管理組合の議決権って……

[新米理事長]

非常に基本的な質問で、お恥ずかしい限りですが……

管理組合の組合員は、マンションのオーナーさんなのでしょうか？
当組合は、20戸という小規模ですが、そのうち3戸が賃貸でオーナーさんとは別の方が入居中。
1戸は、ただいま売却手続き中にて、不動産屋の所有となっています。
総会は、入居者宛に案内を配布しており、委任状も入居者から出ております。
（オーナーさんに総会資料を郵送したことはありません）
理事長と会計以外の役員は、賃貸の方が選出される場合もあります。

日常的な問題は、実際に住まわれていないオーナーさんはピンと来ないでしょうし、管理費の値上げなどという、資産に関する問題については、賃貸で入居されている方にとっては、関係のない話。
組合員20は変わらないはずなので、不動産屋にも1票の議決権があるのか、オーナーに1票を持たせると賃貸入居者に1票はないということでしょうか。

新米理事長の頭の中は、？？？です。

[2: 匿名さん]

＞管理組合の組合員は、マンションのオーナーさんなのでしょうか？
そうです。


＞当組合は、20戸という小規模ですが、そのうち3戸が賃貸でオーナーさんとは別の方が入居中。
その場合、オーナーさんの住所あてに総会の案内とか送らないといけません。管理会社が
代行します。

＞総会は、入居者宛に案内を配布しており、委任状も入居者から出ております。
それは無効です。管理会社の怠慢。


＞理事長と会計以外の役員は、賃貸の方が選出される場合もあります。
ありえません。賃借人は占有者であって、所有者の権限を持ち得ない。

＞日常的な問題は、実際に住まわれていないオーナーさんはピンと来ないでしょうし、
べつに日常的な問題だけを扱うのが管理組合ではないです。賃貸マンションのオーナは
世の中に多いけどみな、郵送で総会案内をもらって委任状を出している人が多いです。


＞新米理事長の頭の中は、？？？です。
普通は、管理会社のフロントマンがいろいろリードしますが、ひょっとして自主管理ですか？

[3: 匿名さん]

総会の案内（召集の通知）については、区分所有法第３５条で規定しています。

＞理事長と会計以外の役員は、賃貸の方が選出される場合もあります。

有り得ます。管理規約の定めに従います。

[4: 匿名さん]

多分、永年自主管理のマンションなのでしょうね、
管理会社が入っていれば、普通はあり得ない状態ですよ。

管理組合は、所有者が組合員ですオーナーといわれる方も、
等価交換等、特殊な権利関係がなければ組合員なのではないでしょうか。
もちろん、不動産屋も一時的に所有していれば組合員です。
マンションの議決権は、持分比率（面積比）によって決まります、
1票という発想はありませんよ株主総会と同じ理屈です。
たとえば全戸室が同面積だと仮定すると
3部屋所有しているオーナーは、1名で3戸分（15％）の議決権を有しています。

管理費とか修繕積立金の負担割合も、面積割合になっていますか？
古いマンションだと、1戸あたり月額○○○円という場合もあります。

そもそも、賃借人の入居者は組合員でもなんでもないのが普通です、
ここが自治会とマンション管理組合の違うところです。

マンション管理組合関係の本は、大きな書店なら並んでいますから
管理組合で何冊か購入して、共通の知識で理事会活動をした方がいいと思いますよ。
区分所有法という法律が、基本になっています。

今までトラブルもないのでしょうが、万一トラブルになった時に
訴訟でもされたら、問題がたくさん露呈すると思います。
今からでも遅くないので、管理会社に管理委託するといいと思います。
数社から見積をとって、内容と委託料を勘案して決めればいいと思います。
中古市場でも、自主管理の管理組合は敬遠されることが多いですよ。

[5: 匿名さん]

区分所有法
（議決権）
第三十八条 　各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、
　　　　　　　第十四条に定める割合による。

マンションによっては、規約に
「組合員は、その所有する住戸１戸につき各１個の議決権を有する。」
と定めているところもあります。

[6: 匿名さん]

議決権行使についてですが、

標準管理規約　第４６条
４ 組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。
５ 組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理
人は、その組合員と同居する者若しくはその組合員の住戸を借り受けた者、又
は他の組合員若しくはその組合員と同居する者でなければならない。
６ 代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない。

とありますから、オーナーが入居者を代理人と指定すれば、
賃借入居者でも代理人という形での議決権行使は可能です。
しかしながら、まずは、オーナーに
「自ら議決権を行使するか」、「議決権行使を入居者に代理させるか」
の判断をする機会を与えるのが筋かと思います。

[7: 匿名さん]

ごめんなさい。

話がかみ合っていないのではないでしょうか？

質問は、誰が組合員かですよね？

スレ主さんの規約にもよると思いますが、組合員の資格を書いていませんか？
恐らく、区分所有者であると書かれていると思います。

では、区分所有者とは、なんぞやということになりますが、区分所有法によれば、
所有者(区分所有権を有する者)です。
よって、賃貸の方は組合員ではありません。ただし、組合員が借りている人を
代理人にすることで議決権を有することはできるはずです(規約に書いてません
か？)ので、所有者(オーナー)と借りている人が２票を持つことはありません。
案内を送るのであれば、所有者(オーナー)に対して行うべきです。

所有者が不動産屋や法人の場合も、組合員ですので議決権は有しますし、
管理費も払ってもらう必要があります。

[8: 匿名さん]

スレ主さんのところは何年サイクルで理事が回ってくるのかしら。
杓子定規に法律適用をして理事は17名で回す、というのでは
つらい状況だから、何とか居住者の負担を軽くするために
こういう運用が行われているのだということをもっと分かってあげるべきでしょう。
何とか法令違反にならない範囲で居住者がつらくない方法を考えるべきかと思う。

[9: 匿名さん]

>08さん

何を指して、軽くする運用と言われているのでしょう？
スレ主さんは、誰が議決権を持っているのか混乱していると言われているだけでは？

[10: 匿名さん]

いやいや、厳密に言うと議決権は区分所有者にしかない。そこはいいんだよ。
でもね、それを杓子定規に適用すると、非常に窮屈になる。
例えば、亭主単独名義の場合、その奥さんには議決権はない。
しかし、奥さんの議決権を認めないとすると管理組合が成立せずに困るんだよ。
実際、自分が理事長のとき、組合員の奥さん（非組合委員）の議決権を
認めるかどうかで相当もめたことがある。
法律上奥さんの議決権は無効であると主張されて弱ったんだな。
運用上の工夫を相当しないと大変なことになるということを言っているだけなんだよ。
現に20名中3名は非居住オーナーなんだろ。
これからあと数名も引っ越して賃貸に出す組合員が出たら、
法律遵守では管理組合運営は成立しないよ。

[11: 匿名さん]

＞例えば、亭主単独名義の場合、その奥さんには議決権はない。
＞しかし、奥さんの議決権を認めないとすると管理組合が成立せずに困るんだよ。

奥さんに議決権を認めることはできません。こういう場合は、
組合員（夫）が奥さんを代理人として議決権を行使していると考えるべきです。

規約に「代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない。」と
規定されていると思いますが、運用上、この書面の提出を省略したということなら
話は理解できます。

[12: 匿名さん]

11さんが正論でしょうね。
手続きを省略したというのであれば良いでしょうが。

共有名義にしたからといって、議決権が増えるわけでもないですし。
区分所有者である旦那さんが、奥さんの議決権は無効だ。委任した覚えはない
といえば無効ですから。

融通を利かせるというのと、規約を正しく理解すると言うのは別問題ですよ。
正しく理解したうえで、融通を利かせるのであればOKでしょうが。。。。
もめたときに損をするのは間違った解釈をした人ですからね。

[13: 匿名さん]

現実にスレ主さんは、どう解釈していいのか混乱しているから、質問しているのでは？

[14: 匿名さん]

>>10さん

規約的にも所有者が借りている人に代理人として委任していれば済むだけのことですよ。
何が問題なのでしょうね。考えすぎでは？！

[15: 匿名さん]

＞規約的にも所有者が借りている人に代理人として委任していれば済むだけのことですよ。

それでいいとして、その場合にも>>11さんの言う「運用上その書面の提出を省略する」
というのも認めるのか？
それとも「運用上その書面の提出を省略する」を認めるのは、妻までなのか？
賃貸の場合は書面提出の省略を認めないとするのか？
その辺の線引きが一番難しいんだよ。
奥さんを認めるんだったら、息子や娘でもいいのか？
内縁の妻でもいいのか？
離婚して再婚したら、再婚した妻もOKなのか？

[16: 匿名さん]

念のため申し添えておくと、規約には、議決権の代理行使に関して、
同居人（妻）の場合と賃借人の場合を分けて考えるような
文言は見当たらない。
だから、「融通を利かせる」としても、どこまで融通を利かせるかの
線引きが問題になる。

[17: 匿名さん]

要するに、俺の言いたいのは、現状の管理規約（少なくとも標準管理規約）
は、賃貸の部屋がある場合に関して適切な規約になっていないということ。
次のように改正するように国土交通省に働きかけるべし。
財産権が絡む議題　⇒　議決権はオーナー
財産権の絡まない日常生活に関する議題　⇒　議決権は賃借人

[18: 匿名さん]

>１７さん

標準管理規約　第４６条第５項
組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、
その組合員と同居する者若しくはその組合員の住戸を借り受けた者、又は
他の組合員若しくはその組合員と同居する者でなければならない。

この規定があれば十分でしょう。

＞次のように改正するように国土交通省に働きかけるべし。
＞財産権が絡む議題　⇒　議決権はオーナー
＞財産権の絡まない日常生活に関する議題　⇒　議決権は賃借人

本質を見失った発言だと思います。

[19: 11]

>１５さん
私は、「運用上その書面の提出を省略する」ことを認めているわけでは
ありません。
誤解のないように・・・

[20: 匿名さん]

何の権利も義務も有していない、賃借人が
総会で議決権を行使するなんて、所有者としては
とっても違和感を感じます。
これでは、まるで公団の自治会みたい。

[21: 匿名さん]

賃貸人が意見を言うべきは、所有者(または、仲介業者)でしょうね。
その意見をどう考えるかは、所有者が判断するべきこと。

賃貸人が契約しているのは所有者との間だけ、管理組合に対して責任
をおっているわけではないでしょう。

何か問題があれば所有者に対して規約違反を問うことになるのですし、
所有者の判断で賃貸人に代理権を与えれば済むことですから。

で、スレ主さんを無視して話が幾分別の方にいっている気がしますが、
スレ主さんの頭の中は！！！！に変わったのですかね？
？？？のままですかね？