【管理、修繕費】住人が居なくなったらどうなるの？

[匿名さん]

例えば１０００世帯すべて埋まっているマンションがあって
１０年後に何らかの理由で住人が出て行き５００世帯しか居なくなった場合
管理費、修繕積み立て費はどーなるんですか？

[62: 匿名さん]

>>59さん
うちだけかもしれませんが、管理会社が管理費回収業務を行っていても、一定の期間までしか督促業務をしません。例）滞納３ヶ月とか半年までとか。
それ以降の督促回収案件は組合に戻され、必要に応じて別費用を払って管理会社に委託するの一般的では？
滞納は早い段階で対処しないと、理事会にとって大きな負担になります。

[63: 匿名さん]

うちのマンションは築30年で、過去10年間に2件の競売がありました。
もちろん管理費の滞納もあり、管理会社が代行して内容証明まで出してます。
80戸程度の中規模ですが、競売の居住者を除くと入居以来
3ヶ月以上の管理費滞納は入居以来10年間で1度もありません。
都心物件だからということもあるのかもしれませんが、
故意、悪意の滞納はありません。

結局滞納するお宅は、商売に失敗して滞納するというパターンが多いですね。
競売になると、落札者が管理費、積立金、駐車場まで支払ってくれますから
管理組合としては、今のところ傷手はありません。

今のところ他人事ですが、故意、悪意の滞納は対処の仕方は難しいですね、
たとえ少額訴訟で命令が出ても、持ち主が無視すれば効力もありません、
給与差し押さえなどは更に費用がかかりますから。

[64: 匿名さん]

その前に人情で訴訟などできないのが現状ですよ
近所で顔見知りの人の財産を差し押さえるために訴訟なんて心理的にできない。
特に分譲マンションだと子持ち家庭が多いですから親同士、子供同士友達・知り合いが多い。

そーいう人情が働いてしまうことも計算に入れとくべき。
訴えれるよ!って人でも実際、立場に立ってみると訴えれない人が多数。だから問題化してる。

[65: 匿名さん]

3ヶ月滞納する人は6ヶ月1年とほぼ滞納します。
1年も放置すると理事会が責任を問われかねないですよ、
会計処理場もどうするんですか。

不公平感は共同住宅では1番の問題です、あちらが滞納したら
うちも支払わないなんて、負の連鎖が始まってからでは遅すぎます。
普通の生活しているのに、滞納する家庭は問題ですよ。
ローンは支払っても、管理費は滞納なんてありそうですね。

[66: 匿名さん]

滞納者は楽な債務は後回しにします。

延滞金を取られる、頻繁に督促に訪れる、すごまれる。そんな借金を先に返すのは至極当然。
管理規約がおかしいと思いますけど、延滞金、内容証明などの費用も支払わせるよう、変更するべきです。

[67: 匿名さん]

負の連鎖が起きるようなＭＳは、既に居住者の意識がかなり低いと思われるので理事役員も個人としては逃げたほうがいいかもしれません。

管理費の滞納を防ぐ第一歩は、「自動引き落とし制度の規約化」だと思います。
支払いに手間隙や自由度を与えると面倒になると思います。
自動引き落としにしても、その申込書を全室回収するのが大変ですが・・・

もし、第三者への賃貸を許しているＭＳなら、管理費滞納に関する組合員（＝部屋のオーナー）への責任も規約に載せると組合自体の負担は軽減できると思います。
皆さんの規約でも、ちゃんと定められていますか？

[68: 匿名さん]

>>66.67さん
管理規約不備なら見直した方が良さそうですよ。
管理規約で管理費滞納の延滞損害金は当然滞納者に請求されます、うちは30％です。
損害金で内容証明等の費用に充当するんだと思います。

管理費が自動引き落としでないマンションがあるんですか？
持参払いなんかだと、使い込みの温床になりますから、絶対に自動振替にしないと。

第三者への賃貸がダメなマンションはさすがにないですよ、住居以外使用禁止はよくあります。
何か誤解していますが、管理費は組合員（オーナー）から徴収するもので
賃貸人から徴収することは普通ないと思いますよ。
国交省の標準管理規約が基本ですから、滞納については書いてあると思います。

賃貸人はあくまでも、オナー（所有者）との個人的な賃貸借契約によるもので
管理組合にはその内容は、何ら関係ありませんよ。

[69: 匿名さん]

失礼しました
オナー（所有者）×
オーナー（所有者）○

[71: 匿名さん]

　発想の転換が必要です。　住民が少なくなり、区分所有者や相続人が分からなくなると、手の打ちようがなくなります。　おすすめはしませんが、ヤミ民泊でもして、少々のマナー違反や騒音等には目や耳を閉じ、管理費等の確保に努めましょう。

[72: 匿名さん]

管理会社１０９の管理物件は過去にさかのぼって規約、総会議案書・議事録、修繕記録、
保険金の収支、組合員名簿、入居・退去届、組合員変更届け。専有部分のリフォーム工
事申請書の整理、駐車・駐輪場使用料収入、等を議案書・議事録（理事会含む）を基に
精査する事を提案します。特に修繕記録で保険金の収支からでも調べて下さい。

保険金詐欺の疑いがみつかります。

[73: 匿名さん]

　管理会社１０９は、マンション管理業協会理事長会社に違いありませんか？　建て替え実績はあるけど？

[74: 匿名さん]

買い取り指定者はどの会社になりましたか。？

[75: 匿名さん]

建替決議には賛成した。買取指定者が３社に決定した。私はそれ以外に売却。
建て替え後の配当と新マンションの購入費の損得を計算すると買取指定業者
売ったなら相当な損をしていた。騙されてはいけません。。

[76: 匿名さん]

　建て替えは相当困難と思いますが、等価交換方式ですか、除却し用地売却ですか？　それとも、他の例えば「全員合意」ですか？　熊本地震被災マンション建て替えでは、全員同意ではないとのことですが？

[77: 匿名さん]

建て替え決議要件は区分所有者及び議決権の５分の４ですが、賛成したからといって
必ず建て替えに参加する必要は有りません。
ただし、決議された専有部分を売却等で区分所有権を取得した者はその専有部分の
区分所有者として建替決議事項は承継されます。

[78: 匿名さん]

>>77
>建て替え決議要件は区分所有者及び議決権の５分の４ですが、賛成したからといって
>必ず建て替えに参加する必要は有りません。

本当ですか？
根拠を教えてください。

[79: 匿名さん]

建替えなんてほぼ不可能、古い居室をその時点の相場価格で強制的に買い取られ追い出され終了。
建替え期間の仮住まい費用や建替え費用を負担できる住人は少なすぎる高齢多数の老朽住宅。
新しいマンション買ったほうが早い。敷地に余裕があれば希望は持てるがそんな時代じゃない。
建てたら売れるならいいが。

[80: 匿名さん]

区分所有法【第六十四条】
建替え決議に賛成した各区分所有者、建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者及び区分所有権又は敷地利用権を買い受けた各買受指定者（これらの者の承継人を含む。）は、建替え決議の内容により建替えを行う旨の合意をしたものとみなす。

【解 説】
建替えの決議をして、その後、棄権・反対した区分所有者から参加する意思を確認して、またはその持分を買い取りますが、その結果、全員が賛成している状態で建替えは進んでいくことになります。この状態で、後から、やっぱり建替えに反対だ、と言い出す人がいないとは限りません。また、このような状態でも区分所有権を売却することができるのですが、その買い取った人が建替えに反対だ、とか、自分の持分を時価で買い取って欲しいとか言い出す可能性もないとは限りません。

集会での決議は、区分所有法第４６条で、特定承継人に対しても（包括承継人に対しては当然に）その効力が生じる、と規定されています。
しかし、決議後の参加表明等、決議に基づかない行為が、特定承継人を当然に拘束するのかどうか、を法律上はっきりさせておく必要があります。
区分所有法第６４条は、この「はっきりさせる」という目的から置かれている条文で、建替えについて、関係者が合意した、とみなされることが定められています。

ここで関係者とは、建替え決議に賛成した区分所有者、賛成しなかったものの建替えには参加すると回答した区分所有者、反対して参加もしない区分所有者から区分所有権等を買い受けた者、及びその承継人です。
この関係者は建替えに合意したとみなされた結果、全員で建替えの契約をしたのと同じ状態になります。従って、誰かが反対、と言い出せば契約違反になりますし、全員で合意すれば契約の内容を変更すること（建替え後の建物の高さを変える等）もできることになっています。


嘘つき高齢者がいるのか？

[81: 匿名さん]

嘘つき高齢者 ＝ >>77 氏

[82: 匿名さん]

賛成したら建て替えに参加するのが条件な。
売れるなら売ってもいいが、面倒で買うやつはいないよ。損だしな。