三菱地所パークハウスプレシアタワー

[匿名さん]

皆さん、船橋に定借タワーが出来ますね。購入を考えていらっしゃる方いますか。10月販売予定となっています。


所在地：千葉県船橋市湊町2丁目2391-14（地番）
交通：総武本線 「船橋」駅 徒歩10分
　　　京成本線 「京成船橋」駅 徒歩8分

売主：三菱地所
販売会社(取引態様)：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：奥村組

[401: 匿名さん]

エレベーター分速80ｍにはじまり
ネガキャンばかりですなぁ
風説の流布ではないですか？

ローンシミュレーションも例をだしただけではないですか？
借り入れを減らすのは鉄則の鉄則なのに
それを書かれるとネガキャンの連続。

まともなことを書かれると
営業だ広告だと批判する

ポジショントークは勘弁してもらいたいですね
無益です。

[402: 匿名さん]

皆さん何だかよくわかりませんが、嘘が多すぎますよ。
私はこの物件に全く恩も何もありませんので、売れようが
何だろうがどうでもいいですが、一応業界関係者なので
個人的かもしれませんが意見を書かしてもらいますと
定期借地権は色々な意味で理にかなっており、一定の検討の価値は
あると思います。
これからどんどん日本の人口が減ってきて、
マンションも差別化される時代が来ます。
港区・千代田区等の超人気物件はともかくとして、千葉県なんかの
郊外型はそれこそ、賃貸として貸せるか（中古として売れるか）が
唯一マンションの価値を決めるのだと思います。
（こちらに書き込んでるプロの方はお解かりになると思いますが
　収益還元法ですね）
そんな中で、人生の３大出費（住宅費・教育費・老後の費用）
の中で、住宅にかかる費用を６割程度に抑え、ほかの費用に回すのは
税務的にも賢い選択だと思います。
私が三菱関係者と思われるのははなはだ迷惑なので、新浦安に三井不
の定期借地権マンションや旧リクルート（コスモイニシア）等も
販売していることも情報としてお伝えしておきます。
私は、不動産業界関係者として定期借地権は購入者に間違いなく
お得とだけ言っておきたいのです。
そうしないと、折角色々なデベが苦労し一般ユーザーの為になる商品を
作ってもそれが正確に伝わらないと、業界全体が危ないですよ。
私の個人的意見かもしれませんが、定期借地権マンションは
経済価値の側面からだけ見ると絶対に所有権マンションよりお得です。
違うと思うユーザーもしくはデベの方は知り合いの税理士もしくは
ＦＰに相談してみてください。

[403: 匿名さん]

地代は固定資産税で相殺される部分があります。
細かい計算までした結果を書いてるとは到底思えないですね。

月2万×12ヶ月＝24万
24×50年＝1200万←地代

この2万というのもかなり広い占有面積の場合ですね。

これに解体時の積立がかかるとおっしゃるかもしれませんが
これは所有権でも最終的には同じことですので比較計算する必要はないでしょう。

つまり、全く同じ条件の所有権分譲物件があると仮定すると
分譲価格が1200万程度安ければ固定資産税分は
最低でも得するということです。

更に金利を考えます。
この土地持分相当、購入時に
借入1200万を単純にカットできると仮定すると

借入1200万で
30年3％で1820万＝620万
30年5％で2320万＝1120万

の金利分の返済額をカットできるということになります。
これはカットできる最低金額です。
借入は1200万以上なのですから金利負担の軽減はこの額より上になります。これに固定資産税の軽減分を加算した和が所有権との差額と言えます。

[404: 匿名さん]

でも、固定資産税の見込み額を営業に聞いたら、高いんだよね。
建物分の固定資産税なんだけど、これに土地代１２ヵ月分で考えて
計算したらこりゃ高いって感じでした。

この辺のシミュレーションを具体的な数字で表して欲しいですね。

土地代分はローン組まなくっていいなんて書いてあるけど、土地が
値上がるリスクを書いてない。
固定資産税は連動して高くなるだろうけど、土地を所有していた場
合は自分の土地の価値が上がっている。いわゆる持たざるリスクって
いうやつですか。ちょっと違う場面で使う言葉かｗ

また、土地の所有者が変わった場合はどうなるか？
土地の所有者が破産したとして、それがあんまり良くない連中に渡っ
たとして、土地代をどんどん上げられたらどうなるのか。
土地代が少しずつ上がっていくにしろ、出て行くのもって感じではな
いか。
毎年、数％上がって行くにしろ、指数関数なので土地代が倍々のリ
スク。

いい側面だけを書いてるところがまた営業キャンペーン中ってとこ
ろでしょうか。

ま、目先数年、特に千葉、埼玉はマンション価格が上がることはなくとも下がることはコンセンサスなんで、値下げを待ちつつのんびり行きましょうか。

[405: 買い換え検討中]

地代の設定（上限）は法で決められていますよ。イレギュラーな状態を想定して突っ込むならもっと勉強が必要だと思いますよん。あ〜私は営業ではありません。ここの地主は由緒ある法人地主ですね。近隣一帯ぜーんぶそうです。

[406: 匿名さん]

地代は下がるのでは？
インフレで金利と土地値があがっても
物価水準を平価にすると実勢は下がると思うな。
またインフレで土地が上がる時は金利も上がるから
その場合、借入利息が膨らみますね。
借入が少ない定借が有利なのは言わずもがなだと思うけどねぇ

[407: 匿名さん]

素人だけど50年後は生きてないって思って買った老人と賃貸人ばかりのマンションになるって事はわかった。
30年くらい経ったとき普通なら多少なりとも補修があるけど、ここは管理組合が運営できるのかね？オーナーが多数連絡つかずとかない？
売りたくてもあと20年で壊しますけどって売るの？
しかもここ何年かマンションの供給すごいけど、そこだって将来賃貸にする人も出てくるでしょ。人口減は間違いないのに駅遠で賃貸で貸せるの？

所有権が必ずしもいいとは言わない。
ただまだこの法律が出来てから一巡(50年)してないから不安は大きいよ。

[408: 匿名さん]

↑所有権だって同じじゃん
築30年超えたらどこも一緒。
30年オチを買う低所得層が入ってきて所有権を主張するから初期住民との所得格差、ローン格差が拡大して共同住宅の建替えが進まない現実を直視するべきでしょうね。結局、共同住宅はスラムへ歩みを進めてしまう。定借は50年で線を引くから強制的に退場させられるけど、所有権は居座って、ゴネて、仕舞いには占有屋がのさばりはじめる。土地持分があっても固定資産税を取られるだけ。スラムを所有して税金だけ払い続けるはめになる。

[409: 匿名さん]

>408
根本的に勘違いしているかと。
借地権は『残り20年で財産チャラ』、所有権は『最低でも土地持分の資産は永久に残る（売らない限り）』。仮に建替え費用あっても土地込みで買うよりは安いだろう。容積率に余裕のある物件なら、余剰容積率の部屋売却で費用も抑えうる。スラム化？407の言うように１サイクルの事例が極端に少ない今、単なる想像でしょ。

あとさ、土地上昇リスク（固定資産税増額リスク）って・・・それって土地評価額が上がっているということ。普通は立地の魅力が向上しているということだから、所有権であれば売りやすくなるし貸しやすくなる。それは住んでる以上はデメリットかもしれないが、高く売れるというメリットも選択肢として加わるわけだ。

[410: 匿名さん]

船橋で評価額が純粋に魅力であがると思っている人は少ないでしょう。上がるとしたらインフレファクターしかないですよ。それから「貸しやすさ」は変わらないですね。また余剰容積率はタワマンにほぼ存在しません。50年後の緩和に未来の夢を託しますか？そもそも旧ＵＲ以外の民間分譲は建蔽率容積率限界で建てているのが基本ですな。これらは一等地でない限り例外なくスラム候補ですよ

[411: 匿名さん]

これから日本の土地代は少子化もあって下がっていく可能性も高いと思います。
どうして上物が50年しか持たないのに（つまりその物件にはせいぜい50年しか住めないのに）今高い土地代をマンションの所有持ち分として買って、その土地代分まで金利を35年も払う必要があるのでしょうか。

子供に相続する頃には、現在の土地代は半分とか、せいぜい7割になっていて、一方金利込みで土地代は35年間で現在の価値の１５０％分も払ってしまい、50年後に見ると、現在のせいぜい7割の価値しかないものに、倍の金を払ったといったリスクもあるように思いますが。

土地は確実に上がると思う方は迷わず所有権マンションを買って孫子の時代まで土地の取り分を残せばよいと思います。
どっちにしても上物はその頃には建替え議論になり、うまく建替えできても、その頃残る上物の価値はゼロだから、そのマンションの価値は、まさに持分の土地の価値が今より上がっているか下がっているかにつきます。
さあ、どっちでしょうか。

[412: 匿名さん]

所詮「共同住宅」なのですから。所有権も定期借地権も大差ないのでは。
建物が不朽しても、土地持分の資産・・・50年後に、その土地持分を購入したいという方がいるのでしょうか？
「買い手」がいない限りは、固定資産税は払い続けるわけですし。
私は現時点で、50年以上建っているマンションに住んでいる人を知りません。そして、30年以上経ったマンションに住みたい！という子供達も。
100年コンクリートとはいえ、今の技術では配管関係は到底100年もつとは思えないわけですし。

投資目的での購入ならば、運用方法（家賃収入、転売時期）等、所有権と定借との差はあるかと思いますが。
住居用として購入するのであれば、そこまでの差があるとは思えませんね。定借でも、きちんと「長期修繕計画」はありますし。

土地にこだわるのであれば、どんなに小さくても戸建でしょう。

所有権の不安は50年後の建替問題＆不要の産物となること。
定借の不安は50年後の解体費用（追加徴収がないとは断言されていない）。
不安要素でいえば、定借の方が怖い。
でも、初期費用（価格）は安い。

どっちもどっちなのでは？

[413: 匿名さん]

いやー、こんなにいろいろ議論が出てきて嬉しいです。
わざと突っ込みどころを入れておいて正解。

要は将来なんてどうなるかわからないので水掛け論になるわけですよ。
将来の数字を織り込んでピタっとなにが損か得かなんてわからないです。
ただ、メリットやリスクをハッキリさせておきたいのです。

不安要素はまだまだあります。

例えば、すぐ前のＮＴＴです。あそこの鉄塔から出るマイクロ波は本当に
人体に影響ないのでしょうか？モロ直撃しそうですが汗。
長期間に渡る人体への影響も臨床実験例は無いそうで、制限する条例なん
かもあるみたいです。
また、ＮＴＴの建物は古く、さまざまな伝送方法が光ファイバー化になり
つつあるのでその鉄塔も必要無くなった場合、あそこにでかいマンション
が建つのではないか。あの辺も例の大地主さんの土地ではないのか？
そうした場合にまた定借タワーマンションが建ちそうな気配が。

このマンションの土地は昔は塩田でしたが、地盤は大丈夫なのか？

ぜひ、ご説明お願いします。

あと、風呂場の魔法瓶浴槽やミストサウナがオプションなのですが、
これっていくらくらいかかるのですか？普通、標準で付いてますよね？

[414: 匿名さん]

地盤調査結果や設計書などは、閲覧を希望すれば見せてもらえるはずですよ。
消防署前の歩道のよれをみれば、ある程度は分かることだと思いますが。
大丈夫っちゃ大丈夫。不安といえば不安。
これも震災がきてみないことには・・・。
不安な方は、東京湾近辺（船橋、浦安、江東区）は買ってはだめでしょう。安心な土地はその分高い。それだけの話ですよ。
ただ、現地は古くからある割烹旅館でしたからねぇ。それなりに今までは大丈夫だったということなのでは。市役所も建ってるし。

鉄塔の影響はわかりかねますが、のちにタワーマンションが建ったとしたら、「ツインタワー」だったと思うしかないのかと。
幕張や浦安でも「タワマンといえばツイン」ですからね。さほど気にならないのでは？気になるのなら、別の方角の部屋にするとか。

魔法瓶浴槽は標準でいいかと思いますが、ミストサウナって欲しいですか？つかわないのであれば、メンテとか面倒だし。個人的にはいらないかな。

[415: 匿名さん]

↑見せてくれません。

[416: 匿名さん]

>>415

地盤　参考資料

http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/map.asp

[417: 購入検討中さん]

ごく周辺から考えて地盤調査を行なった結果「軟弱地盤」と診断された場所
ってことで考えていいでしょうかね。
心配になってきたー(>_<)

[418: ビギナーさん]

モデルルーム行きましたが、以下の点が気になりました。他の方はどうですか？

・担当者の知識不足(これは運かもしれませんが。。)
・エレベーターの数が少ない
・ペット用エレベーターもない
・各フロアにゴミ捨て場がない(一番の問題)

今のところちょっと厳しいかなという感覚です。

[419: 匿名さん]

定借権マンションは理にかなう部分も多く検討のためＭＲにいきました。地代は固定資産税分とおもっていましたが地代も2万円超でしかもマンションは建物かかる固定資産税は当然負担ということになると月額必要住居費〈駐車場費含む）は７．８万くらいになり驚きました。元塩田ということで地盤は軟弱。交通利便性が気に入っていたのですが個人的ですが価格も定借権でのお買い得感はなかったです。アフタヌーンティの付属物はほとんどオプションでしたよ。

[420: 匿名さん]

ここの駐車場って元々あった３階建てのものを使いまわしらしいです。
駐車場だけすでにできていておかしいと思った。

そして、そこの地代まで自分らで払って、それで駐車料金取られて、
えらいボッタくられような気がしてきた。

それに駐車場は中古ってことでしょう。なんか納得いかん。

[421: 元祖匿名はん]

どうでもいいですが、どうやって50年後取り壊しするんでしょうか。
市街地の定借タワーって。地所さん、教えてください。

[422: 匿名さん]

少し前に調べましたが、日経のなんかに載ってましたよ。
シミュレーションで数億円かかるらしいです。
それで２，３年かかるらしいので、実質５１年は住めないでしょうね。
たぶん、４８年後から壊し始めるんじゃないかなぁ。
クレーン使って、上から少しずつらしいですよ。
そのクレーン使って、また建て替えもやれるならいいのでしょうけど。
その時の世の中はどうなっていることやら。
廃材処理とか、ほかのマンションも含めてもう全く見当つきません。

[424: 購入検討中さん]

申込みされた方いらっしゃいます？

[425: 購入検討中さん]

本日、申し込み番号もらってきました。
品のある老夫婦が何組か一緒になりましたよ。

[426: 購入検討中さん]

今日行ってきましたが、あんまり人がいませんでした。
抽選になるようなとこはあるのかな？
私はなかなか定借ということで二の足を踏んでますが・・・

[427: 匿名さん]

人気ないですね。抽選ほとんどなしというか、先着順受付大量放出ですね。ここは最高と叫んでいた人がいましたが、いまやどこに行ったのでしょうか？関係者としか思えない発言が多かったからな。

[428: 匿名さん]

↑恥ずかしくないですか？
契約者や検討者はここにこないでしょうね。
嘘ばかりで読む価値ないですから。

[429: 匿名さん]

ええっもう登録なんですか？まだMRも見に行ってなかった。
次期販売もありますよね？来週にでも見に行こう。

[430: 匿名さん]

抽選なんてありえない不人気物件

[431: 匿名さん]

↑
まだ言ってるし...
しつこいね。

[432: 匿名さん]

モデルに行ったら販売戸数が１４０戸と聞きました。
１４０戸も売れるんじゃ人気物件じゃないの。
今時、千葉で一気に１４０戸も販売できるマンションないでしょー！！

[433: 購入検討中さん]

免震構造では、免震装置の将来的なメンテナンスの必要があるらしい
のですが、どのくらいかかるのでしょうか？
それと昔は塩田と書いてありましたが、車等考えると、鉄など塩は
大敵だと思うのですが大丈夫なのでしょうか？
あと、ここって埋立地なんですか？
モデルルームで聞いてもわからないみたいな感じで適当にごまかされ
ましたが。。

[434: 匿名さん]

１４０戸も一気に売るんですかぁ・・定借だけに人気ないと思ってたのになかなか人気ですね！正直びっくりです。

[435: 匿名さん]

>>４３３さん

免震装置はやはりメンテナンスは必要みたいですが、　　　　　　　　　　　　ここは定借なので５０年程度の間は、
ほとんどメンテナンスが要らないようです。
そういう意味では、定借でよかったのかも？？

明治や大正？くらいの昔は塩田だった様ですが、埋立地では無い様です。
海には多少近いので、潮風関係は多少あると思いますが、
新浦安や幕張や稲毛海岸等の本当の埋立地で海の近くにも
多数マンションがあり、大丈夫そうなので、心配は要らないと思います。
ちなみに私は新浦安に６年住んでいますが（かなり海の方）車はなんとも
ありませんよ。

[436: 購入検討中さん]

地元です。
この辺は三十年以上前はひろーい三田浜楽園敷地内にプールや遊園地、ゴルフ練習場などありヘルスセンターと並んで賑わってたような、うっすらとした記憶ですが、市役所が出来る前でしょうか。
それから、住宅展示場ができたり、レンタカー会社や駐車場になったり。

数年前プレシアができて、それ以降も本館宴会場（タワー建設予定地）は残って細々営業していくんだろうと思っていました。
ここ数十年周辺の移り変わりを見ていると定借も納得かもしれないですね。

玉川前の狭い道をコンクリート車が出入りするのを見かけると、そろそろ一階部分がみられるかな。

埋め立て地とはいえ、丈夫なのか？京葉コンビナート近辺の大型マンションも増築中。JR船橋駅から京葉道路くらいの立地なら高層でも地所の技術でなんとかとは思いますが、どうでしよう。

[437: 匿名さん]

現在、登録しようか考え中です。
竣工が2年先なのがネックですが、超高層なので
仕方ないですかねー。
総武線の市川か船橋か津田沼から徒歩圏で、大手の売主で
もし、ここより安い（160万円？）マンションの発売予定
があれば是非、教えてください。

[438: 匿名さん]

ついに登録始まったか？
何か遅かったなー。
市川の解約客待ってたりして。
船橋市内では最後の定借マンションかもしれんから
金ある奴は買っといた方がいいぞー！！！
オレの予想じゃ建築費もバカ高騰してるから、
こうゆう良い場所の目立つモンは
出来上がるころには間違いなく値上がりしてるぜ。
一点予想２０％アップじゃー！！！！！

[439: 購入検討中さん]

ここは定借なのであんまりそういう比較は意味ないのでは？
人気の新浦安にはここより安い定借があるみたいですね。

今の高い相場の値段でさらに定借なのに上がるのかなぁ〜？？

２０％ＵＰの強気の根拠は？

[440: 匿名さん]

>>436さん

基礎などは建築専門の会社よりもむしろ土木系の会社が強い、と今週のダイヤモンドに書いてましたよ。
内容的には竹中よりも大林といった感じでした。

[441: 購入検討中さん]

マンション格付けのサイトに、昨日付けで乗りましたね
点数は総じて良いようです。
https://www.manshon-kakuduke.jp/manshons/chart.html?dwellingId=69&...

[442: 購入検討中さん]

先日、申し込みました。
どなたか申込みましたか？
なんとなく人がいなかったような感じでどうなのかなと。

[443: 購入検討中さん]

昨日、申し込みました。
低層階ですが。

[444: 購入検討中さん]

私は船橋駅から徒歩圏で住むには静かな場所ということと、
ここの地域では珍しい高層タワーマンションという希少性でここ
を考えました。自慢できそうですしね。

下層の方がたくさん売り出されていて人気が高そうですね。
抽選になるのかな？
下総中山徒歩１１分のマンションとかと比較しましたが、こ
ちらの方が割安な印象でした。
定借というシステムは合理的だなと納得できました。
猫の額程の広さでしかも共有なんていう土地はいらないかなと。

[445: 購入検討中さん]

第１期登録終了ですね。
明日は抽選日。
売れたのでしょうか？

[446: 購入検討中さん]

まだ入居まで２年もあるので、のんびりなんでしょうかね。
１４０戸のうち１００戸くらいは売れてればいいような気が
してますけど。
隣りのプレシアはここと同じ位の戸数で第一期３００戸超一気に
完売だったみたいですが。
抽選当たって契約してみて、売れ残りも悲しいですね。
数年後、数十年後に築３０年超のマンションの終末問題があち
こちで起き、そんなある時に定借マンションにスポットが当たるよ
うなそんな時代が来るような来ないような。

[447: 検討者]

販売額よりは管理費が高い。広さにより異るが、駐車場込みで5〜7万円といったところ。ローン払い終わっても毎月これが残る。ところで、船橋駅から歩いてみました。駅の裏側（シャポー側）から出て、西武の前を抜け、裏道通って、男の人で８〜１０分ぐらい。途中工事をしてました。2年後には完成し、きれいな道になるようです。しかし、飲み屋が多いね！でも、明るいからいいか？考え方にもよるね、私は暗い静かな公園は嫌いです。

[448: 匿名さん]

土地分の税金が無くなるため地代と相殺されるということですが、
土地分の固定資産税を素人ながら計算してみました。

この辺の路線価が１２００００円／㎡らしいということで、
７０００円〜８０００円とでました。
年の地代は２０万前後なわけなのですが、これってすごく計算間違ってます？＞自分

たしかに車持っていてのランニングコストは１０、２０年後には修繕金も上がって、月に１０万近くになるみたいで、せっかく買ったのに船橋くらいなら周りの賃貸が借りられてしまいますね汗。
普通の所有権マンションと比較して、このランニングコストはこんなもんなんでしょうか？
これなら高級マンションを賃貸していた方が安上がりなような。

結局、他も含めてマンションってこんなにお金がかかるもんなんでしょうか？

[449: 購入検討中さん]

地代は高いと感じることもあるけど、前倒しでその分プラス１千万円とか
ローンを組むと、その分の金利がかかってくるので、トータルでは
お得なのでは？
船橋のあたりは規模が小さいマンションが多くて、
共用施設もないとこが多いし、設備がそろってるとこは少ないような。
そんな小さいマンションの３０年後って怖い気がしますね。
私的には。

[450: 匿名さん]

およそ9割売れたんだね。
このご時世では立派な方じゃない？

[451: 匿名さん]

>>449
大きな前提を忘れてしまっているような？

定借でなければ、そのローンの金利差分だけで土地が自分のものになるんですよね。
広尾や銀座に引けを取らない高額な地代なので、固定資産税が土地分少ないといっても、土地が安いのでかなり意味無し。
でも、たしかにここのマンションって大きくて立派な気がしてます^^
金持ちの死ぬ前の最後の大きなお買い物って感じ。

[452: いつか買いたいさん]

立地も環境もタワーもすべて完璧なのに
定借だけがどうもダメであきらめました・・・
ローンが終わっても　どのように変動するか分からない地代を払い続ける事では　とても手が出ません
本当に寿命１０年〜２０年の年齢にならないと　＊＊＊には無理です
同条件で所有権マンションなら　購入したのに残念です

[453: 匿名さん]

土地は事実上自分のものになりませんよ。
所有権共有の幻想です。

[454: 匿名さん]

うーん、でも土地がある分、２０，３０年後でも値段が付いて売れますよね？

例えば、現在ここが築２５年だとして、最悪１０００万円なんかで売りに出てたら余裕で売れるでしょ？
でも、定借だとまともな値段では売れませんよね。
とある定借物件の競売価格見てあまりの安さにかなりのインパクトが・・・。
数十万円でマンションが。。。

[455: 匿名さん]

購入しようとしていたけれど
やはり踏み切れずやめました…

やはり定期借地が・・・

ほんとに9割もうれたんですか？
あまり動きはなさそうですよ？？？

新浦安の定期借地も見ましたが…
比べるとプレシア高いと思いました。

[456: 匿名さん]

1000万で売れたマンション＝スラムですよ
定期借地権は末期に
住民の質、オーナーの質を担保できる特色があります。
転売に向かず運用に向くのです

[457: 匿名さん]

まだ二年近くあるのにもう三分の一売れたんですね。

[458: 匿名さん]

>456
転売に向かずというか、転売できないってことだと思いますけど。
ローンが完済できない状態での新規購入は相当な壁がありますよね。

そもそも「1000万＝スラム」というのは明らかに偏見に満ちていると思うのですが、どこかにそういう統計が公表されているのでしょうか？
もっと言うと定借物件ってマンション全体数から比べると少数派だと思いますが、「住民の質、オーナーの質を担保できる特色があります」という根拠は？すでにそう言えるだけの充分な実績データが？
想像の世界なら「定借の末期は買い手も借りてもつかずスラム化」という見方もできるのではと思います。
自分はこの物件そのものには肯定的なのですが、貴方の表現は営業的なものを感じるので、もう少しロジカルな比較が欲しいところです。例えば分譲物件と定借物件について、
・初期必要費用の差
・将来金利／不動産相場変動時のリスク
・買替時のリスク
・50年後の想定シナリオ（これはロジカルには議論できないかもしれませんが）
など。

[459: 匿名さん]

１４０戸の９割売れたとは思えない。

ホームページでは先着申し込み順が１３住戸となってるけど
来年１月からは第１期の２次販売が始まるとかいてあった。今回の売り出しは第１期販売１４０戸のはずだから、まだ相当数残ってるのでは。

先着で急いでるのは値段的にも低層階のようなので、間取りのタイプやオプションの期限があるからだと思う。

あくまでも推測だが。

定期借地物件としては問題ないのだが、その割りに駐車場も含めてコストが高いように感じてしまう。

[460: 匿名さん]

459ですが、今ホームページを見直したら第１期２次販売の予定の項目がなくなっていました？？？　おとといはあったような気がしたんだけどなぁ。

[461: 匿名さん]

プレシアタワーにおいてマンション購入と同時に支払う（預ける）解体工事準備積立金の額は価格表に付記されているが総額４億円ジャスト。

ところが、40階建て・延べ床面積5万ｍ2、300戸クラスのタワーマンション解体工事は鹿島の試算を踏まえて、解体に約24〜26カ月、
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070912/511291/
新築とセットにし（てまけてもらっ）た場合で6億〜11億円程度かかるが、新築とセットにしない場合には２〜３割アップするとのことなので7億〜14億必要となる。

仮に最悪を想定し、14億を見込まなくてはならない場合には残りの10億円を住人が負担しなくてはならないということも忘れてはならない。

当初集めた4億円は当然リスクを負った上で資産運用を行うだろうが、それが増える頃には工賃もそれにつれて上がっているので、解体工事準備積立金が当初から明らかに不足していることには変わりはないと思われる。また、これらの試算ですら、地中深く埋設された杭の処理は除外されているという。杭を掘り出して本当の意味での完全な更地にするにはもっと負担もさらには解体工事時間も多く必要なのである。10億円を300世帯で割れば300万円強、それならなんとかなるのではと思わない方がいい。40年近く経って住人は移り変わり、不足するであろう工事費をすんなり拠出する人の割合がどの程度あるだろうかということについて十分想像を巡らせることも必要である。

この点は非常に慎重に考えた方がいい。最後まで住むつもりであれば。
途中うまく売り逃げするつもりならば関係ないが。

[462: いつか買いたいさん]

先着順なんて　やっぱり売れ残っているのでしょうね
定借は解体費も先を読めないですよね
やっぱり不安だらけで確実性が無いものに
高い金額は払えませんね

でも立地はＧＯＯＤ！です

[463: 匿名さん]

複利は7％運用すると10年で2倍

4億を50年運用すると仮定して
仮に30億必要な場合、年何％で運用すればいいか計算してみましょう

ちなみにインフレになればなるほど
一般的に利率も高騰します

[464: 匿名さん]

不安だらけで確実性がないのは所有権分譲なんですけどね。
戸建所有権とマンション所有権は雲泥の差があることを勉強するべきだと思いますよ。

[465: 匿名さん]

>>463
計算してください。

[466: 匿名さん]

で、7％で安定的に運用できるわけないわけだが。

そんなもんあったら、マンションなんか買ってる場合じゃなく、とっくにみんな全ツッパで飛び込んでるよｗ

[467: 匿名さん]

>>464
あなたのおっしゃる定借の確実性とは、『50年後に資産ゼロ』だけでじゃない？それとマンションの所有権の共有を比較するのもナンセンスな気がする。
乱暴な言い方をすると、躯体なんて50年で即ボロボロってわけじゃないんだから何年か掛けて議論すればよい話かと。
仮に少数の住民が建替えを拒否するなら残った住民で権利買取も1つの案だし、他にもいくつか提案可能じゃないかな。

一般的に物件価格における建築費用はせいぜい半分くらいなので、400世帯のマンションで4000万の物件を建てるのに必要な金額は2000万。もちろん取り壊し費用も必要なので、これを461の言うように14億とすると1戸当たり
　14億÷400≒350万
つまり2500万以下の費用で同じ立地に同じようなマンションが建てられるわけだ。建築費用の値上がり等で2割増しだとしても3000万。
前述のように1割40戸の費用を残りの360世帯で割ったとしても、それを相場価格で販売すれば元は取れるだろう。もしくは
　4000万×40戸÷360戸≒444万
を追加すれば、1戸あたりの占有面積は1.1倍となる。元々80㎡なら88㎡（約2.4坪≒5畳）の追加となる。
全て空想（理想？）の世界の計算なのだが、定借だと50年後は『何も残らない』ことに変わりはない。

[468: 匿名さん]

467ですが、別に定借やプレシアタワーを批判するつもりは全くなく、分譲のメリット（個人的には将来も続く資産性だと考えています）とその価格の高さ、定借の将来リスクと引き換えの価格の安さの天秤を、それぞれ個々人の価値観で判断すべきと思って書いたまでです。
また、計算内容も適当にザッとやっただけなので、あまり細かいツッコミは無しでお願い。

[469: 匿名さん]

でも定期借地権物件とほとんど変わらない価格で所有権物件が買えるのであれば、４６７さんのおっしゃるように５０年後などに3000万円を出すだけでピカピカの新築に建て替えが可能になりますが、所有権物件を買えば今現在で結構高い土地分のお金を余分に払うことになるわけでしょう。

この土地分の高くなった部分も通常は住宅ローンで調達するから、それこそ３５年間といった長い期間、３％とか結構な金利も加えた元利金を「土地代」としてせっせと払うわけです。

それで５０年後に８０％の住民の賛同を得て、3000万円払ってめでたく建物を建て替えられればいいかもしれないけど、後でこれって本当にお得だったんだろうか？って少し心配になるようにも思います。

目先の払いが少なく、５０年間住めて、わずかの土地の持分価値の将来の値上がり、値下がりを気にすることもなく、また８０％の住民の賛同に一喜一憂することもなく、という考えも、これはこれでなるほどと思いますが。

[470: 匿名さん]

所有権の場合、解体費は建て替えが決まってから調達するんですよね。阿鼻叫喚な末路を想像できませんか？姉歯事件の時、若い現役世代だらけの耐震偽装物件の住民ですら建て替え負担に困窮していました。負担できない人は土地持分を組合にとられて負担を免れるのがいいところ・・・税金払い続けて何も残らない人がいる実態・・・怖いですね

[471: 匿名さん]

>>470さん
定期借地の弱点をよく勉強してらっしゃいますか？

所有権の場合には僅か５０年で建て替えなくてはならないのではなく、
８０〜１００年といった長期にわたって補修を重ねながら使うのです。
また、定期借地のように解体について第三者に約束した期限はありませんから阿鼻叫喚な末路はありません。住めなくなってもそれこそ放置という選択を取り得るわけです。廃村、廃＊＊のようなものです。

定期借地については建て替えるわけでもないのに、建物の区分所有者は
更地にしてお返しする
と地主さんに約束してしまっています。さらにここが重要ですが、土地の持ち主に許可を得ないとマンションの所有権を売買・放棄することもできないという契約なのです。

最後になって逃げられない阿鼻叫喚というのはどちらがぴったりの
表現なのでしょうね？

[472: 匿名さん]

土地の所有者の許可云々はここには関係ないよ。
オーナーは三菱とのやりとりしかないスキームです。

50年に渡って問答無用で三菱が管理する物件とそうでない物件。
安心して住めるのはどちらでしょうね〜
築50年のマンションに住みたい人、買いたい人いますかね〜
修繕費は右上がり、資産価値は右下がり、
スラム同然の物件に税金を払い続けるのを無駄と思う人なら
ここは買いですね

[473: 匿名さん]

そもそも自己居住用で買った物件で、建替えてまで住みたいと思う人は地価は下がった方が嬉しいんだけど。だって売らない限り地価上昇の恩恵は受けられず、むしろ固定資産税増加というマイナスがあります。

>>470
大事なことを忘れているようですが、姉歯事件の被害者は30年前後のローンを抱えたまま、建替えを迫られていたわけです。ローンなんて最長35年なわけで、築35年経ったら少なくとも新築購入者は全員完済。

ちなみに渋谷あたりだと旧耐震基準の築30年ものマンションをリフォームして、いまだに新築時相当の資産価値がある物件もある。つまり現代の物件であれば、キチンと修繕を行っていけば50年なんて軽く持つでしょう。
マンションなんて立地が何よりも重要で、立地さえよければボロくても何とかなる（売却できる）。内装なんて後でいくらでも変更できるし、最近じゃ免震化すら後付で出来る時代だからね。

[474: 匿名さん]

あなたはここに書く必要ないのでは？
所有権＞定借とはここを買う人はおもってませんよ

[475: 匿名さん]

473さん苦しいね
中古購入者は中古価格相応の所得者であり相応のローンを組んで入居してきます。例えば新築5000万の物件を買った人が35年ローンを返済しても35年後に1500万の物件を35年のローンを組んで入居してくる人がいる。ローンはバラバラ、所得もバラバラ、世代構成もバラバラ、管理組合はまとまらない。多くの築古マンションが抱えている現実です。

[476: 匿名さん]

渋谷物件と比較するのはちょっと無理がありますね。
まさに立地の違い。

修繕で意見が対立してあれるのは目に見えているような。
終了間際なら放置でしょうが、10〜20年目くらいの時期に大々的に補修が必要になった時どうなんでしょうね。
ゆとりのある人は他物件に引っ越していきそう。
年寄りが残りそう。
あんまりメンテされないタワーというのも、近所の住民的にも住むの怖い感じ。
なんで三菱は定借ではなくちゃんと買い上げてくれなかったんだか。。。

[477: 物件比較中さん]

本当に三菱地所さんが買い上げて販売してくれていたら
立地も間取りもタワーって事も好みにピッタリで
購入したのにと思っています

今からでもまだ後二年あるんだから
素人考えだけど　そうならないかぁ・・・なんて思います

[478: 匿名さん]

公式ＨＰ見たら、最初の売り文句が「やさしい三角」→「やさしいプレミアム」になっていた。
なかなか苦戦してるのかな？

プレミアムなら各階ゴミ出しにするとかオプションになっているような浴槽を標準にするとか二重床にするとか仕様もプレミアムにして欲しい。

[479: いつか買いたいさん]

高くない？

[480: 匿名さん]

価格はやさしくないようです。

[481: 匿名さん]

普通に考えれば、あんな超高層があの値段じゃ
相当安いんじゃないでしょうかねー？

[482: 匿名さん]

やさしいさんかく　→　やさしいプレミアム　？？

苦労してるのかね？

計算したら、５０年間固定の賃貸で家賃１７〜２０万と同等って感じだろうな。
５０年定借≒５０年固定の賃貸ってことだし。
新築ってことで最初の数年は妥当な家賃かなとは思うけど、それは最初だけで、
いったい、築２０年とか３０年の家にそんなバカ高いお金を払いたいとは思うだろうか。

あと、超高層って言うには低いよね？せいぜい４０階はないとな。
その辺の高層でしょ。
高層の技術が進歩したこれから、高層なんて当たり前になるから、今だけ珍しいのは。
というか、もっとメジャーになってくれないと、未来のメンテナンス費用とかいろんな
ことがプレミアム価格のまんま。
高い外車とかのメンテナンス費用なんてほんとありえない高さだけど、それと同じ。

[483: 匿名さん]

>超高層って言うには低いよね？せいぜい４０階はないとな。
>その辺の高層でしょ。

どういう感覚を持っているのか分からんが、38階もあれば世間では十分な超高層と呼ぶ。
もっというとマンションでは20階建以上（高さ60m以上）であれば超高層と呼ぶ。あなたの主観でこの物件が超高層でなくなることはありえない。
そもそも最上階狙ってたの？じゃなきゃ38階建が低いなんてどうでもよいと思うが。

[484: ご近所さん]

>>483
超高層！！って言ってたんだから、高さが問題だったんじゃないの？
超高層がウリだって言ってみたり、最上階狙ってないならどうでもいいと思うとか、
いったい何が言いたいんだ？
高さ以外に売りがあったっけ？

駅から１０分って毎日は遠いだろよ。マンションはまず立地だぞ。
工場地帯に高速、万年渋滞の国道に囲まれて空気最悪だろうし。

[485: 匿名さん]

>484
いや、だからね。。。
建築物の世界では60m超えると区分上は超高層なのよ。なので20階建てでも超高層物件と呼ぶのは間違いではない。それをどう受け取るかは個人の自由だが。
あと最近はタワーが乱立してるから40階超はおろか50階超もあるけど、やっぱり38階建てってのは充分高いと思うけど。20数階レベルでも眺望見たことある？建物って外から見るのと実際その高さから見るのって別世界（別印象ってのが正しいか）だよ。

＞超高層がウリだって言ってみたり、最上階狙ってないならどうでもいいと思うとか、
＞いったい何が言いたいんだ？

もう一度国語のお勉強をした方がよいと思われるが、少なくとも自分（483）は超高層がウリとは一言も書いてない。ま、そういうキャッチコピーにしても違和感は無いが。
普通のタワーはラウンジを30階あたりに作るケース（最上階などには作らない）も多いから、38階だろうが50階だろうが、20数階以下で購入するなら全く関係のない話。ラウンジより高層に行くことって無いから。それとも知り合いに「ウチのマンションはXX建てなんだ〜」って自慢したいの？

立地が良く無いのはまさしく。ただしこの立地＋定借だからこそあの価格なわけで、あれがパークタワーとかルネライラタワー相当の立地なら定借でも軽く1割以上じゃないかな。そうするとこのタワーの価格ならなんとかって人は間違いなく買えない。
買いたくなければ買わなければいいだけの話。立地も仕様も高望みしてこの価格ってのは、さらに5キロくらい郊外行かなきゃ無理でしょ。最も総武線沿線は千葉超えないと駅近は無理だろうけど。

[486: 匿名さん]

>>485
なんか必死だね。ここのマンションと自分のプライドの正当化を(笑)

そーゆーことを含めてみんな高いって言ってるんじゃないのかね。
相対的に定借って未来に売れないリスクが非常に高いし、５０年で１２００万くらい
払うんだから、結局６千万くらいになっちゃうよ。
ここを読んだ感じ、ローン払い終わった３０年後とかになっても月々７万も８万も払
うハメになるんだよね。
さっき、ここを何気なく見てて興味もって調べたけど、ここ土地だって買うと
したら１戸あたり千数百万くらいなもんだよ。
定借じゃなく所有権だった時の税金だって大したことない上乗せですよ。

市川の駅直結タワーでも６千万台でいろいろ部屋選べるくらいだったけどね。
ローン金利を１２００万の部分だけ余分に払うなんて書いてあったけど、不動
産の資産性を考えたら、そんなの吹き飛んでしまうだろう。
今回はあそこ買った人達は気の毒だったけどさ。

定借の「これからは利用する考え方」って、それ、賃貸で新築に１０年周期くらい
で移り住んだほうが最新設備の恩恵とかあっていいと思うんだけど。
結局、賃貸の５０年間しばり付けられるってことなんじゃないのかね。
どちらかというと、地主向けの言葉で、住む人は利用される側。
農地にして放置しておくよりオイシイ。

そもそも郊外の駅から歩いて１０分なんてマンションの価値が？？？
それと三角形で各辺がふくらんでいて、なんかオシャレな感じはしたけど、修繕とか
うまくできんのかな？特注でゴンドラ作ってじゃ高そうだぞ。

[487: 匿名さん]

>>486　
ってどんなマンションが欲しいわけ？
まぁ、もう、買って持っているわけなんでしょ。どんなところを買ったのさ？

[488: 匿名さん]

無視で良いのでは？
論理展開の全てが主観であり全くお話にならない
自宅警備系でしょう

[489: 匿名さん]

夜中の3時半にわざわざ頑張って書くことでもなかろうに・・・
たぶん、定借ってことで2割引くらいの価格を想定してたんだろうけど、予想外の価格に裏切られた感でいっぱいって感じかな？
そもそもタワーなんて修繕費が結構な額で上がっていくから、30年後なんて駐車場込み4万スタートの部屋でも6万くらいになるなんてザラ。7〜8万って書くと高く感じるけど、同条件の所有権買っても2万以下の差でしかない。そういう意味では、老後を国民年金一本に頼ってる方は避けた方がいいのかもね。

[490: 周辺住民さん]

定期借地権はこの時期はいろいろ言われちゃうね。まあ、未来は誰にもわからないから、この手の議論がこれからもぐるぐる展開されるんだろうね！・・・・・この物件は、購入価格に加え、解体準備金も100万超が発生するし、毎月のランニングも相当高価だね。地銀の優遇金利があるから、毎月の負担は若干抑えられるけど、やっぱり高い。比較的ランニングが抑えられる、3000万台に人気が集まっているらしい。広いと毎月のランニングがどんどん膨らんでいくしくみ。７〜8万円とは、90平米以上だね。誰かも指摘してたけど、購入価格からは土地代分が約1千万円安くなるが、50年間で1千万円相当が借地権として毎月出て行くから、チャラだね。細かく言うと固定資産税がないのと、金利負担が抑えられるからこっちの方が有利かも。広告のイメージ（アフタヌーンティー、三菱地所、超高層、広さに比べ一見安く見える価格、免震）で大きな期待を寄せて行くと、毎月のランニングの高さやブログの定借批判でびびっちゃうよ！従来の船橋物件感覚で行くとがっかりするんだろうね！高収入者向けの物件だな、ここは!

[491: 仮申し込み中]

先週MR見に行ってきたものです。
個人的にアフタヌーンの雰囲気も好きだったし、都内で検討していたマンションは高い上にカラーの選択から何からほとんどがオプションで、しかもオプションできるのは高層階のみというのを見た後だったのですごく良く思えて舞い上がって気に入ったところを抑えてきて検討中なんですが。。
昨日ここを見つけて読んでいたら不安が。。。
50年後のことも気になるし、もっと勉強してから考えるべきでしょうか・・ってここで聞くことではないと思いますが悩むところです。。。

駅からちょっと遠いのも気になります・・ここに書くべきじゃないでしょうが、ここを検討してる方って他はどこを検討しているのでしょうか？？

我が家は総武線沿線（都内より）でできれば駅近を探しておりますが。。。。

[492: 匿名さん]

千葉で駅近(総武線沿線)で探すなら
市川タワー（値下がれば、かなり良いと思うけどね・・検討しても）
本八幡タワー（３駅使えるのはおいしい、しゃれてるから地域にとけこんで・・）
本八幡Ａ地区にできるタワーを待つとか。
津田沼の開発も気になるね。あれ戸建だっけ？

どうせタワーなら駅近を選択したいものだね。

[493: 仮申し込み中]

492様ありがとうございます。
やっぱりもうちょっと色々見てから決めようかと思いました。。
営業の方には「今、第一期の漏れた分が先着順なので丁度ラッキーだから決めておかないと買い逃す」的に言われて焦ってしまったのですが（営業なので当然の営業トークですよね・・）ここを見ている限り人気ないような。。
まだ第一期ですし、勉強していいなと思えば第二期とかに登録してみようかな・・と。

やっぱりどうせなら駅近がいいですよね〜。。
個人的にはわりと知っている船橋という所と免震とアフタヌーンの部分は良かったんですけど・・皆さんの意見を参考に勉強したいと思います！

[494: 匿名さん]

私も１度モデルルームに行って良いかもしれないと舞い上がって帰ってきたことがありました。
（モデルルーム行くといつもそうですが・・・）

家に帰って冷静になって、毎月、ローン以外に６万も７万も一生に渡って払い続けることを考えたらとてもじゃないですがあきらめました。
都内や海浜幕張など他のマンションの地代を調べてみたら、ここは５割増しくらいでした。

あと、やはりマンションは駅からの近さが大事で、せめて７分以内くらいじゃないかと不動産業界で働いている知人に言われました。

さらに、福田総理が推進している２００年もつ住宅というのが普及してくるのを期待しています。

５０年で完全に終了って決まっているんじゃあまりにも寂しいしもったいない。

[495: 購入検討中さん]

ん〜、200年もつか！？50年で5000万円払って更地は寂しい気持ちよく分かる。そのような高度な技術を建設業者が模索し、大地震にも耐えうるマンション造りを国策としてもバックアップする、大賛成。でも、50年前に現在のマンション仕様を創造できた人がいないように、100年後に現代のマンション買う人っているのかぁ？　たしかに、200年持つことが保証されていれば、100年後に先々の子孫が売却益を手にできる可能性はあるもしれないが、時代遅れの異物じゃない？？？街並みも変わっててその建物って違和感を感じるんじゃない！1960年に今の日本が想像できなかったように・・・・・。技術の変化、住居者のニーズ、街並みはどんどん替わりますよ。人口もかなり減ります。私はそんな先よりも、これからの10年の自分たちの人生に視点を向けて、検討した方が現実的だと思いますよ。ここはローン以外の毎月のコストが安ければもっと人気が出ると思いますよ。

[496: 匿名さん]

順調に売れているようですね

[497: 匿名さん]

>>496
もうあまり部屋は残ってないのでしょうか？
定期借地権ということで安ければ検討したいのですが。

[498: 匿名さん]

80歳で引越しはいやだ！

[499: 匿名さん]

しかも、１０年、２０年後に売りたくても、びっくりするくらいの安値でしか売れない。
しかも、駅から１０分なんて資産価値がびみょー

[500: 匿名さん]

私は隣のプレシア居住者ですが、正直、４９９さんのコメントは迷惑です。
だって、私のマンションも同じ定期借地のマンションですが、
竣工して既に数年経ちますが、近所の人達が何人か売ってますが、
皆さん確実に値上がりして売却しています。
これは絶対本当です。
嘘だと思うなら調べてみてください。
私も4月に転勤があるかもしれないので、その時は売却するつもりです。
ですから、そんな事実と違う話はやめてください。
安くなっちゃうと困りますし・・・。
私が思うに、定期借地のマンションは土地の代金が入っていないので、
やっぱり最初にだいぶ安く買うことができました。
本当は何年かしたら当然安くなるはずなのに、最初に得した分、
後で、値上がりしちゃう可能性が高くなっちゃうのだと思いますが、
どうでしょうか？
専門の方教えてください。
でも、プレシアは必ず値上がりしますよ！！
今までの私の知っている例からいうと。
て、いうか値上がりしないと困りますね。