プラウド新浦安（その1７）

[匿名さん]

1000超えたので立てました～。

物件データ：
所在地：千葉県浦安市高洲4-25-1
交通：JR京葉線「新浦安」駅 「東京ベイシティ」バス「高洲海浜公園」行・「みなと南」行約11分、「高洲四丁目」バス停下車徒歩1分
価格： 6340万円～7890万円
専有面積： 106.14m2～123.68m2
間取り： 3LDK～4LDK


＜前スレ＞

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[スムログ 関連記事]
プラウド新浦安『もう、マンションとは呼べない領域へ』～2022年10月の相場～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/47687/

【本文を補足しました。(管理人) 2009.06.21】

管理会社：野村リビングサポート
売主：野村不動産
販売提携：野村不動産アーバンネット
施工：清水建設

[242: 匿名さん]

市況がプチバブルの時期に高値で購入してしまった方は、その時点ではある意味やむを得ない側面もあったかと思います。
しかし、現在検討中の我々は、現在と今後の相場を冷静に見極める必要があります。


今まで何度も議論が繰り返されてきましたが、ここで再度まとめると

・現在の市場での流通価値から考えれば、今のこのエリアの適正価格は坪140万円台まで
・ただし、条件の良い部屋（10階120平米以上）は150万円台でも適正と考えられる
・それ以上の価値をこの物件に見出せるか否かは、個人の価値観次第

ということでしょう。

[243: 匿名さん]

もう中古ということを加味しないと。

[244: 匿名さん]

坪単価がモアナ並みになったら、共有施設が充実してる分、随分お得になりますね。
逆にモアナが高値に見えてくる。

[245: 匿名さん]

野村も早く売り切りたいでしょうから、瞬間的に3割引とかあるんじゃないかと思ってます。
その中に条件のいい部屋があればモアナ価格で買えます。
モアナより新しいし、お得感は出てくると思います。
個人的には、外観と海眺望の面でモアナの方が好みですが、プラウドも共有施設、シャトルバス、公園が敷地のようになっている造り等魅力的です。
外観の色は好きになれませんが。
その瞬間を狙ってみます。なければ諦めます。

[246: 匿名さん]

住まわれてる方に質問です。

プラウドの品質はいかがでしょうか？

イメージ通りの内容ですか？

[247: 物件比較中さん]

>>241
販売当初は、デベも購入者もそう思ったのでしょう。
現実はそうではない（割高）とより多くの人が思ったから
完成後間もなく1年半になろうとしているのに、完売できないのです。

>>242
の判断が正しい。
これからは、ラディアン、レジアス、モアナの売り出し価格ではなく、
現在の中古価格との競合となるでしょう。

築浅の分だけは高いでしょうが。

[248: 匿名さん]

ここは残念ながら、駅は遠いので、古くなったときの資産価値はあまり期待しない方がいいと思います｡
中古になって時間が経過すればするほど、転げ落ちるように下がっていくと思います｡

その点とタイミングを見計らって購入を決めることが必要ではないでしょうか？

[249: 近所をよく知る人]

いくら共有施設が良くても、古くなれば魅力が無くなり、管理費の面でお荷物に見えてくるものです。
高洲地区は、商業施設少なく（将来の土地計画でも建設予定なし）、道路の広さ、電信柱あり等々、
街としての魅力は、日の出、明海地区と比較し劣ります。
夜にプラウド新浦安付近景色は寂しいの一言です。
コンビニに行くにも徒歩では行けません。
人通りはバス停にバス止まった後しか、見られません。

駅から遠く、コンビニからも遠く、通学できる少中学も遠く、相場価格からも遠いです。

[250: 匿名さん]

高洲の開発が一番後ですから現時点で寂しいのは仕方ないと思います。
コンビニが遠いのはマイナスですが、商業施設については決してマイナスにならないと思います。
住宅の近くに商業施設があるのは個人的には嫌ですし、そういう場所は避けたいです。
少数意見かもしれませんが。
道の狭さと電柱の問題が一番大きいのではないでしょうか。
この辺りは、明海とつながる橋と鉄鋼団地沿いの緑道ができて、街の雰囲気が変わるかどうかにかかっているような気がします。
あとは海浜公園を魅力的にすることでしょうか。

[251: 匿名さん]

249さんに同感です
ここが売れない理由のすべてが書かれてる気がします

[252: 匿名さん]

ではモアナが売れた理由は？
モアナの周りも何もない。
高洲の街並みだったら坪単価130までなら売れるということ？

[253: 匿名さん]

というわけで、話は>>242に戻ってループ。

[254: 匿名さん]

> ではモアナが売れた理由は？
> モアナの周りも何もない。
> 高洲の街並みだったら坪単価130までなら売れるということ？

レジアス→プラウド移住組ですが、私は周りに何もないからこそ選びましたよ。
駅前やマンション周りにいろいろ建ちすぎてどうにもならない所には何の魅力も感じなかったので。

どこに住もうが、関東はどこも便利。
住んで不便なんてまったくなく、むしろ便利です。

なんでもかんでも近くになきゃヤだヤだ！　という人には絶対にオススメできない場所ですね、ここは。
少し行けば何でもあるのに。

[255: 匿名さん]

売れない売れないっていったって、すでに６５０世帯以上が住んでいますよね。
かなり売れたほうなんじゃないの？

街としての魅力って・・・って？
同じ新浦安じゃない。
変なの。

[256: 匿名さん]

>>254さんのような価値観の人もいることと思います。
「自分の価値観は市場の一般的な価値観とは違う」ということさえ念頭に置いていれば、
あとは個人の自由でしょう。

自分自身にとっての価値は個人の価値観で自由に決められますが、
市場での価値は需要と供給のバランスで決まります。

[257: 匿名さん]

市場での価値を基準に考えないとリスキーな時代なのです｡

[258: 匿名さん]

リスキーか否かは個人が決めれば良いと思うが。
収入や資産をみながらね。

[259: 匿名さん]

＞市場での価値を基準に考えないとリスキーな時代なのです

いろいろ考えた割には、レジアスみたいな資産価値向上を逃す、と。

いろいろ考えて大変ですね。

[260: 匿名さん]

>レジアスみたいな資産価値向上を逃す

何で周辺マンションからプラウドへの移民は「レジアス」しか
名が挙がらないのか？

当時、レジアス以外の周辺マンションも高騰したが、
居住マンションに満足しており、移住の必要を感じなかった。

レジアスは騒音など不満を感じていた住民が多かった。

スレチだが、プラウドⅢがレジアスのレベルになること・・・・否めない。

[261: 周辺住民さん]

何をごちゃごちゃ一言っているんだろう。
売れる売れないは、値段次第でしょう。

高洲パッシングが好きですね。

日の出、明海？

どこにブランドあるのかな

売れるか売れないかは、値段次第。

日の出のプラウドは2年後には中古は3割引でしょ。

[262: 匿名さん]

このマンションすでに中古でしょ。
板も移ればいいのにね。

[263: 周辺住民さん]

ホントに頭が悪い。
不動産なんて値段次第。

南船橋だって坪100から即完売だし、プラウドも130なら1年前に完売してた。

日の出って何？

というのが普通じゃない？

[264: 匿名さん]

不況でこういう広い豪勢なマンションの掲示板は荒れますね。

[265: 匿名さん]

>>262
掲示板のルールのページに、検討板は「販売終了まで利用可」って書いてあるからいいんじゃない。
まだ販売してるわけだし。

[267: 匿名さん]

外国人居住率が高いので、世帯数では把握できない。
自治会での発表する居住世帯数が正しい。
残念ながら頑張って荒らすほど、そんなに残り世帯はないよ。

[268: 匿名さん]

まともな外国人はちゃんと住民登録するでしょ？

[269: 入居済み住民さん]

確かに日本人以外のご家族も結構見かけますね。
英語圏以外の方もいらっしゃいます。
この価格帯のマンションを購入できるのだから、日本で成功した方なんだなぁと思っております。
ま、賃貸かもしれませんが....。

[270: 匿名さん]

ディズニーリゾートの社宅ですよ。
住民登録するわけがない。

[271: 匿名さん]

シルク・ドゥ・ソレイユの人たちがいたと思います。

[272: 周辺住民さん]

>>268
が正しい。
日本でまともに居住している外国人は、来日90以内に外国人登録が義務付けられている。
これは、>>２６６の世帯数に含まれる。

だだし、外交官や在日米軍ともちろん不法に滞在している外人は例外。

267の言う事が正しいなら、
プラウドには外交官か、在日米軍か不法滞在者が非常に多いという事になってしまう。

外交官が住むかね、浦安に。

[273: 匿名さん]

市内で外交官の知り合い、数名いますよー

相変わらず自分の物差しだけで物事語ると、恥ずかしいですよ。
いつかのホームパーティー３０名１５０万の方みたいに。

[275: 周辺住民さん]

>>273


では、時系列で

>>266
浦安市の住民登録から、ここはまだ100軒近く空家だろうと示唆。
>>267
外国人が多いから相当数は浦安市に登録されていないはずで、
暗黙に残りは20～30だと反論。
>>268と>>272
がそれはおかしい。法律に従って外国人登録をすると浦安市の住民登録にカウントされる。
と反論。例外は外交官と在日米軍と違法滞在と指摘。
で合法の外交官が100-30＝70世帯もプラウドに住んでいるわけない。
といったら>>273の発言。

しかもご存知の外交官数人がすべて、プラウドに住んでいるんですか？

公式世帯数と残り30軒が合わないと、合理的な者は考えているのです。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[277: 近所をよく知る人]

２６６さんの情報にもありましたが、浦安市住民基本台帳からここ世帯数推移＝高洲４丁目）は下記の通りです。
４月増加数の１７戸も３月末までに契約された方がほとんどと思われる為、
４月に入ってからの、契約ぺースの落ち込みは酷いですね。　
５月の新聞紙上では、減税効果で契約率向上が掲載されていたのに・・・


①世帯数推移
２月末：５６４世帯　
３月末：６０８世帯　　対前月増加数：４４
４月末：６２５世帯　　対前月増加数：１７　　　
５月末：６３１世帯　　対前月増加数：６
６月末：６３７世帯　　対前月増加数：６

②総戸数
７３３戸

③公式ＨＰに掲載の販売戸数

７／１５現在：２３戸

④総戸数－登録世帯数
７３３戸－６３７戸＝９６戸

確かに契約済みで浦安市住民基本台帳に未登録の方もいらっしゃるでしょうが、
（④総戸数－登録世帯数：９６戸）-（③公式ＨＰ発表：２３戸）＝７３戸は無いでしょう。

＞267さん
自治会の発表している世帯数を教えてください。


本日の日経には不動産市況の回復低迷が掲載されていました。
所得が減少しているのだから当然の結果ですよね。
竣工１年半が経過し、立派な中古となってきています。
更に販売価格帯は6,730万円 ～11,230万円とグロス価格が高く、
購入可能者も限られている価格帯です。
ますます厳しくなりそうですね。

ということは、更に資産価値が下がる可能性大ですね。

[278: 匿名さん]

>>277
> 更に販売価格帯は6,730万円 ～11,230万円とグロス価格が高く、

素人なんでわからないのですが、「グロス価格」って何ですか。
マンション全体をあわせたグロスの価格ですか。
それとも各戸の諸費賞などを入れたグロスの価格なんですか。
よくわかりません。
単純にほかよりマンションの値段が高いということですか。
ただのマンションの価格だけなら、「グロス価格」というわけないと思ったので質問させてもらいました。

[279: 匿名さん]

>>278さん

「グロス価格」とは、ただのマンションの価格だけのことですよ。「坪単価」に対比する言葉です。

「坪単価」は文字どおり単位あたりの価格で、周辺相場などと比較する際の目安として使います。
「グロス価格」は、坪単価に住戸毎の坪数を乗じた「住戸の販売価格」のことです。


というわけで本題に戻りましょう。

諸情報から判断すると、残戸数はほぼ１割程度と推定できますね。
ただ、（別に残戸数だけで購入するか否かを判断するわけではありませんが）総戸数から「自治会の発表している世帯数」を差し引くと残戸数に近い数字が出るのであれば、自治会発表の世帯数も念のため知りたいところですね。
あくまで参考値だとは思いますが。

[280: 匿名さん]

273ですが。

>>275

>といったら>>273の発言。
>しかもご存知の外交官数人がすべて、プラウドに住んでいるんですか？

んんん？？
私、知り合いの外交官がプラウドに住んでるって書きましたっけ？？？


貴方の（かどうかは分かりませんが）
> 外交官が住むかね、浦安に。

というのに対して、市内には住んでますよ～、と教えてあげただけですけどね。
ちなみに知り合いの外交官はプラウドには一人も住んでませんよ。

勝手に熱くなられて読解力無いとか言われましても。


>276さん

私はプラウド住民じゃないですよ
単に数回ＭＲに行っただけのＫＹな市民です。
なのでネガコメントに反論なんてしませんよ

たま～に、知ったかなコメントにはついついレスしてしまうだけで。

[282: 匿名さん]

だから〜、外国人は住民基本台帳には載らないから世帯数ってのには入らんだろうよ。
あくまでも外国人登録は、その外国人の居住地を登録しておくわけだよ。
市町村はその証明は出せるだろうし、住民税の徴収もできるが、
住民基本台帳の「世帯数」のカウントからは外れている。

本当に外国人いっぱい住んでるよ。
シルクドソレイユ関連だけでも相当いるよ。

[283: 匿名さん]

ここはさ、外国人もたくさん住んでいるけど、パイロットや弁護士、医者、経営者、プロスポーツ選手、芸能人もいっぱいいるから、カスカス資金で値下げしてもらってようやく住めるっていう人は、最初から隣のⅢ狙いの方がいいんじゃないか。
住んでからの近所付き合いが苦しいだろうよ。
もちろん普通のサラリーマンもいるけど、だいたいが大手企業勤務で収入が高いよ。

きっとⅢは年収１０００万円未満をターゲットしてくるから、そのほうが気楽だと思う。

[284: ご近所さん]

>>282
確かに外国人登録者は住基ネットの対象外だけど、
浦安市の人口統計には外国人登録者もカウントされています。
だから、他のマンションにも外国人は一杯住んでいるけれど、
どの完売したマンションも浦安の世帯数と販売戸数がほぼ一致するのです。
一致しないのはここだけ。

>>283
”外国人もたくさん住んでいるけど、パイロットや弁護士、医者、経営者、プロスポーツ選手、芸能人もいっぱいいるから、”

また選民意識をまる出していますね。
芸能人までは知らないけれど、これは新町のどこのマンションでも一緒。
何処でもパイロットや弁護士、医者、経営者、プロスポーツ選手は見かけます。
レジアスでもモアナでも知人がいます。

プラウドだけ飛びぬけて、これらの職業の比率が高いという具体的データがあるのですか。
あるなら示していただきたい。

プラウドは、良くも悪くも、新浦海側、駅遠のごく普通のマンションです。

[286: 周辺住民さん]

>>283パイロットや弁護士、医者、経営者、プロスポーツ選手、芸能人もいっぱいいるから

"いっぱいいる”は大げさだな。もし営業が言ったなら虚偽扱いだ。

あと、>大手企業勤務で収入が高いよ。
は"収入が高いよ”の言い回しが変だな、
”高収入だよ”が自然。

よくこんな知的レベルで、プラウドⅠが買える資金があったもんだ。
先祖が例の職業ですか？

[287: 物件比較中さん]

あと、>大手企業勤務で収入が高いよ。
は"収入が高いよ”の言い回しが変だな、
”高収入だよ”が自然。

揚げ足取り典型。

この板のレベルではどちらも一緒。
文法の試験しだしたら、全部Xでは。

[288: 匿名さん]

そうか、高収入の皆さんってのは、家族も含めて、バスに乗って最寄駅に行くのが好きな人が多いって訳ですね。私には理解できないけど。

本当にお金持ちの人または偉いさんは、車で送り迎えだからバスは使わない、家族も含めて。だからバス便だろうがなんだろうが関係ない。でもそんなお金持ちが、ここに住む理由が私には分からないけどね。

[289: 匿名さん]

>>283が
パイロットや弁護士、医者、経営者、プロスポーツ選手、芸能人
と同じMSに住むことで、社会的レベルが同等になった！
と勘違いな主張を暗にしている点が、残念な人物だな、と。

[291: 匿名さん]

さて、そろそろ話を戻しましょうか。


>>267さん、自治会の発表した世帯数を教えていただけないでしょうか？
モデルルームの営業さんも知らないようですよ。

営業さんが真実を言わないのがそもそもの問題なのですが、
無用な荒らしの登場を減らすには、正しい情報開示が一番です。