１月からは第１期の２次販売が始まるとかいてあった。今回の売り出しは第１期販売１４０戸のはずだから、まだ相当数残ってるのでは。

先着で急いでるのは値段的にも低層階のようなので、間取りのタイプやオプションの期限があるからだと思う。

あくまでも推測だが。

定期借地物件としては問題ないのだが、その割りに駐車場も含めてコストが高いように感じてしまう。

[460: 匿名さん]

459ですが、今ホームページを見直したら第１期２次販売の予定の項目がなくなっていました？？？　おとといはあったような気がしたんだけどなぁ。

[461: 匿名さん]

プレシアタワーにおいてマンション購入と同時に支払う（預ける）解体工事準備積立金の額は価格表に付記されているが総額４億円ジャスト。

ところが、40階建て・延べ床面積5万ｍ2、300戸クラスのタワーマンション解体工事は鹿島の試算を踏まえて、解体に約24〜26カ月、
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070912/511291/
新築とセットにし（てまけてもらっ）た場合で6億〜11億円程度かかるが、新築とセットにしない場合には２〜３割アップするとのことなので7億〜14億必要となる。

仮に最悪を想定し、14億を見込まなくてはならない場合には残りの10億円を住人が負担しなくてはならないということも忘れてはならない。

当初集めた4億円は当然リスクを負った上で資産運用を行うだろうが、それが増える頃には工賃もそれにつれて上がっているので、解体工事準備積立金が当初から明らかに不足していることには変わりはないと思われる。また、これらの試算ですら、地中深く埋設された杭の処理は除外されているという。杭を掘り出して本当の意味での完全な更地にするにはもっと負担もさらには解体工事時間も多く必要なのである。10億円を300世帯で割れば300万円強、それならなんとかなるのではと思わない方がいい。40年近く経って住人は移り変わり、不足するであろう工事費をすんなり拠出する人の割合がどの程度あるだろうかということについて十分想像を巡らせることも必要である。

この点は非常に慎重に考えた方がいい。最後まで住むつもりであれば。
途中うまく売り逃げするつもりならば関係ないが。

[462: いつか買いたいさん]

先着順なんて　やっぱり売れ残っているのでしょうね
定借は解体費も先を読めないですよね
やっぱり不安だらけで確実性が無いものに
高い金額は払えませんね

でも立地はＧＯＯＤ！です

[463: 匿名さん]

複利は7％運用すると10年で2倍

4億を50年運用すると仮定して
仮に30億必要な場合、年何％で運用すればいいか計算してみましょう

ちなみにインフレになればなるほど
一般的に利率も高騰します

[464: 匿名さん]

不安だらけで確実性がないのは所有権分譲なんですけどね。
戸建所有権とマンション所有権は雲泥の差があることを勉強するべきだと思いますよ。

[465: 匿名さん]

>>463
計算してください。

[466: 匿名さん]

で、7％で安定的に運用できるわけないわけだが。

そんなもんあったら、マンションなんか買ってる場合じゃなく、とっくにみんな全ツッパで飛び込んでるよｗ

[467: 匿名さん]

>>464
あなたのおっしゃる定借の確実性とは、『50年後に資産ゼロ』だけでじゃない？それとマンションの所有権の共有を比較するのもナンセンスな気がする。
乱暴な言い方をすると、躯体なんて50年で即ボロボロってわけじゃないんだから何年か掛けて議論すればよい話かと。
仮に少数の住民が建替えを拒否するなら残った住民で権利買取も1つの案だし、他にもいくつか提案可能じゃないかな。

一般的に物件価格における建築費用はせいぜい半分くらいなので、400世帯のマンションで4000万の物件を建てるのに必要な金額は2000万。もちろん取り壊し費用も必要なので、これを461の言うように14億とすると1戸当たり
　14億÷400≒350万
つまり2500万以下の費用で同じ立地に同じようなマンションが建てられるわけだ。建築費用の値上がり等で2割増しだとしても3000万。
前述のように1割40戸の費用を残りの360世帯で割ったとしても、それを相場価格で販売すれば元は取れるだろう。もしくは
　4000万×40戸÷360戸≒444万
を追加すれば、1戸あたりの占有面積は1.1倍となる。元々80㎡なら88㎡（約2.4坪≒5畳）の追加となる。
全て空想（理想？）の世界の計算なのだが、定借だと50年後は『何も残らない』ことに変わりはない。

[468: 匿名さん]

467ですが、別に定借やプレシアタワーを批判するつもりは全くなく、分譲のメリット（個人的には将来も続く資産性だと考えています）とその価格の高さ、定借の将来リスクと引き換えの価格の安さの天秤を、それぞれ個々人の価値観で判断すべきと思って書いたまでです。
また、計算内容も適当にザッとやっただけなので、あまり細かいツッコミは無しでお願い。

[469: 匿名さん]

でも定期借地権物件とほとんど変わらない価格で所有権物件が買えるのであれば、４６７さんのおっしゃるように５０年後などに3000万円を出すだけでピカピカの新築に建て替えが可能になりますが、所有権物件を買えば今現在で結構高い土地分のお金を余分に払うことになるわけでしょう。

この土地分の高くなった部分も通常は住宅ローンで調達するから、それこそ３５年間といった長い期間、３％とか結構な金利も加えた元利金を「土地代」としてせっせと払うわけです。

それで５０年後に８０％の住民の賛同を得て、3000万円払ってめでたく建物を建て替えられればいいかもしれないけど、後でこれって本当にお得だったんだろうか？って少し心配になるようにも思います。

目先の払いが少なく、５０年間住めて、わずかの土地の持分価値の将来の値上がり、値下がりを気にすることもなく、また８０％の住民の賛同に一喜一憂することもなく、という考えも、これはこれでなるほどと思いますが。

[470: 匿名さん]

所有権の場合、解体費は建て替えが決まってから調達するんですよね。阿鼻叫喚な末路を想像できませんか？姉歯事件の時、若い現役世代だらけの耐震偽装物件の住民ですら建て替え負担に困窮していました。負担できない人は土地持分を組合にとられて負担を免れるのがいいところ・・・税金払い続けて何も残らない人がいる実態・・・怖いですね

[471: 匿名さん]

>>470さん
定期借地の弱点をよく勉強してらっしゃいますか？

所有権の場合には僅か５０年で建て替えなくてはならないのではなく、
８０〜１００年といった長期にわたって補修を重ねながら使うのです。
また、定期借地のように解体について第三者に約束した期限はありませんから阿鼻叫喚な末路はありません。住めなくなってもそれこそ放置という選択を取り得るわけです。廃村、廃＊＊のようなものです。

定期借地については建て替えるわけでもないのに、建物の区分所有者は
更地にしてお返しする
と地主さんに約束してしまっています。さらにここが重要ですが、土地の持ち主に許可を得ないとマンションの所有権を売買・放棄することもできないという契約なのです。

最後になって逃げられない阿鼻叫喚というのはどちらがぴったりの
表現なのでしょうね？

[472: 匿名さん]

土地の所有者の許可云々はここには関係ないよ。
オーナーは三菱とのやりとりしかないスキームです。

50年に渡って問答無用で三菱が管理する物件とそうでない物件。
安心して住めるのはどちらでしょうね〜
築50年のマンションに住みたい人、買いたい人いますかね〜
修繕費は右上がり、資産価値は右下がり、
スラム同然の物件に税金を払い続けるのを無駄と思う人なら
ここは買いですね

[473: 匿名さん]

そもそも自己居住用で買った物件で、建替えてまで住みたいと思う人は地価は下がった方が嬉しいんだけど。だって売らない限り地価上昇の恩恵は受けられず、むしろ固定資産税増加というマイナスがあります。

>>470
大事なことを忘れているようですが、姉歯事件の被害者は30年前後のローンを抱えたまま、建替えを迫られていたわけです。ローンなんて最長35年なわけで、築35年経ったら少なくとも新築購入者は全員完済。

ちなみに渋谷あたりだと旧耐震基準の築30年ものマンションをリフォームして、いまだに新築時相当の資産価値がある物件もある。つまり現代の物件であれば、キチンと修繕を行っていけば50年なんて軽く持つでしょう。
マンションなんて立地が何よりも重要で、立地さえよければボロくても何とかなる（売却できる）。内装なんて後でいくらでも変更できるし、最近じゃ免震化すら後付で出来る時代だからね。

[474: 匿名さん]

あなたはここに書く必要ないのでは？
所有権＞定借とはここを買う人はおもってませんよ

[475: 匿名さん]

473さん苦しいね
中古購入者は中古価格相応の所得者であり相応のローンを組んで入居してきます。例えば新築5000万の物件を買った人が35年ローンを返済しても35年後に1500万の物件を35年のローンを組んで入居してくる人がいる。ローンはバラバラ、所得もバラバラ、世代構成もバラバラ、管理組合はまとまらない。多くの築古マンションが抱えている現実です。

[476: 匿名さん]

渋谷物件と比較するのはちょっと無理がありますね。
まさに立地の違い。

修繕で意見が対立してあれるのは目に見えているような。
終了間際なら放置でしょうが、10〜20年目くらいの時期に大々的に補修が必要になった時どうなんでしょうね。
ゆとりのある人は他物件に引っ越していきそう。
年寄りが残りそう。
あんまりメンテされないタワーというのも、近所の住民的にも住むの怖い感じ。
なんで三菱は定借ではなくちゃんと買い上げてくれなかったんだか。。。

[477: 物件比較中さん]

本当に三菱地所さんが買い上げて販売してくれていたら
立地も間取りもタワーって事も好みにピッタリで
購入したのにと思っています

今からでもまだ後二年あるんだから
素人考えだけど　そうならないかぁ・・・なんて思います

[478: 匿名さん]

公式ＨＰ見たら、最初の売り文句が「やさしい三角」→「やさしいプレミアム」になっていた。
なかなか苦戦してるのかな？

プレミアムなら各階ゴミ出しにするとかオプションになっているような浴槽を標準にするとか二重床にするとか仕様もプレミアムにして欲しい。

[479: いつか買いたいさん]

高くない？

[480: 匿名さん]

価格はやさしくないようです。

[481: 匿名さん]

普通に考えれば、あんな超高層があの値段じゃ
相当安いんじゃないでしょうかねー？

[482: 匿名さん]

やさしいさんかく　→　やさしいプレミアム　？？

苦労してるのかね？

計算したら、５０年間固定の賃貸で家賃１７〜２０万と同等って感じだろうな。
５０年定借≒５０年固定の賃貸ってことだし。
新築ってことで最初の数年は妥当な家賃かなとは思うけど、それは最初だけで、
いったい、築２０年とか３０年の家にそんなバカ高いお金を払いたいとは思うだろうか。

あと、超高層って言うには低いよね？せいぜい４０階はないとな。
その辺の高層でしょ。
高層の技術が進歩したこれから、高層なんて当たり前になるから、今だけ珍しいのは。
というか、もっとメジャーになってくれないと、未来のメンテナンス費用とかいろんな
ことがプレミアム価格のまんま。
高い外車とかのメンテナンス費用なんてほんとありえない高さだけど、それと同じ。

[483: 匿名さん]

>超高層って言うには低いよね？せいぜい４０階はないとな。
>その辺の高層でしょ。

どういう感覚を持っているのか分からんが、38階もあれば世間では十分な超高層と呼ぶ。
もっというとマンションでは20階建以上（高さ60m以上）であれば超高層と呼ぶ。あなたの主観でこの物件が超高層でなくなることはありえない。
そもそも最上階狙ってたの？じゃなきゃ38階建が低いなんてどうでもよいと思うが。

[484: ご近所さん]

>>483
超高層！！って言ってたんだから、高さが問題だったんじゃないの？
超高層がウリだって言ってみたり、最上階狙ってないならどうでもいいと思うとか、
いったい何が言いたいんだ？
高さ以外に売りがあったっけ？

駅から１０分って毎日は遠いだろよ。マンションはまず立地だぞ。
工場地帯に高速、万年渋滞の国道に囲まれて空気最悪だろうし。

[485: 匿名さん]

>484
いや、だからね。。。
建築物の世界では60m超えると区分上は超高層なのよ。なので20階建てでも超高層物件と呼ぶのは間違いではない。それをどう受け取るかは個人の自由だが。
あと最近はタワーが乱立してるから40階超はおろか50階超もあるけど、やっぱり38階建てってのは充分高いと思うけど。20数階レベルでも眺望見たことある？建物って外から見るのと実際その高さから見るのって別世界（別印象ってのが正しいか）だよ。

＞超高層がウリだって言ってみたり、最上階狙ってないならどうでもいいと思うとか、
＞いったい何が言いたいんだ？

もう一度国語のお勉強をした方がよいと思われるが、少なくとも自分（483）は超高層がウリとは一言も書いてない。ま、そういうキャッチコピーにしても違和感は無いが。
普通のタワーはラウンジを30階あたりに作るケース（最上階などには作らない）も多いから、38階だろうが50階だろうが、20数階以下で購入するなら全く関係のない話。ラウンジより高層に行くことって無いから。それとも知り合いに「ウチのマンションはXX建てなんだ〜」って自慢したいの？

立地が良く無いのはまさしく。ただしこの立地＋定借だからこそあの価格なわけで、あれがパークタワーとかルネライラタワー相当の立地なら定借でも軽く1割以上じゃないかな。そうするとこのタワーの価格ならなんとかって人は間違いなく買えない。
買いたくなければ買わなければいいだけの話。立地も仕様も高望みしてこの価格ってのは、さらに5キロくらい郊外行かなきゃ無理でしょ。最も総武線沿線は千葉超えないと駅近は無理だろうけど。

[486: 匿名さん]

>>485
なんか必死だね。ここのマンションと自分のプライドの正当化を(笑)

そーゆーことを含めてみんな高いって言ってるんじゃないのかね。
相対的に定借って未来に売れないリスクが非常に高いし、５０年で１２００万くらい
払うんだから、結局６千万くらいになっちゃうよ。
ここを読んだ感じ、ローン払い終わった３０年後とかになっても月々７万も８万も払
うハメになるんだよね。
さっき、ここを何気なく見てて興味もって調べたけど、ここ土地だって買うと
したら１戸あたり千数百万くらいなもんだよ。
定借じゃなく所有権だった時の税金だって大したことない上乗せですよ。

市川の駅直結タワーでも６千万台でいろいろ部屋選べるくらいだったけどね。
ローン金利を１２００万の部分だけ余分に払うなんて書いてあったけど、不動
産の資産性を考えたら、そんなの吹き飛んでしまうだろう。
今回はあそこ買った人達は気の毒だったけどさ。

定借の「これからは利用する考え方」って、それ、賃貸で新築に１０年周期くらい
で移り住んだほうが最新設備の恩恵とかあっていいと思うんだけど。
結局、賃貸の５０年間しばり付けられるってことなんじゃないのかね。
どちらかというと、地主向けの言葉で、住む人は利用される側。
農地にして放置しておくよりオイシイ。

そもそも郊外の駅から歩いて１０分なんてマンションの価値が？？？
それと三角形で各辺がふくらんでいて、なんかオシャレな感じはしたけど、修繕とか
うまくできんのかな？特注でゴンドラ作ってじゃ高そうだぞ。

[487: 匿名さん]

>>486　
ってどんなマンションが欲しいわけ？
まぁ、もう、買って持っているわけなんでしょ。どんなところを買ったのさ？

[488: 匿名さん]

無視で良いのでは？
論理展開の全てが主観であり全くお話にならない
自宅警備系でしょう

[489: 匿名さん]

夜中の3時半にわざわざ頑張って書くことでもなかろうに・・・
たぶん、定借ってことで2割引くらいの価格を想定してたんだろうけど、予想外の価格に裏切られた感でいっぱいって感じかな？
そもそもタワーなんて修繕費が結構な額で上がっていくから、30年後なんて駐車場込み4万スタートの部屋でも6万くらいになるなんてザラ。7〜8万って書くと高く感じるけど、同条件の所有権買っても2万以下の差でしかない。そういう意味では、老後を国民年金一本に頼ってる方は避けた方がいいのかもね。

[490: 周辺住民さん]

定期借地権はこの時期はいろいろ言われちゃうね。まあ、未来は誰にもわからないから、この手の議論がこれからもぐるぐる展開されるんだろうね！・・・・・この物件は、購入価格に加え、解体準備金も100万超が発生するし、毎月のランニングも相当高価だね。地銀の優遇金利があるから、毎月の負担は若干抑えられるけど、やっぱり高い。比較的ランニングが抑えられる、3000万台に人気が集まっているらしい。広いと毎月のランニングがどんどん膨らんでいくしくみ。７〜8万円とは、90平米以上だね。誰かも指摘してたけど、購入価格からは土地代分が約1千万円安くなるが、50年間で1千万円相当が借地権として毎月出て行くから、チャラだね。細かく言うと固定資産税がないのと、金利負担が抑えられるからこっちの方が有利かも。広告のイメージ（アフタヌーンティー、三菱地所、超高層、広さに比べ一見安く見える価格、免震）で大きな期待を寄せて行くと、毎月のランニングの高さやブログの定借批判でびびっちゃうよ！従来の船橋物件感覚で行くとがっかりするんだろうね！高収入者向けの物件だな、ここは!