管理組合の議決権って……

[新米理事長]

非常に基本的な質問で、お恥ずかしい限りですが……

管理組合の組合員は、マンションのオーナーさんなのでしょうか？
当組合は、20戸という小規模ですが、そのうち3戸が賃貸でオーナーさんとは別の方が入居中。
1戸は、ただいま売却手続き中にて、不動産屋の所有となっています。
総会は、入居者宛に案内を配布しており、委任状も入居者から出ております。
（オーナーさんに総会資料を郵送したことはありません）
理事長と会計以外の役員は、賃貸の方が選出される場合もあります。

日常的な問題は、実際に住まわれていないオーナーさんはピンと来ないでしょうし、管理費の値上げなどという、資産に関する問題については、賃貸で入居されている方にとっては、関係のない話。
組合員20は変わらないはずなので、不動産屋にも1票の議決権があるのか、オーナーに1票を持たせると賃貸入居者に1票はないということでしょうか。

新米理事長の頭の中は、？？？です。

[22: 匿名さん]

普通は賃借人とオーナーは知り合いでもなんでもない、
場合によっては、不動産会社が仲介して顔も知らない場合も多いでしょう。

そのような、賃貸人に代理権を与えるオーナーなんて信頼が置けない。
管理組合の総会は金銭が、からむ議案も多いのにそれでいいのでしょうか？
代理出席した大勢の賃借人が気軽に賛成して、管理費が大幅アップということも
充分考えられる。

賃借人は、管理費・修繕積立金の額なんて知らされてないでしょう、
内容や詳細がオープンになったら家賃値下げしてくれとか、オーナーが
自分で自分の首を締めることになりませかね。

別のスレでもあったけど、隣接建物の工事の迷惑料や保証金だって基本的には
オーナー対して支払われるもので、賃借人に支払うかどうかはオーナーの判断ですよ。

[23: 匿名さん]

スレ主さんの？？？な部分は、>>02、03、04で明快に回答がされていて
その回答には誰も反対意見がないので、正解かと・・・

ＭＳは共同住宅なので、持ち主（＝オーナー＝区分所有者）の「物」です。
組合総会での決議は、ＭＳの価値を中長期に維持又は高めるための内容が多いので重要です。
しかし
大規模マンションでは、その重要性を認識してる持ち主の割合は高くないのでは？
（総会に実際に足を運ぶ人はどこも少ないと思ってます。）
スレ主さんのＭＳは比較的小規模なので、オーナーも賃借者も全員揃って意見交換できそうですね？
そういう意味で、理事長の考えるＭＳ管理を実施できるうらやましい環境だと思います。

[24: 新米理事長]

たくさんのご意見ありがとうございます。

当マンションは、自主管理をしており、理事は2年ごとに改選されています。入居して19年目、監査を4年、防火管理を2年、会計を6年、そして今回初めて理事長になりました。

今まで、財産権に関する議題があがったときにだけオーナーに声をかけていたようですが、はたしてそれでいいのか、気になっておりました。

やはり、議決権はオーナーにあるのですね。当然のことですが、総会の案内もオーナー宛に送り、オーナーが誰に委任するかを明確にしないといけないのですね。今まで、管理組合の怠慢でした。反省しました。もっと、よく勉強して、間違いの起こらないような管理組合を目指したいと思います。

[25: 匿名さん]

>スレ主さん

ご苦労様です。
ここでの話は、あくまでも一般論です。(標準管理規約等も年とともに変化しますので)
しっかりと、現状の規約等を確認されるべきと思います。

古い規約だと、標準管理規約等に沿っていない場合もありますので、場合によっては、
見直し等も必要になるかもしれません。

[26: 匿名さん]

スレ主様

自主管理とのこと今まで大変でしたね。
マンションの住民も、他のマンションのことはあまり知らないことが多いので
けっこう、惰性と習慣でやっている場合が多いんですよ。

本当は管理会社に任せると、業者選定、アドバイスの点で楽ですよ、
長期修繕計画も立ててくれますし、管理人も派遣してくれます。
まあ、管理委託費の問題もありますが、どなたかマンション管理士等の
アドバイザーと顧問契約するのもいいかもしれません。

前にも書きましたが、中古市場では自主管理は業者も購入者も敬遠されることが
多いですから今後の改善点かと思います。
昨年までいた私のマンションも、80戸程度で築30年を超え、
当初19年間は自主管理でしたが途中から大手の管理会社に委託し、
管理規約も全面改定しました。
当時は、標準管理規約なんてマンション内で誰も知らなかったと思います。
自分達のマンションは、高級マンションで管理もしっかりしていると
住民達が勝手に思い込んでいたようです。

築18年目に購入し、何回か理事をやりましたが、昔の資料は乱雑でいい加減で、
使い込みがあってもまるでわからない状態でした、
問題が発生したら考えるという、いわゆる出たとこ勝負、刹那的な管理というやつですか。
たまたま、都心物件で住民層が良かったので大きなトラブルもなく何とかなってきましたが
今から考えると、恐ろしい状態でした。

たとえば、建物の設計図面はあっても施工図面がないので、修繕しようとしても
誰も設備について詳細にわかる人間がいませんでした。
管理費も面積比例ではなく、戸数割りでしたか専有面積が最大1.5倍近く違っても
管理費は同じでした。但し積立金は面積比例でした。

管理会社に委託して、何が違うかと言えば、アドバイス、
他のマンションの状況を教えてくれること建物診断や定期点検を実施し、
こちらの要求に的確なアドバイスをくれることです。
修繕積立金の適正額なんて、当時は目からウロコでした。

[27: 匿名さん]

あれこれみんな正論を言っているけどね、現実にスレ主さんのところは、
過去19年中、4+2+6+1=13年も役員をやっているんだよ。
それも賃貸の人にも役員をやってもらっているにもかかわらずその状態。
俺のところも21戸でうち6戸が賃貸だからね。
どういう状態かが手に取るように分かるんだよ。
こういう場合は、どうしたら負担軽減が図れるかこそが最重要課題
であるべきなんだよ。

それから、オーナーと賃借人とは知り合いでも何でもない、という
大前提はどうかな？

一口に賃貸と言ってもいろいろなパターンがある。

Ａ．大家と店子は全くの他人。不動産屋を通じてだけの付き合い。
Ｂ．企業が購入して社員のための社宅にしている。
Ｃ．オーナーは父親。実の息子がそれを借りて住んでいる。

Ａが一番多いかどうかは物件の場所による。
通勤の利便性がいい場所だと、賃貸はＢがほとんどで、一般人が不動産屋で
借りようとしても無理というマンションは少なくない。
歴史のある町の小規模マンションなんかだと、Ｃが多いケースも多い。

現実に、自分のマンションには、父親がオーナーという賃借人が複数いる。
自分のマンションでは、その息子さんに、（規約違反承知で）
役員をやって貰っているんだが。
快く引き受けてくれている。
法律論ではなく、臨機応変が大事。
そうしないと負担ばかりが増えて大変なことになる。

[28: 匿名さん]

スレ主さんが困っていることを、過大解釈してませんか？

どこかに賃貸者を役員に出来ないで困ってますって記述が？！
話が変わっているようなので、別のスレで議論しては如何でしょうか。

[29: 匿名さん]

スレ主さんは、本来あるべき姿を知りたかったのだと思います。

譲れないもの、譲っても大きな問題にはならないものの区別は最低限理解しておく
必要があるでしょう。
たとえば、議決権は法定された権利ですから、行使できる人を勝手に運用（解釈）で
変えることはできません。
一方、役員は規約事項ですから、占有者も役員をすることができる旨を定めれば
対応できます。
役員について、スレ主さんのところの規約がどのように定めているのかが
分かりませんでしたので、０３を書きました。

私が一番言いたいことは、「押さえどころを間違えるな」ということです。

[30: 匿名さん]

それは、管理組合の役員ではなく、自治会の役員でしょう。。。。

というか、やっぱり、スレの内容とずれているような。。。

[31: 匿名さん]

念のため申し添えると、賃借人は、議決権はなくても
利害関係のある問題に関して総会で発言する権利は認められている。

標準管理規約４５条
２ 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的につき
利害関係を有する場合には、総会に出席して意見を述べることができる。

この点、総会運営に間違いの無いように。
賃借人に利害のある問題が話し合われるときは、当然、該当する賃借人に
意見陳述の場を与える必要がある。

[32: 29]

＞３０さん

管理組合の役員について書いています。

[33: 匿名さん]

実際問題、大規模修繕の決議を無権代理人の賃借人も交えて決めたところで実際に金払うのは持ち主なんだから、はやく是正して正しい区分所有者だけで理事会構成すべきだよ。

[34: 匿名さん]

31さんの仰る通り、ただし、賃貸人に伝えるのは、理事会ではなく、
賃貸人と契約している所有者の責任だと思います。
理事会は、賃貸契約の仲介屋を行っているわけではないですよね。

あくまでも理事会が連絡すべきは組合員である所有者でしょう。

理事会が賃貸人にも連絡するというのが賃貸人には親切かもしれ
ませんが、賃貸契約の内容に触れる恐れもあるので安易に実施
できないでしょうね。

[35: 匿名さん]

まあ、現実に過去19年間そのやり方でやって来て、
賃貸オーナーからどなりこまれたこともないんだったら
別に今のままでもいいんだよ。
だってオーナーはそれでいいと思っているってことだろ。

[36: 匿名さん]

「べき」と「できる」は区別する必要があるでしょう。

不在区分所有者が多いマンションでは、理事会の開催が困難な場合が
あります。

区分所有者だけで役員を構成したい場合は、総会で占有者は選任しないなど
運用でそうすればいいでしょう。

[37: 匿名さん]

標準管理規約では、
管理組合の役員になれるのは組合員のみ。
組合員になれるのは区分所有者のみ。

32さんが標準管理規約は変だと考えているのは分かりましたが、
スレ主さんが、その点で困っておられるわけではないでしょう。
ここで、頑なに主張される必要があると思えませんが。

どちらかというと、スレ主さんは、本来の組合員である所有者に
連絡をしていなかったことを反省されているようですが。。。

もし、拘りがあるようであれば、賃貸人を理事会役員にという話
で、別スレが望ましいように思いますけれど。

[38: 匿名さん]

>>27
企業がいくつも購入して、社宅にしているなんてあまり聞きません
個別に借り上げて、代用社宅にしている例はたくさんありますね。

都心物件だと、価格自体が高いからかもしれません。
高額な投資をして社員を、利便性のいい都心に住まわせるのも
会社にとっては高コストですからね。
むしろ郊外物件には、そういった例が多いのかもしれませんね。

[39: 32]

＞３７さん
＞32さんが標準管理規約は変だと考えているのは分かりましたが、

変だとは考えていません。
ただ、標準管理規約が絶対だとも考えていないということです。
マンションの実情に合わせて、区分所有者の同居人を役員にできるなど、
規約で定めることも必要でしょう。

理事会に区分所有者の奥さんが参加されることはありませんか？
標準管理規約で対応できますか？

この延長線上で、占有者を考慮にいれなければならない場合があると
言っているだけです。（３６を参照してください。）

[40: 新米理事長]

スレ主です。
そうです。本来あるべき姿が知りたかったのです。
幸いにして、滞納問題もありませんし、住民同士の雰囲気はとてもよいと自負しております。
今までは、オーナーから怒鳴り込まれることもなかったのですが、今後どのような方がいらっしゃるかもわかりません。
ここで、まっとうな姿にしたかったのです。
オーナー自身が入居していても、高齢者夫婦であったり、入居されて間がなかったり、実際問題として理事の仕事に不向きな方もいらっしゃいます。
厳しい現実の中、長い間理事を務めてきましたが、きちんとしたかたちつくりをした上で「引退」したいというのが本音です。

＞３１さん
議決権のない賃借人を総会に案内するには、具体的にどうすればいいのでしょうか。掲示とかでしょうか。
ぜひ出席していただいて、日ごろ困っている点などをどしどし発言していただきたいと思っているのですが。

[41: 匿名さん]

26です
オーナーチェンジとか、中古で売りに出されることは
分譲マンションでは、よくあることです。
スレ主さんのマンションでは、新住民から疑問を投げかけられた
ことがなかったんですかね。
分譲マンションの理事経験者であれば、誰でも疑問を持つと思いますよ。
早急に是正したらいいと思いますよ。

前にも書きましたが、以前住んでいたマンションも昔の自主管理の時代には
住民も悪気なく、いろいろあったと古い住民から聞きました。
口座振替の面倒な人は、管理費を現金で管理人に支払ったり、
子供のために管理人に鍵を常時預けていたり・・・
今となっては、アンビリーバブルなことが普通に行われていたそうです。
管理組合が雇った管理人も我が物顔で、新しい住民や子供を怒鳴りつけたりして
いたそうです。
自主管理は、管理委託料を節約できるメリットもあるでしょうが、
あまりいいことではないように思います。