パークシティ柏の葉キャンパス 一番街ってどうですか？Part10

[匿名さん]

パークシティ柏の葉キャンパス　一番街についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.31sumai.com/mfr/A6011?banner_id=o0421&iad=koukoku

物件データ：
所在地：千葉県柏市若柴字原山276-1（従前地）（地番）、千葉県柏市若柴字アラク164-4（従前地）（地番）
交通：つくばエクスプレス 「柏の葉キャンパス」駅 徒歩1分 ※本計画地入口まで、徒歩2分（A棟、B棟）、徒歩3分（C棟、D棟、E棟）
価格：4110万円-7440万円
間取：3LDK・4LDK
面積：84.49平米-123.08平米

【公式ＨＰのＵＲＬが未記入でしたので、修正しました。（管理人）2009.6.29】

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[178: 匿名さん]

最近はじめてこちらのモデルルームを拝見した者です。
実家が一戸建てだったので管理費があまりピンときませんでした。
30年後くらいには管理費毎月5万円と営業の方にお聞きしたのですが、
マンションでは当たり前のことなのでしょうか？
今までマンションを真剣に検討したことが無かったもので、お恥ずかしい
のですが、ごくごく普通かもしれませんが。
ローン以外に５万円に驚いていては、マンションには住めないものでしょ
うか？

[179: 匿名さん]

私は修繕費積立金と管理費は考え方ではないかと思ってます。
一軒家にしてもいつかは補修をしなければいけないですよね？外壁やら屋根やら案外お金掛かります。修繕費積立金はその時の積立金なので、コツコツ払って行くかどうかではないでしょうか？
管理費は色々面倒臭いことをやってくれて整備して頂けるて、共用施設を使う人は割り勘の使用料金みたいなお金だと思います。私は一軒家だと始めだけは頑張れるけど、面倒臭くなりそうなのでマンションにしました。部屋の掃除もマンションの方が楽ですしね。

全て面倒臭いからマンションになっているので、私にとっては手間賃です。

金掛けないなら手間掛けろ、手間掛けないなら金掛けろ。ですかね…

[180: 物件比較中さん]

修繕費について、近年のタワーマンション（特に今回の超高層は）は将来修繕する際の足場で莫大なお金がかかるそうです。考えても見てください。１００何メートルも足場を組むなんて。タワーマンションの歴史は始まったばかりだから誰も意識ないんです。（販売・施工のかたはよくご存知でしょう）
１５年、２０年後は管理費とともに追加でぎりぎりのかたは間違いなく破綻するでしょう。

[181: 匿名さん]

179さん180さん、ありがとうございました。
なるほど・・・と実感いたしました。

周囲の友人知人や実家等から戸建やマンション双方のメンテナンスについては
チラホラ聞いてはいたのですが、戸建はまぁ手を抜こうと思えば抜けますので、
ちょっと驚いてしまいました。
（実家は水周りの修繕を２年ほど遅らせたりしてました）

ですが、私もマンション派なため（マンションでの一人暮らしでマンションの
利便性が気に入っている点、自分が購入できる可能性がある価格の戸建と比べ
るとセキュリティ等の設備が充実している）無理しない価格帯で検討したいと
思っております。

ありがとうございました。

[182: 匿名さん]

まだまだどっさり。
都心財閥系も値崩れ前夜…。
さて、ここはどうならことやら…。

[183: 匿名さん]

実家が一戸建て築17年ですけど、メンテナンスで1000万くらいかけてますよ。
一戸建ては個人にメンテナンスが任されているので、その労力とお金は大変です。両親も年老いてきたので庭の手入れとかもきつそうです。
その点、マンションはお金を払ってる分、維持管理は楽ですよ。ご自身がめんどくさがりやかどうかも考慮に入れると良いかもしれません。

[184: 匿名さん]

価格上昇必至だな。
早く買ったほうがいいよ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47144/

[185: 匿名さん]

更なる供給だぶつき。
価格下落必至だな。
早く売った方がいいよ。

[186: 物件比較中さん]

>>183
それかかり過ぎでは？

うち、都区内の築60年で敷地もかなり広いけど、
庭師入れてもそんなにかかってません。
外壁塗り替えだって、10年に1度100万円程度。
水周りのリフォームも10年に1度50万円程度。
1ヶ月2万円以内の修繕積み立てということになります。

[187: 匿名さん]

>>186
年15万は信じられない。ウサギ小屋みたいな家でなければ。

それと都内の豪邸に住んでいる人が、
何故ここを検討しているか、理解できない。

[188: 匿名さん]

人それぞれ事情があるんだろうし
都内の豪邸の方がどこを検討しようが
他人が理解しなくてのいいんじゃないの？
スレでいちいち説明されても…
割り込んですまん

[189: 匿名さん]

そうですね。こんな所を検討するのは無駄でした。立地に難癖つけたくなりますね。もう500位は安くても良さそうだが。

[190: 匿名さん]

１４７と１４８街区について掲示板に情報がチラホラ出てきましたね。

先日こちらで我孫子パークシティよりは高くなるとありましたし、
営業の方から一番街より次の建設の方が価格は高くなるとお聞き
したとのコメントもありました。
とても興味深くうれしい情報です。

将来のことは予想がつきませんが、今のところ値下げもなさそう
ですし・・・検討中の者としましては、悩みがつきません。
２００万でも下げてくれれば、背中を押してもらえるのになぁ。

[191: 匿名さん]

>>190
何がうれしい情報なの？
高くなったら買いにくくなるだけじゃないのか？
買ってから値上がりするならまだしも・・・。検討段階なのに高価格の何がメリットなの？
ただでさえボッタクリ価格なのに。
これじゃあ、これからの購入者はららぽの不採算の埋め合わせ要員ですか？
ご苦労様です。

[192: 匿名さん]

>183
>築17年ですけど、メンテナンスで1000万

大変失礼ですが、1992年に建てた家で、そんな莫大な費用がかかるなんて
よほど安っぽい作りをしてるとしか思えません。

ここ数十年で、外壁や塗料、屋根の材質は大きく改良され、
メンテナンスが少なく済むようになってきています。

一般論としての例ではないなら、そう断りを入れないと
知らない人は皆そう思ってしまいますよ。

[193: ご近所さん]

>192
最近4LDKの中古住宅を購入した友人が改築費用に800万円かかったと聞きました。台所、風呂場、トイレなどなど水周りは百万円単位でかかりますし、屋根、外壁などは100万円以上かかりますから、17年トータルで見れば1000万円くらいかかって当たり前では？

[194: 匿名さん]

>193
中古でしかも改築なら仕方ないんじゃないですか。

[195: 申込予定さん]

将来の価格下落を考慮した場合、柏の葉キャンパスの街全体の発展とその中での
一番街の優位性がテーマになるかと思います。

街の発展は私はわかりません。構想している現在の学究都市のイメージが作れるか、
はたまた孤島のマンション街になるか．．．私はこの街が好きなので、駅前にパチンコ屋
さえできなければ（そういう雑とした街にならなければ）いいなぁと思っています。

供給過剰となり総崩れになるリスクもありますね。

一番街の優位性は、やはり駅までの距離でしょうか．．１４８街区（駐車場）を横断するの
に３分かかりました。それから道路（横断歩道？）をわたって１４７街区までだと５，６分
はかかるでしょう。

今建設している１４７街区の低層棟（７階建て）は、仕様が随分違うように見受けられます。
バルコニー、外廊下も狭いですし、部屋もそれほど大きくない？ように見えます。
病院と並んで、城壁のようだしｗ
２５階建ての中層タワーは内廊下と言われてますが、どんな仕様になるのでしょう？
一番街は堅牢なイメージがあるけど、構造としての優位性があるのででしょうか？

不思議なのは１４７，１４８街区は南にいくほど（駅に近くなるほど）高い建物ができるの
だけど、日照は問題ないのでしょうかね？．．．

[196: 近所をよく知る人]

そういえば内廊下にこだわっていた人いたね(笑)
今頃どうしているんだろうか？

[197: 匿名さん]

190じゃないけど。。
190は高い安いじゃなくて、次のマンションの建設予定が少しづつ話題として出てきたことが興味深くて嬉しいってことでは？

まぁ。何でもいいか。。

[198: 匿名さん]

175 さん
本当ですか。

[205: 契約済みさん]

↑はい、契約しました。キバりましたよー

感覚的には２，３百万高いけど、まぁクルマの乗り換え１回パスすればいいかな．．

一戸建てからの住み替えです。初めてのマンション暮らしい正直不安ありますけど。

しかしこの歳でまたローン組むとは思っていなかった．．

[207: 入居済み住民さん]

残り1割きっているから、ドウでもいいんだけれど。
最近売れているのだろうか。
マンションズでは販売戸数が変わっていないが。
三井はこのまま残り1割の管理費払い続けるつもりか、
それてとも値引きしても売り切るつもりか。
住民としては、三井がずっと管理費払い続ければ、
1割ぐらい売れ残っていてもいいけれど。
値引きして完売するよりは。
賃貸しにしてくれたほうが、良いかも。

来週の総会で状況を聞いてみようかな。：

[208: 匿名さん]

売れてないのか、売ってないのか．．．

最終期４次の売り出しは５戸．．．２戸で抽選になりました。一応完売

Ｄ棟はまだ４０戸ほど未販売住戸が残っています。特に３階以下は殆ど未販売。

どうするつもりなんでしょうね．．．．

賃貸の住人がまとまって入る方が値引きよりいい？？？

[209: 匿名さん]

ここは売れない方が値崩れ表面化しなくていいんでね。
どうせ今の状況じゃ、ちぃとやそっとじゃ捌けんよ。 三井が、この値段です！って言い張ってる限りその値段なんだから。
むしろ中古で売り出す個人が値引き応じて徐々に…という感じかな。

[210: 匿名さん]

三井の考えなんて簡単に解るよ。
モデルを単純化するために
戸数1000
平均価格3000万
販売戸数900（1割残り）
と仮定する。
不動産開発の基本として
土地代、建設費、経費が１，１，１、の割合
三井が普通に土地代を取得したと仮定して、
販売価格900戸x3000万＝270億、コスト1000戸x2000万=200億
差し引き70億内50億以上は利益
残り100件の維持管理費5万/月を1年払って6000万/年
三井にとっては痛くもかゆくもない。

そのうえ、ここの土地取得費想定100億は、自前の土地だけに限りなくゼロに近い。
したがってここは既にぼろもうけ。
あとはドウでもなるんですよ。三井にとっては。

[211: 匿名さん]

このマンションだけならな。
ららぽ、はじめとする街全体の開発に深くコミットして、安易にここだけ売ってバイバーイてわけにいかない。

[212: 匿名さん]

>>211
じゃ君も抽象論じゃなくて、三井がどう動くか、
数値も含めて提示してね。
君の意見は検証しようがない。

[213: 匿名さん]

なんか、仮定の数値を並べて論じて「簡単に解るよ」って．．

プロジェクトの評価はプロジェクトとしての対計画損益で評価される。

当初計画ではおおたかの森のＦＲ並みの単価を想定していただろうから、
もう少し高めを想定していたと思われる。
建築費はちょうど資材高騰とぶつかり、建設ミニブームで工賃も高かった。
ＭＲの経費（特に人件費）、宣伝広告費も予想よりかかっている。
そして管理費も．．

ということで、計画に関しては利益マイナスだろうな．．やっぱり痛いし痒い。
年間６０００万円のロスを無視するような甘い考えでプロジェクトを動かしてる
企業はない。

じゃあ、何を考えてるの？　三井さん！　１４７街区と併売するのかなぁ．．．

[214: 匿名さん]

どうせ中古に出て3000万以下にならないと売れないから、残り物件も500位落として3500位になる。
考えるまでもないでしょ。

[215: 入居済み住民さん]

たった千人ちょっとであれだけの利益を出す会社ですからねぇ
何考えてるか分かんないよね・・・
値引きをしないで販売し続けているところを見ると、四千万代で
まだパイがいると考えてるのかな
新しいタワーは手狭なプランで売り出すみたいだし

[216: 匿名さん]

東大柏の葉キャンパスにまた職員や学生が増えそうです。柏の葉キャンパス駅利用者も更に増え、賑わっていきますね
http://www.ori.u-tokyo.ac.jp/about/j/greeting.html

[217: 匿名さん]

あまりマンションとは関係ないような・・

[222: 住民でない人さん]

駅利用者は関係あるね

[223: 近所をよく知る人]

どこが関係あるの？どれくらい関係あるの？

[224: 匿名さん]

駅利用者が増えるのは街の発展に不可欠でしょう。東大キャンパスの職員や学生が増えるというのは、その研究室や研究会に訪れる企業や役所の人間も増えるわけですから、ららぽーとやバス、タクシーも潤うわけです。ららぽーとが潤えば店舗構成も替わってくるし、バス利用者が増えればバス便も増えます。関係ないと考えるほうがおかしいかと思います

[225: 匿名さん]

マンションの購入を考えている人で
町の発展を気にしている人は多いと思います。
ですから町周辺の情報はありがたいです。
よって関係あると思います。

[226: 購入検討中さん]

ところで、Ａ棟Ｅ棟の東側の空地について、
情報をお持ちの方はいらっしゃいませんか？

現在も一戸建てが１軒建っていますし、
以前三井の営業に聞いた話でも、
一般地権者の持分もあると。。。

建ぺい率・容積率・敷地面積を考えても、
ＡＣＥ棟のようなタワーが建つ可能性は低くても、
ＢＤ棟程度の高さの建物は建つ可能性はあるのでしょうか？

[227: 匿名さん]

昔から税関やら国の関係施設はありましたが何か？
それでも大したことはなかったけど。
学生とか職員とか増えるのは別にかまわないんだけどそれでそこまで潤うとか過剰期待じゃないの。
学生＆職員＆企業・役所の増える人数なんてたかが知れてるっしょ。