プラウド新浦安（その1７）

[匿名さん]

1000超えたので立てました～。

物件データ：
所在地：千葉県浦安市高洲4-25-1
交通：JR京葉線「新浦安」駅 「東京ベイシティ」バス「高洲海浜公園」行・「みなと南」行約11分、「高洲四丁目」バス停下車徒歩1分
価格： 6340万円～7890万円
専有面積： 106.14m2～123.68m2
間取り： 3LDK～4LDK


＜前スレ＞

１.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46709/
２.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46497/
３.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46810/
４.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46921/
５.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46891/
６.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46860/
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[スムログ 関連記事]
プラウド新浦安『もう、マンションとは呼べない領域へ』～2022年10月の相場～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/47687/

【本文を補足しました。(管理人) 2009.06.21】

管理会社：野村リビングサポート
売主：野村不動産
販売提携：野村不動産アーバンネット
施工：清水建設

[181: 匿名さん]

残り８０戸を切ったかもしれませんね。

[182: 匿名さん]

↑気になるなら、駐車場でも数えれば？

[183: 入居済み住民さん]

住民です。１８１さんへ、一度、双眼鏡とカウンター持って、明け方、高洲中央公園から駐車場調査してごらん。
今日は天気良さそう、朝焼けの海・・・最高だぜ！

[185: 匿名さん]

>>179

金じゃないだろ・・・
来るヒマが無いんでしょ・・・

[186: 検討中]

１７６ですが、とりあえずプラウドもしくは近いところの賃貸かりて様子見ることにしたいと思います。礼金とか無駄になりますが、じっくり見極めできるので。

[187: 匿名さん]

プラウド新浦安は、はこのサイトの千葉県でもっとも資産価値が下がりそうなマンションに記載される常連です。
最近は、資産価値がさがりそうなマンションは予想がむずかしいけど、資産価値が下がってしまったマンションとしても登場しています。
残りが野村さんがOPENにされないのでわかりませんが、ずいぶん前から残り戸数20戸台で案内されていました。
残り戸数が減らない不思議な状況です。
勢いで買ったけど、よくよく調べると割高で資産価値が下がるの恐れてキャンセルされる方が多いのでしょうか？

公表される残り戸数はどうであれ、じっくりと待ち、買い急がず、価格交渉したい物件ですね。

定価はバブル価格そのものです。前に立っている三井のモアナの分譲時の平均坪単価は133万です。
新浦安といえども、高洲地区はこんなもんです。高くても坪140万かな？

[188: 匿名さん]

モアナの時は周囲に何もなかったからその価格。
今は街として整備されてきたので街としての価値が上がっている。
設備、仕様も少しプラウドが上。
そう考えると妥当な坪単価は150万前後という気がします。

[189: 匿名さん]

>>188
今は百年に一度の大不況ですよ｡ なに悠長な事言ってるんですか！

[190: 匿名さん]

Ⅲの影響受けない両面バルコニーの10階以上の部屋が、坪単価130とか140なら真剣に欲しいですが。

[191: 周辺住民さん]

>>188
モアナの時は周囲に何もなかったからその価格。

失礼な。
小学校、中央公園、海浜公園もあったよ。

プラウドの建つ前になかったものは
OKと売れ残りのマンションだけ。

あと今あるものは、すべてありました。

[192: 匿名さん]

なんだかんだ不況の原因が一番大きいが、新浦安を知らない人が多いのも事実。


会社の先輩との会話。

先輩「おまえもついにマンション買ったのかー　どこ？」
俺　「新浦安です。」
先輩「千葉？　遠すぎだろ（笑）」
俺　「でも４０分くらいで会社着きますよ」
先輩「・・・・。　けっこう近いんだな　俺の出勤時間と変わらん・・・」
俺　「でも先輩は下馬じゃないっすか。　セレブっすよね」
先輩「環境はサイコーだよ　まぁ家は狭いけどな（笑）　おまえの所は３ＬＤＫ？」
俺　「３ＬＤＫっす。」
先輩「３ＬＤＫだと子供いたらもう手狭だよな」
俺　「そんなことないっすよ　１１０㎡あるんで」
先輩「ひゃ、１１０？？？　え？　戸建て買ったの？」
俺　「いや、マンションっすよ」
先輩「マンションで１１０もあるわけないだろー　一番高い部屋買ったのか？」
俺　「うちのマンション、最低でも９５㎡なんすよ」
先輩「それでいくら？」
俺　「６０００もしないっすよ」
先輩「・・・・　会社まで４０分程度でそれは良いな・・・」


まぁ、否定派は認めたくないだろうけど、ホントの話。
よく言われる。
先輩は下馬だから良いけど、川崎や練馬とかの人と会話すると、もっと気まずくなるよ。

[193: 匿名さん]

191さん
モアナの売り出しが開始された2004～2005年と今では計画を含めた街の整備状況が違うという意味です。
公民館と交番ができ、海側には明海とつながる橋ができる。鉄鋼団地との境には緑道ができる。住宅も分譲される。
街の発展と成熟が目に見える形になってきて、近いうちにそれが実現するとなれば必然的に価値は高まるだろうという意味でした。
もちろん坪200万前後というバブル価格のプラウドが売れ残るのは当然だと思いますが、坪130とか140よりは上だろうと思った次第です。
去年ここを検討していて条件の良い部屋が坪150なら買いかと思ってました。
そうはならなかったので断念したわけですが。
今、そこまで下がっているなら再検討したいところです。
悪意があったわけではありませんのでご理解下さい。

[194: 匿名さん]

>>192
なんで駅から遠い話が出ないの？
駅までの通勤時間も入っていないよね？

あ、営業ネタに釣られちゃった？

[195: 銀行関係者さん]

>192

野村不動産のTNさんでしょ？
文章をみればわかるよ。
売れなくて暇なんでしょ。おつかれさま。

[196: 周辺住民さん]

>>192
何回同じ事書くの。
あきたし、6000万でいい部屋かえたのは、モアナまで。
値下げ後は知らないけれど、
プラウドの定価ではろくな部屋なかった。6000万では。

>>193
その計画も前からありました。
プラウドが出来て変わったことは、
中央公園と小学校に防風壁が出来たことだけ。

[197: ご近所さん]

>>194

192ではないけど、OAZOの有る丸の内北口ビルから自宅の玄関まで、今日は45分でした。まあ電車も
バスも待ち時間が殆ど無かった事も有るけど。駅のホームまで徒歩10分位だから、東京駅京葉ホー
ム付近なら、40分位でしょうね。

ところで、新浦安でカーナビに館山あたりに行きたいと入れると、首都高－アクアライン経由で行
けと出ます。千葉市付近の高速は渋滞が酷いので、時間的にもこっちの方が早く着きます。
まあ、新浦安はそんな所です。

[198: 匿名さん]

194さん
実現するのが7年後か2年後かの話をしてるだけです。よく読んで下さい。

[199: 匿名さん]

194ではなく196さんでした。

[200: 購入検討中さん]

>193さん

193さんの仰る通り、坪150万は条件が良い部屋なら妥当とは思いますが、
今の中古の売れ行きをみていると、この価格でも資産価値は守れそうにないです。
ここが辛いところですよね。


新浦安の他の中古物件は、条件の良い部屋が売り出れば、すぐ売れています。
中古は仲介手数料や固定資産税の軽減措置等で対新築に対して不利な為、
通常は、新築vs中古では新築の圧勝なのですが、プラウド新浦安vs新浦安の中古物件は、中古物件が優勢です。
これはやっぱり立地条件を考慮すると現在販売されている価格にコストパフォーマンスないということでしょう。
おまけに、販売方法も、公表されている残り戸数がずーと20戸代で減少しないという不自然な売り方、価格交渉で提示される価格も、”取れるだけとってやろうという”感じで一杯で信頼ができません。
そこから考えると、安心して購入できる価格は、モアナ平均売り出し価格の坪133万が納得できる価格ですよね。
なにせ、新浦安のプチバブルは終焉し、モアナ売り出し当時の相場に近づいているのですから。
おまけに、売り出し開始後、約1年半経過しており、今から3年住んで売り出した場合でも、築5年で売り出さなければなりません。新築といえども、もう立派な中古扱いです。

[201: 匿名さん]

200さん、ありがとうございます。
昨年の段階で150が妥当と思ってましたので、よくよく考えると200さんの仰るとおり現時点では130台が妥当なのかもしれませんね。
経済環境が激変し、竣工から1年半経過しているわけですから。
個人的には、転勤がなく永住目的ですし、減税もありますので、条件の良い部屋が140程度になるのであれば再検討してみたいと思います。

[202: 匿名さん]

そんないい部屋が残っているの？

[203: 匿名さん]

１４０は、無いでしょう・・・１５０台じゃないの？

あと○戸？

[204: 都内在中]

チラシが入ってたよ

[205: 匿名さん]

条件のいい部屋はほとんど残ってないのでしょうから、150台では売れないのでは？

[206: 匿名さん]

道一本隔てたⅢは、Ⅰの４割安で落札されたんだしそれ位の評価なんだろ。
道一本分高値にしたとして３．５割安位だろ、、、
ココの売主である、Ⅲの最高値を付けた野・の評価でもあるしな。

[207: 匿名さん]

201です。
去年検討をやめてしまって最近の状況が分からないのですが、いい部屋はもうないのでしょうか。
南東側は難しいとしても、南西側のⅢからずれる両面バルコニーの15階前後とかが理想なんですが、さすがに都合良すぎるのでしょうか。
去年の段階でも営業さんは残り1割とか言ってて信用できなかったので、実はまだ隠れ在庫が結構あるんじゃないかと思ってたのですが。

[208: 契約済みさん]

南東は、ほぼ完売じゃないかなぁ？

[209: 匿名さん]

浦安市基本台帳でのここの世帯数推移は、
２月末：５６４世帯　
３月末：６０８世帯　　対前月増加数：４４
４月末：６２５世帯　　対前月増加数：１７　　　
５月末：６３１世帯　　対前月増加数：６

全戸数７３３戸に対して、単純計算で、まだ１０２戸、未登録世帯を３０戸と見積もっても７２戸残っていることになります。

”早く決めなければ無くなりますよ”というせールストークは、去年から使われていますが、無くなりません。

価格交渉で妥協で購入する必要はないと思ってます。
プラウドⅢで高洲に更に550戸供給されます。それに戸建用の土地も高洲、明海で売り出されます。
そうなると住み替えで日の出、明海地区で条件の良い中古マンションが多く売りに出されるでしょう。
供給過剰で、完全な買い手市場が目の前に控えています。

じっくり待つのが一番では？

[210: 匿名さん]

207です。
209さんありがとうございます。
どうやらまだまだ残ってそうですね。
これまで東京の西側に住んで結構な家賃を払ってきたのですが、去年からマンションを検討しはじめて、新浦安のMRに足を運び、色々と調べてみて本当に良さそうな街だなと思いました。
東京西側の区内では6000万出しても陽当たりの悪い70平米程度の物件しか買えませんので、そういう面でも新浦安は魅力的です。
減税の最大額は来年までありますし気長に頑張ってみます。

[211: 匿名さん]

192です。

相変わらず、ポジティブネタには脊髄反射する人が多いですね。


>>195
> 野村不動産のTNさんでしょ？
> 文章をみればわかるよ。

違うんだが、ムキになってもラチがあかない。想像はご自由に。
本人に聞けば良いじゃん


>>194
>なんで駅から遠い話が出ないの？
>駅までの通勤時間も入っていないよね？
>
>あ、営業ネタに釣られちゃった？

えっと、通勤時間って、普通DoorToDoorで言いますよね？　違います？

例えば同じ通勤時間１時間って駅からの時間って関係あるかな？　

Ａ　職場から電車で１時間　徒歩１分
Ｂ　職場から電車で３０分　バスか自転車で３０分

どちらも通勤時間１時間なら、私は迷わずＢを選びますよ。
電車で１時間は苦痛なタイプなので。


>駅までの通勤時間も入っていないよね？

駅までの通勤時間も入れると驚きですか。


ちなみに下馬の先輩は駅まで徒歩１５分。
良い運動だけど、歩くにはちょっと遠いって言ってた。
俺も１５分も歩きたくないな。　自転車乗ればいいのにって言ってる。

[212: 土地勘無しさん]

野・の根付けの価値なしとの意見が大半を占めてるようですね。
お向かいの土地は、４割安でご購入との事ですしここも価格改定しては如何ですか？

[213: 匿名さん]

＞207さん

気長が一番です。うまく購入できれば購入単価を教えてください。
まあ、この板では管理人さんに消されるかな（笑）

＞管理人さんへ
検討板だからデペに都合の悪い価格情報は何卒消さないでください。

[214: 匿名さん]

４割安って、敷地面積考えずに土地取得代だけで計算してない？

[215: 匿名さん]

↑自分で計算してみたら？？

周辺入札状況

高洲8丁目 (低層地域） 面積38006m2、入札予定価格 54億5000万円 最大167戸　落札価格??(2009/6/17入札)
高洲8丁目（プラウド３） 面積37361m2、入札予定価格106億2400万円 最大550戸　落札価格121億2200万円(野・)
高洲4丁目（プラウド１） 面積44525m2、入札予定価格 86億2700万円 最大734戸　落札価格210億2142万7000円(野・)

[216: 匿名さん]

残り戸数についての>>209さんの書き込みは、>>181さんの観測とほぼ整合していますね。
物件概要によれば定価1億円以上の部屋もまだ残っていることから、条件の良い部屋が見つかる可能性はまだあるかもしれません。
真剣に検討している方は、価格も指値で交渉されるものと思いますが、納得のいく買い物ができると良いですね。

[217: 匿名さん]

うちも検討組だが、高洲のあの場所に一億出す人いるの？

[218: 匿名さん]

ここに１億だすなら、市川タワーズウェストの高層階買うな。

[219: 周辺住民さん]

南東向き６階107ｍ２の部屋が5080万で、またチラシに載っていました。
一年しか経っていないのに、900万も落として、
売れないんですね、坪１５０万台じゃ。
条件が悪い部屋ではないのに。

[220: 匿名さん]

普通の１００平方メートルでよい人にとっては、５０５０万円／３３坪とみて１７０万円／坪です。、

広さを相当に重視していて、京葉線が不便でない人以外は、買えません。

[221: 匿名さん]

ここも無いけど市川タワーなんてもっと無いわｗ

[222: 匿名さん]

＞215さん
落札価格情報ありがとうございます。

坪単価に直すと、下記の通り６９％安ですね。
プラウド新浦安：１５６万/坪　＞　プラウド３：１０７万/坪（プラウド新浦安比６９％）

プラウド３の売り出し予想価格は、土地価格が６９％、２重Ｌ字型、共有施設充実度ダウン、長谷工施工で仕様ダウン？等々を考慮すると、
（プラウド新浦安：平均坪単価１９０万）×６０～６５％　＝１１５万～１２５万（プラウド３：平均坪単価予想）
となります。

前に立っている三井不動産が分譲したモアナの平均坪単価が１３３万であった為、立地条件や仕様はモアナ＞プラウド３と予想されるので、ここから考えても上記数字はありえる可能性大と考えます。


ということは、プラウド新浦安の売れ残ってる部屋の価格は・・・
じっくり価格交渉したいですね。

＞219さんの情報にある中古物件”南東向き６階107ｍ２の部屋：5080万（坪単価：１５７万）”が売れていないのは、納得です。やっぱり消費者は賢いですね。

[223: 周辺住民さん]

プチバル前のこの辺の適正価格は坪120〜140ってところ。
で、この辺は平均30坪以上だから、1軒あたり4000〜5000万。
購入者は坪単価で買うのではなく、総額で買うのだから、
この値段だと都内の８０Ｍ平米ぐらいのマンションとちょうど良い比較になる。
年収１０００万前後の中の上のサラリーマンにとって。

これがもともと新浦安が人気があった理由。
プラウドも例外ではなく、中古になれば相場になると言う事。

[224: 購入検討中さん]

>223さん

適正価格、新浦安の人気理由。223さんが書かれた通りだと思います。

新浦安のプチバブルも完全に終焉し、223さんが掲載された適正価格に向かっていますね。

[225: 匿名さん]

中古扱いという点も考慮してください。

[226: 契約済みさん]

ごめんなさいね､言われっぱなしじゃ、悔しいから。

１３０～１４０／坪ってコメントあるけど、極小な事実をみて、論じるのは、ガマンなりません。

プチバブル前ってのは、レジアス（長谷工）やモアナ（三井）を対象に、語っているのだけど、まあいいや、そのレジアスやモアナのじ「条件の用意、間取り＝10階以上＆120mは、6000万円だったと思います。

だから、本当に検討している検討者に、事実じゃない情報を発信しないでください。
買う気も無いような煽り組の皆さん、せめて事実を書き込んで欲しいものです。

[227: 匿名さん]

>>226さん

>>そのレジアスやモアナのじ「条件の用意、間取り＝10階以上＆120mは、6000万円だったと思います

私も「条件の良い部屋（客観的に流通価値が高い部屋）」なら坪150万円以上でも売れるとは思いますが、
今プラウド新浦安の売れ残っている部屋はそんなに条件の良い部屋ばかりのはずはないでしょうから、
結局やはり今残っているほとんどの部屋は130～140万円台が相場なのでは？

そもそも、そんなに条件の良い間取りがまだ残っているのですか？

[228: 匿名さん]

>226さんへ

モアナの第一期販売価格は、下記の通りです。

●南東向き
最上階（１４階）：３８．２５坪（126㎡）が５３５０万で１４０万/坪
１０階　　　　　：　　同上　　　　　　　が５０６０万で１３２万/坪

●南西向き
最上階（１４階）：３８．８６坪（122㎡ 高天井）が４９８０万で１２８万/坪
１０階　　　　　：　　同上（普通天井高） が４７５０万で１２２万/坪

ちなみにもっとも条件の良い、南東/南西の角部屋（３Mの３面バルコニー）タイプが
最上階（１４階）：４４．０８坪（146㎡）が７０９０万で１６０万/坪
１０階　　　　　：同上　　　　 が６６４０万で１５０万/坪

226さんの条件の良い部屋とは、マンションで１タイプしか存在しない角部屋であるなら、”10階以上＆120mは、6000万円”は事実ですが、眺望が良く間取りの良い部屋が条件の良い部屋とすると、226さんの指摘は事実ではありません。


買う気もない煽り組みと批判されてますが、真剣に購入を検討しているからこそ、正確な情報を入手しているのです。この板を見ている購入検討者の方も同じだと思いますよ。

なにせ、この板の過去スレでの下記コメントがあったので、購入者も自分の利益を守る為に正確に情報を入手したいのです。

---------------------------------------------------------------------------------
No.138 by 匿名さん　2009/07/04(土) 23:11

高く買ってくれるお客様にはできるだけ高く買ってもらう（値引きの幅は抑える）。
営業の鉄則です。
自分が販売する側の立場になったときのことを考えてみてください。
---------------------------------------------------------------------------------

[229: 入居済み住民さん]

モアナは確かに安かった。
でも当時レジアスに住んでたけど、モアナですら高い！と思った。
モアナに買い替えたいと思っても、当時は買える金が無かったなぁ。

[230: 契約済みさん]

228さん　226です。詳細なデータ発信、ありがとうございました。ここまで細かく知らなかったので、勉強にありました。
さて、モアナの坪単価モデルを１３０~１５０とするとき、プラウドのプレミアム（プラウドにあってモアナに無いもの・・・たとえば、耐震構造・グランドコテージ・コンシェルジュサービス・公園直結・シャトルバス・パーキングセキュリティーなどなど）を○％と査定されてますか？

たとえば、１３０～１５０＋プレミアム　０％×（１３０～１５０）＝１３０～１５０万円
　　　　　１３０～１５０＋プレミアム　５％×（１３０～１５０）＝１３６～１５７万円
　　　　　１３０～１５０＋プレミアム１０％×（１３０～１５０）＝１４３～１６５万円
　　　　　１３０～１５０＋プレミアム２０％×（１３０～１５０）＝１５６～１８０万円
　　　　　１３０～１５０＋プレミアム３０％×（１３０～１５０）＝１７０～１９５万円
　　　　　１３０～１５０＋プレミアム４０％×（１３０～１５０）＝１８３～２１０万円

貴殿の主張だと、プレミアム０％かな？