居住者をどう定義していますか

[匿名さん]

「オートロック暗証番号の『ばらまき』は規制できないか」というスレの32です。
別スレのほうがいいというお勧めをいただいたので、このスレを立てました。

理事会活動をしていると、「居住者」を定義しなければならないことがよくあります。たとえば、暗証番号方式のオートロックマンションでは、居住者にのみ番号を教えるとか。集会室の使用を居住者にかぎるとか。
その「居住者」、みなさんのマンションではどう定義していますか。
いくつか例？をあげますと

　　　　Ａ　夫は単身赴任で遠隔地。妻だけが住んでいる。夫は居住者？
　　　　Ｂ　マンションを別荘的に使っている。週に１〜２日だけ来る人は居住者？
　　　　Ｃ　女の部屋に、恋人の男（自宅あり）がいりびたり。男は居住者？
　　　　Ｄ　人に貸している（自分は住んでない）区分所有者は居住者？

ほかにもいろいろと微妙なケースがあると思いますが、なるべく、「こうあるべきだ」論ではなく、「現にこうしてます」という事例をお教えいただければ幸いです。

[22: 匿名さん]

非区分所有者の住民が契約しているのは、あくまでも区分所有者との間ですよね。

非区分所有者の住民が権利を主張できるのは契約者である区分所有者のみでしょう。
もちろん、義務を果たすべき相手も。
ただ、管理会社の従う様等々が、契約として区分所有者と非区分所有者の住民間で
なされているのではないですか。賃貸する場合の契約書の中に管理組合で指示した
規約を入れることを義務付けられていますせんか？

あくまでも、責任を持つべき区分所有者経由が前提でしょう。
これを補うために賃貸契約等で管理組合の指示に従うよう義務づけている。
しかし、契約で区分所有者が義務づけていなければ、または、変な権利を与えていれば、
管理組合としては、区分所有者と契約している利用者に対しては何もできないですよ。

常に経由するのか、契約で条件を設けるのか、いづれにしても、区分所有者を介して
いなければ何もできないでしょう。契約しているのは区分所有者ですから。
注意は出来るでしょうが、規約違反と言っても非区分所有者に聞いてませんと言われ
ればそれまででしょう。

マナーについては契約の範疇ではないでしょうし、誰が注意できるとかいう問題では
ないと思いますが。

あくまでも、管理組合は、組合員(区分所有者)の集合体でしかないのではないですか。。。

[23: 匿名さん]

管理組合が、賃貸の管理代行までやってあげる必要はないと思いますけど。
お金を出して管理会社に頼む等の方法もあるでしょうが、責任をもって居住者の管理をするのは
区分所有者しかいないでしょう。

区分所有者の管理の怠慢を管理組合で補う必要があるなら、管理費を上乗せしてもらわないと。

[24: 匿名さん]

＜区分所有法＞
（区分所有者の権利義務等）
第六条 　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に
　関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２ 　（〜略〜）
３ 　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に
　準用する。

＜マンション標準管理規約＞
（規約及び総会の決議の効力）
第５条　この規約及び総会の決議は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に
　対しても、その効力を有する。
２　占有者は、対象物件の使用方法につき、区分所有者がこの規約及び総会の
　決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

[25: 匿名さん]

＞１８さん
区分所有者が変更になるたび登記簿謄本を組合で確認しているとの事
ですが、運用として誰が確認してるのですか？管理会社が確認するのか
役員さん自らなのか、新区分所有者が必ず登記簿謄本を提出する規約に
なっているのか・・・・・教えて下さい。
　うちのマンションも実行できればと思います。登記簿謄本をその都度
取得するには１，０００円ほどかかるので法務局での確認のみでしょうか？

[26: 匿名さん]

占有者は、区分所有者と同一の権利を行使できるわけではない、
と定められているわけではないということ？

[27: 匿名さん]

義務を負ってると言いたいのではないですか？
権利を主張できるとは読めませんけど。

区分所有者の管理下に居る以上、義務を免除されるはずもないでしょうが・・・
占有者が義務を果たさない際の責任は区分所有者が負うのでしょうかね。

[28: 匿名さん]

私のＭＳでは区分所有者の配偶者が理事になっています。

[29: 匿名さん]

>>28さん

マンションの規約によりますから、28さんのところの規約の”組合員の資格”と”役員”の
ところを確認してみては。

標準管理規約に従うなら組合員以外が役員にはなれないようですね。

[30: 匿名さん]

居住者といういうよりも占有者と考えた方が分かりやすくなるのかもしれませんね。
占有者の扱いは、法等でそれなりに規定されているようですし。

[31: 28]

＞29さん

管理規約を読みましたら、役員の資格は組合員でなければならず、
また、組合員は、区分所有者でなければならないとされていますので、
私のＭＳで区分所有者の配偶者が理事になっているのは、管理規約違反
であることが判明しました。

[32: 匿名さん]

標準管理規約では、区分所有者、区分所有者の同居人、占有者、占有者の同居人
に関して、区別して書かれていますよ。

[33: 匿名さん]

>>18さん、>>25さん

話が区分所有者＝組合員の確認になっているので、スレ主の意図と
若干ずれている気もしますが、登記簿謄本について一言。
登記簿謄本に載っている人＝区分所有者
とは限らないのはご存知ですよね。ほとんどのケース問題には
ならないとは思いますが、管理組合（理事会）が組合員の資格の
確認手段として利用する場合には注意が必要です。

[34: 匿名さん]

>>33さん
勉強不足なので教えてください。
どういうケースが、登記簿上の名義≠区分所有者 なのでしょうか？
抵当の話？

[35: 匿名さん]

　当マンションでは、賃貸に出しているのが３割ぐらいあります。それらの区分所有者は少なからず遠隔地です。海外も１名います。
　それら区分所有者からの強いニーズは「自転車置き場の申しこみなど日常的なことは、借り手＝居住者と管理組合とで直接やりとりしてくれ。いちいち、（遠隔地の）われわれを通されるは、めんどくさい」です。

　たしかに、目の前にいる相手と協議や“契約”をするのに、わざわざ（非居住・遠隔地の）区分所有者を経由するのは、それら区分所有者だけでなく、借り手にとっても組合にとっても、時間やコストなどムダが多いです。というわけで、当マンションではかなりの件を区分所有者の頭越しで──組合と借り手とで直接に──処理しています。これってまずいんですかね？
（何が日常的で何がそうでないかの議論はおいといて）

[36: 匿名さん]

＞３５さん
管理組合が占有者の申し入れによって「自転車置場」等の使用を許可する
事は実態としては簡単でしょう。
　しかし、使用料については区分所有者が責任をもって支払うという事に
しておいた方が良いと思います。
　というのは、占有者からの支払いを「現金で管理員さんが集金」「占有者が組合
口座に振込む」「占有者の口座から引落す」にしても、数百円のことで占有者が
きっちりと支払って頂けないケースがあるからです。（夜逃げをする場合もあります）
　ですから海外にいる方が「いちいち面倒くさいから契約行為に関してはノータッチ
でお願いしたいが、占有者が契約したものについては全て組合に迷惑を掛けないよう
きっちり全額支払う」との確約が必要になると思います。
　また、当然、このような事を実行するうえにおいては管理規約等の改定を行わなけ
ればならない場合もあるので、管理会社にも相談したほうが良いと思います。

　

[37: 匿名さん]

区分所有者が代理人をたてておけば良いだけでは？！

区分所有者が出来ないからと言って、管理組合が責任をおうのはおかしいでしょう。
管理組合が変に間に入ったりしたら、要らぬ揉め事を背負い込むだけですよ。

[38: 匿名さん]

＞３７さん
代理人さんが本当に責任を持って対応してくれると思います？

私の経験では、息子さん（区分所有者）がロンドンに転勤になり、その父親
が代理人という事だったので、使用料のみならず管理費等の督促をしたところ
「息子が帰国しなければ対応できない」との事で、ようやく完済したのは１０
ヶ月後だったって事もあったよ。
　それとか、不動産仲介業者が占有者の管理費・使用料を組合に支払う代理人
（契約事項）となっていたにも拘わらず何ヶ月も滞納し、その担当者はいつも
居留守を使ってた。
　いちいち面倒くさいと思ってる方がちゃんとした代理人をたてるとは思わないなぁ。

　管理組合と直接関係が無く、規約・細則でもしばられないようなどこの馬の骨だか
　判らないような代理人と交渉する方がよっぽど揉め事になって問題になるんじゃないの？

[39: 匿名さん]

>>38さん

代理人って、ちゃんと区分所有者に書面で届けを出させた代理人ですよ。
区分所有者(代理人も含めて)の義務を怠っているのですから、
代理人が対応できないなら、法的手続きを取るだけだと思いますけど。

38さんの例は、
代理人が対応してくれないとなんて話以前に、区分所有者に居留守を使われても
一緒ではないですかね？
居住者が誰というよりは、単なる管理費の不払いと変わらないと思いますが。

単に、区分所有者ができない、代理人もできない、だから管理組合が迷惑を被った
ということですよね。
代理人をたてること自体に問題があったわけではなさそうですし、代理人以外に
責任を負ってくれる人が居るとも思えないですけど。
単に代理人すら義務を果たさなかったというだけでは？！

区分所有者が直接対応できないなら代理人を立てなさいってだけでしょう。
それとも対応できない区分所有者は責任を果たさなくって良いよってことですかね？！
必ず代わりが必要では？

[40: 匿名さん]

スレ主です。
ここのところ、話題が本筋からずれてきているように感じます。
私自身がしたように、別スレを立てて、意見交換なさってはいかがでしょうか。

[41: 匿名さん]

＞３９さん
具体的にどのような書面を提出させるの？

誰も「それとも対応できない区分所有者は責任を果たさなくって良いよってことですかね？！」
なんて事、　＞３６・３８を見て思うのかなぁ。自分の中で飛躍し過ぎだよ。

また「代理人が対応できないなら、法的手続きを取るだけだと思いますけど。」
なんて言ってるけど、実際に提訴した事あるのかい？そんなに簡単そうに言うなよ。

管理組合として今まで「代理人」と称する者と交渉していて、区分所有者を提訴か？
区分所有者は「それは代理人がやった事で私は知らない」って絶対逃げるよ。
　だから逃げられないように初めから区分所有者本人に意識を持たさなければダメ
なんだよ。