居住者をどう定義していますか

[匿名さん]

「オートロック暗証番号の『ばらまき』は規制できないか」というスレの32です。
別スレのほうがいいというお勧めをいただいたので、このスレを立てました。

理事会活動をしていると、「居住者」を定義しなければならないことがよくあります。たとえば、暗証番号方式のオートロックマンションでは、居住者にのみ番号を教えるとか。集会室の使用を居住者にかぎるとか。
その「居住者」、みなさんのマンションではどう定義していますか。
いくつか例？をあげますと

　　　　Ａ　夫は単身赴任で遠隔地。妻だけが住んでいる。夫は居住者？
　　　　Ｂ　マンションを別荘的に使っている。週に１〜２日だけ来る人は居住者？
　　　　Ｃ　女の部屋に、恋人の男（自宅あり）がいりびたり。男は居住者？
　　　　Ｄ　人に貸している（自分は住んでない）区分所有者は居住者？

ほかにもいろいろと微妙なケースがあると思いますが、なるべく、「こうあるべきだ」論ではなく、「現にこうしてます」という事例をお教えいただければ幸いです。

[21: 匿名さん]

>居住者は、世帯主が居住者と認めた者
>世帯主は、区分所有者が認めた者

　世帯主って、たしか、住民票にもある概念じゃなかったかな。もしそうだとすると、住民票での世帯主と区分所有者が認めた世帯主とが異なる場合もありえますね。
　まあ、細かいことを言い出せばきりがないから、どこかで目をつぶるしかないでしょうが。

　ただ、私は、「権利と義務はセット」という考えなので、「区分所有者以外（いわゆる居住者など）に権利を認めない」のなら「非区分所有者には、権利もないが義務もない」ということにもなります。

　その立場で18さんや19さんの方式だと、「非区分所有者の権利も義務も、区分所有者経由」ですよね？（私の誤解ならごめんなさい）
　つまり、非区分所有者が規約違反やマナー違反をしたとき、それを注意・警告するのも、違反者に直接ではなく区分所有者を通すということになる！？　実務上は不便そうだな。

[22: 匿名さん]

非区分所有者の住民が契約しているのは、あくまでも区分所有者との間ですよね。

非区分所有者の住民が権利を主張できるのは契約者である区分所有者のみでしょう。
もちろん、義務を果たすべき相手も。
ただ、管理会社の従う様等々が、契約として区分所有者と非区分所有者の住民間で
なされているのではないですか。賃貸する場合の契約書の中に管理組合で指示した
規約を入れることを義務付けられていますせんか？

あくまでも、責任を持つべき区分所有者経由が前提でしょう。
これを補うために賃貸契約等で管理組合の指示に従うよう義務づけている。
しかし、契約で区分所有者が義務づけていなければ、または、変な権利を与えていれば、
管理組合としては、区分所有者と契約している利用者に対しては何もできないですよ。

常に経由するのか、契約で条件を設けるのか、いづれにしても、区分所有者を介して
いなければ何もできないでしょう。契約しているのは区分所有者ですから。
注意は出来るでしょうが、規約違反と言っても非区分所有者に聞いてませんと言われ
ればそれまででしょう。

マナーについては契約の範疇ではないでしょうし、誰が注意できるとかいう問題では
ないと思いますが。

あくまでも、管理組合は、組合員(区分所有者)の集合体でしかないのではないですか。。。

[23: 匿名さん]

管理組合が、賃貸の管理代行までやってあげる必要はないと思いますけど。
お金を出して管理会社に頼む等の方法もあるでしょうが、責任をもって居住者の管理をするのは
区分所有者しかいないでしょう。

区分所有者の管理の怠慢を管理組合で補う必要があるなら、管理費を上乗せしてもらわないと。

[24: 匿名さん]

＜区分所有法＞
（区分所有者の権利義務等）
第六条 　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に
　関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２ 　（〜略〜）
３ 　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に
　準用する。

＜マンション標準管理規約＞
（規約及び総会の決議の効力）
第５条　この規約及び総会の決議は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に
　対しても、その効力を有する。
２　占有者は、対象物件の使用方法につき、区分所有者がこの規約及び総会の
　決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

[25: 匿名さん]

＞１８さん
区分所有者が変更になるたび登記簿謄本を組合で確認しているとの事
ですが、運用として誰が確認してるのですか？管理会社が確認するのか
役員さん自らなのか、新区分所有者が必ず登記簿謄本を提出する規約に
なっているのか・・・・・教えて下さい。
　うちのマンションも実行できればと思います。登記簿謄本をその都度
取得するには１，０００円ほどかかるので法務局での確認のみでしょうか？

[26: 匿名さん]

占有者は、区分所有者と同一の権利を行使できるわけではない、
と定められているわけではないということ？

[27: 匿名さん]

義務を負ってると言いたいのではないですか？
権利を主張できるとは読めませんけど。

区分所有者の管理下に居る以上、義務を免除されるはずもないでしょうが・・・
占有者が義務を果たさない際の責任は区分所有者が負うのでしょうかね。

[28: 匿名さん]

私のＭＳでは区分所有者の配偶者が理事になっています。

[29: 匿名さん]

>>28さん

マンションの規約によりますから、28さんのところの規約の”組合員の資格”と”役員”の
ところを確認してみては。

標準管理規約に従うなら組合員以外が役員にはなれないようですね。

[30: 匿名さん]

居住者といういうよりも占有者と考えた方が分かりやすくなるのかもしれませんね。
占有者の扱いは、法等でそれなりに規定されているようですし。

[31: 28]

＞29さん

管理規約を読みましたら、役員の資格は組合員でなければならず、
また、組合員は、区分所有者でなければならないとされていますので、
私のＭＳで区分所有者の配偶者が理事になっているのは、管理規約違反
であることが判明しました。

[32: 匿名さん]

標準管理規約では、区分所有者、区分所有者の同居人、占有者、占有者の同居人
に関して、区別して書かれていますよ。

[33: 匿名さん]

>>18さん、>>25さん

話が区分所有者＝組合員の確認になっているので、スレ主の意図と
若干ずれている気もしますが、登記簿謄本について一言。
登記簿謄本に載っている人＝区分所有者
とは限らないのはご存知ですよね。ほとんどのケース問題には
ならないとは思いますが、管理組合（理事会）が組合員の資格の
確認手段として利用する場合には注意が必要です。

[34: 匿名さん]

>>33さん
勉強不足なので教えてください。
どういうケースが、登記簿上の名義≠区分所有者 なのでしょうか？
抵当の話？

[35: 匿名さん]

　当マンションでは、賃貸に出しているのが３割ぐらいあります。それらの区分所有者は少なからず遠隔地です。海外も１名います。
　それら区分所有者からの強いニーズは「自転車置き場の申しこみなど日常的なことは、借り手＝居住者と管理組合とで直接やりとりしてくれ。いちいち、（遠隔地の）われわれを通されるは、めんどくさい」です。

　たしかに、目の前にいる相手と協議や“契約”をするのに、わざわざ（非居住・遠隔地の）区分所有者を経由するのは、それら区分所有者だけでなく、借り手にとっても組合にとっても、時間やコストなどムダが多いです。というわけで、当マンションではかなりの件を区分所有者の頭越しで──組合と借り手とで直接に──処理しています。これってまずいんですかね？
（何が日常的で何がそうでないかの議論はおいといて）

[36: 匿名さん]

＞３５さん
管理組合が占有者の申し入れによって「自転車置場」等の使用を許可する
事は実態としては簡単でしょう。
　しかし、使用料については区分所有者が責任をもって支払うという事に
しておいた方が良いと思います。
　というのは、占有者からの支払いを「現金で管理員さんが集金」「占有者が組合
口座に振込む」「占有者の口座から引落す」にしても、数百円のことで占有者が
きっちりと支払って頂けないケースがあるからです。（夜逃げをする場合もあります）
　ですから海外にいる方が「いちいち面倒くさいから契約行為に関してはノータッチ
でお願いしたいが、占有者が契約したものについては全て組合に迷惑を掛けないよう
きっちり全額支払う」との確約が必要になると思います。
　また、当然、このような事を実行するうえにおいては管理規約等の改定を行わなけ
ればならない場合もあるので、管理会社にも相談したほうが良いと思います。

　

[37: 匿名さん]

区分所有者が代理人をたてておけば良いだけでは？！

区分所有者が出来ないからと言って、管理組合が責任をおうのはおかしいでしょう。
管理組合が変に間に入ったりしたら、要らぬ揉め事を背負い込むだけですよ。

[38: 匿名さん]

＞３７さん
代理人さんが本当に責任を持って対応してくれると思います？

私の経験では、息子さん（区分所有者）がロンドンに転勤になり、その父親
が代理人という事だったので、使用料のみならず管理費等の督促をしたところ
「息子が帰国しなければ対応できない」との事で、ようやく完済したのは１０
ヶ月後だったって事もあったよ。
　それとか、不動産仲介業者が占有者の管理費・使用料を組合に支払う代理人
（契約事項）となっていたにも拘わらず何ヶ月も滞納し、その担当者はいつも
居留守を使ってた。
　いちいち面倒くさいと思ってる方がちゃんとした代理人をたてるとは思わないなぁ。

　管理組合と直接関係が無く、規約・細則でもしばられないようなどこの馬の骨だか
　判らないような代理人と交渉する方がよっぽど揉め事になって問題になるんじゃないの？

[39: 匿名さん]

>>38さん

代理人って、ちゃんと区分所有者に書面で届けを出させた代理人ですよ。
区分所有者(代理人も含めて)の義務を怠っているのですから、
代理人が対応できないなら、法的手続きを取るだけだと思いますけど。

38さんの例は、
代理人が対応してくれないとなんて話以前に、区分所有者に居留守を使われても
一緒ではないですかね？
居住者が誰というよりは、単なる管理費の不払いと変わらないと思いますが。

単に、区分所有者ができない、代理人もできない、だから管理組合が迷惑を被った
ということですよね。
代理人をたてること自体に問題があったわけではなさそうですし、代理人以外に
責任を負ってくれる人が居るとも思えないですけど。
単に代理人すら義務を果たさなかったというだけでは？！

区分所有者が直接対応できないなら代理人を立てなさいってだけでしょう。
それとも対応できない区分所有者は責任を果たさなくって良いよってことですかね？！
必ず代わりが必要では？

[40: 匿名さん]

スレ主です。
ここのところ、話題が本筋からずれてきているように感じます。
私自身がしたように、別スレを立てて、意見交換なさってはいかがでしょうか。

[41: 匿名さん]

＞３９さん
具体的にどのような書面を提出させるの？

誰も「それとも対応できない区分所有者は責任を果たさなくって良いよってことですかね？！」
なんて事、　＞３６・３８を見て思うのかなぁ。自分の中で飛躍し過ぎだよ。

また「代理人が対応できないなら、法的手続きを取るだけだと思いますけど。」
なんて言ってるけど、実際に提訴した事あるのかい？そんなに簡単そうに言うなよ。

管理組合として今まで「代理人」と称する者と交渉していて、区分所有者を提訴か？
区分所有者は「それは代理人がやった事で私は知らない」って絶対逃げるよ。
　だから逃げられないように初めから区分所有者本人に意識を持たさなければダメ
なんだよ。

[42: 匿名さん]

代理人を立ててもらわないで、どうしたいのでしょう？

[43: 匿名さん]

39ですが、
区分所有者が海外や遠地に居る場合、入院してしまった場合等々にどうするのかって話でしょ？
区分所有者本人に責任をもたせるなんて当たり前でしょう。
どうしても区分所有者が対応することが無理な際にどうするのか、責任を持って代理を立てる
違いますかね？！それ以外に区分所有者が義務を果たす方法がありますか？
少なくとも総会の議決権も代理人を認めているようですが。

いい加減な代理人だと対応できないと言われるのは良いのですが、誰にどうして欲しい、
どうするべきと言われているのですかね？

代理人という表現に引っかかっているのかなぁ。区分所有を管理できる人に移せと言って
いるのかなぁ。
区分所有者が管理できないときに誰に義務を果たさせたいのでしょう。
代理人も居ないときに誰と交渉つもり？
居住者といいたいのかな？だったら、区分所有者が実際の居住者を代理人にしていれば
いい事でしょ。

区分所有者に文句が言えない状況になるときは、誰に文句を言えば良いか区分所有者は
しっかり明示しなさい（代理をたてなさい）って言ってるだけなのだけど。
文句が言えなくなるほうが良い？

[44: 匿名さん]

>>39さん
＞区分所有者が海外や遠地に居る場合、入院してしまった場合等々にどうするのかって話でしょ？
いいえ、
標準管理規約にも出てくる「居住者」という言葉について、ＭＳ理事会が共通の認識がもてる定義（実例）を探している話です．．．．そもそもは！

[45: 匿名さん]

そもそも、なんで居住者を想定しないといけないってことになっているのでしたっけ？

組合が義務／責任を果たすべきは居住者ではないか、では居住者とは何か。
組合が義務／責任を果たすべきは区分所有者(組合員)だから、居住者を意識する必要はないので
はないか。
だったら、区分所有者が住んでいない場合はどうするのか。区分所有者が対応できない場合も
ある。そういう場合に対応できないで困るじゃないか。
そういう場合でも、あくまでも区分所有者が責任をもつべきだから区分所有者が責任をもって
代理をたてるべきじゃないか。

という流れのようですが、話の流れを元に戻しましょうってことですかね？

[46: 匿名さん]

まずは・・・・・・・
　＞それら区分所有者からの強いニーズは「自転車置き場の申しこみなど日常的なことは
　借り手＝居住者と管理組合とで直接やりとりしてくれ。いちいち、（遠隔地の）われ
　われを通されるは、めんどくさい」です。＜
に対して私は　
　「そのような事を要望する区分所有者からは、管理組合に対して何らかの申し入れ書面
　　を提出してもらうが責任は全て区分所有者にある」という意見。
＞３９さんは
　　「区分所有者が代理人をたてておけば良いだけでは？！」と安易な回答。

私が話してる前提は＞３５さんのレスを読み取るに「連絡は取れるけどいちいち面倒くさい」
という人達への対処であり、＞４３さんは「入院をした場合等」という飛躍したものの言い方
になっている。（この方はちょっとそういう癖があるな）
　自分の経験上、他の方を窓口と位置づけるのはいいけど、管理組合がやすやすと代理人を認めて
しまうのは如何なものか？と考える。
　当該区分所有者からこの方を代理人にして欲しいと要請してきた方が、反社会的な方（８９３的）
だったらどうするの？どういう基準で代理人の良し悪しを管理組合は選別し相手に伝えるのかな。
　※そう言うとあなたは区分所有者本人が８９３だったら同じじゃないかと言う論理かもね・・・
　私が考える「窓口」と「代理人」には大きな違いがある。総会なんかの時は大事な議決権を託す
んだよ。だから連絡がつく外部居住者から、要望があるからといって、すぐ、簡単に「区分所
有者が代理人をたてておけば良いだけでは？！」っていうのはいただけないな。
　区分所有法でも管理規約でも、このような場合の「代理人」の定義はいっさいないからね。
　「代理人」というからには、管理組合に対する管理費等の支払いも任せるし、占有者が要望
する「自転車置場」「駐車場」その他、専用使用料が発生する費目にも係わってきてもしょう
がないんだよ。
　何か問題がある時でも、外部居住者から「全て代理人に任している。いちいち直接連絡しな
いでくれ」って言われても仕方ないよね。
　もし＞４３さんが、いわゆる「代理人」に重きをおきたかったら、その定義や実際の運用に
関しての具体的な決め事（規約の追加でも良いよ）でも考えたら？
　まぁ別スレのほうがいいと思うけど？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

[47: 匿名さん]

>>46さん

39です。
「連絡は取れるけどいちいち面倒くさい」なら、代理を立てろっていう区分管理者に対し
て責任を持てと言っているのですが。
代理人って表現に引っかかっている点もあるようですが、責任ある区分所有者は占有者を
代理人にするでしょうね。その筋の人を代理人にするような区分所有者は、代理人を立て
なくてもいい加減な対応をするでしょう。それこそ飛躍した物の言い方かなぁ。

46さんは「連絡は取れるけどいちいち面倒くさい」と言っている区分所有者が何をしてくれ
ると思います？
何もしてくれないから問題なのだと思いますけど、評論はごもっともなのですが、46さんの
内容って現状維持って仰ってます？対処策を何も出されてないですよ。。。。。
私も区分所有者が責任を持つべき(持たせるべき)と思ってますので、現状維持でも良いとは
思いますけど。あくまでも、責任をもてないと言うのならという条件付ですので。

[48: 匿名さん]

なんだか、このスレと良い、別スレを進めたがる人が多いのですかね。
代理人の定義の話に話を変えたいのは誰？
39(47)も代理人の定義をしたいようではないですけど。

スレ主さん
意図と違ってきているなら補正しましょうね！！
何のためのスレか分からなくなってしまいますよ。

[49: 匿名さん]

>>46

他の方の引用も見習って、整然とコメントしないと
読む気にもなれません(^^ゞ
　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上

[50: 匿名さん]

46さんからの代案に、ちょっと期待しているのですけど。

[51: 匿名さん]

　単純に、現に居住している方です。　最近の標準管理規約改正で、区分所有者でなくても役員なれますから、そのマンションの管理規約等を確認して下さい。　居住者確認で、とんでもないことが行われているかもしれませんよ。

[52: 匿名さん]

管理会社１０９の管理物件では空き部屋から突然警報機が発報したり、
指定暴力団、詐欺集団事務所、等の入居者の件で管理人が１０９に改善
要求した為にこの管理人を首にする動きが有り問題が発生した。

この管理会社の管理物件は入居退去者、組合員の変更届け、リフォーム
工事の申請及び工事許可書を過去の遡って精査される事を提案します。

[53: 匿名さん]

　他のスレでも出て来ますが、管理会社１０９は、隠語で東急コミュニテーでは？　マンション管理業協会理事長会社ですよ。　そんなことがあるのですか？

[54: 匿名さん]

理事会に熱心な若い奥様がいて、中古購入の大変歓迎すべき方でしたが、ピントが外れた意見をいつも言う年寄りと食い違い「奥さん、、貴女はそもそも、所有権が無いでしょう。」と言い、黙らせようとした。

次の開催時、奥様は勉強し、具体的に食い違う根拠と共に、所有者の旦那の印鑑証明付きの委任状を持参した。
その年寄り役員は前回の論争の内容をほとんど覚えてなく、当然、勉強もしておらず、結局、黙る事になった。
他の役員達は、心の中で密かにその若い奥様に拍手をしました。

[55: 匿名さん]

標準管理規約では５４さんの仰る若奥様は理事長にもなれますので推薦したらどうでしょう。
女性の方で理性と知性の有る方は希少価値があり男性よりいい役員になると思います。

ウチのマンションにはそれらしき女性の区分所有者若しくはその配偶者が見当たりません。
よって、近いうちに買い替えます。

まともな発言等をするとクレーマーに祭り上げられるようなマンションは危険です。

[56: 匿名さん]

>>55
>標準管理規約では５４さんの仰る若奥様は理事長にもなれますので推薦したらどうでしょう。

何条に規定されているのでしょうか？

[57: 匿名さん]

希少な現役世代役員が、せっかく「やる気と勉強」を見せても、ヒマな老人達が、自分が重きを置かれたい欲望で役員となり勉強もせず、威張りたい理事会になっています。
他の役員は、その時は、同意しても、事なかれで任期を過ごすだけで、結局は協力が得られません。
残念です。

[58: 匿名さん]

　暗証番号のバラマキは、初めて聞きました。　「部屋番号＋呼出」ではなく、暗証番号を使うと解錠できるのでしょうか？　　詳しく書くと保安上よくありませんので、簡単で構いませんから教えてください。

[59: 匿名さん]

　どうやら、「部屋番号＋暗証番号+呼出」で開くようです。　何らかの理由で、管理員がいない場合、カギがなく入りたい場合は、この方法があります。　　第三者の侵入は重大問題ですから、もう少し調べてみたいと思います。

[60: 匿名さん]

居住者の定義とは、
入居届けをしているしている住民、
・区分所有者とその同居人、賃借人とその同居人、使用貸借関係にある者とその同居人、
　社宅等として使用している者とその同居人、

それ等以外の者が住んでいるマンションは要注意。管理会社は知っていて見逃している
マンションもある。

この類には反社会的住民と管理会社とは裏の取り引き関係にある。しっかりしている
組合のマンションには住まわせません。

大型マンションで役員の順番制や輪番制や抽選制は要注意です。管理会社１０９の物件
で築古マンションにはこれ等の関係者が静かに住んでいる可能性は高い。

私のマンションでは１０年くらいかけて組合雇用の管理人と組んで入退去、組合員変更
リフオーム工事申請とチェック等々を厳しくして指定されているらしい人物は転居した。

絶対に弁護士を使わない方法を実行した。購入した者、入居した者を排除するのは困難。

悪い組合員と管理会社１０９を相手に１３年くらいの年月を要した。マンションは綺麗
になった。

しかし完全ではない。今後は後の組合員がしっかり管理する以外にない。

[61: 匿名さん]

　管理会社１０９はマンション管理業協会理事長会社です。
　悪いのは組合員でなく、管理会社では？

[62: 匿名さん]

　他のスレにもあるように、管理会社１０９はマンション管理業協会理事長会社で良く出てきます。
　九州支店などは名指しのスレまであります。
　これほど評判悪い会社が理事長をしている、マンション管理業協会は、まともでしょうか？