三菱地所パークハウスプレシアタワー

[匿名さん]

皆さん、船橋に定借タワーが出来ますね。購入を考えていらっしゃる方いますか。10月販売予定となっています。


所在地：千葉県船橋市湊町2丁目2391-14（地番）
交通：総武本線 「船橋」駅 徒歩10分
　　　京成本線 「京成船橋」駅 徒歩8分

売主：三菱地所
販売会社(取引態様)：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：奥村組

[22: 匿名さん]

ここは資産価値が下落しても
賃貸における価値は下落しないから問題なし。
定期借地権物件は資産流動性よりも収益還元で考えるのが基本。

[23: 匿名さん]

定期借地の場合、ローンって銀行は普通にかしてくれるの？
やっぱり金利も変わってくるのかな?

新生銀行とか定期借地の場合、ダメですって書いてあったけど・・・

[24: 匿名さん]

駅にも少しずつ宣伝が貼られてきましたね。

[25: 匿名さん]

ここ人気なさそうですね。来週、説明会に行きます。もう行った方っていますか？

[26: 物件比較中さん]

今日説明会に行きました。
定期借地権は安くてお得みたいですが、
もう少し勉強したいと思います。
アフタヌーンティーはお洒落でしたよ。

[27: 匿名さん]

30年住んで20年貸す。
こんなライフスタイルが求められます。
その間に市役所が移転すると思われるので
跡地におそらくタワマンが建ちます。
この界隈は東側に商業地が広がっているので
眺望に関してはある程度の覚悟が必要でしょう。
南側に20階を越える自社物件があるための
やさしい三角なわけですが下手するとやさしくなくなるかもしれません。

[28: 購入検討中さん]

価格や地代などはいつ発表になるんでしょうかね。。。

早く知りたいです！

[29: 匿名さん]

再安の70平米で2800万円台でした。
前のプレシアと比べたらとてもとても…

[30: 匿名さん]

うちわ貰ったので興味持ちました。
アフタヌーンティー気になります。
そうそう、定借だと保証料とかかかるんですか？

[31: 匿名さん]

ここってスポーツクラブ特典付きですよね？

[32: 匿名さん]

あっという間に完売しそう

[33: 匿名さん]

船橋駅近ですからね、高層階では坪300万はくだらないでしょうね。
それでもかなり魅力です！

[34: 匿名さん]

高層階でもさすがに坪300は角住居等ごくかぎられるのでは。
260〜270万くらいでしょう。

[35: 匿名さん]

・・・さすがにあの立地の借地権で坪260〜なんてありえんだろ。。。
あとどう考えてもあの立地を「船橋駅近」とは思えないんだが…最近はフライング気味のネガキャンでも流行ってんのか？？

[36: 匿名さん]

140〜150程度
ネガキャンはヤメレ

[37: 匿名さん]

140〜150はどう考えても安すぎる
230程度では

[38: 匿名さん]

定借ですよ

[39: 匿名さん]

オレも多分坪150以下だと思う。
プラス権利金（500万くらい？）＋毎月の地代が2万くらいじゃないのかな。
広尾じゃあるまいし将来資産価値ゼロ確定マンションに坪200以上＋権利金＋地代を出せる層は相当限られるだろうな。立地的にも決して恵まれてはないしね。

[41: マンション子]

価格発表はいつになるんでしょうか？
今月中ですかね。。。

定期借地のマンションは、頭金がないとダメとかってありますかね？

[42: 購入検討中さん]

定期借地でなければ坪300程度だと思うので定期借地の分で20%分引いても
坪240万程度ですね
これでもここは完売でしょうね。

[43: 匿名さん]

>42
そんなにいきますかね。
借地権で坪240万を購入する層が船橋近辺にそんなにいるんでしょうか？
定期借地権って「（周りに比べて）割安でよい立地（都心とか）に住める」か、「絶対的に安価な販売価格」のどちらしか思いつかないんですが、ここって前者には当てはまらないような…。

借地でなければ高層階で300ってのはいくでしょうが、平均すると200切ると予想してます。
説明会に参加された29さんが最安で坪130くらいって書いてるくらいだし、平均すると200は切ると思います。一般的にタワーって1フロア上がっても10〜20万程度しか変わりませんから。

[44: 匿名さん]

240万円？？なんてありえない。駅からここまで離れていて、そんなに高い価格であるはずがありません。そこまでリスクを出して借地権のマンションを購入する人がいるはずないのでは。

[45: 匿名さん]

つられすぎ

[46: 匿名さん]

無知なので恥ずかしい質問なんですが。。。

ここのマンション、19年の10月下旬に販売予定で
21年の10月が入居予定になってますよね？！

この場合って、頭金や諸経費などは19年の10月に支払うのでしょうか？
できれば、その2年間で頭金を増やせたらな。。。と思うのですが
そんなことは不可能なのでしょうか？

詳しい方、教えてください！

[47: 匿名さん]

>46
21年の入居前の引渡し時の支払いです。
諸経費は大半がローン手数料や登記費用ですが、融資実行（＝引渡し）は入居直前なので、そのときに支払うことになるからです。つまり21年秋の金利を予測して支払計画をプランしなきゃいけないわけで、これは結構難しいですね。
ちなみに手付金（物件の1割）は契約時に支払うので、今年契約する場合はそのときの支払いです。

[48: 販売関係者さん]

釣りではないのでは
市川のタワー等の価格を見ていると市川より人気がある船橋駅周辺のタワーであれば定期借地権を考慮しても平均坪220万、高層階では坪280万は堅いとよんでおります。
あくまで過去の経験からくる予想ではありますが。

[49: 匿名さん]

>48
すごい読みだね・・。恥ずかしいね。

[50: ４６です]

４７さん、ありがとうございます！！

手付金って、物件の1割もいるんですね・・・
仮に3500万円の物件なら、350万円か〜
今年の契約に支払うとなると、うちは払えないので
マンション購入は諦めることになりそうです。

諸経費や引越し代を考えたら、頭金もすごく必要ですよね！

みなさん、すごいなー・・・

[51: 匿名さん]

>50さん
手付金ですが、1割というのが絶対条件ではないと思いますよ。
ただし正直なところ、契約時に1割払えないとなるといわゆる"属性"の観点でローン審査NGとなる可能性も考えられますので、その辺は営業さんとの相談ではないでしょうか。
まれにお金があっても手付けを値切る人もいると聞きます。買主事由による契約破棄は手付け放棄を伴うので、将来的に放棄する可能性が考えられる人であれば、できるだけ手付けは抑えようと努力もするんでしょう。

>48さん
すでに書かれているように、平均が220となると最安の坪単価の説明のしようがないように思えるのですが。
ここって坪単価が極端に変わるほど（倍近いんですが・・・）の要因ってありましたっけ？

[52: 匿名さん]

ないっしょ。

[53: 匿名はん]

ここより駅近の三井タワーがまだいくつか売れ残っていること、
前のプレシアスが８０平方メートル２千万円台後半で分譲されたのを
みな覚えてること、
などを考えると、お値段あまり高くもできない気がします。

[54: 匿名さん]

私も、この物件を視野にいれて購入を考えているのですが、
とにかく、値段が高いです。

定期借地権ということで、
いまどきのマンション価格からすると少し安めには設定されていますが、結局、借地代を50年払い込むことを考慮に入れると
お得感は、ありません。
仮価格では、
8階、23坪で3800万
29階だと、4300万
くらいでした。
（だいたい、私が、欲しいな。と思う間取りは、4000万台でした。）

営業さんは、定期借地権の事を購入者に良いように説明しているのですが、
私には、どうしても利点がないように思われます。
それに、間取りも使い勝手わるそうだし・・・
ハリが室内にいっぱいあるし・・・
アフタヌーンティーとコラボというわりには、
エントランス等々のCGはちゃっちい感じをうけるし・・・
ちかくの消防署は、救急車のサイレンで夜中うるさそうだし・・・
なんで、あんなに強気の価格設定なんですかねぇ〜〜

ずいぶん前から期待して目をつけていた物件だけに
内容にガッカリしています。
せめて、定期借地でさえなければ、まだ検討の余地があるのになぁ〜

[55: 匿名さん]

高層＆大規模マンションは定借の方が良いと思います。
マスコミが昭和30年代〜の分譲マンションの悲惨な現状を取り上げるようになればこれが常識になると思いますよ。建替え決議が通らない所の方が圧倒的に多いのですから。

[56: 匿名さん]

↑更地にするのは住民が費用を出して行うんですが、そのことはご存じでしょうかね。定借は定着する流れなんてないですし。

[57: 購入検討中さん]

定借のメリットを教えてほしいのですが。

[58: 匿名さん]

ここはメリットないでしょう。土地付きマンション並みの価格だし。

[59: 匿名さん]

56さん
所有権分譲の最後がどうなるか考えたことありますか？
所有権であれ最後は住民負担ですよ。
そして否応なく揉めます。
住民の所得水準がバラバラになっていますので
スラムになる可能性が高い。

[60: 物件比較中さん]

船橋駅の南口はあたり治安がよくなさそうですね。
高速道路も近いし・・・

[61: 匿名さん]

高速ＩＣが近くて良いと思いますけど。

[62: 匿名さん]

・・・なぜもこんなに高い値付けがまかり通るのだろうか。
というか、一体誰が買うというのか。。。
一昔前に買っておけばよかった。。。

[63: 匿名さん]

市役所は近い将来移転しそうだし。ここのあたりって何が売りになるんでしょうね。近くの建物と比較してすごく値上がりしているのに住みたい人ってなかなかいないでしょう。間取りも良くないし。

[64: 匿名さん]

そもそも場所に魅力がないのがすべてでは。本当にレスの中にあったような価格帯なんでしょうか。一度行こうとも思いましたが、ここでのあまりの盛り下がり具合に行く気もなくなってしまいました。いつ頃から１期の申し込みか教えていただけませんか？

[65: 匿名さん]

場所に魅力はあると思いますよ。
隣に玉川旅館、コナミスポーツ（湯の国付き）、高速ＩＣ、・・・・若松劇場もありますし。お堅い保険屋街に役所、料亭、風情に風俗、百貨店、なんでもありです。

[66: モデルルーム見てきたよ]

まず、自分の計算による想定価格よりも高かったな。
駅から近い三井タワーとよりすごく安いですって、定借でこの場所じゃ当たり前だろって。
駅からは普通に歩いて２０分弱くらい。夏の激しく暑い時とか真冬の極寒の時、これを毎日往復すると考えると正直ムリ！運動になるなんてよく言って人いるけど、苦痛に他ならない。駅から近いとこに住んでスポーツクラブ行った方がどれだけ生活が豊かなことか。
自転車使うにしても船橋駅の駐輪場は満杯で１年待ちで確保できるかどうか。
ＩＣから近いと言っても、土日なんかだとずーと渋滞で３０分以上かかること当たり前は千葉の人はみんな知ってる。
将来的に賃貸に出すことも考えてたけど、立地的にそれも考えにくい。売るのは非常に安くなっちゃうだろうし。身動きできなくなるリスクが高いなと場所を確認して思った。

ここも含めて、どこの営業マンもこれから不動産価格は上がり続けるとバカのひとつ覚えで、話にならんのが結論。

定借だから、５１年間契約で部屋を借りる感覚でも、それなら市川のＵＲの方が・・・

価格面で妥協できればと、すごく期待していたけど、残念だった。

[67: 匿名さん]

20分弱ねぇ
ネガキャンとしては未熟

[68: 匿名さん]

↑66ではないが、確かに20分弱という表現はどうかと思うが、遠い印象は否めない。徒歩10分圏内の印象はないでしょう。そもそもここって、ネガキャンの必要性はあるんでしょうか。そういう人もいるようならばMR見てみようかなと少し思いますが。ここに出ている価格で引いてしまっている。

[69: 周辺住民さん]

三菱もこんな船橋駅から離れた場所に定借タワーを・・・

絶対売れ残りますよ。

[70: 匿名さん]

ここまで高いなら、本当に売れ残りでしょうね。素人でも高いと思うのに。でも、売り切れれば、すごいということになりますね。どうなるんでしょうか。個人的には売れ残り状況だけ教えてもらいたい。

[71: 匿名さん]

船橋は景気良さそう
税金が一円も入らないこういったプロジェクトが通るのは景気の良い証