三菱地所パークハウスプレシアタワー

[匿名さん]

皆さん、船橋に定借タワーが出来ますね。購入を考えていらっしゃる方いますか。10月販売予定となっています。


所在地：千葉県船橋市湊町2丁目2391-14（地番）
交通：総武本線 「船橋」駅 徒歩10分
　　　京成本線 「京成船橋」駅 徒歩8分

売主：三菱地所
販売会社(取引態様)：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：奥村組

[461: 匿名さん]

プレシアタワーにおいてマンション購入と同時に支払う（預ける）解体工事準備積立金の額は価格表に付記されているが総額４億円ジャスト。

ところが、40階建て・延べ床面積5万ｍ2、300戸クラスのタワーマンション解体工事は鹿島の試算を踏まえて、解体に約24〜26カ月、
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070912/511291/
新築とセットにし（てまけてもらっ）た場合で6億〜11億円程度かかるが、新築とセットにしない場合には２〜３割アップするとのことなので7億〜14億必要となる。

仮に最悪を想定し、14億を見込まなくてはならない場合には残りの10億円を住人が負担しなくてはならないということも忘れてはならない。

当初集めた4億円は当然リスクを負った上で資産運用を行うだろうが、それが増える頃には工賃もそれにつれて上がっているので、解体工事準備積立金が当初から明らかに不足していることには変わりはないと思われる。また、これらの試算ですら、地中深く埋設された杭の処理は除外されているという。杭を掘り出して本当の意味での完全な更地にするにはもっと負担もさらには解体工事時間も多く必要なのである。10億円を300世帯で割れば300万円強、それならなんとかなるのではと思わない方がいい。40年近く経って住人は移り変わり、不足するであろう工事費をすんなり拠出する人の割合がどの程度あるだろうかということについて十分想像を巡らせることも必要である。

この点は非常に慎重に考えた方がいい。最後まで住むつもりであれば。
途中うまく売り逃げするつもりならば関係ないが。

[462: いつか買いたいさん]

先着順なんて　やっぱり売れ残っているのでしょうね
定借は解体費も先を読めないですよね
やっぱり不安だらけで確実性が無いものに
高い金額は払えませんね

でも立地はＧＯＯＤ！です

[463: 匿名さん]

複利は7％運用すると10年で2倍

4億を50年運用すると仮定して
仮に30億必要な場合、年何％で運用すればいいか計算してみましょう

ちなみにインフレになればなるほど
一般的に利率も高騰します

[464: 匿名さん]

不安だらけで確実性がないのは所有権分譲なんですけどね。
戸建所有権とマンション所有権は雲泥の差があることを勉強するべきだと思いますよ。

[465: 匿名さん]

>>463
計算してください。

[466: 匿名さん]

で、7％で安定的に運用できるわけないわけだが。

そんなもんあったら、マンションなんか買ってる場合じゃなく、とっくにみんな全ツッパで飛び込んでるよｗ

[467: 匿名さん]

>>464
あなたのおっしゃる定借の確実性とは、『50年後に資産ゼロ』だけでじゃない？それとマンションの所有権の共有を比較するのもナンセンスな気がする。
乱暴な言い方をすると、躯体なんて50年で即ボロボロってわけじゃないんだから何年か掛けて議論すればよい話かと。
仮に少数の住民が建替えを拒否するなら残った住民で権利買取も1つの案だし、他にもいくつか提案可能じゃないかな。

一般的に物件価格における建築費用はせいぜい半分くらいなので、400世帯のマンションで4000万の物件を建てるのに必要な金額は2000万。もちろん取り壊し費用も必要なので、これを461の言うように14億とすると1戸当たり
　14億÷400≒350万
つまり2500万以下の費用で同じ立地に同じようなマンションが建てられるわけだ。建築費用の値上がり等で2割増しだとしても3000万。
前述のように1割40戸の費用を残りの360世帯で割ったとしても、それを相場価格で販売すれば元は取れるだろう。もしくは
　4000万×40戸÷360戸≒444万
を追加すれば、1戸あたりの占有面積は1.1倍となる。元々80㎡なら88㎡（約2.4坪≒5畳）の追加となる。
全て空想（理想？）の世界の計算なのだが、定借だと50年後は『何も残らない』ことに変わりはない。

[468: 匿名さん]

467ですが、別に定借やプレシアタワーを批判するつもりは全くなく、分譲のメリット（個人的には将来も続く資産性だと考えています）とその価格の高さ、定借の将来リスクと引き換えの価格の安さの天秤を、それぞれ個々人の価値観で判断すべきと思って書いたまでです。
また、計算内容も適当にザッとやっただけなので、あまり細かいツッコミは無しでお願い。

[469: 匿名さん]

でも定期借地権物件とほとんど変わらない価格で所有権物件が買えるのであれば、４６７さんのおっしゃるように５０年後などに3000万円を出すだけでピカピカの新築に建て替えが可能になりますが、所有権物件を買えば今現在で結構高い土地分のお金を余分に払うことになるわけでしょう。

この土地分の高くなった部分も通常は住宅ローンで調達するから、それこそ３５年間といった長い期間、３％とか結構な金利も加えた元利金を「土地代」としてせっせと払うわけです。

それで５０年後に８０％の住民の賛同を得て、3000万円払ってめでたく建物を建て替えられればいいかもしれないけど、後でこれって本当にお得だったんだろうか？って少し心配になるようにも思います。

目先の払いが少なく、５０年間住めて、わずかの土地の持分価値の将来の値上がり、値下がりを気にすることもなく、また８０％の住民の賛同に一喜一憂することもなく、という考えも、これはこれでなるほどと思いますが。

[470: 匿名さん]

所有権の場合、解体費は建て替えが決まってから調達するんですよね。阿鼻叫喚な末路を想像できませんか？姉歯事件の時、若い現役世代だらけの耐震偽装物件の住民ですら建て替え負担に困窮していました。負担できない人は土地持分を組合にとられて負担を免れるのがいいところ・・・税金払い続けて何も残らない人がいる実態・・・怖いですね

[471: 匿名さん]

>>470さん
定期借地の弱点をよく勉強してらっしゃいますか？

所有権の場合には僅か５０年で建て替えなくてはならないのではなく、
８０〜１００年といった長期にわたって補修を重ねながら使うのです。
また、定期借地のように解体について第三者に約束した期限はありませんから阿鼻叫喚な末路はありません。住めなくなってもそれこそ放置という選択を取り得るわけです。廃村、廃＊＊のようなものです。

定期借地については建て替えるわけでもないのに、建物の区分所有者は
更地にしてお返しする
と地主さんに約束してしまっています。さらにここが重要ですが、土地の持ち主に許可を得ないとマンションの所有権を売買・放棄することもできないという契約なのです。

最後になって逃げられない阿鼻叫喚というのはどちらがぴったりの
表現なのでしょうね？

[472: 匿名さん]

土地の所有者の許可云々はここには関係ないよ。
オーナーは三菱とのやりとりしかないスキームです。

50年に渡って問答無用で三菱が管理する物件とそうでない物件。
安心して住めるのはどちらでしょうね〜
築50年のマンションに住みたい人、買いたい人いますかね〜
修繕費は右上がり、資産価値は右下がり、
スラム同然の物件に税金を払い続けるのを無駄と思う人なら
ここは買いですね

[473: 匿名さん]

そもそも自己居住用で買った物件で、建替えてまで住みたいと思う人は地価は下がった方が嬉しいんだけど。だって売らない限り地価上昇の恩恵は受けられず、むしろ固定資産税増加というマイナスがあります。

>>470
大事なことを忘れているようですが、姉歯事件の被害者は30年前後のローンを抱えたまま、建替えを迫られていたわけです。ローンなんて最長35年なわけで、築35年経ったら少なくとも新築購入者は全員完済。

ちなみに渋谷あたりだと旧耐震基準の築30年ものマンションをリフォームして、いまだに新築時相当の資産価値がある物件もある。つまり現代の物件であれば、キチンと修繕を行っていけば50年なんて軽く持つでしょう。
マンションなんて立地が何よりも重要で、立地さえよければボロくても何とかなる（売却できる）。内装なんて後でいくらでも変更できるし、最近じゃ免震化すら後付で出来る時代だからね。

[474: 匿名さん]

あなたはここに書く必要ないのでは？
所有権＞定借とはここを買う人はおもってませんよ

[475: 匿名さん]

473さん苦しいね
中古購入者は中古価格相応の所得者であり相応のローンを組んで入居してきます。例えば新築5000万の物件を買った人が35年ローンを返済しても35年後に1500万の物件を35年のローンを組んで入居してくる人がいる。ローンはバラバラ、所得もバラバラ、世代構成もバラバラ、管理組合はまとまらない。多くの築古マンションが抱えている現実です。

[476: 匿名さん]

渋谷物件と比較するのはちょっと無理がありますね。
まさに立地の違い。

修繕で意見が対立してあれるのは目に見えているような。
終了間際なら放置でしょうが、10〜20年目くらいの時期に大々的に補修が必要になった時どうなんでしょうね。
ゆとりのある人は他物件に引っ越していきそう。
年寄りが残りそう。
あんまりメンテされないタワーというのも、近所の住民的にも住むの怖い感じ。
なんで三菱は定借ではなくちゃんと買い上げてくれなかったんだか。。。

[477: 物件比較中さん]

本当に三菱地所さんが買い上げて販売してくれていたら
立地も間取りもタワーって事も好みにピッタリで
購入したのにと思っています

今からでもまだ後二年あるんだから
素人考えだけど　そうならないかぁ・・・なんて思います

[478: 匿名さん]

公式ＨＰ見たら、最初の売り文句が「やさしい三角」→「やさしいプレミアム」になっていた。
なかなか苦戦してるのかな？

プレミアムなら各階ゴミ出しにするとかオプションになっているような浴槽を標準にするとか二重床にするとか仕様もプレミアムにして欲しい。

[479: いつか買いたいさん]

高くない？

[480: 匿名さん]

価格はやさしくないようです。