長期不在居住室の室内管理代行について

[理事さん]

長期不在者の居室から、異臭がして困っております。
異臭の原因は、封水切れによる排水管からの悪臭の戻りです。
居住者以外の人（管理員や組合役員）が入室する手続きについて、管理規約に明示した事例や本人が立ち会わない室内清掃代行業者などをご存知ないでしょうか？
また、管理組合が諸事情により居住室に入室できる法的な根拠（条件）などをご存知の方居たらご提示ください。
（組合としても持ち主には連絡とっているのですが、イタチごっこの状態のため、システム化したいと考えています。）

[2: 理事さん]

組合員の４／３以上の同意があれば追い出せるのではなかったですか？

[3: 理事さん]

失礼、３／４です。

[4: 01]

「追い出す」ことは考えていません。今回問題になっている方も遠方のオーナーの方で、病気で動けないようなのです。

[5: 悩める理事]

ご本人と連絡が取れているなら、本人の了解を得て管理人に水を流してもらったらどうでしょうか？

[6: 理事さん]

>>05さん
今回の問題の部屋の方には連絡がとれ、鍵も届きますが、ご本人は病気で立ち会えません。
実は、管理会社が「鍵を預かるのはヤダ！」と協力的ではないのです。
確かに後からクレーム（物が壊れたとか）がくるリスクがあり、組合として根拠ある仕組みにしたいと思ってます。
なお、マスターキーみたいなものは普通のマンションにはあるもの？なのでしょうか？

[7: 理事さん]

＞なお、マスターキーみたいなものは普通のマンションにはあるもの？なのでしょうか？
ない！
一戸建の家の鍵にマスターキーが無いのと同じ。
でも専門家に依頼すればたいてい開けられるけど。

[8: 01]

>07さん
そ〜ですよね？(^^ゝ

私の知りたいのは、悪臭以外でもなんらかの事由によって、組合が居室に入室する正当性又はその際の条件や手続きなのです。
又は、そのようなことがあった経験談です。
（犯罪性があれば警察を呼んで入室とかありえるでしょうが、その場合、緊急性？が問われますよね？）

[9: 理事さん]

お部屋の方は、立会いを要求しているのでしょうか？

今回のケースは特殊な例として扱い、念書などを交わすのが適当と思いますが、
いかがでしょうか？
管理組合が区分所有者の専有部分に立ち入るのは、組合の業務範囲を逸脱しているので、
この正当性を法律等に求めたり、また、これを組合でルール化して正当性を与えるのは、
やめた方がよろしいかと。

[10: 01]

>>09さん
他の同様の問題がある部屋のオーナーは、連絡後にご本人又は代理が来て、必要な処置をされています。
今回のお部屋の方は、遠方の方でご本人の都合だと１ヶ月以上先の来館となります。
注）このオーナーの方、ご本人の都合ですが実は１年以上（又はマンションできてから）部屋を放置しているようです。
問題の異臭は、（内廊下負圧により）部屋から共有廊下に出て、言葉にできないほど強烈な状態です。（同フロアの居住者にとっては毎日が苦痛なのです。）

組合の通常業務でないことは承知しています。しかし正当性を求める必要があるのです。
組合でなんらかのルールを新設し再発を防止せねば、不利益を被る居住者同士の訴訟になると思います。
補足：当マンションはセカンド購入の方も多く、長期不在は特殊ではありません。

[11: 匿名さん]

法治国家では、自力救済は原則として禁止されています。
管理組合でルールを定めても、
①そのルール自体が公序良俗に反する可能性があること。
②また、現実に実行した場合、違法性を問われる恐れがあること。
等を勘案すれば、

個別の問題として、慎重に対処すべきと考えます。

[12: 01]

ご意見はごもっともだと思います。＜慎重を要する問題。

例えば、
　長期不在又は賃貸目的で長期空き部屋になる時は、最低限の室内維持管理を義務付ける
っというのは、共同住宅内のルールとして、公序良俗に反したり違法性がありますか？
室内管理とは、例えば
　・封水切れを防止するために、定期的に水を流す。
　・24時間換気は切らない。
　・オーナー又は賃貸管理業者に、定期的な内覧を義務付ける。
です。（現時点では模索中なので「案」としてご理解ください。）
義務つけても罰則は馴染まないので、ご本人任せではありますが・・・・

01の入室は、オーナーの方が来館できないためのエマージェンシーな処置です。
それでも、管理会社も管理組合も困っているので事例や情報を求めています。

[13: 匿名さん]

管理組合は、区分所有法第５７条第１項により、相手に予防措置を
執ることを請求できますので、その方法を社会通念上妥当と考えられる
範囲で明確にしておくことは問題ないと思います。

[14: 理事さん]

>03

追い出すのは結構なんですけど、その部屋を誰が買い取るのですか
管理組合が時価で買い取るのかな？
まさか、タダで追い出すわけにも行かないですよね。

[15: 匿名さん]

>>14さん
区分所有法第５７条〜５９条の手続きに依ることになります。

[16: 01]

>>13さん
具体的な提示、ありがとうございました。

（区分所有者の権利義務等）
第６条　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者
　の共同の利益に反する行為をしてはならない。

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第57条　区分所有者が第６条第１項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがあ
　る場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、
　その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執
　ることを請求することができる。

言い回しには配慮しますが、全オーナーに根拠ある警告を促すことはできそうです。
あとは、
やはり、今回のように問題が起きた時の対処方法を理事内で相互に納得できる材料を探さねば・・・

[17: 理事さん]

病気の方に代理人（親戚・友人・便利屋・弁護士）を立ててもらえば？

[18: 01]

>17さん
私がコンタクトしていないので曖昧ですが、代理の方が手配できるなら、たぶん問題になる前に本人が手配してると思います。
問題の大きさの認識の差があります。＜ご本人は現場を知らないので。
代理人を立ててでも、定期的に室内管理を義務付ける必要がありそうです。

[19: 理事さん]

>異臭の原因は、封水切れによる排水管からの悪臭の戻りです。
どして断定できるのですか？
違う匂いかも。

[20: 匿名さん]

死体があるとでも？

今までに何度か同じ異臭がしており、オーナーが戻られて処置をすると解消するということ
から、封水切れと判断できるのではないですか。

[21: ケセラセラ]

>17さん
鍵が送られて来るって事は、持ち主さんからは入室許可とが出ているって事ですよね。
代理人は管理会社か管理組合の理事長さんが順当であり普通だと思います

>01さん
>管理会社が「鍵を預かるのはヤダ！」
こまった管理会社ですね。職務怠慢かよ！
どちらにしても、入室する際には理事と管理会社(または管理人さん)の３人
以上で入室する事をお薦めします。

[22: 匿名さん]

　２１さん

＞管理会社が「鍵を預かるのはヤダ！」
＞こまった管理会社ですね。職務怠慢かよ！

　ていうのはどうでしょうね？

　通常契約書に記載のない事を固辞されるのは当然ではないでしょうか？
　それでも依頼したいのあれば、理事長名等で管理会社のそれなりの責任者
　に書面でお願いするべきでしょう。
　　契約書に記載のない事を、何でもかんでも依頼し「職務怠慢」というのは
　常識的じゃないような気がしますけど？
　　

[23: 匿名さん]

鍵を簡単に預かる業者の方が信用できない。

[24: ケセラセラ]

>22さん
そうですか、それは私の認識が甘かったのかも知れません（汗）
理事長さんが預かる案に対してはどうですか？

18さんも同じ心配をなされていますが、
スレ主さんへ実質的な策の提案が有ればどうぞ。

[27: 匿名さん]

　長期不在住戸の扱いは、当マンションでも困っています。　住んでいた人が亡くなり、相続人が確定できません。
　おそらく「ゴミ住戸」ですから、「放置住戸」です。　実質的に当マンションでは最上級住戸です。　最上階のため、風通しは良く、なぜか換気扇も回り、管理費等も滞納していないようなので、ますます不思議です。

[28: 匿名さん]

トラップが切れてメタンガスが流失してライター等の火で爆発の危険性あります。

[29: 匿名さん]

　放置住戸の階下住戸は居住者がおり、排水管清掃も行われているものと思われますので、メタンガスの発生は心配していません。　換気扇も作動しているので、メタンガスが滞留し、火災発生の心配も、現状ではありません。　ご心配ありがとうございます。

[30: 匿名さん]

　長期不在住戸で窓が開いていることがありました。　室内管理代行かもしれませんが、肝心なところが放置されたままです。　管理員は放置を知っていますので、室内管理代行に連絡していないのかな？

[31: 匿名さん]

こういうケースがますます増えていきそうですね…