パークシティ柏の葉キャンパス 一番街ってどうですか？Part10

[匿名さん]

パークシティ柏の葉キャンパス　一番街についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.31sumai.com/mfr/A6011?banner_id=o0421&iad=koukoku

物件データ：
所在地：千葉県柏市若柴字原山276-1（従前地）（地番）、千葉県柏市若柴字アラク164-4（従前地）（地番）
交通：つくばエクスプレス 「柏の葉キャンパス」駅 徒歩1分 ※本計画地入口まで、徒歩2分（A棟、B棟）、徒歩3分（C棟、D棟、E棟）
価格：4110万円-7440万円
間取：3LDK・4LDK
面積：84.49平米-123.08平米

【公式ＨＰのＵＲＬが未記入でしたので、修正しました。（管理人）2009.6.29】

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[460: 匿名さん]

今月１７日に新三郷にららぽーとがオープンしますね。

柏の葉と新三郷。
川は隔てていますが、商圏は非常に被ると考えられます。

今後は新三郷に本腰入れて、
柏の葉の方は、不動産を一通り売り切ったら、
撤退するんじゃないかと考えてしまいますが、
そのあたり、みなさんはどのようにお考えなのでしょうか？？

今後の柏の葉の展望を考える上で、
非常に重要なことだと思います。

[461: 契約済みさん]

ご存知かもしれませんが、つい最近見に行ったところ、家具付きや照明付きのが出てきてましたね。（半年前はなかった）ＡＢＣ棟のみだったようでしたが（あいまい）
そろそろ２番街？もパビリオンが出来てきたので段階的に売りに走るのでしょうか。もしくは近所での販売になるので辛抱強く売り続けるのでしょうか。２番街の販売計画もあり大きく値下げる事はなさそうですが

[462: 匿名さん]

１４７と比べてこっちの方がいいと思った人が一気に購入に走るような気もするけど。
まぁ、それでも売れ残る部屋はありそうだけどね。

[463: 匿名さん]

それはこのマンション住民が誰もが思う不安要素です。
正直ベースで申し上げれば、国際キャンパスと唱う以上、
なんでIKEAとかコストコをこちらに作らなかったのか。。

商圏が完全に被るので、暫くはここの売り上げは落ちるでしょう。
今迄の特に筑波方面からの客は、柏ICで降りずに三郷ICで降りたりとか。
かつてのららぽーと志木のように撤退なんて困ります。

[464: 迷い中]

え！？ららぽーと志木なんてあったんですか？初めて聞きました。

[465: 入居済み住民さん]

「商圏がかぶる」という事に関しては素人が指摘しなくとも、
三井は重々承知で三郷に出店したんでしょう。
様々なリサーチなど施しての決定でしょうから。
共倒れにはならない勝算があるんじゃないでしょうか？

キャンパス駅の周囲には三井の用地がまだまだありますし、
三郷のららぽによって売上げが落ち込んだら
１４８街区のららぽ２などでてこ入れするんじゃないかと
希望的観測をしてます。

先日、初めて辻仲病院にいきましたが立派な病院ですね。
駅から自転車置場を突っ切って行ったら、あっという間に着きました。
あとは１４７街区にできるという噂の医療モールに
眼科、皮膚科、婦人科などが出来たら益々素晴らしい環境になりますね。

[466: 匿名さん]

開店以来、２年連続売り上げ最低。磐田や新三郷に抜かれること必至。
地理的に厳しい環境であること既に証明されている。

[467: 入居済み住民さん]

>>466
売上げってどこで見る事ができるのですか？
最低ってどの程度なのか是非とも知りたいので、教えてください。

[468: 匿名さん]

断わる！

[469: 入居済み住民さん]

466さん、書き込み内容が真実なら、売上げ最低のソースを出してくださいよ。

[470: 匿名さん]

少なくともここのシネコンは、親会社の経営を
圧迫するぐらいの赤字を出していること
で有名。これはニュースのもなりましたよ。

[471: 匿名さん]

証拠も提示できないなら書き込むなよ。
やっかみからくる空想だね。

おれはそんなやつが嫌いだ。

[472: 匿名さん]

>>471
住民の方ですね？
否定されたい気持ちは分かりますが、業界では有名な話ですね。

マンションが値下げできない一因にもなっていると
他のデベ営業からも聞いたことがあります。

[473: 近所]

それはかなり前の話です。ららぽーとの映画館は最近色々な手を打って集客努力しています。最近前よりは大分賑やかになりました。ナイトショーもそこそこお客さんが入ってます。しかも会員になれば、いつでも1300円で映画見れるから、おすすめです(^O^)/。

[474: 匿名さん]

かなり前って。。。
まだ出来て3年くらいでしょ、ここ

[475: 入居済み住民さん]

やはり結局はきちんとしたソースはないんですね。
「業界では有名な話」ですか…。
適当になんとでもいえますよね。

[476: 匿名さん]

ムービックスの経営と三井不動産の経営は何の関連性もないので値引き云々は関係ないでしょう。
値引きがないのは駅前立地であることやスペックが良いことなど条件が良いことが理由でしょう

[477: 匿名さん]

しかし見た感じ、他のららぽに比べて客が少ないのは事実。

過去に志木からは撤退した前例があるわけだし、不安材料には違いない。

集客力だけならおおたかの森の方が有利だろうね。
ＴＸのみ、快速通過駅ではわざわざ立ち寄る人は少ないと思わないか？

[478: 他人]

477 474 頑張ってファイト

[480: 匿名さん]

早い時期に契約した人たちは、先走るというよりも将来性に賭けたんだから仕方がないでしょうね。
都内はどんどん値上がりする中、この価格でタワー？安いじゃんって思ってた人も多いはず。
ららぽは開業時からいまいちの評判だったけど、いまだに集客力ないのは確かに心配ですね．．．

[481: 匿名さん]

ららぽ新三郷は遠方からも顧客を呼べるテナント。
ららぽ柏の葉は普段使いできるテナント。

という感じで、うまく両方生き残ってくれるのが、理想。

現に、柏の葉の方はそういうテナント構成になってきている。

ただし、「普段使いららぽ」が成立するには、近隣住民増加が必須。

[482: 匿名さん]

ららぽーと志木は駅前にありましたが
同じ駅前に丸井やSt.TOSCAやダイエーなどが続々乱立し閉店しました。
柏の葉も志木のように同じ駅前に複数のSCが出来れば閉店もあるかもしれませんが
ありえないと思います。
そもそも、ららぽーと志木とららぽーと柏の葉ではコンセプトが違うので
比べようがないかと思います。

またららぽーと新三郷も皆さんが心配するほどの影響はないかと思います。
レイクタウンの時も影響感じませんでしたし
新三郷はSCの競合が多い場所です。
柏の葉に影響が来る前にもっと近隣のSCが潰れてしまうでしょう。
ラパーク三郷SC、ピアラシティみさと、ジャスコ吉川、ヨーカドー流山、レイクタウン
アスコ、フレスポ八潮、マイカル北小金井、おおたかの森SC、などなど・・・
まぁそこまでららぽーと新三郷に力があるとも思いませんが…
レイクタウンもららぽーともSCはどこも苦しい時代ですよ。

[484: 匿名さん]

あるファッションマーケティングの方のサイトでの2009/3/3のブログより

クライアントへのＶＭＤ運用コンサルティングがあって早朝からつくばエクスプレスに乗って
大手デベが数年前に開発した郊外ＳＣに出掛けましたが、久方ぶりに訪れたＳＣは何ケ所も
テナントが撤退して歯抜けが目立ち寒々としていました。
開発段階の当社の売上予測でも成立が危ぶまれていたＳＣですから予想された結果とは言え、
出店している専門店の苦境を思えば何とか打開して欲しいものです
（止めとけと言ったのに何で出店したの！！）。
　新規開発ＳＣの売上は＋－３％程度の精度で予測できるもので、当社では計画ＳＣのほと
んどを検証して売上を予測し、出店を検討するテナント企業に格付け情報を提供しています。
近年の的中率はほぼ１００％ですから、溝に大金を捨てたくなかったら当社がダメ出しした
ＳＣは避けるべきでしょう。

この後、このＳＣ内のクロ○ダ○ルの店舗の陳列についてコメントがありましたので、ほぼ
間違いなくここの事かと思います。良い店舗が来ない原因は、こういったマーケティング
会社によってＳＣが格付けされており、出店のひとつの目安にされている、ということ
なのかもしれませんね。

[485: 匿名さん]

そもそも、快速は本数少ないので影響なんてないと思いますが

[486: 地元]

ららぽーと意外のネガコメはないの？
あと、駅前、駅近で魅力的なマンションがあれば教えてください。

私個人としましては、駅前にマンションもたくさん出来るし、ららぽーとの客は今より増えるはずなので全然気にしてません

ちなみに地元住民ですが、ツインタワーの購入を考えてます。既にモデルはかなり出来上がってきてますね。予想よりかなり大きいモデルルームでびっくりしてます

[487: 匿名さん]

遠方から集客できるとSC同士が競合してしまう。
だからSCは潰れていく…
柏の葉もおおたかもモラージュも近隣をターゲットにするのが正解です。
おおたか厨いるみたいだけど
おおたかの森SCもモラージュもららぽーと柏の葉も目くそ鼻くそ
遠方から集客なんて出来ないよ。
残念でしたw

[488: 匿名さん]

>>484
「H&Mはしょぼい」とか「ユニクロに吐き気」とか書いてる辛口なブログからの転載ですか。
結局「売上げ最低」のソースはないんですよね。

新三郷の影響は少し心配ではありますが、普段使いのＳＣとして
これからも便利に使えると思います。
ほぼ毎日ららぽーとに行ってますが、去年より今年の方が混雑してると思います。
147街区、148街区とさらに住民が増えれば安泰なのではないでしょうか？

[489: 匿名さん]

やはり遠方からの集客をターゲットにしたおおたかSCが
いちばん新三郷の影響を受けちゃうのかな？
潰れないで欲しいです。

[490: 匿名さん]

専門家からダメ出しされているSCってwww

[491: 柏の葉厨]

マンションPERのランキング上位に食い込めないのが痛い。
八潮、流山おおたかの森が入っているだけに、厳しい状況かも。

まあ一生住むなら関係ないが。

[492: 不動産]

柏の葉は賃貸用マンションが少なくて統計を出すほどのデータはありません。駅前のマンションのPERは悪くないですよ。

[493: 匿名さん]

>>492
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/60RANK_syuto.pdf

八潮、おおたかは東京カンテイが算出してますね。

柏の葉のソースもお願いします。
坪単価１８０万円以上。
ざっくりですが、賃貸だとせいぜい月額賃料２０万円くらいですよね？
どう見てもPERは20以上だと思うんですけど、どうなんでしょうか？
おまけに1000戸もあるとダブつく一方な気もしますが見解お願いします。

[494: マンション投資家さん]

東京カンテイの資料見ましたが、ＰＥＲの上位は算定価格がおかしいですね。

下のページで調べると、八潮駅前のマンション（マインループ）の場合、
中古価格が坪150万くらい、賃料が坪6700円くらいなので、ＰＥＲは約１９倍ですね。
http://archive.homes.co.jp/estate_master/965909

おおたかの森の駅前の22階建てのマンションの場合、データ数が少なすぎて
計算できませんが、70m2売値4000万、賃料坪8500円だとして計算すると
ＰＥＲは約１９倍となり、八潮と同じです。
個人的には賃料が坪8500円という設定は無理がある気がしますが・・・。
おおたかの森でこの価格で借り手が見つかるんですかね？
http://archive.homes.co.jp/estate_master/743994

柏の葉はさらにデータがないので計算できません。

[495: 匿名さん]

みなさんお金持ちですね
２００万円予算オーバーしてしまい断念です
街として統一感があって、おおたかよりきれいですよね
購入できる方がうらやましいです

[500: オーナー]

東京カンテイのデータはドウでもいいけど、
ここの4000万弱の物件を月20万で貸しているよ。去年の4月から。
リハウスに頼んだけれど、競合していたほかも同じくらいの価格で契約していた。
これをどうみるかは、勝手だけれど、
私は満足しています。この低金利時代に。

追伸
お隣の駅のFRは借り手が付かず、苦労していました。
昨年の事情を知っている人には、当たり前かもしれないが。

[501: 匿名さん]

柏の葉で20万とか高過ぎでしょ？
これじゃあ多少狭くても都内で借りた方がいいわな。

東京カンテイのソースを否定してまで擁護せんでもいいだろう。

そこまでやっきになるとデベ営業の書き込みにしか見えないんだが。

ちなみにプラティークは18万ですぐ借り手がついてたよ。
まあ、これも不思議だけどな。

[503: 匿名さん]

２０万が高すぎかどうかは知らないが、A棟東向き８０平米３８００万程度の
物件の賃貸料は月１８～１９万程度。
需要はあって、賃貸がでるとすぐに借り手がつくのは事実。
妄想とか騒ぎ立てる人には面白くないかもしれませんが。
世の中、すべての人が東京に勤めているわけではないし、東京に住みたいわけ
でもない。

[507: オーナー]

>>503
駐車場の料金を引けば、そのくらい。

>>501
別に東京カンテイを否定していないけれど。
第一柏の葉は、載ってなかったし。

事実を書いただけなのに。
妄想だの、営業だの、何なんだ。

こういう書き方をする人は、家を買ったことも、貸したこともない人だな。
借りたことはあっても。

[508: 匿名さん]

算出はしたが上位ランク外だったから載ってないだけでは？
ひとまず全駅で計算くらいしてるんじゃないのか？

[509: 匿名さん]

507は客観的で正しいと思います。
506は感情的で興奮しすぎだと思います。