パークシティ柏の葉キャンパス 一番街ってどうですか？Part10

[匿名さん]

パークシティ柏の葉キャンパス　一番街についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.31sumai.com/mfr/A6011?banner_id=o0421&iad=koukoku

物件データ：
所在地：千葉県柏市若柴字原山276-1（従前地）（地番）、千葉県柏市若柴字アラク164-4（従前地）（地番）
交通：つくばエクスプレス 「柏の葉キャンパス」駅 徒歩1分 ※本計画地入口まで、徒歩2分（A棟、B棟）、徒歩3分（C棟、D棟、E棟）
価格：4110万円-7440万円
間取：3LDK・4LDK
面積：84.49平米-123.08平米

【公式ＨＰのＵＲＬが未記入でしたので、修正しました。（管理人）2009.6.29】

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[198: 匿名さん]

175 さん
本当ですか。

[205: 契約済みさん]

↑はい、契約しました。キバりましたよー

感覚的には２，３百万高いけど、まぁクルマの乗り換え１回パスすればいいかな．．

一戸建てからの住み替えです。初めてのマンション暮らしい正直不安ありますけど。

しかしこの歳でまたローン組むとは思っていなかった．．

[207: 入居済み住民さん]

残り1割きっているから、ドウでもいいんだけれど。
最近売れているのだろうか。
マンションズでは販売戸数が変わっていないが。
三井はこのまま残り1割の管理費払い続けるつもりか、
それてとも値引きしても売り切るつもりか。
住民としては、三井がずっと管理費払い続ければ、
1割ぐらい売れ残っていてもいいけれど。
値引きして完売するよりは。
賃貸しにしてくれたほうが、良いかも。

来週の総会で状況を聞いてみようかな。：

[208: 匿名さん]

売れてないのか、売ってないのか．．．

最終期４次の売り出しは５戸．．．２戸で抽選になりました。一応完売

Ｄ棟はまだ４０戸ほど未販売住戸が残っています。特に３階以下は殆ど未販売。

どうするつもりなんでしょうね．．．．

賃貸の住人がまとまって入る方が値引きよりいい？？？

[209: 匿名さん]

ここは売れない方が値崩れ表面化しなくていいんでね。
どうせ今の状況じゃ、ちぃとやそっとじゃ捌けんよ。 三井が、この値段です！って言い張ってる限りその値段なんだから。
むしろ中古で売り出す個人が値引き応じて徐々に…という感じかな。

[210: 匿名さん]

三井の考えなんて簡単に解るよ。
モデルを単純化するために
戸数1000
平均価格3000万
販売戸数900（1割残り）
と仮定する。
不動産開発の基本として
土地代、建設費、経費が１，１，１、の割合
三井が普通に土地代を取得したと仮定して、
販売価格900戸x3000万＝270億、コスト1000戸x2000万=200億
差し引き70億内50億以上は利益
残り100件の維持管理費5万/月を1年払って6000万/年
三井にとっては痛くもかゆくもない。

そのうえ、ここの土地取得費想定100億は、自前の土地だけに限りなくゼロに近い。
したがってここは既にぼろもうけ。
あとはドウでもなるんですよ。三井にとっては。

[211: 匿名さん]

このマンションだけならな。
ららぽ、はじめとする街全体の開発に深くコミットして、安易にここだけ売ってバイバーイてわけにいかない。

[212: 匿名さん]

>>211
じゃ君も抽象論じゃなくて、三井がどう動くか、
数値も含めて提示してね。
君の意見は検証しようがない。

[213: 匿名さん]

なんか、仮定の数値を並べて論じて「簡単に解るよ」って．．

プロジェクトの評価はプロジェクトとしての対計画損益で評価される。

当初計画ではおおたかの森のＦＲ並みの単価を想定していただろうから、
もう少し高めを想定していたと思われる。
建築費はちょうど資材高騰とぶつかり、建設ミニブームで工賃も高かった。
ＭＲの経費（特に人件費）、宣伝広告費も予想よりかかっている。
そして管理費も．．

ということで、計画に関しては利益マイナスだろうな．．やっぱり痛いし痒い。
年間６０００万円のロスを無視するような甘い考えでプロジェクトを動かしてる
企業はない。

じゃあ、何を考えてるの？　三井さん！　１４７街区と併売するのかなぁ．．．

[214: 匿名さん]

どうせ中古に出て3000万以下にならないと売れないから、残り物件も500位落として3500位になる。
考えるまでもないでしょ。

[215: 入居済み住民さん]

たった千人ちょっとであれだけの利益を出す会社ですからねぇ
何考えてるか分かんないよね・・・
値引きをしないで販売し続けているところを見ると、四千万代で
まだパイがいると考えてるのかな
新しいタワーは手狭なプランで売り出すみたいだし

[216: 匿名さん]

東大柏の葉キャンパスにまた職員や学生が増えそうです。柏の葉キャンパス駅利用者も更に増え、賑わっていきますね
http://www.ori.u-tokyo.ac.jp/about/j/greeting.html

[217: 匿名さん]

あまりマンションとは関係ないような・・

[222: 住民でない人さん]

駅利用者は関係あるね

[223: 近所をよく知る人]

どこが関係あるの？どれくらい関係あるの？

[224: 匿名さん]

駅利用者が増えるのは街の発展に不可欠でしょう。東大キャンパスの職員や学生が増えるというのは、その研究室や研究会に訪れる企業や役所の人間も増えるわけですから、ららぽーとやバス、タクシーも潤うわけです。ららぽーとが潤えば店舗構成も替わってくるし、バス利用者が増えればバス便も増えます。関係ないと考えるほうがおかしいかと思います

[225: 匿名さん]

マンションの購入を考えている人で
町の発展を気にしている人は多いと思います。
ですから町周辺の情報はありがたいです。
よって関係あると思います。

[226: 購入検討中さん]

ところで、Ａ棟Ｅ棟の東側の空地について、
情報をお持ちの方はいらっしゃいませんか？

現在も一戸建てが１軒建っていますし、
以前三井の営業に聞いた話でも、
一般地権者の持分もあると。。。

建ぺい率・容積率・敷地面積を考えても、
ＡＣＥ棟のようなタワーが建つ可能性は低くても、
ＢＤ棟程度の高さの建物は建つ可能性はあるのでしょうか？

[227: 匿名さん]

昔から税関やら国の関係施設はありましたが何か？
それでも大したことはなかったけど。
学生とか職員とか増えるのは別にかまわないんだけどそれでそこまで潤うとか過剰期待じゃないの。
学生＆職員＆企業・役所の増える人数なんてたかが知れてるっしょ。

[228: 匿名さん]

駅利用者は流山おおたかの森に負けてるからな

[229: 匿名さん]

増えないよりはましでしょ。ポジティブな要因です。

[230: 匿名さん]

>昔から税関やら国の関係施設はありましたが何か？
>それでも大したことはなかったけど。

大したこと無くてもゼロではないでしょう。ポジティブな話をネガティブに捉えようとする気持ちが全くわからない。今まで中野に行ってた人たちが柏の葉に移ってくるんですよ。一日20人TXを利用したとしても（そんな少ないわけはないけど）TXの乗車数は往復で40人/日、20日間と少なく見積もっても800人/月の乗車数が増えるわけですからね。学会や研究会があれば一日で数十人、百数十人もの数になりますからTXへの貢献度は高いですよ

[232: 不動産関係者]

>>226
東側はここと違って（ここは商業地）第一種住宅地で高さ制限あるから
１０階以上の建物は立たない。

南側はここと同じ条件なので、高層が建つ可能性は否定できないが、
あの土地に、６０ｍ以上つまり２０階以上の建物がたつ可能性はほとんどない。

つまり、東側は１１階以上、南側は２１階以上を買っていれば、
眺望が阻害されることはないでしょう。

>>214
ここで販売価格より500万円安い中古を求めるなら、
5年以上待たなければならないでしょ。

安い中古なら、近隣やおおたか探してみれば。

[233: 匿名さん]

>>227
人数だけの問題じゃないんですよ
大学を縮小していくのか、拡大していくのか
町の発展に関係のある情報ですからね

[234: 匿名さん]

というか、ここもすでに中古だよ。
完成してからいまだに残っているからね。

[235: 匿名さん]

>>233
大学の拡大、縮小が問題じゃないんすよ

[236: マンション投資家さん]

＞233

学会とか研究会とかよりここに住む人の数のほうがはるかに大事だと思うぞ？

[237: 匿名さん]

>2010年4月に老朽化・狭隘化が目立つ中野キャンパスから、東京大学キャンパス群の第三極をなす柏キャンパスへの移転を完了します。またこれを機に、温暖化予測など地球環境変動研究をモデリングを駆使して活発に進めている本学の気候システム研究センターと一体となって、研究教育の布陣を大きく拡大・強化します。

[239: 匿名さん]

>>236
周辺の施設の話題も自由に書き込んで良いと思います。