幕張アクアテラス

[周辺住民さん]

(仮称)幕張アクアコースト・プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：千葉県千葉市美浜区打瀬3-13-1
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩20分、京葉線 「海浜幕張」駅 バス7分 バス停から 徒歩1分
価格：未定
間取：3LDK-4LDK
面積：86.29平米-148.71平米

【管理人です。正式物件名が決まりましたのでタイトルを変更しました。2009.08.05】


[スムログ 関連記事]
幕張アクアテラス　三井ゆりのおうちＴＶ
https://www.sumu-log.com/archives/1137

[601: 匿名さん]

アクアテラスも、花見川沿い以外は全然きれいなままですよね。
中はきっと大丈夫なんだろうけど、
住民の中でもどこの棟かでギクシャクしてしまうのかな。

ところで、震災後に、ベイタウンのマンションの売買の契約締結のチラシが入ってました。
しかも外見では、割と被害が大きいマンションで。
（マンション本体ではなく、周囲の花壇というかが、崩れてる）

ベイタウンを評価してくれている人がいてくれるんだと嬉しくなりました。

[602: 匿名さん]

＞６０１
震災前から交渉してた人じゃないの？
震災後、条件が良くなった（安くなった）ので契約したとか

[603: 匿名]

>593
この方は文章を解釈する前に回答しているようですね。

*****
話をぶり返して申し訳ないですが、被災地扱いっていうのは災害救助法適用地域に指定されたということですよね？
確かに当初から１、２週間遅れて指定されていましたね。
計画停電の除外になったのもそれからでは？
それと、計画停電をしたしないは、“市”や“区”単位ではなく、その下の地名で割り振りされてますから、一概には言えませんね。

[604: 入居済み住民さん]

幕張アクアテラスの被害としては花見川沿いの1階テラスの損壊、同じく花見川沿いの自転車スロープの損壊及び中庭の一部の地面の変形です。

内部に関しては地震で家具が倒れたり物が落ちたりすることもなく、建物内部に特に被害はありませんでした。

未入居の部屋もまだあるためか、上記部位の復旧工事は施工主（三井不動産レジデンシャル・実際の施工は鴻池組）が全額負担で行ってくれることに決まりました。

テラスに関してはこれまでは地面にただ乗っかるように設計・施工されていたそうですが、今回の復旧工事では現状回復に加え、耐震工事としてそれぞれのテラスの両端及び真ん中の計3カ所に地下20数mまでの基礎杭を追加で打つこととなりました（マンション本体の基礎杭（30-40m）とは違い、岩盤までは到達しないそうですが、安定した地層まで届く長さで、当マンションの駐車場の基礎杭と同じ長さだそうです。今回の地震で駐車場は被害はありませんでした）。

今回の地震で埋め立て地区全般的に不動産としての資産価値や信用性が落ちたことは否めないと思いますし、また事実だと思います。

新規に住宅を購入の際に埋め立て地区を候補地から外される方も多いと思いますが、当マンション自体は住みやすく快適だと個人的には思います。

天災ばかりはどうしようもありませんので、リスクマネージメントを優先するか、利便性や町としての住みやすさを優先するか（両立できるにこしたことはありませんが）は個々が判断して頂ければと思います。

[605: 匿名さん]

そして誰もいなくなった。

[606: 匿名さん]

ここは耐震性能1等級なんですよね。

HPによると
耐震性能1等級…数百年に一度程度発生すると考えられる地震（震度6強～7に相当）に
対して、損傷を受けても人命を損なうような倒れ方をしない強度、
そして数十年に一度程度発生する地震による力（震度5強相当）に対して、
大規模な工事を伴う修復を必要とするほどの著しい損傷を生じない強度を確保

等級としては一番低いものになりますが、仮に3等級レベルで建設したとしても
埋立地という事で敷地内の地面の変形等はどうしようもないですもんねぇ。

[607: 匿名]

↑なにがいいたいのかよく分からん。

[608: 物件比較中さん]

幕張はずっと、先を考えれば今はお買い時。
この風評被害で、買い手が少ない分良い買い物しておけば、間違いなく復興する街だからいいね。

[609: 物件比較中さん]

>608さん
>間違いなく復興する街

これは何か根拠があっておっしゃってるんでしょうか？
詳しく教えていただきたいです。

[610: 匿名さん]

風評被害ではないでしょ。
実際に液状化の被害が出て、それが一般の人にも伝わり、埋立地が避けられているだけなんだから。

そして、今チラシに出ているベイタウンの成約事例は、契約は震災前なんじゃない？
居住中の場合、引渡しが三ヶ月後とか普通だからね。

[611: 匿名]

復興どころか、千葉か茨城の直下か、東南海で壊滅。
中古の取引もさっぱりじゃん。安くしか売れないから手放せない。
ここを地震前に買った人が一番損したね。

[612: 匿名]

今が底値というのは間違いないでしょう。
一年二年経てば、家選びも、いつ起こるか分からない（起きても浦安のような酷い惨状になる可能性が低い）地震より、日々の生活を重視するでしょう。
神戸震災と照らし合わせてみてください。
いまだに震災の影響で地価に影響あるところはあるのでしょうか？

今後、大型ショッピングモールも建設されますし、ますます便利になって確実にあがりますよ。

[613: 匿名]

＞610
液状化ってどこで起きたんですか？どんな被害がでたんですか？
マンションが傾いて、住めないとかですか？

[614: 匿名さん]

何を根拠に、今が底値だ？

頭の中も液状化したか？

[615: 匿名]

613
いまさら何言ってんだか。

[616: 匿名さん]

埋立地＝液状化がそれこそ埋立地と関係のない地域の人にまで広く知れ渡るようになった。
それも震源地からかなり離れててもおきたというイメージ。

[617: ご近所さん]

日曜に車で通ったけど1階部分バッチリ工事してたね!!

[618: 匿名さん]

1階部分バッチリ工事してましたか‼
イメージではなく、現実だったか。

[619: 地元不動産業者さん]

今が底値だよ（駅近物件）。

[620: 地元不動産業者さん]

ここと同じデベ・施工会社の駅近物件だけど、5年前の分譲価格とほぼ同じ金額で売りに出てたけど一瞬で成約。

なんであんな安く売りに出したんだろう…って内輪で話題になった。

買った人はラッキーだね。

[621: 匿名]

アクアの工事にはびっくりした。完売してないから補修が急務なのは確かだが、こんなに早くしかも何台も重機を投入してた。やっぱり超一流のデベの力はすごいよ。

[622: 匿名さん]

超一流デベとか、関係ない。
完成したばかりだし、完売してないから、化粧直しを早急にするのは当たり前。

でも補修は今回限りだろうから、数年後に地震が起きたときは、自分たちで補修費を捻出しなければならない。

[623: 物件比較中さん]

>622
液状化の補修をした後に再び地震が来ると被害がさらに甚大になるって
どこかで見ましたが本当なんでしょうか？

[624: 匿名]

なんかこのスレで批判してる方って、コメントにとげがありますね。おそらく特定の方なんでしょうけど。

[625: 匿名]

色んな忌憚のない率直な意見や考えが見れていいと思うけど。
要は自分が惑わされなきゃいいだけ。

[626: 匿名]

海浜幕張の中古はさっぱりだね。
新築は万が一の際のリスナーが格段に大きいのによくこんな物件に手を出すね。

[627: 匿名]

↑リスナーじゃなくてリスクでした。失礼、失礼。

[628: 地元不動産業者さん]

↑　さっぱりじゃないよ（嘲

[629: 匿名]

↑地元不動産業者を名乗るなら、プロらしくなにがどうさっぱりじゃないのか具体的に示してみてよ。
じゃなきゃわざわざ名乗って書き込む価値なし。

[630: 地元不動産業者さん]

↑
619、620とか読んでみなよ。

[631: 匿名]

この程度のこと動向追っかけてたら素人でもわかるよ(笑)。

[632: 匿名さん]

流通激減、成約激減ってことですか？

[633: ご近所さん]

> この程度のこと動向追っかけてたら素人でもわかるよ(笑)。

まぁそれでも『ベイエリアはダメぽ』って煽る連中に、『まじっすか』って信じてしまう人も居るわけですから"動向を追っかけてない素人"さんには有益ですよね。
実際の中古マーケットの状況って。


それにしても、ここは何件余ってるんですか？
昨日の新聞広告にも『新規モデルルームオープン!』ってでかでかと出てました。
この時期に"新規"ってｗｗｗｗ　と思ったのは自分だけでしょうか・苦笑

[634: 匿名]

資産価値暴落！

[635: 匿名さん]

海浜幕張エリアは殆ど全部、定借なんだから資産価値とか関係ないと思うんだが。

[636: 購入経験者さん]

また　
定借とか
いってる無知がいるよ。

[637: 匿名さん]

定期借地権じゃなくて、普通借地権だろ。

毎月地代がかかるけど、その分固定資産税がかからないから、ランニングコストはあまり変わらないはず。

ただ、借地権割合で所有権のマンションに比べて土地代が安いはずなんだけど、ベイタウンのマンションはそれが還元されていると言えるほど安くはないよね。

結局、千葉県企業庁と三井グループだけが儲かる仕組みなのか・・・。

[638: 匿名さん]

土地は他人の物って・・・中国かよ

[639: ご近所さん]

>637

線路沿い物件・美浜園沿い物件は、借地権でのメリットを十分享受できる価格設定でしたよ。

19番とココは『ちょっと景気回復したし、資材高騰してるって理由付ければ…』なんていうデベの思い込みの価格設定で大苦戦でしたよね…。

同じ条件の物件でしたら、100m2くらいで駅から1分遠くなる毎に100万円くらいは安くならなきゃね。
つまり、駅徒歩10分で4500万円だったら、駅徒歩15分は4000万円な感じ。

でもここは逆に500万円高くなってしまったわけだから、売れるわけ無いよね。

[640: 匿名さん]

マンションの構造編では液状化の心配について書かれてますね。

---
本マンションの建設時にも、ボーリング調査を行い土質の調査を行っています。地表面での土質は問題ないのですが、一部地下部分に砂層があるそうです。場合によっては、その部分で液状化が生じることも考えられます。ただ、本マンションについては基礎杭を、地下最高38mまで埋め込んでいます。しっかりした支持層まで埋め込んでいますので、万一液状化が生じたとしても、建物が倒れたり、傾いたりすることは考えにくいです。

万が一地下で液状化してしまった場合、どういう状況が考えられるのでしょう。
ガスや水道・トイレなどのライフラインに影響が出てしまいますか？

[641: ご近所さん]

> 万が一地下で液状化してしまった場合、どういう状況が考えられるのでしょう。
> ガスや水道・トイレなどのライフラインに影響が出てしまいますか？

トイレ…って下水ですね。
ベイタウンでは、電気・ガス・水道（ゴミの空気輸送設備も）は共同溝に敷設されてますので、液状化になってもまず遮断されることは考えられません。実際に今回の震災でもそうでした。

下水道も共同溝だったかな…
直接埋設だったとしても、戸建て地区に比べれば口径が大きく耐震性も高いですから問題ないと思います。
こちらも今回問題になったとは聞いてません。

[642: 匿名さん]

おおむね、ご近所さんが書かれている通りですね。

下水については、今回の震災では美浜区内で広域に被害が発生したため、下水管に砂が入り込み、
処理場の処理能力は通常時の８５％程度にまで低下していました。

なんとか処理を続けることが出来るレベルだったので、この地域では排水規制は実施されませんでしたが、
かなり、きわどかったようですね。

[643: 匿名]

今日SUUMO見て驚いた。あんなに売れてないの？！。
開き直りとも思える公開。
売れるわけないね。

[644: ご近所さん]

wwwww 販売個数　29戸

http://suumo.jp/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1010z2mdgz11z2ncz1...

これは酷いｗ

[645: 匿名さん]

>643､644
もしや勘違いしていませんか?
販売戸数29戸というのは現在売り出し中の戸数で、販売済の戸数じゃないですよ。
確かに販売開始後1年以上たって完売していないのはどうかと思うけど252戸中223戸は売却済なんだから、そんなに目をむくほどのことはないでしょう。

[646: 匿名]

↑意味不明

[647: 匿名さん]

>646
読解力ないの？

[648: 匿名さん]

>>645
販売戸数29戸だからといって、残り223戸が売却済とは限らない。
あくまで今販売中なのが29戸というだけ。
過大解釈をせずに、情報は正確に読み取ろう！

[649: 物件比較中さん]

え？じゃあもっと売れてないってこと？！

[650: 匿名さん]

それも過大解釈。
29戸だけ残ってるかもしれないし、それ以上残ってるかもしれないし、広告掲載時より売れてそれより少なくなってるかもしれない。
結局、販売側しかわからないでしょ。

[651: 匿名さん]

過大解釈？？

[652: 匿名さん]

648は売却済とは限らないと言っており、売却済ではないとは言ってない。
それなのに649は「え？じゃあもっと売れてないってこと？！」と頓珍漢なコメント。
正しく読んで勝手な解釈をしなければ、「過大解釈？？」などというレスは帰ってこない。

[655: 匿名さん]

過大解釈？？

[656: ご近所さん]

> 252戸中223戸は売却済なんだから、そんなに目をむくほどのことはないでしょう。

おいおいおい。
マンションなんて利益率5-10％程度だよ。
それなのに1割以上の戸数が1年以上経っても売れ残ってるなんて…三井にとっては完全な赤字プロジェクトだよね。

プロジェクト担当者の査定は↓↓↓でボーナス激減じゃないの??　

[657: 656]

これはどうでもいい話だけどｗ

津田沼のキャバクラで飲んでたら、ここに親と一緒に住んでるっていう女子大生が働いてたよ。
かなりキレイ系のコだったなぁー。

『まじ！近所じゃん』って盛り上がったよ。

また行こうっと。

[658: 匿名さん]

>マンションなんて利益率5-10％程度だよ。

そんなわけねーだろ。ｗ
その程度の儲けしか出ないなら、だれもマンションなんざ建てんぜよ。
ちょっと考えりゃ分かること。

[659: 656]

>そんなわけねーだろ。ｗ
>その程度の儲けしか出ないなら、だれもマンションなんざ建てんぜよ。
>ちょっと考えりゃ分かること。

何にも分かって無いアホはお前だよ。

決算書見れば大体わかるだろうが。
マンション専門の長谷工で、前期は営業利益率が4.0%、今期予想が5.6%。
http://www.haseko.co.jp/hc/ir/pdf/20110512_2.pdf

東京建物だって分譲セグメントでは、営業利益率で6.0%くらい。
http://pdf.irpocket.com/C8804/kzOO/pVCH/Ine2.pdf

ちなみに、三井不動産はオフィスビルもイロイロやってるし、そもそも赤字決算だから参考にもならないけどね。

建設業なんてこんなもんだよ。

何にも分かって無いアホはお前だよ。もう一回いうけどね。

[660: 匿名さん]

それは本部経費や上場維持費なんか諸々引いた後の営業利益率だろ。
4000万のマンション売って、200万しか利益が出ないわけねーだろ。
よく考えろ。

[661: 656]

あのさー。

マンション業界での"利益率"っていったら営業利益率だろ。
モノ作って売ってる会社が販管費を考えないでどうすんの。

"販売価格(売り上げ)" -　"建設コスト(原価)"　-　"販管費"　=　営業利益

だろう？わかるよなこれくらい？？ 　

それともあんたの考えている利益って何なの？　
アホのおいらにもわかるように教えてくれよ。

それと5％じゃ誰もマンションやらないなんて言ってるけど、それも意味わからん。
平均4000万円で250戸だとして、5％の営業利益率だったらいくらになるよ？　20億円だよ。
まぁ原予算的には三井は10％は狙ってたかもしれないよね。あの強気の値付けだったから。
そうしたら40億円だ。

これを『（バカらしくて）誰もやらない』といってる意味がわからんよｗ


まぁどっちにしろ半年前から500万値引きしている上に、1年経っても10％以上の部屋が売れ残ってるココは三井のお荷物プロジェクトになってるわけだね。

震災対応の工事もやってるしさ。
これだって数千万円の出費だよな。

[662: 匿名さん]

昔、高校の同級生が隣の鉄塔登って捕まってニュースに出たけど、あいつどうしてるのかな？

[663: 匿名さん]

販売後1年経過、新築扱いできず、売れのこりの中であの大震災、液状化。
現時点ではどの程度値引きしてるんですかね？情報ある方、教えてください。

[664: 近所をよく知る人]

ここと中学校との間の道路。

路上駐車ひどすぎます。どうにかなりませんかね。

[665: ご近所さん]

確か8時間越えの駐車は違反になるはず。目にあまるようなら通報してみてはどうでしょう。

[666: 匿名さん]

長時間放置の場合は刑事罰で捜査対象になるので、通報しても警察の現場検証に立ち会わなければならなかったと思いますwww

その敷居の高さが、放置車両を野放しにする一因になってる気もしますが。

[667: 匿名さん]

>662
渋幕？

[668: 匿名さん]

「（仮称）幕張新都心住宅地区 SH2街区(2)(3)敷地計画」の 35階建て 308戸は
9月着工予定だったハズだけど・・・予定通りに作るのかな？

[669: 匿名さん]

作らないんじゃないのー。

[670: 匿名]

３５階なんて今作っても売れない。
しかも埋め立てだし。

[671: ご近所さん]

ここのマンション路上駐車が酷すぎる。
中学校とマンションの間の道路。
夜間は路上（放置）駐車の山。
民度を疑われるからｗ　
『どうにかしろ』と言いたい。

[672: 入居済み住民さん]

>671
同感です。実は先日海浜幕張駅前交番に青空駐車取締りをお願いしてきました。交番ではすぐには対応できないとのことでしたが、管轄警察署(千葉西?)に連絡して対応するとの回答でした。
是非671さんからも依頼してください。苦情件数が多ければそれだけ対応が早いでしょうから。
この道路を駐車場代わりに使用している方々、近いうちに取締りがあると思うので、速やかに駐車場の契約をすることをお勧めします。

[673: 匿名さん]

路上駐車が多いって、ここら辺の方はモラルの低い方が多いんですね。
街並みは綺麗なのに…。

[674: 匿名]

打瀬はモンスターペアレンツも多いしね。
幕張ごときでセレブ気取りの勘違い。
たしかに街並みは綺麗だけど、お年寄りも少なく限られた世代だけで育つ子供たちが将来どうなるか。。

ところでこのマンション、かなりの数の空室をどうさばくのか見ものだね。

[675: 匿名]

花見川側の棟と中学校側の棟はなんだかんだ言っても灯りが灯った部屋が以前より確実に増えてるけど、南側の棟はやはり高いのか、まだまだ残ってる。
カエルの鳴き声もすごいね

[676: 匿名]

カエル。。

[677: ご近所さん]

路上駐車が酷いのは、ココと、ミラリオ、ミラマール、22番街ｗｗｗ
ミラリオの酷さは論外だが…。
UR物件の周辺が酷いのは、所詮自分の持ち物としての意識が希薄だから…という想像はつくのだが、分譲のココが酷いのは何故なんだろう…。

ベイタウンの端っこだしー。誰も見て無いだろうしー。ちょっとぐらいはいいよねー。

こんな住民が多いのだろう。きっと。
管理組合も、自分のところの住民の不始末くらいは、ちゃんと面倒みろよな。まったく。

[678: 匿名]

車を置いてミラリオのほうに歩いていく人を何回か見かけます。

[679: 入居済み住民さん]

一階が液状化でガタガタになって改修工事がまだ続いています。
冷静に考えたら駅から遠く借地権の割高のものを買う人は居ないよな。勢いに任せ買っちゃったけど正直やっちゃったって感じです。

[680: 物件比較中さん]

>679
本当に住民かどうかはわかりませんがその通りだと思います。
もともと海浜幕張ブランドで高く設定していたし借地代、駅遠、埋立地などどう考えても今の市場に合ってない。
1F住居含め2500〜4000位の価格帯が妥当だろう。(これでもオーシャンビューや綺麗な街並みの事を考慮して)

[681: 入居済み住民さん]

うちも勢いで買っちゃったけど、今のところは後悔してないよ。ここの良いところを探しながら前向きに住んでいきましよう。

[682: デベにお勤めさん]

10％出資しているものです。私は正直オフィス専門なのでレジはあまり詳しくありませんが、一度購入の検討はしました。

あまりにも売れのこっている現状に正直ビックリです。
事業主検査の際は非常にイイ商品と感じておったのですが。。。残念です。

[683: 匿名]

商品はよくても立地に問題があるのでは？
それを納得させるための価格にも問題があったのかも。
消費者は意外に利口です。
長年かけて根付いてしまった路駐も、これから住もうとする人に受け入れられなくなりましたし。

[684: ご近所さん]

ミラマール・22番街・ミラリオ…。
このURトリオの路註は本当にどうにかして欲しい。

[685: 匿名]

先日、夜に通ったときに気がついたんだけど…
なんだかんだ言われても棟によって、かなりの数の部屋で明かりがついてた状況にビックリ。
少しずつだか確実に売れてるみたい。とは言っても完成後一年経ったから当たり前か…

[686: 匿名]

ベイタウンは中古になると安いですね。
昔、モデルルームを見に行ったけど高くて買えなかった１１番街が約半値になっていたのにはびっくりしました。
ベイタウンは借地代と駐車場が痛いですね。

[687: 匿名]

完売は絶望的だろうね
住民は価値に見あわないローンと管理費と修繕費の更なる負担で大変だね

[688: ご近所さん]

>686
そりゃ、マンションは中古になればどこでも安くなりますよ。
ベイタウンだけの話ではない。

ただ、ダイヤモンドの別冊でも出ていたが、物件によっては販売価格より高く中古物件が取引されてます。
(駅近・築浅のココの姉妹物件）
軒並み販売価格の20％-30％減の中古価格だったのに、販売価格+αは驚異的。

ココにも頑張って欲しいですね。

ところで、タワーはどうなったんですか??
着工予定は7月31日だったと記憶してますが。

[689: 匿名]

だって.....ベイタウンで駅近って超希少価値！

[690: 匿名さん]

三井のりハウスに聞いても、ベイタウンで購入価格以上で売却できるのは、現状ではビーチテラスとブエナ、それと眺望の良い部屋限定でマリンフォート位って聞きましたよ。
もともとの販売価格が安価だったビーチは上記の通り、震災後結構液状化で外溝等見た目でやられているブエナも高値で取引されているのには、びっくりですが・・・。
（ブエナは元々人気物件だけあって、南側はすぐ売れている様です。）

駅近、築浅物件は良いですね。

同じ駅近の両タワーは震災以降、苦戦だそうで・・・。

[691: 周辺住民さん]

そのビー○の南東側上層階在住ですが、先月簡易査定したら購入価格+20％近くの金額になった。
正直おどろいた。売って戸建てにでも引っ越すか…。

でもリビングから東京湾一望でき、横浜のランドマークまで見渡せる眺望は捨てがたい・笑

[692: 匿名]

一億四千万の中古出てますね。
サブローかな？

[693: 匿名さん]

サブローはベイタウンでは無いよ。

ベイタウン在住は正人だよ。

[694: 匿名]

690,691
購入価格以上で売れるなら、地盤のいいとこにうつるでしょ。
いたいたしい…

[695: 匿名さん]

えー、691さん
どちらで査定してもらったんですか？

[696: 匿名]

いつまで、新築と名乗ってよいのですか？

[697: 691]

>694さん
べつにいたいたしくないよ。
『地盤いいところ』といっても、御存知の通りマンションとその周辺は生活に支障があるような問題はなかったですしね。むしろライフラインは強固な事がわかりました。
それに、内陸のマンションには移るつもりはないですよ。
利便性、眺望、等々…メリット感じられない。
戸建てだったら考えても良いですが、自分の希望するような物件だと7000ﾏﾝ近くになってしまい…いまいち踏み出す勇気が無いですね・苦笑

>695さん
よくチラシが入ってくる不動産屋です。

[698: 匿名さん]

震度5程度でライフラインが強固って・・・。笑
査定はどこまでいっても査定だからね。
高値の金額を言って気分を良くさせ、とりあえず媒介貰ってじりじり価格を下げさせるのは、
業者の常套手段。
購入価格以上で売れてから、言って下さいな。

[699: 匿名さん]

浦安市の惨状が明らかになって、湾岸エリアのマンションに住みたいという物好きは更に少なくなった。
新築はどこも販売に苦戦してるみたいね。

[700: 匿名]

資産価値については、○○の上にも三年。

ライフライン強固は言い過ぎ。
でも、一回液状化すると次もする可能性上がるからよかったね。