プラウド新浦安（その1７）

[匿名さん]

1000超えたので立てました～。

物件データ：
所在地：千葉県浦安市高洲4-25-1
交通：JR京葉線「新浦安」駅 「東京ベイシティ」バス「高洲海浜公園」行・「みなと南」行約11分、「高洲四丁目」バス停下車徒歩1分
価格： 6340万円～7890万円
専有面積： 106.14m2～123.68m2
間取り： 3LDK～4LDK


＜前スレ＞

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[スムログ 関連記事]
プラウド新浦安『もう、マンションとは呼べない領域へ』～2022年10月の相場～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/47687/

【本文を補足しました。(管理人) 2009.06.21】

管理会社：野村リビングサポート
売主：野村不動産
販売提携：野村不動産アーバンネット
施工：清水建設

[222: 匿名さん]

＞215さん
落札価格情報ありがとうございます。

坪単価に直すと、下記の通り６９％安ですね。
プラウド新浦安：１５６万/坪　＞　プラウド３：１０７万/坪（プラウド新浦安比６９％）

プラウド３の売り出し予想価格は、土地価格が６９％、２重Ｌ字型、共有施設充実度ダウン、長谷工施工で仕様ダウン？等々を考慮すると、
（プラウド新浦安：平均坪単価１９０万）×６０～６５％　＝１１５万～１２５万（プラウド３：平均坪単価予想）
となります。

前に立っている三井不動産が分譲したモアナの平均坪単価が１３３万であった為、立地条件や仕様はモアナ＞プラウド３と予想されるので、ここから考えても上記数字はありえる可能性大と考えます。


ということは、プラウド新浦安の売れ残ってる部屋の価格は・・・
じっくり価格交渉したいですね。

＞219さんの情報にある中古物件”南東向き６階107ｍ２の部屋：5080万（坪単価：１５７万）”が売れていないのは、納得です。やっぱり消費者は賢いですね。

[223: 周辺住民さん]

プチバル前のこの辺の適正価格は坪120〜140ってところ。
で、この辺は平均30坪以上だから、1軒あたり4000〜5000万。
購入者は坪単価で買うのではなく、総額で買うのだから、
この値段だと都内の８０Ｍ平米ぐらいのマンションとちょうど良い比較になる。
年収１０００万前後の中の上のサラリーマンにとって。

これがもともと新浦安が人気があった理由。
プラウドも例外ではなく、中古になれば相場になると言う事。

[224: 購入検討中さん]

>223さん

適正価格、新浦安の人気理由。223さんが書かれた通りだと思います。

新浦安のプチバブルも完全に終焉し、223さんが掲載された適正価格に向かっていますね。

[225: 匿名さん]

中古扱いという点も考慮してください。

[226: 契約済みさん]

ごめんなさいね､言われっぱなしじゃ、悔しいから。

１３０～１４０／坪ってコメントあるけど、極小な事実をみて、論じるのは、ガマンなりません。

プチバブル前ってのは、レジアス（長谷工）やモアナ（三井）を対象に、語っているのだけど、まあいいや、そのレジアスやモアナのじ「条件の用意、間取り＝10階以上＆120mは、6000万円だったと思います。

だから、本当に検討している検討者に、事実じゃない情報を発信しないでください。
買う気も無いような煽り組の皆さん、せめて事実を書き込んで欲しいものです。

[227: 匿名さん]

>>226さん

>>そのレジアスやモアナのじ「条件の用意、間取り＝10階以上＆120mは、6000万円だったと思います

私も「条件の良い部屋（客観的に流通価値が高い部屋）」なら坪150万円以上でも売れるとは思いますが、
今プラウド新浦安の売れ残っている部屋はそんなに条件の良い部屋ばかりのはずはないでしょうから、
結局やはり今残っているほとんどの部屋は130～140万円台が相場なのでは？

そもそも、そんなに条件の良い間取りがまだ残っているのですか？

[228: 匿名さん]

>226さんへ

モアナの第一期販売価格は、下記の通りです。

●南東向き
最上階（１４階）：３８．２５坪（126㎡）が５３５０万で１４０万/坪
１０階　　　　　：　　同上　　　　　　　が５０６０万で１３２万/坪

●南西向き
最上階（１４階）：３８．８６坪（122㎡ 高天井）が４９８０万で１２８万/坪
１０階　　　　　：　　同上（普通天井高） が４７５０万で１２２万/坪

ちなみにもっとも条件の良い、南東/南西の角部屋（３Mの３面バルコニー）タイプが
最上階（１４階）：４４．０８坪（146㎡）が７０９０万で１６０万/坪
１０階　　　　　：同上　　　　 が６６４０万で１５０万/坪

226さんの条件の良い部屋とは、マンションで１タイプしか存在しない角部屋であるなら、”10階以上＆120mは、6000万円”は事実ですが、眺望が良く間取りの良い部屋が条件の良い部屋とすると、226さんの指摘は事実ではありません。


買う気もない煽り組みと批判されてますが、真剣に購入を検討しているからこそ、正確な情報を入手しているのです。この板を見ている購入検討者の方も同じだと思いますよ。

なにせ、この板の過去スレでの下記コメントがあったので、購入者も自分の利益を守る為に正確に情報を入手したいのです。

---------------------------------------------------------------------------------
No.138 by 匿名さん　2009/07/04(土) 23:11

高く買ってくれるお客様にはできるだけ高く買ってもらう（値引きの幅は抑える）。
営業の鉄則です。
自分が販売する側の立場になったときのことを考えてみてください。
---------------------------------------------------------------------------------

[229: 入居済み住民さん]

モアナは確かに安かった。
でも当時レジアスに住んでたけど、モアナですら高い！と思った。
モアナに買い替えたいと思っても、当時は買える金が無かったなぁ。

[230: 契約済みさん]

228さん　226です。詳細なデータ発信、ありがとうございました。ここまで細かく知らなかったので、勉強にありました。
さて、モアナの坪単価モデルを１３０~１５０とするとき、プラウドのプレミアム（プラウドにあってモアナに無いもの・・・たとえば、耐震構造・グランドコテージ・コンシェルジュサービス・公園直結・シャトルバス・パーキングセキュリティーなどなど）を○％と査定されてますか？

たとえば、１３０～１５０＋プレミアム　０％×（１３０～１５０）＝１３０～１５０万円
　　　　　１３０～１５０＋プレミアム　５％×（１３０～１５０）＝１３６～１５７万円
　　　　　１３０～１５０＋プレミアム１０％×（１３０～１５０）＝１４３～１６５万円
　　　　　１３０～１５０＋プレミアム２０％×（１３０～１５０）＝１５６～１８０万円
　　　　　１３０～１５０＋プレミアム３０％×（１３０～１５０）＝１７０～１９５万円
　　　　　１３０～１５０＋プレミアム４０％×（１３０～１５０）＝１８３～２１０万円

貴殿の主張だと、プレミアム０％かな？

[231: 匿名さん]

>>230さん

横レスですが、貴方の問いに対する端的な答えは

「市場価格においては、プレミアムは存在しない」

となります。

新築分譲時の価格は市況の高下やデベロッパーの販売戦略にも多分に影響されますし、
共用施設や付帯サービスを売りにしたマンションが、そうした要素の少ないマンションよりも
高い単価で販売されることは往々にしてありますね。
しかし、ひとたび中古になるとそうした要素が「プレミアム」として市場価格に上乗せされることは
まずないといってよいでしょう。
理由は極めて簡単で、「使わない人にとっては全く価値のない要素」だからです。

中古価格を左右するファクターで最も大きいのは「立地」と「管理の状況」です。
それらに決定的な差がない限り、中古価格はだいたい同じくらいのレベルに収れんします。
プラウド新浦安の中古物件が、竣工後わずか１年ちょっとで既に坪150万円台という、
モアナの中古に近いレベルに落ち着いてしまっていることが何よりの証左となっています。

また、マリナイースト地区全体を見ても、
たとえば共用施設が比較的充実している「シーガーデン」や「セレナヴィータ」と、
共用施設も付帯サービスも皆無に近い「パークシティ東京ベイ」シリーズとの
中古坪単価にはほとんど差がありません。立地や管理の状況に決定的な差異がないからです。

ただ、共用施設や付帯サービス等に価値を見出して購入された方々の個人としての価値観を否定する意図はありませんので誤解なきようお願いします。あくまで中古市場での流通価値に鑑みた場合の考え方とご理解ください。

[232: 匿名さん]

モアナは共用施設が全く無いからなぁ。
魅力ゼロ。

日の出の温泉付きマンションの方がはるかに良い。

[233: 周辺住民さん]

>>228
モアナって耐震構造じゃないんだ。
地震がくれば、壊れるんだ。
珍しいマンションだ。

[234: 購入検討中さん]

>230さんへ

226です。
プレミアムは確かに存在しますよね。
だから正確な販売戸数はわかりませんが６００戸以上売れているだと思います。
発売当初は大々的なプロモーションでこのプレミアムを訴求され、それに共感された方が購入されたと思います。

このプレミアムでアドオンされる倍率は、購入者の価値観で決まると考えますが、
不動産市場で評価されているプレミアムは、231さんのご指摘に全く同感で、”＋０％”だと思います。


私は、現在の不動産市場の動向や、ここの資産価値が下がってしまったという事実（新築の値引き、中古価格の下落）、竣工後１年半経過等を考えると3％程度かなと思っています。
但し、プレミアムとしてアドオンした分は、確実に資産価値は下がるという覚悟をもって購入しなければならないと思っています。更に、将来のことはわかりませんが、プラウド３が売り出されてからは、供給増や、プラウド３の売出価格（プラウド新浦安より安価と想定）からプレミアムアドオン分の２倍は資産価値下落を覚悟しなければならないと思っています。

価格は売り手と買い手双方が折り合って決まるものです。
私の評価価格で売り手の方が売っても良いと判断されない限りは購入できません。
価格を妥協し購入すると後悔すると考えており、
私の評価価格で購入できるまで、焦らず、じっくりいこうと思っています。
プラウド新浦安が完売しても、他の魅力的な物件は出てきます。
小子化から不動産市場の大きな流れは、供給過多ですから。

[235: 周辺住民さん]

>>234
ここのプレミアム価格って、前から色々な人が書いている通り、デベの土地代の事です。

>>215 が書いている通りデベがそれまでの市場価格より120億位高く仕入れてしまった。

つまり、一軒あたり1600万、プラウド一軒当り平均110m２として、坪当たり４８万相場より高い。
（高くしなければ、利益が出ない）
この辺りの相場は130〜140万だったから、平均坪180〜190万で売っている。
これが30〜40％のプレミアム価格が載っていると言うこと。
中古になれば、このデベの都合によるプレミアムは、
購入者にとって何の価値もないので、相場にもどったというだけです。

[236: 周辺住民さん]

今日散歩していたら、モアナの海側に、IIIのMR建設看板が出てた。

着工8月竣工１２月だって。
デベは、１２月まで、Iを売り切る自信無いんだな。

ふつう三井がやっていたように、連続で同じMR作れば経済的なのに。

経費かかるマンション販売だ。ここは。

[237: 匿名さん]

>>230さん

>>プラウドにあってモアナに無いもの・・・たとえば、耐震構造

すでにプラウドをご契約済みとのことなので、お手元には売主から交付された「住宅性能評価書」があることと思います。
その評価書の最初の項目「１．構造の安定に関すること」の中の「耐震等級」という欄を見てみてください。
プラウド新浦安の耐震等級はいかがでしょうか？
ここが「等級２」なら、「等級１」のマンションよりもさらに地震に強い、と客観的に考えられます。

日の出・明海・高洲で「耐震等級２」を取得しているのは、私の知る範囲では今まで元祖パークシティ新浦安だけでした。モアナを含む新浦安エリアの住宅性能評価書つきマンションはほぼ「耐震等級１」です。
ちなみにその元祖パークシティも中古価格は周辺と同レベルであり、特に「耐震プレミアム」が流通価格に評価されているわけではありません。等級１であっても、阪神淡路大震災レベルの地震なら倒壊したり致命的損傷したりしない構造ですから、一般的なマンションはほとんど等級１で作っています。


>>プラウドにあってモアナに無い

という表現が気になり、検討者の正しい情報共有のためにプラウドの耐震等級を確認させていただきたく思った次第です。

[238: 周辺住民さん]

>>237
そんなにマジにならなくても良いんですよ。
230は適当に書いているだけだから。

プラウドのプレミアム（プラウドにあってモアナに無いもの・・・たとえば、耐震構造・グランドコテージ・コンシェルジュサービス・公園直結・シャトルバス・パーキングセキュリティー

てあたっているのは、シャトルバスだけ。他のサービスは他でもやっているし。
すべて、管理費から支払はれるのだけだし。

公園に至っては、何とももはや。

よほど悔しいのでしょう。色々言われるのが。

価格については２３５が正解。

近隣住民としては、静観しましょう。

ここが欲しければ、中古で買うと市場価格で買えるので。

[239: 購入検討中さん]

>235さん

ここのプレミアムはデベの土地代だとの大変わかりやすい説明を頂き、ありがとうございます。
大変参考になりました。
このサイトの”千葉県で一番資産価値の下がりそうなマンション”板で、
昨年の早い段階からプラウド新浦安が取り上げられていたのは、
この高価な土地取得価格を憂いてのことだったのですね。
そして事実そうなったということですね。

[240: 周辺住民さん]

近隣は皆そう思っていましたよ。

[241: 匿名さん]

モアナくらいが適正価格、という表現には違和感を感じる。
結局はその時期の相場なだけでしょ。

モアナが建てられた頃は、世の中「デフレ」と騒がれてた。
こんな時期にマンションなんか買うかよ！って思ってた人が多かった。
そういう意味では、モアナ含め近隣マンションの土地は安めに仕入れられた。

プラウドが建てられた頃は、世の中「デフレ終焉」と騒がれてた。
プラウドの土地は当時、２番手業者でも２００憶強の入札価格をつけてたらしいから、
ある意味適正価格ではあったと思う。

そして今、世の中「金融危機」と騒がれてる。
適正価格に戻ったのではなく、経済全体が危機に陥ってるだけ。

今後世の中どうなるのか。「崩壊」するのか「回復」するのか。
土地の価格もそれ次第でしょ。
個人的には回復すると見て、今の時期の価格は非常に買い時なのではないかと思うけど。

[242: 匿名さん]

市況がプチバブルの時期に高値で購入してしまった方は、その時点ではある意味やむを得ない側面もあったかと思います。
しかし、現在検討中の我々は、現在と今後の相場を冷静に見極める必要があります。


今まで何度も議論が繰り返されてきましたが、ここで再度まとめると

・現在の市場での流通価値から考えれば、今のこのエリアの適正価格は坪140万円台まで
・ただし、条件の良い部屋（10階120平米以上）は150万円台でも適正と考えられる
・それ以上の価値をこの物件に見出せるか否かは、個人の価値観次第

ということでしょう。

[243: 匿名さん]

もう中古ということを加味しないと。

[244: 匿名さん]

坪単価がモアナ並みになったら、共有施設が充実してる分、随分お得になりますね。
逆にモアナが高値に見えてくる。

[245: 匿名さん]

野村も早く売り切りたいでしょうから、瞬間的に3割引とかあるんじゃないかと思ってます。
その中に条件のいい部屋があればモアナ価格で買えます。
モアナより新しいし、お得感は出てくると思います。
個人的には、外観と海眺望の面でモアナの方が好みですが、プラウドも共有施設、シャトルバス、公園が敷地のようになっている造り等魅力的です。
外観の色は好きになれませんが。
その瞬間を狙ってみます。なければ諦めます。

[246: 匿名さん]

住まわれてる方に質問です。

プラウドの品質はいかがでしょうか？

イメージ通りの内容ですか？

[247: 物件比較中さん]

>>241
販売当初は、デベも購入者もそう思ったのでしょう。
現実はそうではない（割高）とより多くの人が思ったから
完成後間もなく1年半になろうとしているのに、完売できないのです。

>>242
の判断が正しい。
これからは、ラディアン、レジアス、モアナの売り出し価格ではなく、
現在の中古価格との競合となるでしょう。

築浅の分だけは高いでしょうが。

[248: 匿名さん]

ここは残念ながら、駅は遠いので、古くなったときの資産価値はあまり期待しない方がいいと思います｡
中古になって時間が経過すればするほど、転げ落ちるように下がっていくと思います｡

その点とタイミングを見計らって購入を決めることが必要ではないでしょうか？

[249: 近所をよく知る人]

いくら共有施設が良くても、古くなれば魅力が無くなり、管理費の面でお荷物に見えてくるものです。
高洲地区は、商業施設少なく（将来の土地計画でも建設予定なし）、道路の広さ、電信柱あり等々、
街としての魅力は、日の出、明海地区と比較し劣ります。
夜にプラウド新浦安付近景色は寂しいの一言です。
コンビニに行くにも徒歩では行けません。
人通りはバス停にバス止まった後しか、見られません。

駅から遠く、コンビニからも遠く、通学できる少中学も遠く、相場価格からも遠いです。

[250: 匿名さん]

高洲の開発が一番後ですから現時点で寂しいのは仕方ないと思います。
コンビニが遠いのはマイナスですが、商業施設については決してマイナスにならないと思います。
住宅の近くに商業施設があるのは個人的には嫌ですし、そういう場所は避けたいです。
少数意見かもしれませんが。
道の狭さと電柱の問題が一番大きいのではないでしょうか。
この辺りは、明海とつながる橋と鉄鋼団地沿いの緑道ができて、街の雰囲気が変わるかどうかにかかっているような気がします。
あとは海浜公園を魅力的にすることでしょうか。

[251: 匿名さん]

249さんに同感です
ここが売れない理由のすべてが書かれてる気がします

[252: 匿名さん]

ではモアナが売れた理由は？
モアナの周りも何もない。
高洲の街並みだったら坪単価130までなら売れるということ？

[253: 匿名さん]

というわけで、話は>>242に戻ってループ。

[254: 匿名さん]

> ではモアナが売れた理由は？
> モアナの周りも何もない。
> 高洲の街並みだったら坪単価130までなら売れるということ？

レジアス→プラウド移住組ですが、私は周りに何もないからこそ選びましたよ。
駅前やマンション周りにいろいろ建ちすぎてどうにもならない所には何の魅力も感じなかったので。

どこに住もうが、関東はどこも便利。
住んで不便なんてまったくなく、むしろ便利です。

なんでもかんでも近くになきゃヤだヤだ！　という人には絶対にオススメできない場所ですね、ここは。
少し行けば何でもあるのに。

[255: 匿名さん]

売れない売れないっていったって、すでに６５０世帯以上が住んでいますよね。
かなり売れたほうなんじゃないの？

街としての魅力って・・・って？
同じ新浦安じゃない。
変なの。

[256: 匿名さん]

>>254さんのような価値観の人もいることと思います。
「自分の価値観は市場の一般的な価値観とは違う」ということさえ念頭に置いていれば、
あとは個人の自由でしょう。

自分自身にとっての価値は個人の価値観で自由に決められますが、
市場での価値は需要と供給のバランスで決まります。

[257: 匿名さん]

市場での価値を基準に考えないとリスキーな時代なのです｡

[258: 匿名さん]

リスキーか否かは個人が決めれば良いと思うが。
収入や資産をみながらね。

[259: 匿名さん]

＞市場での価値を基準に考えないとリスキーな時代なのです

いろいろ考えた割には、レジアスみたいな資産価値向上を逃す、と。

いろいろ考えて大変ですね。

[260: 匿名さん]

>レジアスみたいな資産価値向上を逃す

何で周辺マンションからプラウドへの移民は「レジアス」しか
名が挙がらないのか？

当時、レジアス以外の周辺マンションも高騰したが、
居住マンションに満足しており、移住の必要を感じなかった。

レジアスは騒音など不満を感じていた住民が多かった。

スレチだが、プラウドⅢがレジアスのレベルになること・・・・否めない。

[261: 周辺住民さん]

何をごちゃごちゃ一言っているんだろう。
売れる売れないは、値段次第でしょう。

高洲パッシングが好きですね。

日の出、明海？

どこにブランドあるのかな

売れるか売れないかは、値段次第。

日の出のプラウドは2年後には中古は3割引でしょ。

[262: 匿名さん]

このマンションすでに中古でしょ。
板も移ればいいのにね。

[263: 周辺住民さん]

ホントに頭が悪い。
不動産なんて値段次第。

南船橋だって坪100から即完売だし、プラウドも130なら1年前に完売してた。

日の出って何？

というのが普通じゃない？

[264: 匿名さん]

不況でこういう広い豪勢なマンションの掲示板は荒れますね。

[265: 匿名さん]

>>262
掲示板のルールのページに、検討板は「販売終了まで利用可」って書いてあるからいいんじゃない。
まだ販売してるわけだし。

[267: 匿名さん]

外国人居住率が高いので、世帯数では把握できない。
自治会での発表する居住世帯数が正しい。
残念ながら頑張って荒らすほど、そんなに残り世帯はないよ。

[268: 匿名さん]

まともな外国人はちゃんと住民登録するでしょ？

[269: 入居済み住民さん]

確かに日本人以外のご家族も結構見かけますね。
英語圏以外の方もいらっしゃいます。
この価格帯のマンションを購入できるのだから、日本で成功した方なんだなぁと思っております。
ま、賃貸かもしれませんが....。

[270: 匿名さん]

ディズニーリゾートの社宅ですよ。
住民登録するわけがない。

[271: 匿名さん]

シルク・ドゥ・ソレイユの人たちがいたと思います。