居住者をどう定義していますか

[匿名さん]

「オートロック暗証番号の『ばらまき』は規制できないか」というスレの32です。
別スレのほうがいいというお勧めをいただいたので、このスレを立てました。

理事会活動をしていると、「居住者」を定義しなければならないことがよくあります。たとえば、暗証番号方式のオートロックマンションでは、居住者にのみ番号を教えるとか。集会室の使用を居住者にかぎるとか。
その「居住者」、みなさんのマンションではどう定義していますか。
いくつか例？をあげますと

　　　　Ａ　夫は単身赴任で遠隔地。妻だけが住んでいる。夫は居住者？
　　　　Ｂ　マンションを別荘的に使っている。週に１〜２日だけ来る人は居住者？
　　　　Ｃ　女の部屋に、恋人の男（自宅あり）がいりびたり。男は居住者？
　　　　Ｄ　人に貸している（自分は住んでない）区分所有者は居住者？

ほかにもいろいろと微妙なケースがあると思いますが、なるべく、「こうあるべきだ」論ではなく、「現にこうしてます」という事例をお教えいただければ幸いです。

[2: 勧めちゃった人]

せっかくなので、関係情報を検索
まずは「所得税法上」
ソース：http://www.tfemploy.go.jp/jp/comp/q34.html
居住者
　 居住者とは、(1)国内に住所を有する者、または(2)国内に居所を有する期間が、現在まで引き続いて１年以上である者をいいます。
　なお、この場合、日本において職業に従事するために入国した外国人の労働者は、わが国での滞在期間が、契約等によりあらかじめ１年末満であることが明らかな場合を除き、その者は入国後直ちに「居住者」との推定を受けることとされています。
　居住者は、更に「非永住者」と「永住者」に区分されます。
--
そのまま引用しちゃっているので、ＭＳ居住者とは合致しないだろうが参考まで。

[3: 匿名さん]

今はやりのウィキペディア（Wikipedia）より
居住
出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』
居住（きょじゅう）とは、一定の住まいを定め、そこに住んで自分たちの生活を営むこと。
そこに家族の生活の拠点を定めて、寝食をそこで共にし、その住宅空間を自分たちのものとしてデザインしていくこと。
また、その意味から派生して、必ずしも住宅、住居ではなくても、一定空間で快適で、満足感が得られることも居住性として語ることがある。車の車内空間など。

[4: 匿名さん]

はい、答えが出ましたね。　終了

[5: ばらまきスレの31]

02さんが所得税法を書いてくれてますが、判定自体は
３ 複数の滞在地がある人
　ある人の滞在地が２か国以上にわたる場合に、その住所がどこにあるかを判定するためには、
例えば、住居、職業、資産の所在、親族の居住状況、国籍等の客観的事実によって判断すること
になります。
（注） 　滞在日数のみによって判断するものでないことから、外国に１年の半分(１８３日)以上
滞在している場合であっても、わが国の居住者となる場合があります。
ソース：http://www.taxanser.nta.go.jp/2012.htm
とあり、実は結構モメます（笑）
ちなみに、外為法上は判断が別で以下のようになります。
１　個人（３に掲げる者を除く。）
　個人の居住性は、当該個人が本邦内に住所又は居所を有するか否かにより判定されるが、
その判定が困難である場合もあるので、次に掲げるところにより、本邦内に住所又は居所を有する
か否かを判定するものとする。
(1) 本邦人の場合
イ　本邦人は、原則として、その住所又は居所を本邦内に有するものと推定し、居住者として
取り扱うが、次に掲げる者については、その住所又は居所が外国にあるものと推定し、
非居住者として取り扱う。
(イ) 外国にある事務所（本邦法人の海外支店等及び現地法人並びに国際機関を含む。）に
勤務する目的で出国し外国に滞在する者
(ロ) ２年以上外国に滞在する目的で出国し外国に滞在する者
(ハ) (イ)又は(ロ)に掲げる者のほか、本邦出国後外国に２年以上滞在するに至った者
(ニ) (イ)から(ハ)までに掲げる者で、事務連絡、休暇等のため一時帰国し、その滞在期間が
６月未満のもの
ロ　イにかからわず、本邦の在外公館に勤務する目的で出国し外国に滞在する者は、
居住者として取り扱う。
ソース：http://www.meti.go.jp/policy/anpo/kanri/catch-all/catch-all-kyojyusei....

[6: ばらまきスレの31]

スレ主さんへ
>>05では申し訳ないので・・・。
元のスレにも書きましたが、当MSでは「組合員より届出があった人」がMSの居住者（住民）の
扱いです。基本的には様々な共用のサービスの利用はこの登録によります。
＞Ｄ　人に貸している（自分は住んでない）区分所有者は居住者？
に関しては、区分所有者（組合員）が貸借人を届出し、本人は登録からはずれることに
なります。これがないと、駐車場等の新契約ができません。また、オートロックの登録は
非居住者は抹消されることになっています。

[7: 匿名さん]

06さん
ええっ、本人はオートロック登録からはずれる！？
すると、区分所有者（組合員）が自分の持ち物＝マンションに入れないのですか？　少なくとも共有部分には入れるべき、という気がしますが……

[8: 02]

>>07さん
そういうケースは、区分所有者も居住者登録すればいいのでは？
うちのＭＳが居住者の定義で悩むのは、まさしくその部分なのです。
名義上「区分所有者」の人達への扱いと、賃借人や組合員の家族などで実質的に住んでる人への扱い。
規約上は概ね「区分所有者」を対象に書かれてますけど、理事会の議案を議論するときには、どうしても「居住者」を想定しての話しになりやすいです。
じゃぁ、居住者とは？？っとなるわけです。

06さんの完全届出制が現実的な「理事会が想定すべきＭＳ居住者」だと思います。
もちろんうちのＭＳも最初の入居時などには届け出してますけどね。

[9: 匿名さん]

組合員＝区分所有者≠居住者ですよね。
そして、管理組合は区分所有者の為の組織。（居住者の為の組織は自治会では？）
規約も居住者の為ではなく、組合員（区分所有者）の為のものという理解では
ダメなのですかね。（賃貸前提の分譲マンションなら別かもしれないけど...）

区分所有者（含む家族）でない居住者のことまでなんで管理組合が
世話しなければならないのか不明です。

ちなみに、うちは駐輪・駐車場の募集は、全て、区分所有者名義の申し込み
しか受付ません。（そうしないとヤヤコシイので）

[10: 匿名さん]

　暗証番号発行や駐輪場募集対象も大きなポイントですが、最大のポイントは、「総会での議決権行使をどの範囲に認めるか」でしょう。

　多くの管理組合では、「区分所有者だけでなく、同居の家族（つまり居住者）にも総会出席＝議決権行使を認める」という運用ではないでしょうか。（委任状の有無／要不要はさておき）
　さらに、「そういう居住者であれば、役員就任も認める」ケースもあると推測します。
それらのケースでは、居住者の定義は大きな課題となります。

　ちなみに、当管理組合では、区分所有者♂の婚約者♀（独自の住まいがあるが、２日に１日ぐらいの割合で泊まりに来る）に総会出席を認めたケースがあります。（その判断のよしあしは議論しないでください）

[11: 匿名さん]

>>09さん
おっしゃりたいことはわかりますが、「管理組合が居住者を世話する」のではなく、「管理組合が居住者を規制する」のではないでしょうか。

ついでにいえば、組合員＝区分所有者に対する位置づけも、建前は「管理組合は区分所有者の為の組織」といいながら、実態は「区分所有者を規制し、区分所有者に義務を課すための組織」という面がほとんどだと思います。

[12: 匿名さん]

必ずしも組合員＝区分所有者（所有者）ではないかもしれません。
組合員の資格は通常、管理組合への届出で確認しているのではないでしょうか？
　管理組合としては「組合員資格取得喪失届」的なものが提出されても、いちいち
登記簿謄本を確認はしないですものね。

[13: 匿名さん]

　スレが伸びないねー。
　みんな、居住者の定義なんて考えたことないのかな。
　それとも、「考えなければならない事態」が起きたことがないのか……

[14: 匿名さん]

居住者＝自己使用の組合員とその家族、組合員から賃貸で借りている人

組合員＝自己使用しているひと、転勤や投資で賃貸マンションとして利用、本人は不在

[15: 匿名さん]

>>14さん
スレ主です。すみません、もう少し具体的に教えてください。
あなたの定義だと、次の場合は居住者になりますか？　なりませんか？　（＊印は、登記簿上の区分所有者）

　　　　Ａ　夫（＊）は単身赴任で遠隔地。妻だけが住んでいる。夫は居住者？
　　　　Ｂ　マンションを別荘的に使っている人（＊）で、月に１〜２日だけ来る人は居住者？
　　　　Ｃ　女（＊）の部屋に、恋人の男（別途、自宅あり）がいりびたり。男は居住者？
　　　　Ｄ　人に貸している（自分は住んでない）人（＊）は居住者？
　　　　Ｅ　事務所として貸している。本人（＊）も借主も生活はしていない。借主は居住者？

いいかえれば、「駐車場を申し込めるのは居住者のみ」といった規定がある場合、申し込めるかどうか？　という質問でもあります。

[16: 匿名さん]

14さんではないですが、
規約で「駐車場を申し込めるのは居住者のみ」とある場合の居住者は
そこに住民票をもっている人と扱われると思いますよ。

ただ、実際にはスレ主さんの言われるような単身赴任等の場合もありますね。
丁度、駐車場の話をされたので、車庫証明は必要な場合に警察が何をもって本人の
所在の確認をするかを確認されては如何でしょう。
ようは、そこの住所で車庫証明がとれる条件が整っているということは、公に住ん
でいると認知されているということになりますから。
あとは、郵便局での所在確認方法に合わせるというのもありますね。
公で認めてもらえないなら住んでいるとは認められないという理屈はどうでしょう。

大体、その住所の公共料金の領収書が本人名義であれば、そこに住んでいると見な
されるようですが。

[17: 匿名さん]

>>16さん
スレ主です。レスありがとうございます。
わかっておられるとは思うのですが、15で駐車場に触れたのは「あくまでも一例」でして、それを「集会室使用の申し込み」とか「オートロックが暗証番号方式の場合、その番号を教える対象かどうか」とか、事例を置き換えても「居住者」の定義はつきまといます。
それらの事例ごとに「居住者」の定義を変えるのはあまりに煩雑でしょう。

とすれば、何か１つの定義で、駐車場申し込み／駐輪場申し込み／集会室使用申し込み／暗証番号通知対象……などをすべて扱えるのがベストなので、みなさまのお知恵を拝借しています。
警察や郵便局の定義は、管理組合の実務に合わない（使いにくい）ような気がします。（理由は、長くなるので省略しますが）

ちなみに、公共料金の領収書はたいてい世帯主（または、世帯のうち誰か１人）名義なので、家族・同居人の扱いがまためんどうです。というか、こんどは「家族・同居人」の範囲を定義しなきゃならないので、問題は初めに戻ってしまう！？

[18: 匿名さん]

分譲マンションですよね？一部賃貸用（数区画の区分所有権を一所有者が保有して
いるような物件）ではないですよね？

登記簿上の所有者である区分所有者が、管理組合に「居住者」を届け出ます。
各区分所有者は、管理組合に対して、自ら届け出た「居住者」が管理規約を
遵守する責任を負います。

その届け出られた者のみを「居住者」として扱うということで良いのでは
ないでしょうか？（くどいようですが、居住者に関してトラブルが生じた場合は、
それを届け出た区分所有者が窓口となって解決するということです。）

ちなみに、当マンションでは管理組合への各種届出は、区分所有者名義のものでないと
受付ませんし、総会における議決権の行使は、区分所有者本人か、区分所有者の委任状を
もった区分所有者と同居の居住者にしか認められません。（本人が出席して議決権を行使
するのが原則ですが、やむをえない場合は上記の例外が認められるという考え方です。）
賃貸等で入居している人は、大家である区分所有者が「居住者」と届け出ることにより
「居住者」にはなりますが、区分所有者と同居することはないでしょうし、大家が委任状を
賃貸人に交付する可能性も少ないので、実質的に、総会等への出席や議決権行使は
原則認められません。（区分所有者が親族を住まわせて、その親族が委任状をもって
代理出席するケースは、認められます。）

賃借人を含む「居住者」が共用施設の使用を希望する場合は、大家である区分所有者を通じて
管理組合に申し込むことになります。届け出られていない者が申し込みを行った場合、その
区画を所有する区分所有者は、管理組合に事情を説明する必要が生じます。
（各種使用細則については、大家である区分所有者が賃借人を含む「居住者」に遵守させる
義務を負います。）

転売等により新たな入居者が出た場合には、登記簿謄本により区分所有権を有することを
管理組合で確認しております。

ケース毎に居住者を定義することは難しく、理事会の恣意的な運用を疑われる恐れもあるので、
たとえ「お役所的」といわれようとも、上記のような区分所有法の趣旨に沿った運用を行う方が
各人にとって公正と感じられる運用ができると考えます。

長々と書いてしまいましたが、ご参考までに。

[19: 18]

>スレ主様
ちなみに、15の各問についていえば、当方のマンションであれば、
Ａ〜Ｅまで、区分所有者から正式な届出があれば「居住者」になります。
そして、駐車場の使用申込については、区分所有者名義の申請であれば、
受け付けることになります。

[20: 匿名さん]

>>スレ主さん

16です。
みなさん仰っているように居住者の定義は非常に曖昧です。
ようは文句を言い出す人は多いということですね。それが悩みの種と思いますが。
一つの案として、公的な判断を転用するというアイデアを出してみましたが。。。

正論で言えば、
居住者は、世帯主が居住者と認めた者
世帯主は、区分所有者が認めた者
ということになってしまうのでしょうね。

本当に居住しているのかも確認したいといえば、公的機関と同様な判断を行う。
かといって居住者だから何でも許されると言うわけではないでしょう。
組合の議決権も居住者に与えられるわけではないですし。

居住者に拘っておられるようですので、ちょっとアイデアを出してみましたが
うちのマンションでは、管理組合の組合員である区分所有者本人か代理人にしか
権利はありません。居住しているかどうかは関係なし。
区分所有者が居住者に責任を負っているわけで、管理組合が責任をおっている
わけではないですから。必要なら区分所有者が届ければ済むことですし。

[21: 匿名さん]

>居住者は、世帯主が居住者と認めた者
>世帯主は、区分所有者が認めた者

　世帯主って、たしか、住民票にもある概念じゃなかったかな。もしそうだとすると、住民票での世帯主と区分所有者が認めた世帯主とが異なる場合もありえますね。
　まあ、細かいことを言い出せばきりがないから、どこかで目をつぶるしかないでしょうが。

　ただ、私は、「権利と義務はセット」という考えなので、「区分所有者以外（いわゆる居住者など）に権利を認めない」のなら「非区分所有者には、権利もないが義務もない」ということにもなります。

　その立場で18さんや19さんの方式だと、「非区分所有者の権利も義務も、区分所有者経由」ですよね？（私の誤解ならごめんなさい）
　つまり、非区分所有者が規約違反やマナー違反をしたとき、それを注意・警告するのも、違反者に直接ではなく区分所有者を通すということになる！？　実務上は不便そうだな。