管理組合の議決権って……

[新米理事長]

非常に基本的な質問で、お恥ずかしい限りですが……

管理組合の組合員は、マンションのオーナーさんなのでしょうか？
当組合は、20戸という小規模ですが、そのうち3戸が賃貸でオーナーさんとは別の方が入居中。
1戸は、ただいま売却手続き中にて、不動産屋の所有となっています。
総会は、入居者宛に案内を配布しており、委任状も入居者から出ております。
（オーナーさんに総会資料を郵送したことはありません）
理事長と会計以外の役員は、賃貸の方が選出される場合もあります。

日常的な問題は、実際に住まわれていないオーナーさんはピンと来ないでしょうし、管理費の値上げなどという、資産に関する問題については、賃貸で入居されている方にとっては、関係のない話。
組合員20は変わらないはずなので、不動産屋にも1票の議決権があるのか、オーナーに1票を持たせると賃貸入居者に1票はないということでしょうか。

新米理事長の頭の中は、？？？です。

[2: 匿名さん]

＞管理組合の組合員は、マンションのオーナーさんなのでしょうか？
そうです。


＞当組合は、20戸という小規模ですが、そのうち3戸が賃貸でオーナーさんとは別の方が入居中。
その場合、オーナーさんの住所あてに総会の案内とか送らないといけません。管理会社が
代行します。

＞総会は、入居者宛に案内を配布しており、委任状も入居者から出ております。
それは無効です。管理会社の怠慢。


＞理事長と会計以外の役員は、賃貸の方が選出される場合もあります。
ありえません。賃借人は占有者であって、所有者の権限を持ち得ない。

＞日常的な問題は、実際に住まわれていないオーナーさんはピンと来ないでしょうし、
べつに日常的な問題だけを扱うのが管理組合ではないです。賃貸マンションのオーナは
世の中に多いけどみな、郵送で総会案内をもらって委任状を出している人が多いです。


＞新米理事長の頭の中は、？？？です。
普通は、管理会社のフロントマンがいろいろリードしますが、ひょっとして自主管理ですか？

[3: 匿名さん]

総会の案内（召集の通知）については、区分所有法第３５条で規定しています。

＞理事長と会計以外の役員は、賃貸の方が選出される場合もあります。

有り得ます。管理規約の定めに従います。

[4: 匿名さん]

多分、永年自主管理のマンションなのでしょうね、
管理会社が入っていれば、普通はあり得ない状態ですよ。

管理組合は、所有者が組合員ですオーナーといわれる方も、
等価交換等、特殊な権利関係がなければ組合員なのではないでしょうか。
もちろん、不動産屋も一時的に所有していれば組合員です。
マンションの議決権は、持分比率（面積比）によって決まります、
1票という発想はありませんよ株主総会と同じ理屈です。
たとえば全戸室が同面積だと仮定すると
3部屋所有しているオーナーは、1名で3戸分（15％）の議決権を有しています。

管理費とか修繕積立金の負担割合も、面積割合になっていますか？
古いマンションだと、1戸あたり月額○○○円という場合もあります。

そもそも、賃借人の入居者は組合員でもなんでもないのが普通です、
ここが自治会とマンション管理組合の違うところです。

マンション管理組合関係の本は、大きな書店なら並んでいますから
管理組合で何冊か購入して、共通の知識で理事会活動をした方がいいと思いますよ。
区分所有法という法律が、基本になっています。

今までトラブルもないのでしょうが、万一トラブルになった時に
訴訟でもされたら、問題がたくさん露呈すると思います。
今からでも遅くないので、管理会社に管理委託するといいと思います。
数社から見積をとって、内容と委託料を勘案して決めればいいと思います。
中古市場でも、自主管理の管理組合は敬遠されることが多いですよ。

[5: 匿名さん]

区分所有法
（議決権）
第三十八条 　各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、
　　　　　　　第十四条に定める割合による。

マンションによっては、規約に
「組合員は、その所有する住戸１戸につき各１個の議決権を有する。」
と定めているところもあります。

[6: 匿名さん]

議決権行使についてですが、

標準管理規約　第４６条
４ 組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。
５ 組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理
人は、その組合員と同居する者若しくはその組合員の住戸を借り受けた者、又
は他の組合員若しくはその組合員と同居する者でなければならない。
６ 代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない。

とありますから、オーナーが入居者を代理人と指定すれば、
賃借入居者でも代理人という形での議決権行使は可能です。
しかしながら、まずは、オーナーに
「自ら議決権を行使するか」、「議決権行使を入居者に代理させるか」
の判断をする機会を与えるのが筋かと思います。

[7: 匿名さん]

ごめんなさい。

話がかみ合っていないのではないでしょうか？

質問は、誰が組合員かですよね？

スレ主さんの規約にもよると思いますが、組合員の資格を書いていませんか？
恐らく、区分所有者であると書かれていると思います。

では、区分所有者とは、なんぞやということになりますが、区分所有法によれば、
所有者(区分所有権を有する者)です。
よって、賃貸の方は組合員ではありません。ただし、組合員が借りている人を
代理人にすることで議決権を有することはできるはずです(規約に書いてません
か？)ので、所有者(オーナー)と借りている人が２票を持つことはありません。
案内を送るのであれば、所有者(オーナー)に対して行うべきです。

所有者が不動産屋や法人の場合も、組合員ですので議決権は有しますし、
管理費も払ってもらう必要があります。

[8: 匿名さん]

スレ主さんのところは何年サイクルで理事が回ってくるのかしら。
杓子定規に法律適用をして理事は17名で回す、というのでは
つらい状況だから、何とか居住者の負担を軽くするために
こういう運用が行われているのだということをもっと分かってあげるべきでしょう。
何とか法令違反にならない範囲で居住者がつらくない方法を考えるべきかと思う。

[9: 匿名さん]

>08さん

何を指して、軽くする運用と言われているのでしょう？
スレ主さんは、誰が議決権を持っているのか混乱していると言われているだけでは？

[10: 匿名さん]

いやいや、厳密に言うと議決権は区分所有者にしかない。そこはいいんだよ。
でもね、それを杓子定規に適用すると、非常に窮屈になる。
例えば、亭主単独名義の場合、その奥さんには議決権はない。
しかし、奥さんの議決権を認めないとすると管理組合が成立せずに困るんだよ。
実際、自分が理事長のとき、組合員の奥さん（非組合委員）の議決権を
認めるかどうかで相当もめたことがある。
法律上奥さんの議決権は無効であると主張されて弱ったんだな。
運用上の工夫を相当しないと大変なことになるということを言っているだけなんだよ。
現に20名中3名は非居住オーナーなんだろ。
これからあと数名も引っ越して賃貸に出す組合員が出たら、
法律遵守では管理組合運営は成立しないよ。

[11: 匿名さん]

＞例えば、亭主単独名義の場合、その奥さんには議決権はない。
＞しかし、奥さんの議決権を認めないとすると管理組合が成立せずに困るんだよ。

奥さんに議決権を認めることはできません。こういう場合は、
組合員（夫）が奥さんを代理人として議決権を行使していると考えるべきです。

規約に「代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない。」と
規定されていると思いますが、運用上、この書面の提出を省略したということなら
話は理解できます。

[12: 匿名さん]

11さんが正論でしょうね。
手続きを省略したというのであれば良いでしょうが。

共有名義にしたからといって、議決権が増えるわけでもないですし。
区分所有者である旦那さんが、奥さんの議決権は無効だ。委任した覚えはない
といえば無効ですから。

融通を利かせるというのと、規約を正しく理解すると言うのは別問題ですよ。
正しく理解したうえで、融通を利かせるのであればOKでしょうが。。。。
もめたときに損をするのは間違った解釈をした人ですからね。

[13: 匿名さん]

現実にスレ主さんは、どう解釈していいのか混乱しているから、質問しているのでは？

[14: 匿名さん]

>>10さん

規約的にも所有者が借りている人に代理人として委任していれば済むだけのことですよ。
何が問題なのでしょうね。考えすぎでは？！

[15: 匿名さん]

＞規約的にも所有者が借りている人に代理人として委任していれば済むだけのことですよ。

それでいいとして、その場合にも>>11さんの言う「運用上その書面の提出を省略する」
というのも認めるのか？
それとも「運用上その書面の提出を省略する」を認めるのは、妻までなのか？
賃貸の場合は書面提出の省略を認めないとするのか？
その辺の線引きが一番難しいんだよ。
奥さんを認めるんだったら、息子や娘でもいいのか？
内縁の妻でもいいのか？
離婚して再婚したら、再婚した妻もOKなのか？

[16: 匿名さん]

念のため申し添えておくと、規約には、議決権の代理行使に関して、
同居人（妻）の場合と賃借人の場合を分けて考えるような
文言は見当たらない。
だから、「融通を利かせる」としても、どこまで融通を利かせるかの
線引きが問題になる。

[17: 匿名さん]

要するに、俺の言いたいのは、現状の管理規約（少なくとも標準管理規約）
は、賃貸の部屋がある場合に関して適切な規約になっていないということ。
次のように改正するように国土交通省に働きかけるべし。
財産権が絡む議題　⇒　議決権はオーナー
財産権の絡まない日常生活に関する議題　⇒　議決権は賃借人

[18: 匿名さん]

>１７さん

標準管理規約　第４６条第５項
組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、
その組合員と同居する者若しくはその組合員の住戸を借り受けた者、又は
他の組合員若しくはその組合員と同居する者でなければならない。

この規定があれば十分でしょう。

＞次のように改正するように国土交通省に働きかけるべし。
＞財産権が絡む議題　⇒　議決権はオーナー
＞財産権の絡まない日常生活に関する議題　⇒　議決権は賃借人

本質を見失った発言だと思います。

[19: 11]

>１５さん
私は、「運用上その書面の提出を省略する」ことを認めているわけでは
ありません。
誤解のないように・・・

[20: 匿名さん]

何の権利も義務も有していない、賃借人が
総会で議決権を行使するなんて、所有者としては
とっても違和感を感じます。
これでは、まるで公団の自治会みたい。

[21: 匿名さん]

賃貸人が意見を言うべきは、所有者(または、仲介業者)でしょうね。
その意見をどう考えるかは、所有者が判断するべきこと。

賃貸人が契約しているのは所有者との間だけ、管理組合に対して責任
をおっているわけではないでしょう。

何か問題があれば所有者に対して規約違反を問うことになるのですし、
所有者の判断で賃貸人に代理権を与えれば済むことですから。

で、スレ主さんを無視して話が幾分別の方にいっている気がしますが、
スレ主さんの頭の中は！！！！に変わったのですかね？
？？？のままですかね？

[22: 匿名さん]

普通は賃借人とオーナーは知り合いでもなんでもない、
場合によっては、不動産会社が仲介して顔も知らない場合も多いでしょう。

そのような、賃貸人に代理権を与えるオーナーなんて信頼が置けない。
管理組合の総会は金銭が、からむ議案も多いのにそれでいいのでしょうか？
代理出席した大勢の賃借人が気軽に賛成して、管理費が大幅アップということも
充分考えられる。

賃借人は、管理費・修繕積立金の額なんて知らされてないでしょう、
内容や詳細がオープンになったら家賃値下げしてくれとか、オーナーが
自分で自分の首を締めることになりませかね。

別のスレでもあったけど、隣接建物の工事の迷惑料や保証金だって基本的には
オーナー対して支払われるもので、賃借人に支払うかどうかはオーナーの判断ですよ。

[23: 匿名さん]

スレ主さんの？？？な部分は、>>02、03、04で明快に回答がされていて
その回答には誰も反対意見がないので、正解かと・・・

ＭＳは共同住宅なので、持ち主（＝オーナー＝区分所有者）の「物」です。
組合総会での決議は、ＭＳの価値を中長期に維持又は高めるための内容が多いので重要です。
しかし
大規模マンションでは、その重要性を認識してる持ち主の割合は高くないのでは？
（総会に実際に足を運ぶ人はどこも少ないと思ってます。）
スレ主さんのＭＳは比較的小規模なので、オーナーも賃借者も全員揃って意見交換できそうですね？
そういう意味で、理事長の考えるＭＳ管理を実施できるうらやましい環境だと思います。

[24: 新米理事長]

たくさんのご意見ありがとうございます。

当マンションは、自主管理をしており、理事は2年ごとに改選されています。入居して19年目、監査を4年、防火管理を2年、会計を6年、そして今回初めて理事長になりました。

今まで、財産権に関する議題があがったときにだけオーナーに声をかけていたようですが、はたしてそれでいいのか、気になっておりました。

やはり、議決権はオーナーにあるのですね。当然のことですが、総会の案内もオーナー宛に送り、オーナーが誰に委任するかを明確にしないといけないのですね。今まで、管理組合の怠慢でした。反省しました。もっと、よく勉強して、間違いの起こらないような管理組合を目指したいと思います。

[25: 匿名さん]

>スレ主さん

ご苦労様です。
ここでの話は、あくまでも一般論です。(標準管理規約等も年とともに変化しますので)
しっかりと、現状の規約等を確認されるべきと思います。

古い規約だと、標準管理規約等に沿っていない場合もありますので、場合によっては、
見直し等も必要になるかもしれません。

[26: 匿名さん]

スレ主様

自主管理とのこと今まで大変でしたね。
マンションの住民も、他のマンションのことはあまり知らないことが多いので
けっこう、惰性と習慣でやっている場合が多いんですよ。

本当は管理会社に任せると、業者選定、アドバイスの点で楽ですよ、
長期修繕計画も立ててくれますし、管理人も派遣してくれます。
まあ、管理委託費の問題もありますが、どなたかマンション管理士等の
アドバイザーと顧問契約するのもいいかもしれません。

前にも書きましたが、中古市場では自主管理は業者も購入者も敬遠されることが
多いですから今後の改善点かと思います。
昨年までいた私のマンションも、80戸程度で築30年を超え、
当初19年間は自主管理でしたが途中から大手の管理会社に委託し、
管理規約も全面改定しました。
当時は、標準管理規約なんてマンション内で誰も知らなかったと思います。
自分達のマンションは、高級マンションで管理もしっかりしていると
住民達が勝手に思い込んでいたようです。

築18年目に購入し、何回か理事をやりましたが、昔の資料は乱雑でいい加減で、
使い込みがあってもまるでわからない状態でした、
問題が発生したら考えるという、いわゆる出たとこ勝負、刹那的な管理というやつですか。
たまたま、都心物件で住民層が良かったので大きなトラブルもなく何とかなってきましたが
今から考えると、恐ろしい状態でした。

たとえば、建物の設計図面はあっても施工図面がないので、修繕しようとしても
誰も設備について詳細にわかる人間がいませんでした。
管理費も面積比例ではなく、戸数割りでしたか専有面積が最大1.5倍近く違っても
管理費は同じでした。但し積立金は面積比例でした。

管理会社に委託して、何が違うかと言えば、アドバイス、
他のマンションの状況を教えてくれること建物診断や定期点検を実施し、
こちらの要求に的確なアドバイスをくれることです。
修繕積立金の適正額なんて、当時は目からウロコでした。

[27: 匿名さん]

あれこれみんな正論を言っているけどね、現実にスレ主さんのところは、
過去19年中、4+2+6+1=13年も役員をやっているんだよ。
それも賃貸の人にも役員をやってもらっているにもかかわらずその状態。
俺のところも21戸でうち6戸が賃貸だからね。
どういう状態かが手に取るように分かるんだよ。
こういう場合は、どうしたら負担軽減が図れるかこそが最重要課題
であるべきなんだよ。

それから、オーナーと賃借人とは知り合いでも何でもない、という
大前提はどうかな？

一口に賃貸と言ってもいろいろなパターンがある。

Ａ．大家と店子は全くの他人。不動産屋を通じてだけの付き合い。
Ｂ．企業が購入して社員のための社宅にしている。
Ｃ．オーナーは父親。実の息子がそれを借りて住んでいる。

Ａが一番多いかどうかは物件の場所による。
通勤の利便性がいい場所だと、賃貸はＢがほとんどで、一般人が不動産屋で
借りようとしても無理というマンションは少なくない。
歴史のある町の小規模マンションなんかだと、Ｃが多いケースも多い。

現実に、自分のマンションには、父親がオーナーという賃借人が複数いる。
自分のマンションでは、その息子さんに、（規約違反承知で）
役員をやって貰っているんだが。
快く引き受けてくれている。
法律論ではなく、臨機応変が大事。
そうしないと負担ばかりが増えて大変なことになる。

[28: 匿名さん]

スレ主さんが困っていることを、過大解釈してませんか？

どこかに賃貸者を役員に出来ないで困ってますって記述が？！
話が変わっているようなので、別のスレで議論しては如何でしょうか。

[29: 匿名さん]

スレ主さんは、本来あるべき姿を知りたかったのだと思います。

譲れないもの、譲っても大きな問題にはならないものの区別は最低限理解しておく
必要があるでしょう。
たとえば、議決権は法定された権利ですから、行使できる人を勝手に運用（解釈）で
変えることはできません。
一方、役員は規約事項ですから、占有者も役員をすることができる旨を定めれば
対応できます。
役員について、スレ主さんのところの規約がどのように定めているのかが
分かりませんでしたので、０３を書きました。

私が一番言いたいことは、「押さえどころを間違えるな」ということです。

[30: 匿名さん]

それは、管理組合の役員ではなく、自治会の役員でしょう。。。。

というか、やっぱり、スレの内容とずれているような。。。

[31: 匿名さん]

念のため申し添えると、賃借人は、議決権はなくても
利害関係のある問題に関して総会で発言する権利は認められている。

標準管理規約４５条
２ 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的につき
利害関係を有する場合には、総会に出席して意見を述べることができる。

この点、総会運営に間違いの無いように。
賃借人に利害のある問題が話し合われるときは、当然、該当する賃借人に
意見陳述の場を与える必要がある。

[32: 29]

＞３０さん

管理組合の役員について書いています。

[33: 匿名さん]

実際問題、大規模修繕の決議を無権代理人の賃借人も交えて決めたところで実際に金払うのは持ち主なんだから、はやく是正して正しい区分所有者だけで理事会構成すべきだよ。

[34: 匿名さん]

31さんの仰る通り、ただし、賃貸人に伝えるのは、理事会ではなく、
賃貸人と契約している所有者の責任だと思います。
理事会は、賃貸契約の仲介屋を行っているわけではないですよね。

あくまでも理事会が連絡すべきは組合員である所有者でしょう。

理事会が賃貸人にも連絡するというのが賃貸人には親切かもしれ
ませんが、賃貸契約の内容に触れる恐れもあるので安易に実施
できないでしょうね。

[35: 匿名さん]

まあ、現実に過去19年間そのやり方でやって来て、
賃貸オーナーからどなりこまれたこともないんだったら
別に今のままでもいいんだよ。
だってオーナーはそれでいいと思っているってことだろ。

[36: 匿名さん]

「べき」と「できる」は区別する必要があるでしょう。

不在区分所有者が多いマンションでは、理事会の開催が困難な場合が
あります。

区分所有者だけで役員を構成したい場合は、総会で占有者は選任しないなど
運用でそうすればいいでしょう。

[37: 匿名さん]

標準管理規約では、
管理組合の役員になれるのは組合員のみ。
組合員になれるのは区分所有者のみ。

32さんが標準管理規約は変だと考えているのは分かりましたが、
スレ主さんが、その点で困っておられるわけではないでしょう。
ここで、頑なに主張される必要があると思えませんが。

どちらかというと、スレ主さんは、本来の組合員である所有者に
連絡をしていなかったことを反省されているようですが。。。

もし、拘りがあるようであれば、賃貸人を理事会役員にという話
で、別スレが望ましいように思いますけれど。

[38: 匿名さん]

>>27
企業がいくつも購入して、社宅にしているなんてあまり聞きません
個別に借り上げて、代用社宅にしている例はたくさんありますね。

都心物件だと、価格自体が高いからかもしれません。
高額な投資をして社員を、利便性のいい都心に住まわせるのも
会社にとっては高コストですからね。
むしろ郊外物件には、そういった例が多いのかもしれませんね。

[39: 32]

＞３７さん
＞32さんが標準管理規約は変だと考えているのは分かりましたが、

変だとは考えていません。
ただ、標準管理規約が絶対だとも考えていないということです。
マンションの実情に合わせて、区分所有者の同居人を役員にできるなど、
規約で定めることも必要でしょう。

理事会に区分所有者の奥さんが参加されることはありませんか？
標準管理規約で対応できますか？

この延長線上で、占有者を考慮にいれなければならない場合があると
言っているだけです。（３６を参照してください。）

[40: 新米理事長]

スレ主です。
そうです。本来あるべき姿が知りたかったのです。
幸いにして、滞納問題もありませんし、住民同士の雰囲気はとてもよいと自負しております。
今までは、オーナーから怒鳴り込まれることもなかったのですが、今後どのような方がいらっしゃるかもわかりません。
ここで、まっとうな姿にしたかったのです。
オーナー自身が入居していても、高齢者夫婦であったり、入居されて間がなかったり、実際問題として理事の仕事に不向きな方もいらっしゃいます。
厳しい現実の中、長い間理事を務めてきましたが、きちんとしたかたちつくりをした上で「引退」したいというのが本音です。

＞３１さん
議決権のない賃借人を総会に案内するには、具体的にどうすればいいのでしょうか。掲示とかでしょうか。
ぜひ出席していただいて、日ごろ困っている点などをどしどし発言していただきたいと思っているのですが。

[41: 匿名さん]

26です
オーナーチェンジとか、中古で売りに出されることは
分譲マンションでは、よくあることです。
スレ主さんのマンションでは、新住民から疑問を投げかけられた
ことがなかったんですかね。
分譲マンションの理事経験者であれば、誰でも疑問を持つと思いますよ。
早急に是正したらいいと思いますよ。

前にも書きましたが、以前住んでいたマンションも昔の自主管理の時代には
住民も悪気なく、いろいろあったと古い住民から聞きました。
口座振替の面倒な人は、管理費を現金で管理人に支払ったり、
子供のために管理人に鍵を常時預けていたり・・・
今となっては、アンビリーバブルなことが普通に行われていたそうです。
管理組合が雇った管理人も我が物顔で、新しい住民や子供を怒鳴りつけたりして
いたそうです。
自主管理は、管理委託料を節約できるメリットもあるでしょうが、
あまりいいことではないように思います。

[42: 匿名さん]

それと、築19年で２０戸という規模でなぜ「自主管理」なんだろう。
一度は大規模修繕経験してきているはずだし、そろそろポンプとか取替えないといけない時期。
巡回管理とかいうのならわかるが、清掃とか委託しているのなら、分離発注の事務処理の手間
や管理費出納まで自分たちがやっているわけですか？
昔26戸のマンションに住んでいたから様子はわかるけど賃借人やた不動産屋までまでまじって何を話し合っているのでしょうか。

[43: 匿名さん]

>>40
26です
以前のマンションは古いのと立地も良かったせいか、4割近く賃借人がいました
総会に賃借人を呼ぶこともなかったし、出たいという人もいませんでした。
賃借人も永い人が多く、中には20年も住み続けている人もいました。

賃借人の人達は賃貸マンションの感覚で、不満や不備をけっこう
管理人さんに言うケースが多かったですよ、
管理人さんから理事会に、たまに連絡が入りました。

その代わり、「生活アンケート」を「全居住者」向けに定期的に実施したり
投書箱を設置して、賃借人の意見を吸い上げて理事会で検討していました。
都心のマンションで面識のないオーナーに直接言えない人も、
これで改善できた点は多かったです。

[44: 32]

（占有者の意見陳述権）
第四十四条 　区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき
　利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。
２ 　前項に規定する場合には、集会を招集する者は、第三十五条の規定により
　招集の通知を発した後遅滞なく、集会の日時、場所及び会議の目的たる事項を
　建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

[45: 44]

貼り付けただけでボタンを押してしまいました・・・
失礼しました。

＞スレ主さん
４４は区分所有法です。

[46: 匿名さん]

>>39さん

だから、別スレで議論しましょうって。。。。。

[47: 匿名さん]

>スレ主さん

案内を出す方法として、
住んでいる人＝賃貸人という前提であれば、掲示板と郵便受けへの投函という方法があります。
賃貸人＝賃貸契約者という前提であれば、所有者に中継して頂くしかないでしょう。

後者をお勧めします。
実際の所有者に、なんで勝手にこんな案内だすのだよと言われないためにも、所有者
を介しておくのが安全かと思います。賃貸契約に抵触してしまった場合に思わぬ賠償
を求められかねないので。

私であれば、
掲示板で、アンケート(集会)を行う旨を通知し、詳細は所有者に確認してもらうよう促す。
平行して所有者にアンケート(集会の案内)を配布する。
所有者（組合員）は連絡先を登録しているはずなので分かるはずですよね。

[48: 39]

４６（＝３７）さん
別スレで何を議論するのでしょうか？
私は、スレ主さんのマンションに関連して書いているだけです。

＞３７
＞もし、拘りがあるようであれば、賃貸人を理事会役員にという話
＞で、別スレが望ましいように思いますけれど。

「賃貸人」とは誰のことですか？

[49: 匿名さん]

私も経験あるけど、現実問題、非居住オーナーに書類を送付しても、
委任状が帰ってくればいい方なんだね。
全く反応無しというオーナーも少なくないんだから。
要するに彼らの念頭にあるのは資産運用だけってことなんだね。
それに最近では、不動産屋のセールスポイントとして、
面倒なことはすべて代行しますってのを売りにしてたりするので、
管理組合なんかに関わってくれるオーナーなど皆無なんだね。

全20戸と言えば、所有・賃貸隔てなく、仲のいいお隣さんなんでしょう。
心情的にはオーナーよりも、お隣さんを大事にしたくなるのは人情なんじゃないの？

[50: 匿名さん]

私の住んでいたマンションは２６戸の居住者中所有者は９人で残りがすべて賃貸という凄いマンションでした。
バブル崩壊時に竣工して、売れ残り業者が様子見で賃貸に出していて、途中から賃貸契約が
切れたところでリフォームをかけて分譲というものを買ったわけです。
理事会の議題はもっぱら修繕計画と管理費の値下げ。管理サービスレベルの引き上げ。（管理人の交代）
駐車場の空き問題、駐輪場対策など一生懸命話し合って熱心にやったものです。
賃借人は入る余地のない話題ばかりです。毎回委任状はしっかり管理会社が集めてきました。
集めてこないと時期の予算承認や契約ができないから彼らも必死なのです。

[51: 匿名さん]

47さん

スレ主さんと会話が絡んでないようですよ。

[52: 匿名さん]

>47さん

37です。
賃貸ではなく賃借が正解ですね。失礼しました。
すれ主さんは、賃借人を役員にできなくなくて、大変で困っているとは
言われていないと思いますが、47さんが、ここで、この点に執着される
理由が理解できないのです。
このスレで議論が必要ですかね。
関連といって話を広げすぎるものどうかと思いますけれど。

議決権は誰にって話は解決しているようですし、今の話題は議決権の
ない賃借人の意見を聞く方法は？ですよね。
委任するのは大変だ等々、別の話が並列し始めてませんかね。

[53: 48]

>３７（＝５２）さん
スレ主さんは４０で、
＞そうです。本来あるべき姿が知りたかったのです。
と書き、０１で、
＞理事長と会計以外の役員は、賃貸の方が選出される場合もあります。
と書いています。
このことについて書くことがスレの主旨から外れていますか？

議決権はありませんが、マンションの事情をよく知る占有者に
理事として知恵を借りることも検討に値すると私は思っています。

実際、スレ主さんのところでは、そのようにしておられます。
私は、そのことと規約が整合していますか？と言っているだけです。

[54: 匿名さん]

何を言っても同じでしょうから、ご自由にどうぞ。

[55: 匿名さん]

>議決権はありませんが、マンションの事情をよく知る占有者に
>理事として知恵を借りることも

理事会に出席してもらって、オブザバーという程度の役割なら
いいと思いますが、理事までやってもらうのはいかがなものでしょうか？
マンションに対して、何の権利も義務もなく、オーナーに賃料を支払っ
てただ借りているだけですから、ある日突然転居するということもあるでしょう。

うちのマンションも、上記のような理由で賃借人に対して
駐輪場は貸し出しますが、駐車場やトランクルームの貸し出しはしていません。
管理会社の担当者に聞いても、他のマンションで自動車やトランクルームの
荷物を置いて、突然引っ越したりする例があり問題になったことがあるそうです。

所有者であれば、売却するなり、登記もしなくてはならないので
行方不明になることもないでしょう。

[56: 匿名さん]

オーナーの方が信用できるか、賃借入居者の方が信用できるかは
ケースバイケースだと思うが。
東京なんかじゃ入居者居住のままのオーナーチェンジなどは
普通に行われているし、そういう場合、管理組合にとっては
金勘定だけのオーナーよりも長年住んでいる居住者の方がまだ信用できる気もするな。

だいたい、地方の大家さんと、東京の不動産投資オーナーじゃ
全然意識が違うもんな。
東京の不動産投資オーナーは管理組合にとっては
一切非協力的な有害人種だな。

[57: 匿名さん]

＞白熱しているところ、すいません。
＞チョイ疑問　皆さんは全て　組合員＝所有者　と思っていますか？

　全戸、登記簿謄本を取得して所有者を確認しましたか？

　通常は、組合に対して提出された組合員資格届出書類のみで判断しているのでは？

　＞ちょっと疑問に感じただけですので、スルーして下さい。
　

[58: 匿名さん]

登記簿謄本は閲覧だけで充分ですよ。
名簿と照らしあわせて、万一違っていれば
そとのき詳細証明を取ればいいだです。

[59: 匿名さん]

信用できるできない以前に、賃借者はマンションの他の住民に対して何の責任も
おっていません。
賃借者が契約を交わしているのは所有者に対してのみですから。。。。

管理組合に対して責任を居っているのは所有者のみ。

[60: 匿名さん]

管理組合と自治会、役割を混同されない方がいいのでは。

http://www.mankan.or.jp/html/faq/02_23.html

[61: 匿名さん]

小規模マンションの場合、管理組合運営は居住組合員の
無償の献身的努力によって支えられている。
現に、スレ主さんのところでは過去19年中13年も役員をやっている。
一方、非居住組合員は、管理組合活動に関し一切非協力。
非居住組合員こそが小規模マンションの管理組合運営にとって
最大のガンだろう。
管理組合活動に協力しない非居住組合員の管理費を倍にすべし。

[62: 匿名さん]

管理組合と自治会の違いなどは十分承知しておる。
その上で確信犯的に申し上げておる。
現行の区分所有法は、とにかく非居住区分所有者の権利が
守られすぎている。
小規模マンションにとって、管理組合活動に非協力的な非居住区分所有者は、
極めて有害な存在。
そのことをはっきり法律にも反映させるべき。

[63: 匿名さん]

それから、管理組合活動に協力するつもりのない人の議決権は
半分でいいだろ。

[64: 匿名さん]

つまり、俺の言いたいことは、あいつら（非居住オーナー）のために
小規模マンション管理組合がどれだけ迷惑を被っているか
そこを考えて頂きたいってことだ。
現行の法律には不備がある。

[65: 53]

>５９さん

区分所有法
（区分所有者の権利義務等）
第６条　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
　区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２　（〜略〜）
３　第１項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に
　準用する。

[66: 匿名さん]

標準管理規約
（規約及び総会の決議の効力）
第５条　この規約及び総会の決議は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に
　対しても、その効力を有する。
２　占有者は、対象物件の使用方法につき、区分所有者がこの規約及び総会の
決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

[67: 匿名さん]

＞結局　６５・６６は何を言いたいの？

[68: 匿名さん]

>６１さん

不在区分所有者へ2,000円高い管理料は有効とする裁判例
（福岡地裁　平成１１年９月３０日判決）があります。

[69: 匿名さん]

非居住区分所有者の対応の是非を論ずるスレだったですか？

義務を果たさない区分所有者をどうするかというのと、
住民の自治をどうするかというのは別問題。

スレ主さんが期待するレベルの
賃借人も含めた住環境の改善であれば、しっかりとした自治会を確立するべきかな。
スレ主さんのように、賃借人も含めた対応であれば自治会を立ち上げることで、
実際の居住者に対しても対応できる余地がありそう。

非居住区分所有者の対応の是非は、別の次元の議論でしょ。
非居住の区分所有者だけではなく、組合運営に協力的ではない区分所有者に不満が
あるようですが、義務を果たさない組合員に対する処置と、居住者の環境向上と、
明らかに別の話じゃないですか。

自分でスレも立ち上げられないのかなぁ。。。
評論はできるけど、スレ主にはなりたくない？！

[70: 匿名さん]

ちょっと脱線・・・
理事の資格に関する話はスレの主旨から逸脱していますか？
不在区分所有者や占有者の話は、それから派生したものです。

ここは匿名で自由に情報交換、意見交換ができる場です。
スレの主旨から逸脱していると思えば、スルーすることも、
削除依頼をすることも可能です。

そろそろスレを取り仕切ることや無駄な突っ込みを止めませんか？
句点多用さん、いや、６９さん

[71: 匿名さん]

69です。

非居住者が役員をやってくれなくて困っているという発言がどこかにあります？
非居住者が組合運営に非協力的で困っているという発言は？

派生といって趣旨が別のものに変わっては。。。

理事の資格は規約に明記されてますよね。それで納得されていると思い
ますが。今されようとしているのは、規約の是非の議論ですね。
スレ主さんがスルーしても、他の人が、この議論に集中してしまえば
同じことですよ。

現にスレ主さんの40での
>議決権のない賃借人を総会に案内するには、具体的にどうすればいいのでしょうか。
に対して43さん、47のアドバイスのみで埋もれて言ってしまってませんか？
47は、私のコメントです。
それ以降の流れから別スレに分けませんかと提案させて頂きました。
この点に対するコメントは何処に行ってしまったのでしょう。。。。

仕切っているのは？！70さんの意見で話が別の物になってませんかね。
意見は良いと思いますが、スレ主さんに理解してもらうべき内容ですかね？
賛否両論ある意見だと思いますし、大半のコメントがこの意見に対するもの
になってしまっていませんか？
他スレで議論して不都合があるとは思えませんし、このスレに拘ることで
スレ主さんの質問が埋もれてしまっていませんか？

匿名だから自由に意見を言って良いというのは違うでしょ。
ここは２ＣＨではないですよ。
スレ主さんの質問を優先にしてあげませんか。

[72: 匿名さん]

71です。
忘れがあったので、といっても70さんの言うように、こんな話で更に脱線する
のもスレ主さんに迷惑でしょうから、この点については触れないようにします。

ここはコロシアムではないこと、スレ主さんが困って書き込みをされているこ
とに適切なアドバイスなのか踏まえて、ここで引き続き主張されるかどうかを
判断ください。

[73: 匿名さん]

うちのマンションでは、非居住の組合員も必ず1名は理事をやってますよ。
過去からの慣例です、もちろん非居住の人も総会には多数出席します。
自分の資産だから、管理したいのは当然ではないでしょうか。
投資の場合もあるだろうし、転勤等で不在の場合もあるだろうし。

管理費を2000円高く取れる判決があるなら、それはいいアイディア
かもしれませんね。
いずれにせよ、非居住者は居住用の住宅ではなく、
マンション経営という事業（商売）ですから。

[74: 匿名さん]

逆のパターンで役員に報酬とかもできるはずですよ。

素朴な疑問なのですが、賃借人を組合員(議決権を持っている)にしている所では
どういう管理規約にしているのですか。
現状で実施できる現実的な運営の話をしているのですよね？

[75: 匿名さん]

賃借人を組合員ではなく、理事にしているだけでは？

[76: 匿名さん]

>>68さん
＞不在区分所有者へ2,000円高い管理料は有効とする裁判例
＞（福岡地裁　平成１１年９月３０日判決）があります。
このソース教えていただけませんか？
非在住オーナーへ、かなりの郵便費用がかかっており、非常に関心あります。

[77: 68]

>７６さん

「不在区分所有者へ2,000円高い管理料は有効」で検索してみてください。
ヒットすると思います。

[78: 匿名さん]

組合員以外を理事にできているマンションの管理規約もどうなっているのでしょう？

[79: 新米理事長]

お騒がせして、すみません。スレ主です。

>４２さん
　大規模修繕は、理事長が先頭となり業者の選定、打ち合わせすべてこなし、
　マンションの色は、皆の投票で決めました。
　理事は改修に足りなかった部分の借入金の保証人にまでなりました。
　金銭の出納はもちろん、すべて自主運営しております。
　（清掃は、月に一度の割合で、住人総出で行っております。）
　自主管理になったいきさつは、いろいろとありますが、ここでは省きます。
　ただ、管理費の値上げも難しい状況で、おそらく今後も自主管理を続けていくしかなさそうです。

自治会の件ですが、任意加入ということもあってか、年々加入者が減り、とうとう、当マンションを含む一町内丸ごと脱会してしまい、新たな自治会を立ち上げることもままならない状況です。

>４３さん・４７さん
　適切なアドバイス、ありがとうございます。参考にさせていただきます。

>７３さん
　非居住区分所有者に理事をしてもらうことにも、ちょっと無理な部分もあるかと思うのですが。
　あ、うちのような自主管理ではないところでは、可能ってことですね。
　上記のように、当マンションの理事は、廊下の電球換えからやらないといけないので、
　非居住者は無理ですものね。

今後、規約と照らし合わせて、手落ちのないように努めたいと思います。

[80: 匿名さん]

スレ主さんのようなところは報酬をとるべきですね。
といっても管理費値上げが難しいと厳しそうですか。。。

一応、標準管理規約だと、
”役員は、別に定めるところにより、役員としての活動に応ずる必要経費の支払と報酬を
受けることができる。”
とあります。

掃除に参加できない場合には負担金を出してくださいなんて方法もあります。
賃借人の方が所有者に対して高い管理費を払っていたりすると洒落にもならないですけど。

やっぱり、管理組合は最初が肝心なのかもしれませんね。

[81: 新米理事長]

書き忘れていましたが、役員報酬はいただいています。年間３万円ですが。（会計は、もう少し多いです。）
掃除を欠席した人には、「罰金」もあります。賃借人の「罰金」を、一般管理費として入金していることにも、ちょっと問題ありだと感じています。（横レスでしょうか。）

[82: 匿名さん]

全員でマンションの掃除をするのですか、まるで自治会のようですね
管理人もいないんでしょうか、理事が廊下の電球を変えるというのは
初めて聞きました、そんなマンションもあるんですね。

でも、中古でそういうマンションを購入するのは、避ける人が多いと
思いますね。
何とかして、管理会社に委託するといいですね、
管理費の値上げもままならないのであれば、老朽化は避けられない
と思いませんか、
20年経ちましたから売り逃げする人が続出しませか？

[83: 匿名さん]

>>82さん
20年経っているなら、それなりの「落ち着き」ある結果だと思いますよ。
自治会風だろうと、そのＭＳが問題になっていなければいいのでは？
（個人的には、管理費を削減できる自治会風のほうが理想的だと思いますし）

理事長が電球交換するような雰囲気も好きです。
ひとさまのＭＳなので、自分のＭＳとの比較ばかりは失礼だと思います。

[84: 匿名さん]

>>83さん

積立金が足りなくて、大規模修繕で借り入れしたのにまだ値上げなし
って、一般的にも将来不安になりませんか？
地域性の問題なんでしょうが、都内ではあまり聞かない話です

[85: 匿名さん]

理想は管理費を上げて、管理会社に委託でもできれば良いでしょうが
諸事情もあるのでしょうし、それぞれだと思いますけれど。
大変な中、うまく運営されているのではないですかね。

ただ、報酬が年間３万円と言うのは。。。。

「罰金」というと言い方が悪いように思います(「清掃作業負担金」とか)が、
文句が無いなら良いのではないですか。