三菱地所パークハウスプレシアタワー

[匿名さん]

皆さん、船橋に定借タワーが出来ますね。購入を考えていらっしゃる方いますか。10月販売予定となっています。


所在地：千葉県船橋市湊町2丁目2391-14（地番）
交通：総武本線 「船橋」駅 徒歩10分
　　　京成本線 「京成船橋」駅 徒歩8分

売主：三菱地所
販売会社(取引態様)：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：奥村組

[326: 匿名さん]

価格調整 or 思ったほど申し込み予定者が集まってないとか？

[327: 匿名さん]

＞＞325
買えないんじゃなくて、価値が分かるから買わないでしょ？日本語って、難しいでしょ。

[328: ■期待してた人]

>>情報集めたつもりになって何も知らず販売価格の高さで自分が検討外になると批判しかしない人が住民にいないだけで十分ですね。

「販売価格」の高さではなく割高なんですね。ここより高い物件はいくらでもありますし・・。
プレシアタワー物件概要や他物件との比較でも中身は悪くないと思います。タワー外観もかなり個性ありますし、ＥＶの速度も180ｍ/分と必要十分な仕様だとおもいます。市内や県内にタワマンがここしかないなら多少割高でも買いですが、私は二の足を踏みました。

個人的見解ですから買う価値を見出す人も必ずいるでしょう。
２万の賃貸男と４００万の賃貸男で必ず２００倍の年収差があるわけじゃないですからね。割高かどうかは人それぞれでしょう。

ただ、冒頭文のような意地でふて腐れるのもどうかと思います。

[329: 匿名さん]

エレベーター速度本当に180ｍ/分？？？？
俺がＭＲで聞いた話と違うなー

誰か本当のことを知っている人いるか？

[330: ■期待してた人]

>>329
ＥＶ速度は180ｍ/分です。図面集に載っています。
どちらのＭＲで聞いたのでしょうか。

[331: 322]

別に個々人のお金のあるなしは関係ないでしょ？
それは買う人が個人的にライフプランとしておれって貧乏だなぁとか余裕かなとか勝手に悩めばいいこと。

客観的に分析してランニングコストを加味して割高なのではないかということ。
ただ書いた人へ個人攻撃や揚げ足をとりたいだけの感情的な書き込みは議論の余地なし。
ちなみに年収書いたりしたら多分バレるくらい極端だから書かない(また攻撃対象になる？笑)けど、余裕だよ。

お金を使う時に失敗したくないだけ。
例えば、椅子買ってみて座り心地が悪くて、使い物にならなくてもすぐ捨てるのは気分悪いでしょ？

ましてや、ギリギリの予算の中買おうかと考えている人にとっては大きな痛手になっちゃうよね。
もっと論理的な議論ができないものか。
たくさんの買ってもいいのか検討している人も読んでいるわけなのだから。

スパっともう買うこと検討するのやめようかと思うにしても、船橋が好きなんだよね。

[332: 匿名さん]

>>331さん
お金に余裕があって船橋か好きなら、
頼むから三井の最上階買ってあげて下さい。
今後も暫く売れ残りそうなので。

[333: 匿名さん]

近所の定借物件購入者です。

定借物件は、消耗品として考えた上での購入をオススメします。

車と同じ感覚ですね。
維持費はかかるが、永久ではないもの。
資産価値は考えず、売却＝下取りと思えるかどうか、かと。

具体的にいうならば、ローンは10年以内に完済し、以降、次の住居用資金を貯蓄できるか？というところでしょうか。
定借の利点は「低価格」。この感覚（価格）は人それぞれだと思いますが。

自分が何年程度住むつもりか、をシュミレーションした上で、月々の支払い額（地代も含めて）を計算した上で、同価格の賃貸物件と比べてみるのが一番早いかと思います。

ただし、タワーならではの高級感は土地柄難しいでしょうね。
ファミリー世帯が多いでしょうし。そのあたりは、都内のタワーマンションとは住人層が違うとは思います。

私自身は、購入後にこれといった不満もなく、快適に暮らしております。
購入後にも、いろいろな物件をみましたが、いまのところ他にひかれる物件はみていません。

唯一不満があるとしたら、購入直後のデベさんの対応ですかね。
元々販売委託していることもあってでしょうか。
補修関係で、かなりもめたという人が多かったです。

元々の「購入予定（希望）額」よりも2割以上少ない価格なのであればよいと思いますが、同価格で定借物件を買ってしまうのは、危険かもしれないですね。あくまでも個人的意見ですが。

[334: 匿名さん]

柏タワーの掲示板にここのことを団地並みの低い仕様と書かれて
いましたが、ここってそんなに低級なのでしょうか？
その場合、どんなところが低級なのでしょうか？
目の肥えたいらっしゃったら教えて頂けませんか？

[335: 匿名さん]

場所は微妙なところにあるけど、アフタヌーンティのテイストは好きなので興味があります。価格は定期借地であることを考えるとちょっと高いかな。

[336: 匿名さん]

アフタヌーンとコラボしているのがやはり安っぽさの理由でしょうかねー
ちょっともったいないですね。

[337: 匿名さん]

強く同意！

高級感よりは庶民的なイメージで販売するのに
アフタヌーンティーとのコラボ（笑）は明快だろうけど
購入者にも様々な趣味があることを忘れてはいないか？

おしつけがましい。
怒りを覚えた。

[338: 匿名さん]

庶民的なイメージ？安っぽいですね。値段は高級物件って感じですが。

[339: 匿名さん]

いっそのこと、シャネルとかブルガリと提携して、仕様も超高級に
すりゃーいいのかもね。
高級っていうのはプールとかついてりゃいいのか？いらんだろそんなの。
風呂場の設備はオプション付けないと団地並みの設備だろうね。
エレベータの速度はともかく数は少ないよね。
でも、管理費は都内の高級物件並みなんだよな。
どこを見ても割安感が見れないんだよね。
定借は割安とトレードオフって感じで買える気がするのだけど。

[340: 匿名さん]

以前しつこく所有権物件の建替えのハードルを挙げ、定借物件の価値を強調してた方がいましたね。
管轄官庁としても、その問題にようやく重い腰を上げようとしてるといったところでしょうか。

http://www.asahi.com/business/update/1103/TKY200711030203.html?ref=rss

[341: 匿名さん]

知人で、築30年程度の、一棟で30戸とか50戸程度しかないマンションに住んでいて輪番で管理組合の長をやっている人に聞いた話。

法的には80%の住人の許可が出れば建替えのGoサインを出せることになっているけど、50戸のなかには、７０代であと１０年もすれば介護ホームにでも行くといっている人もいるし、賃貸で貸していて回っているので別に、、という態度で会合にすら参加しない人もいるし、実際50戸中の10戸に反対されたら、その人たちが何と言おうが、連絡も取れなくとも強硬突破するなど到底できないとのこと。

今まで容積率に余りがあって、余計に出来る新規分住戸を売却するので、既存の住人はほとんど出費なしで建替え可能、という条件の古マンションは建替えに成功しているけど、高さ制限一杯だったり、容積率の緩和が不可能な場合は、およそ成功した事例を聞いたことがない。

政府には、賛成の制約を７０％などに下げることより、耐震の構造基準要請を強めた上で、容積率とか高さ制限を緩和してもらいたいものですね。

[342: 匿名さん]

ここの値段が高いことが、建て替え時のどうのこうのとかそんな話をする以前の話にさせているように思いますが。結局高いことがすべて魅力を消してしまっているんでしょうね。どのくらい売れるのか楽しみですね。どのくらいの人が・・・・してしまうのか。

[343: 匿名さん]

>>333
実感を伴った意見、本当に参考になりました。
定借物件ということで、実際、ローンで困ったことはありませんでしたか？
あと、駐車場っておいくらですか？
プレシアタワーは１４０００〜１８０００円と聞いていて、高いです。

そーいえば、建設中の今も５１年の期間は始まっているんですか？

[344: 匿名さん]

なんか大騒ぎに。

http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20071107it01.htm?from=top

[345: 匿名さん]

>>３３４さん
プレシアタワーの仕様が団地並みなんてありえませんよ。
そもそも三菱地所のパークハウス仕様は、ほかのマンションと比較し基本仕様がまったく違い、私が知る限り日本１の仕様です。
自社で設計および工事中の現場監理が出来るデベロッパーも三菱地所だけであり、それが世界の格付けが日本一になっている理由のひとつだとも思います。
ここのマンションはチラシで見ると免震タワーであり、それだけでも
もの凄い価値があるのではと思います。
そもそも免震は絶対的にいいものですが、工事費がかかる為、普通の懐の寂しい厳しい物件では絶対採用されない様です。
タワーでも免震を採用している物件って案外少ないですよね。

[348: 匿名さん]

>>３４７さん

定期借地権はいいマンションが安く買えるという掘り出し物で、
見つけたらすぐ買わないといけませんね（まあ実際はモデルルーム
を見たほうがいいと思いますが）
でもその位に希少価値があり、世の中の定期借地権マンションは
すべて好評のうちに売れており、最初安い価格に設定しているので
買うと値上がりすることも多いですよ！！！
ここは坪150万円程度と聞いています。
三菱のタワーであればここなら軽く２５０万円は超えるのでは
ないでしょうか？
所有権マンションも50年たったら価値が０どころか、マンションによってはマイナスになりますよ。

[351: 匿名さん]

パークハウスも都内の物件などはかなり高級物件が多いですね。
ただここはモデルルーム見に行きましたが、残念ながら千葉の他のタワーマンションと比べると仕様はかなり低いですね。
どうもパークハウスシリーズもアフタヌーンティーとコラボしてる物件はみな安っぽい印象です。

[352: デベにお勤めさん]

電卓が手元にあるので簡単に書いてみます。
３０００万円を３５年で金利３％で借りたとすると
利息は約１８５０万円になります。
これが４０００万円を同条件で借りるとすると
利息は約２４６０万円になります。
利息って高いですね。。。

地元がこっちなので市川の掲示板を見た後にここを見ました。
定借のメリット＝価格なのは間違いありません。
さらっと比較してみると
市川駅前タワーが＠２６０、船橋駅徒歩４分のタワーが＠２１０くらい
ということからすると駅距離や周辺環境、定借、免震を考えて
＠１８０〜１８５が適正といったとこでしょうか。
ここがいくらなのか知らないのですが。

[353: 333]

>>343

駐車場代は、自走式で9000〜11000円（屋根の有無による価格差）、機械式（三段）で5000円・6000円・7000円だったと思います。
近隣のマンションの相場はわかりませんが、地下に駐車場がある場合は比較的賃料が高いようです。

ローンに関しては、価格が安かったのと、公庫がまだあった時なので。
しがないサラリーマンの私でも、全額借り入れOKでした。
我が家は、価格の1/3を20年のローン（あえて長めの固定）にしましたが、一年を通して余裕が出来た分を繰り上げ返済することにより、4年程度で完済できました。
それを考えると、銀行の変動金利で安い金利にしておけばよかったかな？とも思います。
当初は、年にどのくらい返済できるか未確定だったので、
「20年済むと考え、いざとなったら家賃と思おう。」と、返済期間を決めてしまいましたが。

借地期間は建設時は含まれませんでした。（物件毎に違う場合もあるかもしれませんが。）
竣工後（引渡し開始日）からですね。

内装に関しては、モデルルームを見ていないのでなんともいえませんが・・・正直、天下の○○だからと期待すると、裏切られます。
正直、同じデベでも、都内の一流物件とは当然「価格差」がありますし。
値段に見合った仕様です。決していい建材を使ってるわけではありません（ごくごく普通のレベル）。なにより、仕上げが雑でしたね。
トータル的にみて、賃貸より少し良い程度かと。
デザインは好みだと思いますが。同じ質（価格レベル）でも、デザイン性のあるものを選んでいるとは思いました。

ただし、防音、防湿、換気などの見えない部分に関しては、不満はありません。快適です。

見える部分より、見えない部分の方が怖いですしね。
こればかりは震災が来ない限りは、我が家もなんともいえないですが・・・。
免震だと、安心感はありますよね。

[354: 匿名さん]

>>345
>>346
明らかに同一人物っぽいんですが…ウケ狙いですか？

まずパークハウスがよいかどうかは置いておいて、最近の都心の地所物件は必ずしも高級ではないよ。高額ではあるけどね。
1〜2年前なら全室天カセ＋タンクレスが当たり前のような価格なのに、今や壁掛けエアコンがリビングのみ標準とか・・・ありえんぞ。
今回の市川タワーがいい例だが、実物の構造に至っては当然購入者が判断できるものではないので比較など無意味。

免震も直下型大地震の経験はほとんど無く、『多分有効だけど保証は無い』というのが正しい。しかも固有振動数とかの関係で最悪は増幅なんてこともありうる。最近免震が流行ってるのは、検討者へのウケがいいのと上物を軽く出来る（＝免震装置より上の強度に限って言えば耐震構造の方が頑強）ため、建築費削減効果もあるから。もちろん、安全性も考えてはいるんだろうけど、デベの本音やいかに・・・

[355: 匿名さん]

>>353

貴重なご意見どうも有難うございました。
確かに都内の坪６００万とかする億ションと比較すると、
仕様はおちるのでしょうけど、よく考えたら当たり前ですよね。
こちらは坪１６０万くらいなんですもんね。
（そう思うと都内の１戸で４戸くらい買えちゃうんですね。）
私はそんなごてごてしていなくても、おっしゃるように防音・防湿・換気や
いまはやりの構造等の目に見えず又、後から変更しにくい部分が、
他のマンションと比較してちゃんと出来ていればそれにこした事無いです。
あとは今は公庫が無くなった様なので、借り入れをどうするかが心配です。

[356: 物件比較中さん]

>354さん
同感です。
親類デベの話。免震＝安心ではないとの話を聞き、そんなものかと・・・
ちょっとがっかりしました。しかも、遠い将来の話かもしれないが、
タワーマンションの場合、建替えって事になった場合の、解体費用や工事期間、その間の仮住まいを考えたらほんとに消費者の考えてる！？って思いましたね。

[357: 353]

>>355

ご参考になりましたでしょうか？
購入を検討するときには、何かと悩みますよね。

仰る通り、内装はあとからいくらでもいじれますからね。
そこが分譲の利点ですよね。

間取図をみて、ひとつ気になったのですが、中住居は一方向にしか窓がないようですが・・・換気はどうなのでしょうか？玄関を開けないと、空気導線がないように思えるのですが。

土地柄、夏もいい風が入るんですけどねぇ。そこが少し残念な気がします。

いろいろと迷いも多いでしょうが、納得のいく買い物が出来ることをお祈り＆応援しております！

[360: 匿名さん]

お隣りのパークハウスプレシアの発売時期が相場の底だったので、
同じ頃の他のマンションはさらに値上がりしています。

また、価格がここの２割位安い非常に割安な物件でした。

現在は相場が天井ということが言われてますので、今は高値で買う可能性が高く、お隣りのパークハウスプレシアのように割安な値段設定ではないです。

さらに、駅から遠いので車を必要とする人が多いかと思いますが駐車場代は北側のパークハウスプレシアの５割増しで周辺相場よりも割高。
地代は不明だが、都内との比較で同等なので、ここは船橋徒歩１０分なので割高。

３人の営業の人と話しましたが、質問に対して抽象的にただ大丈夫といい加減なことしか聞けませんでした。
例えば、この駐車場の値段にしても周辺の相場と変わりませんということでしたが、お隣りのマンションより全然高かったことがここを読んでわかりました。
ローンについても何にも問題無いとのことでしたが、銀行に行って相談してみると新築の時は大丈夫かもしれないがその後はまだ不透明との回答。借り換えなど柔軟性が無くリスクが高まる。

ローンに頼って買う物件では無いような物件なのでしょうね。

さらに、最近では市川駅前のタワーマンションが大ニュースになっていますが、ここのパンフレットにも載っている横浜ＭＭタワーズでも同じような騒動があったらしいですね。

[361: 357]

>>359

確かにプレシアは今は値上がりしているようですが、360さんの仰るとおり、低価格な時期に購入した物件ですので。
仮に買い替えを考えたとしても（私も少しばかり考えましたが）、損失はなくとも、相場が高い昨今。購入可能な物件は、現在の住居より「狭い・遠い・古い」となってしまいます。
結局は、「住み心地のよい」時に値上がりしても、売る気にはならないですしね。「売りたい」と思う頃には価格も下落していると思いますしね。
思いがけず、転勤ややむなき事情で引越しをしなければいけない方はラッキーでだったでしょうが。
しかし、購入時に想定できうる範囲（条件）を全て検討したのなら、そうそう「引越したい」とは思わないものですよ。

我が家の場合は、南側（現在のモデルルーム）にマンションが建つ可能性もあるわけですし。
そうなった場合、そのマンションの階高によって、中層階を境に価格差も出てくるでしょう。売りたい時には「高値で買いたい」人などいなくなってるような・・・。
資産価値も大事ですが、結局は自分の中での「住居価値」なのかと。

周辺環境（騒音や交通状況も含め）や、日当たり、匂い（風向きによっては海の匂いもします）などは、事前の調査で図り知ることは可能です。
タワーマンションですので、眺望や日当たりは急変する可能性はほぼないかと。こちらに関しては安心ですよね。
一番難しいのは、近隣住人ですよね。こればかりは住んでみないと分かりませんから。

とにもかくにも、メリット・デメリットどちらも踏まえて、価格に見合うかどうか・・・ということになるのでしょうね。

換気についてですが、販売会社はデメリットについては話をごまかす傾向があります（笑）。施工者ではないので、そこまで詳しくないというのもありますし。参考程度に話を聞いておくのがいいかもしれません。
「24時間換気がついているので大丈夫ですよ〜」というと思いますが、「換気」は出来ていても「通気」が出来ないのでは？と思います。
24時間換気システムは、湿気などには確かに有効ですが、通気用には出来ていませんので。
喫煙者や、ペットと住む方は少し辛いかと思います。匂いが通り抜けしないかと思われます。

今お住まいのところで、一方向の窓のみ開けて試してみるといいかと思いますよ。不安要素は「シュミレーション」してみるのが一番かと。
駅までの裏道も、夜と昼とでは全く雰囲気も違いますし・・・ご自分で体感されて「あり」か「なし」かで判断をすれば、後々の後悔が少ないとおもいます！

[362: 匿名さん]

定期借地権付マンションについては、「広尾ガーデンフォレスト」の別スレで、メリット、デメリットとも相当に突っ込んだ議論がされているので、最初の方から読むと結構参考になりますよ。

あちらは超都心物件ではありますが、基本的な点は同じと思います。

[363: 匿名さん]

市川が手付金返還による契約解除に応じたら、多少なりともここにも購入者は来るんじゃないかな。
総武線沿線のタワーとかそういう探し方してる人もいるから。
色んな意味で条件は違うけど、やっぱ高層に住みたいって人はいるからね。

[364: 匿名さん]

アフタヌーンティーとのコラボがなければもっとセンスがよいのができたのに

[365: 匿名さん]

>>363
市川の購入者は「駅近」を求めているのだから、解約してもここへ来ることは無いと思うよ。
豊洲は三井＋清水だから無いので、やっぱり本八幡かな？

[366: 匿名さん]

ここには絶対に来ないでしょう。
特にプレミアレジデンスを購入している人からみたらここは団地なみの仕様ですよ

[367: 匿名さん]

仕様はこちらの方が上ではないですか？
鉄筋、ディスポーザー、床暖ついてますよ

[368: 匿名さん]

>>367
ここは市川並の価格設定であることをお忘れなく。さらに、ここは定借で魅力低い。市川は最低仕様で、設備で比較しても無駄。

[375: 匿名さん]

定借が魅力ないかどうかは人によって感じ方が違うと思いますよ。