三菱地所パークハウスプレシアタワー

[匿名さん]

皆さん、船橋に定借タワーが出来ますね。購入を考えていらっしゃる方いますか。10月販売予定となっています。


所在地：千葉県船橋市湊町2丁目2391-14（地番）
交通：総武本線 「船橋」駅 徒歩10分
　　　京成本線 「京成船橋」駅 徒歩8分

売主：三菱地所
販売会社(取引態様)：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：奥村組

[2: 匿名さん]

私は一応、候補としては考えています。ただ、販売時期が10月だとするとそれまでに抽選で当たっていれば、その前に買ってしまいそうです。大きな道路を2本も超えると、実際の通勤のときは距離だけで考える徒歩分数+5〜10分ぐらいを見込む必要がありますよね。ただ、値段次第なところはあります。あとは定期借地の年数も仮に一生住むことを想定するとまだ私も生きているぐらいなので、微妙。買い替えを考えるのが普通かもしれませんが。ちなみに、ここの高層部分だと東京湾も完全に見えるような眺望なんですかね？南船橋方面はマンションで隠れてしまうとしてもそれ以外の方角ってマンションで見えないことはないですか？ご存知の方、教えて下さい。

[3: 匿名さん]

こちらの敷地は何があった場所でしょうか。

[4: 匿名さん]

三田浜楽園という昔からあった旅館ですよ。
昔は太宰も良く泊まったらしい。

[5: 匿名さん]

タワマンや大規模物件は定期借地権のほうが良いよ。

[6: 匿名さん]

>>01
公式HPくらい付けてくれ。
http://www.presia-tower.com/

[7: 匿名さん]

>>05
定期借地権でタワーマンションって計画されているのは何件かあるかと思いますが、分譲済みのもので事例ってあるんでしょうか。

[8: 匿名さん]

港南四丁目第3団地建替プロジェクト（住友不動産）の別スレで定期借地権のタワーマンションのことが相当議論されていておもしろいですよ。
それと広尾ガーデンフォレストの別スレで定期借地権マンションのことが相当突っ込んで議論されていて、これも結構参考になりました。これらのなかで分譲済みの事例についても少し議論されていましたよ。

[9: 匿名さん]

>>08さん
07です。ご丁寧なアドバイスありがとうございます。参考にします。定期借地権って難しいですね。勉強したいと思います。

[10: 匿名さん]

そういえば、建設予定地の横にも三菱地所の定期借地のマンションがありますね。名前も確かパークハウスプレシアのような感じだったと思います。
5,6年位前だったと思いますが購入を検討したことがあります。
90平米で2000万台だったことや、湯の国ジャポン付きのコナミスポーツを同じ敷地内に建設していたこともあってかなり魅力的だったのですが、地代を毎月払い続けなければいけないとか、一生住むかもしれない可能性を考えると借地の期間が微妙とかでかなり迷ったことを思い出します。
結局、転職することになって、一旦マンション購入が白紙になって購入しませんでしたが。。。

[11: 匿名さん]

南に20階のマンション
北にＮＴＴ電波塔
東に市役所
西に・・・・・・アンタッチャブル

[12: 匿名さん]

>11
ホームページを見るとおおよその建物位置と三角建物の配置状況があります。真北、南東、南西と三面あるようですね。微妙にNTTともずれ、市役所ともずれ、マンションともずれているように思います。まだ、略図なので実際はもう少し待たないといけないのかもしれませんね。

[13: 匿名さん]

目の前のパークハウスプレシアは>>10さんが書かれたように、
６年前の販売当時2,700万円台（3LDK、80.63m2〜90.47m2）だったけど
プレシアタワーはどうなるのだろう。

http://www.mec.co.jp/j/group/news/release/010529_1_1.htm

[14: 匿名さん]

何故三角形にしてるんだろう。
間取りをみると、ちょっとムリのある部屋とかもあるんだけど。
家具が置きにくそう。

[15: 匿名さん]

ここは購入すると隣接するコナミスポーツの特典がつきそう。
あそこスーパー銭湯付きで立派ですよね。

[16: 匿名さん]

定期借地権の場合って、土地権利残り10年での売買って出来ないということでしょうか？最後は売るのではなく賃貸しかないのでしょうか？

[17: 匿名さん]

ずいぶんと基礎が出来上がってきましたね。
そろそろタワークレーン建設かな？

[18: 匿名さん]

ここの敷地から海までに結構高層なマンションて多いですか？航空地図で見てもいまいちわかりません。このあたりにお詳しい方、教えて下さい。なかったり、マンションなんて建たないような場所だったら、それなりに海の眺めも良いですよね。

[19: 匿名さん]

↑そのうちどんどんたつのは限定的な方角では？サザン（ららぽーと方面）は片面は真正面になるし、今後も建つ可能性大？

[20: ご近所さん]

>>18,19
おそらく建たないと思いますよ。
ここより海側には道路がつかないからです。
高層建築をたてるためには道路がある程度必要ですが、それがない。
それに、ここより海側だと駅からの距離がありすぎるし。

[21: 匿名さん]

一般定期借地権（51年）となっているから、20〜30年経つと急激に資産価値が低下するのと併行して、定期修繕がおろそかになる（ゴーストタウン化が進行する）。

http://www.edita.jp/flats/one/flats83.html

[22: 匿名さん]

ここは資産価値が下落しても
賃貸における価値は下落しないから問題なし。
定期借地権物件は資産流動性よりも収益還元で考えるのが基本。

[23: 匿名さん]

定期借地の場合、ローンって銀行は普通にかしてくれるの？
やっぱり金利も変わってくるのかな?

新生銀行とか定期借地の場合、ダメですって書いてあったけど・・・

[24: 匿名さん]

駅にも少しずつ宣伝が貼られてきましたね。

[25: 匿名さん]

ここ人気なさそうですね。来週、説明会に行きます。もう行った方っていますか？

[26: 物件比較中さん]

今日説明会に行きました。
定期借地権は安くてお得みたいですが、
もう少し勉強したいと思います。
アフタヌーンティーはお洒落でしたよ。

[27: 匿名さん]

30年住んで20年貸す。
こんなライフスタイルが求められます。
その間に市役所が移転すると思われるので
跡地におそらくタワマンが建ちます。
この界隈は東側に商業地が広がっているので
眺望に関してはある程度の覚悟が必要でしょう。
南側に20階を越える自社物件があるための
やさしい三角なわけですが下手するとやさしくなくなるかもしれません。

[28: 購入検討中さん]

価格や地代などはいつ発表になるんでしょうかね。。。

早く知りたいです！

[29: 匿名さん]

再安の70平米で2800万円台でした。
前のプレシアと比べたらとてもとても…

[30: 匿名さん]

うちわ貰ったので興味持ちました。
アフタヌーンティー気になります。
そうそう、定借だと保証料とかかかるんですか？

[31: 匿名さん]

ここってスポーツクラブ特典付きですよね？

[32: 匿名さん]

あっという間に完売しそう

[33: 匿名さん]

船橋駅近ですからね、高層階では坪300万はくだらないでしょうね。
それでもかなり魅力です！

[34: 匿名さん]

高層階でもさすがに坪300は角住居等ごくかぎられるのでは。
260〜270万くらいでしょう。

[35: 匿名さん]

・・・さすがにあの立地の借地権で坪260〜なんてありえんだろ。。。
あとどう考えてもあの立地を「船橋駅近」とは思えないんだが…最近はフライング気味のネガキャンでも流行ってんのか？？

[36: 匿名さん]

140〜150程度
ネガキャンはヤメレ

[37: 匿名さん]

140〜150はどう考えても安すぎる
230程度では

[38: 匿名さん]

定借ですよ

[39: 匿名さん]

オレも多分坪150以下だと思う。
プラス権利金（500万くらい？）＋毎月の地代が2万くらいじゃないのかな。
広尾じゃあるまいし将来資産価値ゼロ確定マンションに坪200以上＋権利金＋地代を出せる層は相当限られるだろうな。立地的にも決して恵まれてはないしね。

[41: マンション子]

価格発表はいつになるんでしょうか？
今月中ですかね。。。

定期借地のマンションは、頭金がないとダメとかってありますかね？

[42: 購入検討中さん]

定期借地でなければ坪300程度だと思うので定期借地の分で20%分引いても
坪240万程度ですね
これでもここは完売でしょうね。

[43: 匿名さん]

>42
そんなにいきますかね。
借地権で坪240万を購入する層が船橋近辺にそんなにいるんでしょうか？
定期借地権って「（周りに比べて）割安でよい立地（都心とか）に住める」か、「絶対的に安価な販売価格」のどちらしか思いつかないんですが、ここって前者には当てはまらないような…。

借地でなければ高層階で300ってのはいくでしょうが、平均すると200切ると予想してます。
説明会に参加された29さんが最安で坪130くらいって書いてるくらいだし、平均すると200は切ると思います。一般的にタワーって1フロア上がっても10〜20万程度しか変わりませんから。

[44: 匿名さん]

240万円？？なんてありえない。駅からここまで離れていて、そんなに高い価格であるはずがありません。そこまでリスクを出して借地権のマンションを購入する人がいるはずないのでは。

[45: 匿名さん]

つられすぎ

[46: 匿名さん]

無知なので恥ずかしい質問なんですが。。。

ここのマンション、19年の10月下旬に販売予定で
21年の10月が入居予定になってますよね？！

この場合って、頭金や諸経費などは19年の10月に支払うのでしょうか？
できれば、その2年間で頭金を増やせたらな。。。と思うのですが
そんなことは不可能なのでしょうか？

詳しい方、教えてください！

[47: 匿名さん]

>46
21年の入居前の引渡し時の支払いです。
諸経費は大半がローン手数料や登記費用ですが、融資実行（＝引渡し）は入居直前なので、そのときに支払うことになるからです。つまり21年秋の金利を予測して支払計画をプランしなきゃいけないわけで、これは結構難しいですね。
ちなみに手付金（物件の1割）は契約時に支払うので、今年契約する場合はそのときの支払いです。

[48: 販売関係者さん]

釣りではないのでは
市川のタワー等の価格を見ていると市川より人気がある船橋駅周辺のタワーであれば定期借地権を考慮しても平均坪220万、高層階では坪280万は堅いとよんでおります。
あくまで過去の経験からくる予想ではありますが。

[49: 匿名さん]

>48
すごい読みだね・・。恥ずかしいね。

[50: ４６です]

４７さん、ありがとうございます！！

手付金って、物件の1割もいるんですね・・・
仮に3500万円の物件なら、350万円か〜
今年の契約に支払うとなると、うちは払えないので
マンション購入は諦めることになりそうです。

諸経費や引越し代を考えたら、頭金もすごく必要ですよね！

みなさん、すごいなー・・・