感動大陸 ユトリシア （東習志野） その２

[匿名さん]

引き続き、情報交換しましょう。

[その１]
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46525/

所在地：千葉県習志野市東習志野2丁目1番2他（地番）
交通：京成本線 「実籾」駅 徒歩11分


ユトリシア　三井ゆりのおうちＴＶ
https://www.sumu-log.com/archives/859

[851: 匿名さん]

>>843さん

1番館と2番館は別物と考えた方がいいかもしれません。
1番館が売れ残ってると今後の販売に影響が出るので大きな値引きをしている可能性もあります。
個人的には申し込まれた2番館と同スペックの部屋が値引きしているかどうかだと思います。

とはいえ契約時と今（たとえ数日でも）では経済状況が変わってるので常識的にいえば契約後の
値引きは不可能です。

ただ担当の営業マンもキャンセルされる事は望んでないはずので、交渉出来る可能性はあります。

常識的ではない交渉（失礼）は女性の方が向いてると思いますのでメインの交渉は
奥様にお願いした方がよいかもしれませんね。※ご主人様はサポート役

>>849さん

＞値引きあり・なし　どちらだろうと、本人がいいと思えばいいのでは。
＞めんどうな交渉をするよりも、
＞さっと契約して早く住みたいという人もいると思うよ。

お言葉ですが、このような人は稀ではないでしょうか。
家電とかなら分かりますが。。。

[852: 関係者]

一番街の売れ行きと経済状況の変化を考慮して、二番街の売出価格は一番街と同等のスペックにも関わらず、坪単価で20パーセント程度下げているようです。

一番街を売出価格で買った人から見れば、「なんじゃそりゃ」というかんじですよね。
ですので、それと比べたら二番街を定価で買うのはまだマシだと思います。
ただ、一番街を購入した方も結局は定価ではなく買い叩いたんでしょうが。

そう考えると、二番街の値引きは一番街より安くなった売出価格から値引きをしてもらう訳ですから、そこまで叩けないかもしれないですね。

ただ、いくら共用施設が充実しているからといって、あのエリアに1450世帯の購入者を集めるのは、至難の業だと思います。

相当の割安感・お得感を出していかないと五番街まで売り切ることはできないでしょうね。

シンプルに四番街以降の着工が進み、三番街の販売が中期くらいにさしかかった頃が需要に対して供給過多のピークになるとおもいますから、まだいまよりも値下げしていくしか売り切る方法はないでしょう。

二番街の売出価格から15パーセント位値引いた額が売り手側の都合だけでなく、需要を考慮した市場での適正価格だと思います。

もしその適正価格が損益分岐点を下回るなら、これは巨大赤字プロジェクトになってしまうかもしれませんね。

その場合、三番街以降の施工価格を安く押さえてグレードの低いものを作っちゃうか、四番街以降の建設を中止して土地を売却するかのジャッジが必要になります。

何れも、今の購入者にとってデメリットが多くなりますので、そのあたりのリスクを考えると、さらに値下げのスパイラルに陥るかもしれません。
このマンションはどこまでも買い叩かれるでしょうね。

[853: 購入検討中さん]

なるほど・・
やっぱり様子見にします。

[854: 匿名さん]

そこまで急いでない方は、取り合えず3月（年度末）まで待って交渉するのがいいんじゃないですが。

一般的に年度末や決算月は値引きが期待出来ますよ。

[855: 匿名①]

確かにそれは言えてるねぇ〜。
決算狙いが良いかも。

[856: 匿名さん]

4、5番街って着工するんですか？

[857: 物件比較中さん]

どこだか忘れたけど、カタログ上で同じLL等級のフローリングでもピンキリで、先に建設した棟と後から建設した棟で、等級は同じでもグレードの違う建材を使ってコストダウンしている、という業者の書き込み見たことある。

ここもその可能性あるのかな…。

[858: 購入検討中さん]

俺も記憶あったんで探してみた。これ↓だな。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46372/res/613-618
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/55816/res/153-178

[859: 入居済み住民さん]

私も決算近くに契約しました。
確かにもっと好条件が出そうですよね。
(契約したと言うのがひっかかりますが)
私も割と条件が良かった(値引きだけを言って
るんじゃないですよ)んで満足して楽しく暮らし
います。

高い買い物なので、納得出来るまで待って
も良いと思いますよ。

まぁ仮に買っちゃても、人それぞれでしょうが、
ここは、住民同士の交流が盛んで楽しいと
私は思います。

[860: 購入検討中さん]

値引きでないいい条件ってなんですか？差し支えなければ教えてケロ

[861: 検討者]

843です。
申し込んだものの、定価で買うことに違和感を感じてキャンセルしようと思っていると書かせていただきました。

まだ、契約はしていませんし、手付け金も一切振り込んでいないですし、ローンの事前審査書類も出していませんので、キャンセルできると思うのですが、それでも契約後の価格交渉と同様に難しいのでしょうか？

もしそうならいったんキャンセルしてりせっとしたほうがいいかもしれませんね。
折角、住む決意は固まったのですが残念です。

[862: 入居済み住民さん]

それならば問題無く交渉出来ると思いますよ。

ここが気にいられているのならば、納得出来る良い条件に
なると良いですね。

何かと交流が盛んなとこなので、住まわれた際は
仲良くしてくださいな。

860さんへ
差し支え有りなので。。。
ただ、興味有りでギャラリー行って、逃げ道で用意して
いた割と高めな条件を、担当の方が親身に対応された
結果って感じですかね。
私の場合は、担当者には恵まれたと思います。
実行力あったしね。

[863: 住民さん]

私もですが同志の方々もかなり叩きまくったのですね(笑)
契約の過程はどうであれ、住人が増えるごとにユトリシアン社会の実現が近づいている感じがします。
早期にユトリシアン社会を実現させ、この腐敗した社会を変えて行こうではありませんか。

[864: 851]

>>861さん

まだ契約されてなかったのですね、それはなによりです。
文面を拝見していると、物件は気に入っておられるとの事ですので
粘り強く交渉されて良い条件が出るといいですね。

一般的に値引きを引き出す手段として良く言われてることですがご参考になれば幸いです。

・同レベルの競合物件と競合させる。
※競合させるユトリシアの方が気に入っている事をアピール。
・要所要所で本気で購入する意思がある事を見せる。
・営業マンには横柄な態度を取らない。
※冷やかしっぽい客や横柄な態度を取る客には、親身になって考えてくれないそうです。
・論理的に値切るよる情に訴えるように値切る
・オプション代で値切る
※つけたいオプションがある場合前提ですが、交渉時には言わず物件単体で値引いてもらい、
契約前にさらにオプションをサービス or 値引きさせる（車と一緒）
・決算期を狙う。

[865: 入居済み住民さん]

月並みな言い方ですが、持ち家の購入は一生に何回もあるものでないので、納得が行くまで検討されたら良いと思います。面倒でも実際自分の目で見ることです。販売員とのやり取りセールス行為がどうもという方は、地域に開放されている隣の公園から眺めてみるのも良いと思います。（日当たり、建設風景など大体見渡せます。）

販売業者、デベとしては一日も早く完売！という一言を発信したいんだと思います。一方で壱番街はモデルルームとしては一番近くにあるので残すというのも選択肢かもしれません。価格が高いか安いか、私自身の契約条件に関しては差し控えますが、当マンションのメリットは、まず規模感・共用施設の充実度・管理がそこそこしっかりしていることだと思います。通勤通学、周辺施設、共用施設、価格、設備などどこに重点を置くかによって、ここが候補にもなり、対象外にもなりえます。

販売員は売りたい人たち、（横暴にならず）冷静な対応で色々な情報や条件を引き出せばよいと思います。相性が合わなければ、別の方のお話も聞いて見たいといってみるのも手です。言っていることが正しいどうかは、ご自身の目で確かめてから判断した方が賢明です。

[866: マンション投資家さん]

ここの住民さんはユトリシア営業マン以上に働くね。感心する

[867: 匿名①]

｢担当者さんに恵まれ…｣正直羨ましいです。

また、今回の買い物に満足してるからだと思います。


担当の営業さんの誉にもなることでしょう。

[868: 営業]

決算狙い

[869: 住民]

見て分かるようにここは高級マンションではない庶民向けのファミリーマンション。
営業にもざっくばらんにいくらにしてほしいとハッキリ言えば何とかなると思うよ。

[870: 検討者]

みなさん、アドバイスありがとうございます。

ユトリシアに住みたいという気持ちは本気です。
一方で家族の生活を守らなければいけない立場として、少しでも安く買わなければという責任感もあります。

ただ、仰っていただいたように、駆け引きすることも大切ですが、同じくらい営業の方に相談に乗ってもらうというスタンスも大切なんだなって改めて気付きました。

申し込みはいったん白紙に戻しますが、今週末、もう一度行ってこようと思います。

担当してくれている営業の方二名も、一人は先輩パパさんみたいに私の子供を気遣ってくれましたし、もう一人も若いのに一生懸命仕事をしています。

僕の想いがしっかりと伝えられるよう、がんばって話してきます。

[871: 住民]

>>870
金がないなら営業さんが借りられるように頑張ってくれるよ。
うちもフルローンに近いくらいだったけど銀行に掛け合ってくれたよ。

[872: 入居済み住民さん]

買いたいという気持ちがあってもも、その気持ちはあまり前面に出さない方が得策です。

営業に従事するものにとって、出来るだけ早く決着＋成果を得たいというのが本音です。
相手が早く決着を付けたいそぶりを見せるまでは、じっと我慢です。色々と探りを入れて
きますので、相手にペースを握られるのではなく、相手が痺れを切らすまでじっとこらえ
て、条件次第では買ってもいいよ、このくらいまで歩み寄れば即決するよなど、そこから
切り替えした方が交渉事は有利に進むと思います。

他の物件も本当に検討していると相手に思わせるために、他の物件もどの程度の条件を
出してきたか、情報収集するのもいいでしょう。（見積もり、提示金額等を事前にとっておく）
事前に自身の目で情報収集した事に対し矛盾することを言ってきたら、切り返すチャンスですね。

とにかく、気に入ってるなら頑張ってください～

[873: 匿名さん]

すみません 以前も誰かが質問したかもしれませんが ユトリシアから自転車でＪＲ津田沼までは どのくらいかかりますか?行く道は狭かったり坂があったり大変ですか？あと 一回百円くらいで登録なしでとめられる駐輪場が駅前にありますか?

[874: 匿名さん]

それは大変じゃないですか？実籾が無難だと思います

[875: 住民さん]

かなり大変だけど通勤交通費を浮かせて返済に回すために自転車で津田沼まで通われる方は多いですよ。
マンション名に反してますが(笑)

[876: 通りすがり]

５キロ程度の道のりで、下り坂と上り坂は一度ずつだけあります。
徒歩にして１時間、自転車だと足腰の強い大人の男性で２０分強でしょうか。足腰に負荷をかけずに行くと30分を超えます。

JR北口付近には年間登録できる駐輪場がいくつかあって、習志野市民で一般の場合、屋根なしで3150円屋根付きで5250円。高校生以下であれば半額、市民でなければ倍といった感じです。あと、日払いで止められるところもあったかもしれませんが、過去のことなので今はどうかわかりません。

ちなみに、冬の朝や夜ははメチャクチャ寒いですし、夏はムシムシしますので、ユトリシアからだと相当の覚悟が必要です。

[877: 購入検討中さん]

人気のある物件だと、値下げ交渉する余裕もないですよね。
モタモタしてると他の人に取られてしまう。
某ホライゾンなんて倍率が凄くて値引き交渉どころじゃなかったみたいだし。

[878: 入居済み住民さん]

↑　今マンションの購買意欲・需要が極端に上がったとは考えにくいです。感覚的に感じる事・例を挙げると（壱番街引渡し前後との比較です)

・マンションギャラリー来場者（最近は若干減）
・新築マンション購買需要（若干回復)
・サラリーマンの賃金（減少傾向・特に賞与）
・東習志野２丁目公園利用者（増加気味）
・実籾駅利用者（若干増加傾向)
・実籾駅エレベーター設置の可能性（増加－某市議会議員さんのブログに予算が付くような振れこみ有)
・実籾駅タクシー利用者（横ばい)
・日経平均株価や長谷工の株価（上昇－下落のリバウンド)
・掲示板の張り紙（増加気味－サークルの増加)

あくまでも、個人の感想です。

[879: 住民さん]

>>877は何が言いたいのですか？
ここは千葉県下で超が付くくらい人気の物件です。アウトレット物件と一緒にしないでください。
ギャラリーは毎日大盛況です。

[880: 匿名さん]

買わなくても気になる物件ですからね。

ここだと将来はマンション理事が市議になれます。自分達のマンションに有利な市政が出来ます。

[881: 検討者]

これほどの大規模開発は目立ちますし、インパクトがありますよね。
確かに、ギャラリーは凄くにぎわっていて、たくさんの人が来てるなぁとは思います。

しかし、実際に販売状況はどうかというと、一番街ですらディスカウントしても結構売れ残っていて、二番街は売り出し当初から一番街と同じグレードで２０パーセント近く値下げ。それでも、売れ行きはあまり良くなく、中でも安い部屋からしか売れていません。

つまり、戸数の多さは反対に過剰供給で値下げ圧力となり、まだまだ下がるのではないかという期待値も販売を低迷させている理由かもしれません。十年建ったら球数の多さと立地で半額以下になりそうな中古売却時も想定すると、新築購入時の資産価値はもう少し低いのでしょう。

注目を集めているという意味では人気がありますが、購入に関する人気は全くなく、価格があとあな15パーセントくらい下がらない限り、ホライゾン並の購入ラッシュが起きることはないでしょう。

[882: 入居済み住民さん]

ユトリシアン社会が現実のものになるのです。
市政から県政、そして国政、最終的には首相の座につき、ユトリシアを中心とした社会を作り上げていきましょう。
私たちが被った迫害を全国に発信し、同じ様な過ちが二度と起こらないように法を整備していきましょうよ。
それまで私たちは戦わなければなりません。ユトリシアン社会の実現を阻止しようとする勢力と徹底的に戦わなければいけないのです。

[884: 入居済み住民さん]

881さんの書き方だとまだまだ残ってそうな言い方
ですね。でも私が知人を紹介する際はほぼ壱番街
しか選択肢がなかったと思いますよ。
壱番街は303戸中入居が270を越して販売も何戸か
残ってる位です。っていう情報で2ヶ月前位の
話しですけど。
ちなみに壱番街の時は、一番上の方は別にして
結構大きい間取りや角部屋から埋まってました
けどね。

まぁハッキリ言って不人気って言いたいだけ
なんでしょうけど。

まぁ大人気ではないですけどね。
ギャラリーや見学者は結構多いけど。

[885: 入居済み住民さん]

私が知人を紹介する際はほぼ壱番街
しか選択肢がなかったと思いますよ。

間違えました。
弍番街です。

[886: 購入検討中さん]

http://mansion-db.com/kanto/12/ranking/

人気ランキング・現在7位

[887: 冷静に]

人気はあるけど売れ行きが悪いのは、価格がまだまだ資産価値より高いから。

五年、十年後に中古で売りに出してみればわかる。

実籾徒歩１１分から１５分のマンションなんて、いくら共用施設が充実してもそんなもの。

[888: 物件比較中さん]

千葉で７位は決して良くないと思う…

[889: 匿名①]

世界で一番じゃなきゃいけないんですか？www


これ名言。

[890: 物件比較中さん]

販売サイトのブログ拝見しましたが、クリスマスの時に
子供たちに合唱させたりと、マンション内コミュニティーで
様々なイベントがあって近所付き合いが面倒くさそうって
思ってしまいました。実際どうなんですか？
住民同士の結束が強いのは良いのですが、敷地内に体育館だの色々有るから仕方ないのかな。

[891: 検討者]

本日、先週に引き続き、二度目ですがモデルルームに行ってきました。

二番街は一番街に比べて坪単価を15％も下げてるから値引きはできないと言われました。

価格表を見ましたが、確かに二番街は一番街と同じスペックの部屋でも、言われた割合で安く定価が設定されていました。
一番街の売れ残りはあと十棟程度。先週からあまり進展が無かったようで販売に苦戦している様子。半分くらいの部屋が二番街と同じ基準に値下げされていました。

ただ、一番街の売れ残りは上層階や角部屋ばかりですので、二千万円台はほとんど無く、二千万円台を選ぶなら二番街の方が選択肢がたくさんあります。

二番街が安い部屋から埋まっていってる理由は、一番街販売時と異なり、予算を2500万円強に設定している客層、つまり、一番街販売時には予算オーバーで買えなかった人達が購入しているのだと思われます。

そのため、二番街の三千万台の部屋は、ほぼガラガラ。なぜなら、そこを購入する客層は、既に一番街を購入してしまっているのです。

ですので、二番街の2800万円以上の部屋は、当分売れなそうな予感。

三月の決算期に、二番街が10％以上値引きされれば、お得感で今モデルルームにきている客層が中層階の物件を低層階の価格で購入していきそうです。

それでも、南向きの上層階は半分くらい余るでしょうから、また新価格に改訂されるでしょう。

いずれにしても、今買うメリットはなしと判断して、決算期まで強気で待ちの姿勢を貫きます。

[892: 匿名さん]

「ユトリシア（巨大マンション群）」は、習志野市東習志野2丁目に位置し昭和36年から平成13年までの40年間、JFE建材(旧川鉄建材）習志野工場としてホーロー製品や角型鋼管等を製造していた工場跡地である。

これらホーローや角型鋼管等の製造過程で、大量の有害物質等を使用していたわけである。
それが“発がん性物質”の「トリクロロエチレン」や“骨硬化症”を引起す「フッ素」、加えて“中枢神経障害”を引起す「ホウ素」等である。

このように、人体への影響が大きい有害物質を工場敷地内に処分場を設け、地下に埋設していたわけだから土壌や地下水が汚染するのも無理もなくひどい話だ。

川鉄建材が日本鋼管ライトスチールと合併しJFE建材習志野工場となった後は閉鎖されたわけであるが、その後の調査で驚くことにこれら有害物質は、環境基準をはるかに超える濃度が検出されたのである。

しかも、土壌・地下水汚染が発覚してから約1年もの期間、JFE建材はこの既成事実を公表せず隠ぺいしていたのである。

長谷工 東習志野「感動大陸ユトリシア（巨大マンション群）」建設反対と土壌・地下水汚染を考える 川鉄跡地巨大マンション群「ユトリシア」建設を反対する会 旧川鉄建材習志野工場の沿革

＊JFE建材ニュースリリース

＜土壌汚染＞ 平成16年3月発表
化学物質名 環境基準 最大値 倍率
トリクロロエチレン 0.03mg/l 240mg/l 8,000倍
フッ素 0.8mg/l 89mg/l 111倍
ホウ素 1mg/l 355mg/l 355倍 ＜水質汚染＞ 平成16年3月発表
化学物質名 環境基準 最大値 倍率
トリクロロエチレン 0.03mg/l 47mg/l 1,566倍
ホウ素 1mg/l 36mg/l 36倍更に地下水汚染は浄化されておらず、 今もなお汚染されたままなのである。

正確にいえば浄化中ではあるが、完全に有害物質が取り除かれるまでには、この先

10年以上の歳月が必要だと云われている。

しかし長谷工らは、この汚染され浄化が終わらないJFE（旧川鉄）建材習志野工場跡地(東習志野)に巨大マンション群「ユトリシア」を建設すると言い放つ。

長谷工らの巨大マンション群「ユトリシア」建設工事により、有害物質拡散が危惧される。

＊習志野市内の水道は、約70%が地下水で賄われています。


http://narashino1.web.fc2.com/index.html

[893: 匿名さん]

人気が７位でも人気以上に供給数が多いのが一番の問題・課題。
本来であれば他のマンションと比べて断トツ１位で３倍くらい差をつけてればいい。
克服できればいいですがね。

[894: マンコミュファンさん]

>>892

よく読んでみたところ我孫子のグランレジデンスに比べれば全然マシなようですね。
当時あちらも検討してましたが希望の部屋がなく諦めましたが、入居した友人は快適に暮しています。

土壌汚染も建設にあたっては対策をしてますし、汚染物質は周辺に流れ出るものです。
この辺りの話は大学で専門だったんで書こうと思うと長文になってしまうのでやめますが、
要は対策したところより、無対策のその周辺の方が影響が大きいということです。

でもダイオキシン問題と同じで人体にはまず影響がありません。
簡単に言うと、致死量を１００としたら対策したユトリシアは０.１、周辺住民は１くらい生涯に受ける
ということです。どちらも何ら問題ないですね。

どうでもいい話です。

[895: 入居済み住民さん]

なんだか利害関係者がまた出たみたいで。。。
販売が上向いてんのかね、必死にネガレス書いて。
ご苦労様です。

ちなみにコンサートで子供が合唱はしなかった
ですね。
まぁあっても良かったかもですが。

近所付き合いが面倒な方は、その様なイベントや
集まりに出なければ良いだけですよ。

ただここは近所付き合いが盛んだから、そういう
のが好きな人が多いとは思いますけどね。

面倒に感じる前に、結構楽しくやってますけどね。

[896: 匿名さん]

今日の抽選会は、いかがでしたか？　　満員？　平均の抽選倍率は？

[897: 匿名さん]

仮に車が住人のであったとしても、管理人が全然確認とかしていないんですね。
普通は長時間駐車とかは注意くらいするでしょうに。朝から停めた車の勝ちとは呆れる。

[898: 入居済み住民さん]

ギャラリーの駐車場は警備員が案内してくれるし、
敷地内で違法駐車で「一回目」なんていうステッカー貼られ
た住人さんも居るし、(短時間だったみたいですが
ね。まぁ駄目なものは駄目ですからね。)
一体何のことを言っておられるのでしょう。
サッパリ分からん。

[899: 匿名さん]

何の抽選会があったの　？

[900: 匿名さん]

誤爆でしょう