三菱地所パークハウスプレシアタワー

[匿名さん]

皆さん、船橋に定借タワーが出来ますね。購入を考えていらっしゃる方いますか。10月販売予定となっています。


所在地：千葉県船橋市湊町2丁目2391-14（地番）
交通：総武本線 「船橋」駅 徒歩10分
　　　京成本線 「京成船橋」駅 徒歩8分

売主：三菱地所
販売会社(取引態様)：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：奥村組

[326: 匿名さん]

価格調整 or 思ったほど申し込み予定者が集まってないとか？

[327: 匿名さん]

＞＞325
買えないんじゃなくて、価値が分かるから買わないでしょ？日本語って、難しいでしょ。

[328: ■期待してた人]

>>情報集めたつもりになって何も知らず販売価格の高さで自分が検討外になると批判しかしない人が住民にいないだけで十分ですね。

「販売価格」の高さではなく割高なんですね。ここより高い物件はいくらでもありますし・・。
プレシアタワー物件概要や他物件との比較でも中身は悪くないと思います。タワー外観もかなり個性ありますし、ＥＶの速度も180ｍ/分と必要十分な仕様だとおもいます。市内や県内にタワマンがここしかないなら多少割高でも買いですが、私は二の足を踏みました。

個人的見解ですから買う価値を見出す人も必ずいるでしょう。
２万の賃貸男と４００万の賃貸男で必ず２００倍の年収差があるわけじゃないですからね。割高かどうかは人それぞれでしょう。

ただ、冒頭文のような意地でふて腐れるのもどうかと思います。

[329: 匿名さん]

エレベーター速度本当に180ｍ/分？？？？
俺がＭＲで聞いた話と違うなー

誰か本当のことを知っている人いるか？

[330: ■期待してた人]

>>329
ＥＶ速度は180ｍ/分です。図面集に載っています。
どちらのＭＲで聞いたのでしょうか。

[331: 322]

別に個々人のお金のあるなしは関係ないでしょ？
それは買う人が個人的にライフプランとしておれって貧乏だなぁとか余裕かなとか勝手に悩めばいいこと。

客観的に分析してランニングコストを加味して割高なのではないかということ。
ただ書いた人へ個人攻撃や揚げ足をとりたいだけの感情的な書き込みは議論の余地なし。
ちなみに年収書いたりしたら多分バレるくらい極端だから書かない(また攻撃対象になる？笑)けど、余裕だよ。

お金を使う時に失敗したくないだけ。
例えば、椅子買ってみて座り心地が悪くて、使い物にならなくてもすぐ捨てるのは気分悪いでしょ？

ましてや、ギリギリの予算の中買おうかと考えている人にとっては大きな痛手になっちゃうよね。
もっと論理的な議論ができないものか。
たくさんの買ってもいいのか検討している人も読んでいるわけなのだから。

スパっともう買うこと検討するのやめようかと思うにしても、船橋が好きなんだよね。

[332: 匿名さん]

>>331さん
お金に余裕があって船橋か好きなら、
頼むから三井の最上階買ってあげて下さい。
今後も暫く売れ残りそうなので。

[333: 匿名さん]

近所の定借物件購入者です。

定借物件は、消耗品として考えた上での購入をオススメします。

車と同じ感覚ですね。
維持費はかかるが、永久ではないもの。
資産価値は考えず、売却＝下取りと思えるかどうか、かと。

具体的にいうならば、ローンは10年以内に完済し、以降、次の住居用資金を貯蓄できるか？というところでしょうか。
定借の利点は「低価格」。この感覚（価格）は人それぞれだと思いますが。

自分が何年程度住むつもりか、をシュミレーションした上で、月々の支払い額（地代も含めて）を計算した上で、同価格の賃貸物件と比べてみるのが一番早いかと思います。

ただし、タワーならではの高級感は土地柄難しいでしょうね。
ファミリー世帯が多いでしょうし。そのあたりは、都内のタワーマンションとは住人層が違うとは思います。

私自身は、購入後にこれといった不満もなく、快適に暮らしております。
購入後にも、いろいろな物件をみましたが、いまのところ他にひかれる物件はみていません。

唯一不満があるとしたら、購入直後のデベさんの対応ですかね。
元々販売委託していることもあってでしょうか。
補修関係で、かなりもめたという人が多かったです。

元々の「購入予定（希望）額」よりも2割以上少ない価格なのであればよいと思いますが、同価格で定借物件を買ってしまうのは、危険かもしれないですね。あくまでも個人的意見ですが。

[334: 匿名さん]

柏タワーの掲示板にここのことを団地並みの低い仕様と書かれて
いましたが、ここってそんなに低級なのでしょうか？
その場合、どんなところが低級なのでしょうか？
目の肥えたいらっしゃったら教えて頂けませんか？

[335: 匿名さん]

場所は微妙なところにあるけど、アフタヌーンティのテイストは好きなので興味があります。価格は定期借地であることを考えるとちょっと高いかな。

[336: 匿名さん]

アフタヌーンとコラボしているのがやはり安っぽさの理由でしょうかねー
ちょっともったいないですね。

[337: 匿名さん]

強く同意！

高級感よりは庶民的なイメージで販売するのに
アフタヌーンティーとのコラボ（笑）は明快だろうけど
購入者にも様々な趣味があることを忘れてはいないか？

おしつけがましい。
怒りを覚えた。

[338: 匿名さん]

庶民的なイメージ？安っぽいですね。値段は高級物件って感じですが。

[339: 匿名さん]

いっそのこと、シャネルとかブルガリと提携して、仕様も超高級に
すりゃーいいのかもね。
高級っていうのはプールとかついてりゃいいのか？いらんだろそんなの。
風呂場の設備はオプション付けないと団地並みの設備だろうね。
エレベータの速度はともかく数は少ないよね。
でも、管理費は都内の高級物件並みなんだよな。
どこを見ても割安感が見れないんだよね。
定借は割安とトレードオフって感じで買える気がするのだけど。

[340: 匿名さん]

以前しつこく所有権物件の建替えのハードルを挙げ、定借物件の価値を強調してた方がいましたね。
管轄官庁としても、その問題にようやく重い腰を上げようとしてるといったところでしょうか。

http://www.asahi.com/business/update/1103/TKY200711030203.html?ref=rss

[341: 匿名さん]

知人で、築30年程度の、一棟で30戸とか50戸程度しかないマンションに住んでいて輪番で管理組合の長をやっている人に聞いた話。

法的には80%の住人の許可が出れば建替えのGoサインを出せることになっているけど、50戸のなかには、７０代であと１０年もすれば介護ホームにでも行くといっている人もいるし、賃貸で貸していて回っているので別に、、という態度で会合にすら参加しない人もいるし、実際50戸中の10戸に反対されたら、その人たちが何と言おうが、連絡も取れなくとも強硬突破するなど到底できないとのこと。

今まで容積率に余りがあって、余計に出来る新規分住戸を売却するので、既存の住人はほとんど出費なしで建替え可能、という条件の古マンションは建替えに成功しているけど、高さ制限一杯だったり、容積率の緩和が不可能な場合は、およそ成功した事例を聞いたことがない。

政府には、賛成の制約を７０％などに下げることより、耐震の構造基準要請を強めた上で、容積率とか高さ制限を緩和してもらいたいものですね。

[342: 匿名さん]

ここの値段が高いことが、建て替え時のどうのこうのとかそんな話をする以前の話にさせているように思いますが。結局高いことがすべて魅力を消してしまっているんでしょうね。どのくらい売れるのか楽しみですね。どのくらいの人が・・・・してしまうのか。

[343: 匿名さん]

>>333
実感を伴った意見、本当に参考になりました。
定借物件ということで、実際、ローンで困ったことはありませんでしたか？
あと、駐車場っておいくらですか？
プレシアタワーは１４０００〜１８０００円と聞いていて、高いです。

そーいえば、建設中の今も５１年の期間は始まっているんですか？

[344: 匿名さん]

なんか大騒ぎに。

http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20071107it01.htm?from=top

[345: 匿名さん]

>>３３４さん
プレシアタワーの仕様が団地並みなんてありえませんよ。
そもそも三菱地所のパークハウス仕様は、ほかのマンションと比較し基本仕様がまったく違い、私が知る限り日本１の仕様です。
自社で設計および工事中の現場監理が出来るデベロッパーも三菱地所だけであり、それが世界の格付けが日本一になっている理由のひとつだとも思います。
ここのマンションはチラシで見ると免震タワーであり、それだけでも
もの凄い価値があるのではと思います。
そもそも免震は絶対的にいいものですが、工事費がかかる為、普通の懐の寂しい厳しい物件では絶対採用されない様です。
タワーでも免震を採用している物件って案外少ないですよね。

[348: 匿名さん]

>>３４７さん

定期借地権はいいマンションが安く買えるという掘り出し物で、
見つけたらすぐ買わないといけませんね（まあ実際はモデルルーム
を見たほうがいいと思いますが）
でもその位に希少価値があり、世の中の定期借地権マンションは
すべて好評のうちに売れており、最初安い価格に設定しているので
買うと値上がりすることも多いですよ！！！
ここは坪150万円程度と聞いています。
三菱のタワーであればここなら軽く２５０万円は超えるのでは
ないでしょうか？
所有権マンションも50年たったら価値が０どころか、マンションによってはマイナスになりますよ。

[351: 匿名さん]

パークハウスも都内の物件などはかなり高級物件が多いですね。
ただここはモデルルーム見に行きましたが、残念ながら千葉の他のタワーマンションと比べると仕様はかなり低いですね。
どうもパークハウスシリーズもアフタヌーンティーとコラボしてる物件はみな安っぽい印象です。

[352: デベにお勤めさん]

電卓が手元にあるので簡単に書いてみます。
３０００万円を３５年で金利３％で借りたとすると
利息は約１８５０万円になります。
これが４０００万円を同条件で借りるとすると
利息は約２４６０万円になります。
利息って高いですね。。。

地元がこっちなので市川の掲示板を見た後にここを見ました。
定借のメリット＝価格なのは間違いありません。
さらっと比較してみると
市川駅前タワーが＠２６０、船橋駅徒歩４分のタワーが＠２１０くらい
ということからすると駅距離や周辺環境、定借、免震を考えて
＠１８０〜１８５が適正といったとこでしょうか。
ここがいくらなのか知らないのですが。

[353: 333]

>>343

駐車場代は、自走式で9000〜11000円（屋根の有無による価格差）、機械式（三段）で5000円・6000円・7000円だったと思います。
近隣のマンションの相場はわかりませんが、地下に駐車場がある場合は比較的賃料が高いようです。

ローンに関しては、価格が安かったのと、公庫がまだあった時なので。
しがないサラリーマンの私でも、全額借り入れOKでした。
我が家は、価格の1/3を20年のローン（あえて長めの固定）にしましたが、一年を通して余裕が出来た分を繰り上げ返済することにより、4年程度で完済できました。
それを考えると、銀行の変動金利で安い金利にしておけばよかったかな？とも思います。
当初は、年にどのくらい返済できるか未確定だったので、
「20年済むと考え、いざとなったら家賃と思おう。」と、返済期間を決めてしまいましたが。

借地期間は建設時は含まれませんでした。（物件毎に違う場合もあるかもしれませんが。）
竣工後（引渡し開始日）からですね。

内装に関しては、モデルルームを見ていないのでなんともいえませんが・・・正直、天下の○○だからと期待すると、裏切られます。
正直、同じデベでも、都内の一流物件とは当然「価格差」がありますし。
値段に見合った仕様です。決していい建材を使ってるわけではありません（ごくごく普通のレベル）。なにより、仕上げが雑でしたね。
トータル的にみて、賃貸より少し良い程度かと。
デザインは好みだと思いますが。同じ質（価格レベル）でも、デザイン性のあるものを選んでいるとは思いました。

ただし、防音、防湿、換気などの見えない部分に関しては、不満はありません。快適です。

見える部分より、見えない部分の方が怖いですしね。
こればかりは震災が来ない限りは、我が家もなんともいえないですが・・・。
免震だと、安心感はありますよね。

[354: 匿名さん]

>>345
>>346
明らかに同一人物っぽいんですが…ウケ狙いですか？

まずパークハウスがよいかどうかは置いておいて、最近の都心の地所物件は必ずしも高級ではないよ。高額ではあるけどね。
1〜2年前なら全室天カセ＋タンクレスが当たり前のような価格なのに、今や壁掛けエアコンがリビングのみ標準とか・・・ありえんぞ。
今回の市川タワーがいい例だが、実物の構造に至っては当然購入者が判断できるものではないので比較など無意味。

免震も直下型大地震の経験はほとんど無く、『多分有効だけど保証は無い』というのが正しい。しかも固有振動数とかの関係で最悪は増幅なんてこともありうる。最近免震が流行ってるのは、検討者へのウケがいいのと上物を軽く出来る（＝免震装置より上の強度に限って言えば耐震構造の方が頑強）ため、建築費削減効果もあるから。もちろん、安全性も考えてはいるんだろうけど、デベの本音やいかに・・・

[355: 匿名さん]

>>353

貴重なご意見どうも有難うございました。
確かに都内の坪６００万とかする億ションと比較すると、
仕様はおちるのでしょうけど、よく考えたら当たり前ですよね。
こちらは坪１６０万くらいなんですもんね。
（そう思うと都内の１戸で４戸くらい買えちゃうんですね。）
私はそんなごてごてしていなくても、おっしゃるように防音・防湿・換気や
いまはやりの構造等の目に見えず又、後から変更しにくい部分が、
他のマンションと比較してちゃんと出来ていればそれにこした事無いです。
あとは今は公庫が無くなった様なので、借り入れをどうするかが心配です。

[356: 物件比較中さん]

>354さん
同感です。
親類デベの話。免震＝安心ではないとの話を聞き、そんなものかと・・・
ちょっとがっかりしました。しかも、遠い将来の話かもしれないが、
タワーマンションの場合、建替えって事になった場合の、解体費用や工事期間、その間の仮住まいを考えたらほんとに消費者の考えてる！？って思いましたね。

[357: 353]

>>355

ご参考になりましたでしょうか？
購入を検討するときには、何かと悩みますよね。

仰る通り、内装はあとからいくらでもいじれますからね。
そこが分譲の利点ですよね。

間取図をみて、ひとつ気になったのですが、中住居は一方向にしか窓がないようですが・・・換気はどうなのでしょうか？玄関を開けないと、空気導線がないように思えるのですが。

土地柄、夏もいい風が入るんですけどねぇ。そこが少し残念な気がします。

いろいろと迷いも多いでしょうが、納得のいく買い物が出来ることをお祈り＆応援しております！

[360: 匿名さん]

お隣りのパークハウスプレシアの発売時期が相場の底だったので、
同じ頃の他のマンションはさらに値上がりしています。

また、価格がここの２割位安い非常に割安な物件でした。

現在は相場が天井ということが言われてますので、今は高値で買う可能性が高く、お隣りのパークハウスプレシアのように割安な値段設定ではないです。

さらに、駅から遠いので車を必要とする人が多いかと思いますが駐車場代は北側のパークハウスプレシアの５割増しで周辺相場よりも割高。
地代は不明だが、都内との比較で同等なので、ここは船橋徒歩１０分なので割高。

３人の営業の人と話しましたが、質問に対して抽象的にただ大丈夫といい加減なことしか聞けませんでした。
例えば、この駐車場の値段にしても周辺の相場と変わりませんということでしたが、お隣りのマンションより全然高かったことがここを読んでわかりました。
ローンについても何にも問題無いとのことでしたが、銀行に行って相談してみると新築の時は大丈夫かもしれないがその後はまだ不透明との回答。借り換えなど柔軟性が無くリスクが高まる。

ローンに頼って買う物件では無いような物件なのでしょうね。

さらに、最近では市川駅前のタワーマンションが大ニュースになっていますが、ここのパンフレットにも載っている横浜ＭＭタワーズでも同じような騒動があったらしいですね。

[361: 357]

>>359

確かにプレシアは今は値上がりしているようですが、360さんの仰るとおり、低価格な時期に購入した物件ですので。
仮に買い替えを考えたとしても（私も少しばかり考えましたが）、損失はなくとも、相場が高い昨今。購入可能な物件は、現在の住居より「狭い・遠い・古い」となってしまいます。
結局は、「住み心地のよい」時に値上がりしても、売る気にはならないですしね。「売りたい」と思う頃には価格も下落していると思いますしね。
思いがけず、転勤ややむなき事情で引越しをしなければいけない方はラッキーでだったでしょうが。
しかし、購入時に想定できうる範囲（条件）を全て検討したのなら、そうそう「引越したい」とは思わないものですよ。

我が家の場合は、南側（現在のモデルルーム）にマンションが建つ可能性もあるわけですし。
そうなった場合、そのマンションの階高によって、中層階を境に価格差も出てくるでしょう。売りたい時には「高値で買いたい」人などいなくなってるような・・・。
資産価値も大事ですが、結局は自分の中での「住居価値」なのかと。

周辺環境（騒音や交通状況も含め）や、日当たり、匂い（風向きによっては海の匂いもします）などは、事前の調査で図り知ることは可能です。
タワーマンションですので、眺望や日当たりは急変する可能性はほぼないかと。こちらに関しては安心ですよね。
一番難しいのは、近隣住人ですよね。こればかりは住んでみないと分かりませんから。

とにもかくにも、メリット・デメリットどちらも踏まえて、価格に見合うかどうか・・・ということになるのでしょうね。

換気についてですが、販売会社はデメリットについては話をごまかす傾向があります（笑）。施工者ではないので、そこまで詳しくないというのもありますし。参考程度に話を聞いておくのがいいかもしれません。
「24時間換気がついているので大丈夫ですよ〜」というと思いますが、「換気」は出来ていても「通気」が出来ないのでは？と思います。
24時間換気システムは、湿気などには確かに有効ですが、通気用には出来ていませんので。
喫煙者や、ペットと住む方は少し辛いかと思います。匂いが通り抜けしないかと思われます。

今お住まいのところで、一方向の窓のみ開けて試してみるといいかと思いますよ。不安要素は「シュミレーション」してみるのが一番かと。
駅までの裏道も、夜と昼とでは全く雰囲気も違いますし・・・ご自分で体感されて「あり」か「なし」かで判断をすれば、後々の後悔が少ないとおもいます！

[362: 匿名さん]

定期借地権付マンションについては、「広尾ガーデンフォレスト」の別スレで、メリット、デメリットとも相当に突っ込んだ議論がされているので、最初の方から読むと結構参考になりますよ。

あちらは超都心物件ではありますが、基本的な点は同じと思います。

[363: 匿名さん]

市川が手付金返還による契約解除に応じたら、多少なりともここにも購入者は来るんじゃないかな。
総武線沿線のタワーとかそういう探し方してる人もいるから。
色んな意味で条件は違うけど、やっぱ高層に住みたいって人はいるからね。

[364: 匿名さん]

アフタヌーンティーとのコラボがなければもっとセンスがよいのができたのに

[365: 匿名さん]

>>363
市川の購入者は「駅近」を求めているのだから、解約してもここへ来ることは無いと思うよ。
豊洲は三井＋清水だから無いので、やっぱり本八幡かな？

[366: 匿名さん]

ここには絶対に来ないでしょう。
特にプレミアレジデンスを購入している人からみたらここは団地なみの仕様ですよ

[367: 匿名さん]

仕様はこちらの方が上ではないですか？
鉄筋、ディスポーザー、床暖ついてますよ

[368: 匿名さん]

>>367
ここは市川並の価格設定であることをお忘れなく。さらに、ここは定借で魅力低い。市川は最低仕様で、設備で比較しても無駄。

[375: 匿名さん]

定借が魅力ないかどうかは人によって感じ方が違うと思いますよ。

[376: 匿名さん]

私にとっても魅力ないですね。

[377: 匿名さん]

私には魅力ありますね。

[378: 匿名さん]

>>377

何に魅力を感じますか？

[379: 匿名さん]

369から374までかなり削除されています。
なにか怪しい匂いがします

[380: 匿名さん]

ここは魅力なし
以上

[381: 匿名さん]

速報！！高価格帯を中心に、当初の予定価格より300万ほど下げています。

[382: 匿名さん]

やっぱり
あまりにも魅了及び人気がないから下げたのですね。
300万下がっても魅力なし

以上

[383: 購入検討中さん]

第１期は１４０戸のようです。
やはりこのスレで言われていることはあまり当てにならないですね。
価格は１６０万ちょっとと言うところでした。
人気物件になってしまうのでしょうね。
安いところは抽選になりそうな感じでした。

[384: 匿名さん]

残念ながら人気物件ではないよ

[385: 匿名さん]

>>383

なんか勘違いしてますね。ぜんぜん、人気ないですよ。どうぞ、応募して下さい。1倍でゲットできますよ。おめでとう！！

[386: 購入検討中さん]

>>384、385

営業様遅くまでご苦労様です。

[387: 匿名さん]

営業ではありません。
ここは価格だけは安いのは認めます。
ただタワーといえるほどの仕様ではなく、千葉の他のタワー物件に対して失礼です

[388: 匿名さん]

>385
オレは全く申し込むつもりは無いが、1倍でいいんじゃないの？
どうしても人気物件じゃなきゃヤダ！って人はともかく、オレは自分が申し込むなら1倍であって欲しい（落ちたら・・・なんていう不毛な悩みはしたくない）。

>365
市川だけど、駅近だけを求めてるってのはどうかな。
地域一番物件に住みたいとか、単に高層階に住みたいって人もいるだろう。駅近だけが魅力なら本八幡だっていいわけだし、少なくとも施工は一流だ。

個人的にはもうちょっと待って、駅は遠いけど市場北側の地所20階建てを待とちたい。時期的にも立地的にもバブル価格は通用しないだろうから、所有権物件でせいぜいここと同じくらいと予想。

[389: 匿名さん]

>>３７８

やっぱり価格の安さに尽きるんじゃないですか。
市川のタワーと比べても坪100万円以上安いんでしょ？
例えば私が検討している２８坪位だと、総額が約3000万円も違います。
まあ、総武線沿線なら市川の方が高いですし、何と言っても
駅につながってるので、その点は市川の方がいいと思います。
ただ、市川と比べてディスポーザーや免震やアフタヌーンティーが
ついてるので、仕様はこちらが上じゃないですか？
以前、エレベーターのスピードの話もありましたが販売の人に聞いたら
全く違って早かったですし、私は仕様は良いと思っているのですが・・・。
共用部も宿泊できる部屋とか、子供が遊ぶ部屋などなど随分充実しています。
まあ、私は主に船橋市内のマンションしか見ていないので、
プレシアより仕様が良いマンションで、しかも安くて
総武線沿線であれば是非是非教えてください。

[390: 匿名さん]

住環境を比較すると市場の20階物件は南が交通量の多い道路ですので厳しいですね。それとやはり駅が遠い。ここは徒歩ですがあちらは自転車物件。安いのは間違いないとは思いますが。

[391: 匿名さん]

3000万ローンでの支払い

3％30年返済総額＝4550万
5％30年返済総額＝5790万

3％20年＝3990万
5％20年＝4750万

所有権での50年先の減損価値を考えると
借り入れの少ない定借の優位性を理解できると思います。

リスクは何度も出ていますが売却の際中古市場で叩かれるということ。ただし賃料は変わらないので運用に切り替える場合問題があるわけではありません。

[392: 匿名さん]

↑欲しいんでしょ？買いないよ。宣伝すると、倍率上がるよ。人気ないから。わざわざ、倍率上げようとしている意味が分からない。ぜんぜん、魅力ないから。

[393: 匿名さん]

↑よっぽど売れて欲しくないようですね。お疲れ様です。

[394: 匿名さん]

>391
本当に一生懸命ここはいいと言う方は何が目的？と思えてしまいます。他のスレでここはこんなにいいんだよ、なんて書き込みあまり見なくないですか？営業？？

[395: 匿名さん]

逆に一生懸命ここはダメと言う方は何が目的？と思えてしまいます。根拠のない中傷は読む価値もないですね。

[396: ■期待してた人]

>>391

私は資金計画概算表をＭＲで出して頂きましたが、月々の物件の
ローンのほかに掛かる（定借独自の）経費がありますよね？

客なのか営業なのか知りませんが、何故「借り入れの少ない定借の
優位性を理解できると思います」というセリフが出るのでしょう。

所有権マンションと比較してここは明らかに月々の支払いが多い
のですが・・？

[397: 匿名さん]

「明らか」ではないでしょう。
価格も立地も違うマンションと比較するのは
各自で想定する内容が違うと思いますが。
具体的にどこと比較した場合でしょうか？
具体的な物件と数字がない限り
少なくとも明らかではないと思いますよ。

[400: ■期待してた人]

>>397
なぜに私が具体的な物件と数字を書かなきゃならんのですか？
営業の○○さんに身元をバラすようなことはしたくありません。

地代に2万ウン千円払うことは「明らか」に月々の支払いが多い
のです。それとも住宅雑誌のように調査をしてからでないと「明
らか」にはならないのですか？

もうひとつ気になるのが、逆に私がこのマンションを買う気に
なった客だとしたら、掲示板にローンの計算まで示して（しかも
地代は計算に入れず）、他の客にお買い得ですとは言わないな
と思ったことです。
邪推かもしれませんが、購入検討中の客には見えませんな。

[401: 匿名さん]

エレベーター分速80ｍにはじまり
ネガキャンばかりですなぁ
風説の流布ではないですか？

ローンシミュレーションも例をだしただけではないですか？
借り入れを減らすのは鉄則の鉄則なのに
それを書かれるとネガキャンの連続。

まともなことを書かれると
営業だ広告だと批判する

ポジショントークは勘弁してもらいたいですね
無益です。

[402: 匿名さん]

皆さん何だかよくわかりませんが、嘘が多すぎますよ。
私はこの物件に全く恩も何もありませんので、売れようが
何だろうがどうでもいいですが、一応業界関係者なので
個人的かもしれませんが意見を書かしてもらいますと
定期借地権は色々な意味で理にかなっており、一定の検討の価値は
あると思います。
これからどんどん日本の人口が減ってきて、
マンションも差別化される時代が来ます。
港区・千代田区等の超人気物件はともかくとして、千葉県なんかの
郊外型はそれこそ、賃貸として貸せるか（中古として売れるか）が
唯一マンションの価値を決めるのだと思います。
（こちらに書き込んでるプロの方はお解かりになると思いますが
　収益還元法ですね）
そんな中で、人生の３大出費（住宅費・教育費・老後の費用）
の中で、住宅にかかる費用を６割程度に抑え、ほかの費用に回すのは
税務的にも賢い選択だと思います。
私が三菱関係者と思われるのははなはだ迷惑なので、新浦安に三井不
の定期借地権マンションや旧リクルート（コスモイニシア）等も
販売していることも情報としてお伝えしておきます。
私は、不動産業界関係者として定期借地権は購入者に間違いなく
お得とだけ言っておきたいのです。
そうしないと、折角色々なデベが苦労し一般ユーザーの為になる商品を
作ってもそれが正確に伝わらないと、業界全体が危ないですよ。
私の個人的意見かもしれませんが、定期借地権マンションは
経済価値の側面からだけ見ると絶対に所有権マンションよりお得です。
違うと思うユーザーもしくはデベの方は知り合いの税理士もしくは
ＦＰに相談してみてください。

[403: 匿名さん]

地代は固定資産税で相殺される部分があります。
細かい計算までした結果を書いてるとは到底思えないですね。

月2万×12ヶ月＝24万
24×50年＝1200万←地代

この2万というのもかなり広い占有面積の場合ですね。

これに解体時の積立がかかるとおっしゃるかもしれませんが
これは所有権でも最終的には同じことですので比較計算する必要はないでしょう。

つまり、全く同じ条件の所有権分譲物件があると仮定すると
分譲価格が1200万程度安ければ固定資産税分は
最低でも得するということです。

更に金利を考えます。
この土地持分相当、購入時に
借入1200万を単純にカットできると仮定すると

借入1200万で
30年3％で1820万＝620万
30年5％で2320万＝1120万

の金利分の返済額をカットできるということになります。
これはカットできる最低金額です。
借入は1200万以上なのですから金利負担の軽減はこの額より上になります。これに固定資産税の軽減分を加算した和が所有権との差額と言えます。

[404: 匿名さん]

でも、固定資産税の見込み額を営業に聞いたら、高いんだよね。
建物分の固定資産税なんだけど、これに土地代１２ヵ月分で考えて
計算したらこりゃ高いって感じでした。

この辺のシミュレーションを具体的な数字で表して欲しいですね。

土地代分はローン組まなくっていいなんて書いてあるけど、土地が
値上がるリスクを書いてない。
固定資産税は連動して高くなるだろうけど、土地を所有していた場
合は自分の土地の価値が上がっている。いわゆる持たざるリスクって
いうやつですか。ちょっと違う場面で使う言葉かｗ

また、土地の所有者が変わった場合はどうなるか？
土地の所有者が破産したとして、それがあんまり良くない連中に渡っ
たとして、土地代をどんどん上げられたらどうなるのか。
土地代が少しずつ上がっていくにしろ、出て行くのもって感じではな
いか。
毎年、数％上がって行くにしろ、指数関数なので土地代が倍々のリ
スク。

いい側面だけを書いてるところがまた営業キャンペーン中ってとこ
ろでしょうか。

ま、目先数年、特に千葉、埼玉はマンション価格が上がることはなくとも下がることはコンセンサスなんで、値下げを待ちつつのんびり行きましょうか。

[405: 買い換え検討中]

地代の設定（上限）は法で決められていますよ。イレギュラーな状態を想定して突っ込むならもっと勉強が必要だと思いますよん。あ〜私は営業ではありません。ここの地主は由緒ある法人地主ですね。近隣一帯ぜーんぶそうです。

[406: 匿名さん]

地代は下がるのでは？
インフレで金利と土地値があがっても
物価水準を平価にすると実勢は下がると思うな。
またインフレで土地が上がる時は金利も上がるから
その場合、借入利息が膨らみますね。
借入が少ない定借が有利なのは言わずもがなだと思うけどねぇ

[407: 匿名さん]

素人だけど50年後は生きてないって思って買った老人と賃貸人ばかりのマンションになるって事はわかった。
30年くらい経ったとき普通なら多少なりとも補修があるけど、ここは管理組合が運営できるのかね？オーナーが多数連絡つかずとかない？
売りたくてもあと20年で壊しますけどって売るの？
しかもここ何年かマンションの供給すごいけど、そこだって将来賃貸にする人も出てくるでしょ。人口減は間違いないのに駅遠で賃貸で貸せるの？

所有権が必ずしもいいとは言わない。
ただまだこの法律が出来てから一巡(50年)してないから不安は大きいよ。

[408: 匿名さん]

↑所有権だって同じじゃん
築30年超えたらどこも一緒。
30年オチを買う低所得層が入ってきて所有権を主張するから初期住民との所得格差、ローン格差が拡大して共同住宅の建替えが進まない現実を直視するべきでしょうね。結局、共同住宅はスラムへ歩みを進めてしまう。定借は50年で線を引くから強制的に退場させられるけど、所有権は居座って、ゴネて、仕舞いには占有屋がのさばりはじめる。土地持分があっても固定資産税を取られるだけ。スラムを所有して税金だけ払い続けるはめになる。

[409: 匿名さん]

>408
根本的に勘違いしているかと。
借地権は『残り20年で財産チャラ』、所有権は『最低でも土地持分の資産は永久に残る（売らない限り）』。仮に建替え費用あっても土地込みで買うよりは安いだろう。容積率に余裕のある物件なら、余剰容積率の部屋売却で費用も抑えうる。スラム化？407の言うように１サイクルの事例が極端に少ない今、単なる想像でしょ。

あとさ、土地上昇リスク（固定資産税増額リスク）って・・・それって土地評価額が上がっているということ。普通は立地の魅力が向上しているということだから、所有権であれば売りやすくなるし貸しやすくなる。それは住んでる以上はデメリットかもしれないが、高く売れるというメリットも選択肢として加わるわけだ。

[410: 匿名さん]

船橋で評価額が純粋に魅力であがると思っている人は少ないでしょう。上がるとしたらインフレファクターしかないですよ。それから「貸しやすさ」は変わらないですね。また余剰容積率はタワマンにほぼ存在しません。50年後の緩和に未来の夢を託しますか？そもそも旧ＵＲ以外の民間分譲は建蔽率容積率限界で建てているのが基本ですな。これらは一等地でない限り例外なくスラム候補ですよ

[411: 匿名さん]

これから日本の土地代は少子化もあって下がっていく可能性も高いと思います。
どうして上物が50年しか持たないのに（つまりその物件にはせいぜい50年しか住めないのに）今高い土地代をマンションの所有持ち分として買って、その土地代分まで金利を35年も払う必要があるのでしょうか。

子供に相続する頃には、現在の土地代は半分とか、せいぜい7割になっていて、一方金利込みで土地代は35年間で現在の価値の１５０％分も払ってしまい、50年後に見ると、現在のせいぜい7割の価値しかないものに、倍の金を払ったといったリスクもあるように思いますが。

土地は確実に上がると思う方は迷わず所有権マンションを買って孫子の時代まで土地の取り分を残せばよいと思います。
どっちにしても上物はその頃には建替え議論になり、うまく建替えできても、その頃残る上物の価値はゼロだから、そのマンションの価値は、まさに持分の土地の価値が今より上がっているか下がっているかにつきます。
さあ、どっちでしょうか。

[412: 匿名さん]

所詮「共同住宅」なのですから。所有権も定期借地権も大差ないのでは。
建物が不朽しても、土地持分の資産・・・50年後に、その土地持分を購入したいという方がいるのでしょうか？
「買い手」がいない限りは、固定資産税は払い続けるわけですし。
私は現時点で、50年以上建っているマンションに住んでいる人を知りません。そして、30年以上経ったマンションに住みたい！という子供達も。
100年コンクリートとはいえ、今の技術では配管関係は到底100年もつとは思えないわけですし。

投資目的での購入ならば、運用方法（家賃収入、転売時期）等、所有権と定借との差はあるかと思いますが。
住居用として購入するのであれば、そこまでの差があるとは思えませんね。定借でも、きちんと「長期修繕計画」はありますし。

土地にこだわるのであれば、どんなに小さくても戸建でしょう。

所有権の不安は50年後の建替問題＆不要の産物となること。
定借の不安は50年後の解体費用（追加徴収がないとは断言されていない）。
不安要素でいえば、定借の方が怖い。
でも、初期費用（価格）は安い。

どっちもどっちなのでは？

[413: 匿名さん]

いやー、こんなにいろいろ議論が出てきて嬉しいです。
わざと突っ込みどころを入れておいて正解。

要は将来なんてどうなるかわからないので水掛け論になるわけですよ。
将来の数字を織り込んでピタっとなにが損か得かなんてわからないです。
ただ、メリットやリスクをハッキリさせておきたいのです。

不安要素はまだまだあります。

例えば、すぐ前のＮＴＴです。あそこの鉄塔から出るマイクロ波は本当に
人体に影響ないのでしょうか？モロ直撃しそうですが汗。
長期間に渡る人体への影響も臨床実験例は無いそうで、制限する条例なん
かもあるみたいです。
また、ＮＴＴの建物は古く、さまざまな伝送方法が光ファイバー化になり
つつあるのでその鉄塔も必要無くなった場合、あそこにでかいマンション
が建つのではないか。あの辺も例の大地主さんの土地ではないのか？
そうした場合にまた定借タワーマンションが建ちそうな気配が。

このマンションの土地は昔は塩田でしたが、地盤は大丈夫なのか？

ぜひ、ご説明お願いします。

あと、風呂場の魔法瓶浴槽やミストサウナがオプションなのですが、
これっていくらくらいかかるのですか？普通、標準で付いてますよね？

[414: 匿名さん]

地盤調査結果や設計書などは、閲覧を希望すれば見せてもらえるはずですよ。
消防署前の歩道のよれをみれば、ある程度は分かることだと思いますが。
大丈夫っちゃ大丈夫。不安といえば不安。
これも震災がきてみないことには・・・。
不安な方は、東京湾近辺（船橋、浦安、江東区）は買ってはだめでしょう。安心な土地はその分高い。それだけの話ですよ。
ただ、現地は古くからある割烹旅館でしたからねぇ。それなりに今までは大丈夫だったということなのでは。市役所も建ってるし。

鉄塔の影響はわかりかねますが、のちにタワーマンションが建ったとしたら、「ツインタワー」だったと思うしかないのかと。
幕張や浦安でも「タワマンといえばツイン」ですからね。さほど気にならないのでは？気になるのなら、別の方角の部屋にするとか。

魔法瓶浴槽は標準でいいかと思いますが、ミストサウナって欲しいですか？つかわないのであれば、メンテとか面倒だし。個人的にはいらないかな。

[415: 匿名さん]

↑見せてくれません。

[416: 匿名さん]

>>415

地盤　参考資料

http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/map.asp

[417: 購入検討中さん]

ごく周辺から考えて地盤調査を行なった結果「軟弱地盤」と診断された場所
ってことで考えていいでしょうかね。
心配になってきたー(>_<)

[418: ビギナーさん]

モデルルーム行きましたが、以下の点が気になりました。他の方はどうですか？

・担当者の知識不足(これは運かもしれませんが。。)
・エレベーターの数が少ない
・ペット用エレベーターもない
・各フロアにゴミ捨て場がない(一番の問題)

今のところちょっと厳しいかなという感覚です。

[419: 匿名さん]

定借権マンションは理にかなう部分も多く検討のためＭＲにいきました。地代は固定資産税分とおもっていましたが地代も2万円超でしかもマンションは建物かかる固定資産税は当然負担ということになると月額必要住居費〈駐車場費含む）は７．８万くらいになり驚きました。元塩田ということで地盤は軟弱。交通利便性が気に入っていたのですが個人的ですが価格も定借権でのお買い得感はなかったです。アフタヌーンティの付属物はほとんどオプションでしたよ。

[420: 匿名さん]

ここの駐車場って元々あった３階建てのものを使いまわしらしいです。
駐車場だけすでにできていておかしいと思った。

そして、そこの地代まで自分らで払って、それで駐車料金取られて、
えらいボッタくられような気がしてきた。

それに駐車場は中古ってことでしょう。なんか納得いかん。

[421: 元祖匿名はん]

どうでもいいですが、どうやって50年後取り壊しするんでしょうか。
市街地の定借タワーって。地所さん、教えてください。

[422: 匿名さん]

少し前に調べましたが、日経のなんかに載ってましたよ。
シミュレーションで数億円かかるらしいです。
それで２，３年かかるらしいので、実質５１年は住めないでしょうね。
たぶん、４８年後から壊し始めるんじゃないかなぁ。
クレーン使って、上から少しずつらしいですよ。
そのクレーン使って、また建て替えもやれるならいいのでしょうけど。
その時の世の中はどうなっていることやら。
廃材処理とか、ほかのマンションも含めてもう全く見当つきません。

[424: 購入検討中さん]

申込みされた方いらっしゃいます？

[425: 購入検討中さん]

本日、申し込み番号もらってきました。
品のある老夫婦が何組か一緒になりましたよ。