三菱地所パークハウスプレシアタワー

[匿名さん]

皆さん、船橋に定借タワーが出来ますね。購入を考えていらっしゃる方いますか。10月販売予定となっています。


所在地：千葉県船橋市湊町2丁目2391-14（地番）
交通：総武本線 「船橋」駅 徒歩10分
　　　京成本線 「京成船橋」駅 徒歩8分

売主：三菱地所
販売会社(取引態様)：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：奥村組

[400: ■期待してた人]

>>397
なぜに私が具体的な物件と数字を書かなきゃならんのですか？
営業の○○さんに身元をバラすようなことはしたくありません。

地代に2万ウン千円払うことは「明らか」に月々の支払いが多い
のです。それとも住宅雑誌のように調査をしてからでないと「明
らか」にはならないのですか？

もうひとつ気になるのが、逆に私がこのマンションを買う気に
なった客だとしたら、掲示板にローンの計算まで示して（しかも
地代は計算に入れず）、他の客にお買い得ですとは言わないな
と思ったことです。
邪推かもしれませんが、購入検討中の客には見えませんな。

[401: 匿名さん]

エレベーター分速80ｍにはじまり
ネガキャンばかりですなぁ
風説の流布ではないですか？

ローンシミュレーションも例をだしただけではないですか？
借り入れを減らすのは鉄則の鉄則なのに
それを書かれるとネガキャンの連続。

まともなことを書かれると
営業だ広告だと批判する

ポジショントークは勘弁してもらいたいですね
無益です。

[402: 匿名さん]

皆さん何だかよくわかりませんが、嘘が多すぎますよ。
私はこの物件に全く恩も何もありませんので、売れようが
何だろうがどうでもいいですが、一応業界関係者なので
個人的かもしれませんが意見を書かしてもらいますと
定期借地権は色々な意味で理にかなっており、一定の検討の価値は
あると思います。
これからどんどん日本の人口が減ってきて、
マンションも差別化される時代が来ます。
港区・千代田区等の超人気物件はともかくとして、千葉県なんかの
郊外型はそれこそ、賃貸として貸せるか（中古として売れるか）が
唯一マンションの価値を決めるのだと思います。
（こちらに書き込んでるプロの方はお解かりになると思いますが
　収益還元法ですね）
そんな中で、人生の３大出費（住宅費・教育費・老後の費用）
の中で、住宅にかかる費用を６割程度に抑え、ほかの費用に回すのは
税務的にも賢い選択だと思います。
私が三菱関係者と思われるのははなはだ迷惑なので、新浦安に三井不
の定期借地権マンションや旧リクルート（コスモイニシア）等も
販売していることも情報としてお伝えしておきます。
私は、不動産業界関係者として定期借地権は購入者に間違いなく
お得とだけ言っておきたいのです。
そうしないと、折角色々なデベが苦労し一般ユーザーの為になる商品を
作ってもそれが正確に伝わらないと、業界全体が危ないですよ。
私の個人的意見かもしれませんが、定期借地権マンションは
経済価値の側面からだけ見ると絶対に所有権マンションよりお得です。
違うと思うユーザーもしくはデベの方は知り合いの税理士もしくは
ＦＰに相談してみてください。

[403: 匿名さん]

地代は固定資産税で相殺される部分があります。
細かい計算までした結果を書いてるとは到底思えないですね。

月2万×12ヶ月＝24万
24×50年＝1200万←地代

この2万というのもかなり広い占有面積の場合ですね。

これに解体時の積立がかかるとおっしゃるかもしれませんが
これは所有権でも最終的には同じことですので比較計算する必要はないでしょう。

つまり、全く同じ条件の所有権分譲物件があると仮定すると
分譲価格が1200万程度安ければ固定資産税分は
最低でも得するということです。

更に金利を考えます。
この土地持分相当、購入時に
借入1200万を単純にカットできると仮定すると

借入1200万で
30年3％で1820万＝620万
30年5％で2320万＝1120万

の金利分の返済額をカットできるということになります。
これはカットできる最低金額です。
借入は1200万以上なのですから金利負担の軽減はこの額より上になります。これに固定資産税の軽減分を加算した和が所有権との差額と言えます。

[404: 匿名さん]

でも、固定資産税の見込み額を営業に聞いたら、高いんだよね。
建物分の固定資産税なんだけど、これに土地代１２ヵ月分で考えて
計算したらこりゃ高いって感じでした。

この辺のシミュレーションを具体的な数字で表して欲しいですね。

土地代分はローン組まなくっていいなんて書いてあるけど、土地が
値上がるリスクを書いてない。
固定資産税は連動して高くなるだろうけど、土地を所有していた場
合は自分の土地の価値が上がっている。いわゆる持たざるリスクって
いうやつですか。ちょっと違う場面で使う言葉かｗ

また、土地の所有者が変わった場合はどうなるか？
土地の所有者が破産したとして、それがあんまり良くない連中に渡っ
たとして、土地代をどんどん上げられたらどうなるのか。
土地代が少しずつ上がっていくにしろ、出て行くのもって感じではな
いか。
毎年、数％上がって行くにしろ、指数関数なので土地代が倍々のリ
スク。

いい側面だけを書いてるところがまた営業キャンペーン中ってとこ
ろでしょうか。

ま、目先数年、特に千葉、埼玉はマンション価格が上がることはなくとも下がることはコンセンサスなんで、値下げを待ちつつのんびり行きましょうか。

[405: 買い換え検討中]

地代の設定（上限）は法で決められていますよ。イレギュラーな状態を想定して突っ込むならもっと勉強が必要だと思いますよん。あ〜私は営業ではありません。ここの地主は由緒ある法人地主ですね。近隣一帯ぜーんぶそうです。

[406: 匿名さん]

地代は下がるのでは？
インフレで金利と土地値があがっても
物価水準を平価にすると実勢は下がると思うな。
またインフレで土地が上がる時は金利も上がるから
その場合、借入利息が膨らみますね。
借入が少ない定借が有利なのは言わずもがなだと思うけどねぇ

[407: 匿名さん]

素人だけど50年後は生きてないって思って買った老人と賃貸人ばかりのマンションになるって事はわかった。
30年くらい経ったとき普通なら多少なりとも補修があるけど、ここは管理組合が運営できるのかね？オーナーが多数連絡つかずとかない？
売りたくてもあと20年で壊しますけどって売るの？
しかもここ何年かマンションの供給すごいけど、そこだって将来賃貸にする人も出てくるでしょ。人口減は間違いないのに駅遠で賃貸で貸せるの？

所有権が必ずしもいいとは言わない。
ただまだこの法律が出来てから一巡(50年)してないから不安は大きいよ。

[408: 匿名さん]

↑所有権だって同じじゃん
築30年超えたらどこも一緒。
30年オチを買う低所得層が入ってきて所有権を主張するから初期住民との所得格差、ローン格差が拡大して共同住宅の建替えが進まない現実を直視するべきでしょうね。結局、共同住宅はスラムへ歩みを進めてしまう。定借は50年で線を引くから強制的に退場させられるけど、所有権は居座って、ゴネて、仕舞いには占有屋がのさばりはじめる。土地持分があっても固定資産税を取られるだけ。スラムを所有して税金だけ払い続けるはめになる。

[409: 匿名さん]

>408
根本的に勘違いしているかと。
借地権は『残り20年で財産チャラ』、所有権は『最低でも土地持分の資産は永久に残る（売らない限り）』。仮に建替え費用あっても土地込みで買うよりは安いだろう。容積率に余裕のある物件なら、余剰容積率の部屋売却で費用も抑えうる。スラム化？407の言うように１サイクルの事例が極端に少ない今、単なる想像でしょ。

あとさ、土地上昇リスク（固定資産税増額リスク）って・・・それって土地評価額が上がっているということ。普通は立地の魅力が向上しているということだから、所有権であれば売りやすくなるし貸しやすくなる。それは住んでる以上はデメリットかもしれないが、高く売れるというメリットも選択肢として加わるわけだ。

[410: 匿名さん]

船橋で評価額が純粋に魅力であがると思っている人は少ないでしょう。上がるとしたらインフレファクターしかないですよ。それから「貸しやすさ」は変わらないですね。また余剰容積率はタワマンにほぼ存在しません。50年後の緩和に未来の夢を託しますか？そもそも旧ＵＲ以外の民間分譲は建蔽率容積率限界で建てているのが基本ですな。これらは一等地でない限り例外なくスラム候補ですよ

[411: 匿名さん]

これから日本の土地代は少子化もあって下がっていく可能性も高いと思います。
どうして上物が50年しか持たないのに（つまりその物件にはせいぜい50年しか住めないのに）今高い土地代をマンションの所有持ち分として買って、その土地代分まで金利を35年も払う必要があるのでしょうか。

子供に相続する頃には、現在の土地代は半分とか、せいぜい7割になっていて、一方金利込みで土地代は35年間で現在の価値の１５０％分も払ってしまい、50年後に見ると、現在のせいぜい7割の価値しかないものに、倍の金を払ったといったリスクもあるように思いますが。

土地は確実に上がると思う方は迷わず所有権マンションを買って孫子の時代まで土地の取り分を残せばよいと思います。
どっちにしても上物はその頃には建替え議論になり、うまく建替えできても、その頃残る上物の価値はゼロだから、そのマンションの価値は、まさに持分の土地の価値が今より上がっているか下がっているかにつきます。
さあ、どっちでしょうか。

[412: 匿名さん]

所詮「共同住宅」なのですから。所有権も定期借地権も大差ないのでは。
建物が不朽しても、土地持分の資産・・・50年後に、その土地持分を購入したいという方がいるのでしょうか？
「買い手」がいない限りは、固定資産税は払い続けるわけですし。
私は現時点で、50年以上建っているマンションに住んでいる人を知りません。そして、30年以上経ったマンションに住みたい！という子供達も。
100年コンクリートとはいえ、今の技術では配管関係は到底100年もつとは思えないわけですし。

投資目的での購入ならば、運用方法（家賃収入、転売時期）等、所有権と定借との差はあるかと思いますが。
住居用として購入するのであれば、そこまでの差があるとは思えませんね。定借でも、きちんと「長期修繕計画」はありますし。

土地にこだわるのであれば、どんなに小さくても戸建でしょう。

所有権の不安は50年後の建替問題＆不要の産物となること。
定借の不安は50年後の解体費用（追加徴収がないとは断言されていない）。
不安要素でいえば、定借の方が怖い。
でも、初期費用（価格）は安い。

どっちもどっちなのでは？

[413: 匿名さん]

いやー、こんなにいろいろ議論が出てきて嬉しいです。
わざと突っ込みどころを入れておいて正解。

要は将来なんてどうなるかわからないので水掛け論になるわけですよ。
将来の数字を織り込んでピタっとなにが損か得かなんてわからないです。
ただ、メリットやリスクをハッキリさせておきたいのです。

不安要素はまだまだあります。

例えば、すぐ前のＮＴＴです。あそこの鉄塔から出るマイクロ波は本当に
人体に影響ないのでしょうか？モロ直撃しそうですが汗。
長期間に渡る人体への影響も臨床実験例は無いそうで、制限する条例なん
かもあるみたいです。
また、ＮＴＴの建物は古く、さまざまな伝送方法が光ファイバー化になり
つつあるのでその鉄塔も必要無くなった場合、あそこにでかいマンション
が建つのではないか。あの辺も例の大地主さんの土地ではないのか？
そうした場合にまた定借タワーマンションが建ちそうな気配が。

このマンションの土地は昔は塩田でしたが、地盤は大丈夫なのか？

ぜひ、ご説明お願いします。

あと、風呂場の魔法瓶浴槽やミストサウナがオプションなのですが、
これっていくらくらいかかるのですか？普通、標準で付いてますよね？

[414: 匿名さん]

地盤調査結果や設計書などは、閲覧を希望すれば見せてもらえるはずですよ。
消防署前の歩道のよれをみれば、ある程度は分かることだと思いますが。
大丈夫っちゃ大丈夫。不安といえば不安。
これも震災がきてみないことには・・・。
不安な方は、東京湾近辺（船橋、浦安、江東区）は買ってはだめでしょう。安心な土地はその分高い。それだけの話ですよ。
ただ、現地は古くからある割烹旅館でしたからねぇ。それなりに今までは大丈夫だったということなのでは。市役所も建ってるし。

鉄塔の影響はわかりかねますが、のちにタワーマンションが建ったとしたら、「ツインタワー」だったと思うしかないのかと。
幕張や浦安でも「タワマンといえばツイン」ですからね。さほど気にならないのでは？気になるのなら、別の方角の部屋にするとか。

魔法瓶浴槽は標準でいいかと思いますが、ミストサウナって欲しいですか？つかわないのであれば、メンテとか面倒だし。個人的にはいらないかな。

[415: 匿名さん]

↑見せてくれません。

[416: 匿名さん]

>>415

地盤　参考資料

http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/map.asp

[417: 購入検討中さん]

ごく周辺から考えて地盤調査を行なった結果「軟弱地盤」と診断された場所
ってことで考えていいでしょうかね。
心配になってきたー(>_<)

[418: ビギナーさん]

モデルルーム行きましたが、以下の点が気になりました。他の方はどうですか？

・担当者の知識不足(これは運かもしれませんが。。)
・エレベーターの数が少ない
・ペット用エレベーターもない
・各フロアにゴミ捨て場がない(一番の問題)

今のところちょっと厳しいかなという感覚です。

[419: 匿名さん]

定借権マンションは理にかなう部分も多く検討のためＭＲにいきました。地代は固定資産税分とおもっていましたが地代も2万円超でしかもマンションは建物かかる固定資産税は当然負担ということになると月額必要住居費〈駐車場費含む）は７．８万くらいになり驚きました。元塩田ということで地盤は軟弱。交通利便性が気に入っていたのですが個人的ですが価格も定借権でのお買い得感はなかったです。アフタヌーンティの付属物はほとんどオプションでしたよ。