建築販売主系列がそのまま管理会社のとこはどうですか？

[マンション２件目]

今度、建築販売主系列がそのまま管理会社になるところに入ります。
１３０戸、オートロック、水道私設メーターでの回収業務あり、管理人９−１７時毎日で
管理費１万ちょっとなのですが、年１２００万ほど管理委託費で通信費等消耗品代は別請求です。
これって普通なんでしょうか？
ちょっとお高い気が、、、、。
以前のマンションでデベ系から三○系の管理会社などしっかりしたとこにかえても年６００万くらいでした。もっともオートロックでない、水道は戸別でしたが、、、。
みなさんとこはいかがでしょうか？
デベ系から変えましたか？

[2: 匿名さん]

高いか安いかは、内容によると思いますので、
契約書や委託業務明細を確認されては？？
ほとんどが、派遣人件費でしょうが、設備保守料などが含まれていると設備によっても大きく異なると思います。

[3: 匿名さん]

新築マンション売買契約と同時に管理委託案も承認した形でちと，高いのではという感がぬぐえません。最初は管理組合として交渉できませんからね。

[4: 匿名さん]

新築マンションの場合、最初のチャンスは「設立総会」時でしょうかね？
いきなり質問するケースがあってもいいと思います。
回答するのは、当日承認される理事なのか、予算案を作った管理会社なのかはわかりませんが、
最初にパシッと突っ込む組合員がいれば、管理会社も身が締まるのでは？(^^ゝ

[5: 匿名さん]

電子入札制度つかったら如何ですか？

そのために作らなければならない資料は
いっぱいあるようですが・・・

[6: 匿名さん]

新築分譲後２年で、デベ系の管理会社を今の管理会社に変えました。
１５０世帯で管理委託費が１４００万から８００万になりました。
管理会社の変更だけでなく「デベ系ひも付きのいろいろな業者」もすべて変更しました。
管理内容は以前に比べ格段によくなりました。（いままでが酷過ぎた）
年間１０００万位を積立金へ回せました。
結論：毎月集めている管理費と積立金を比較して積立金が管理費と同額ぐらい又は、それ以上であればよいマンション。逆であれば将来借金が必要となるでしょう。
去年１２月国土交通省で発行したマンション管理の指針を一度読んだらいかがでしょうか。
今、お住まいの近くの中古物件マンションのチラシから管理費と積立金を比べてみたらどうでしょうか。誰かがやらなければとのことで、説明・総会資料は新管理会社でなく、すべてを役員２人で作りました。
・・・パシッと突っ込んだ組合役員より・・・

[7: 匿名さん]

６さんへ
＞結論：毎月集めている管理費と積立金を比較して積立金が管理費と同額ぐらい又は、それ以上であ＞ればよいマンション。逆であれば将来借金が必要となるでしょう。

ある一定の目安にはなるかもしれませんが、一概によいマンションとはいえないのでは？
戸数や設備、仕様によって積立金の使用額は変わりますし。
あと、極端なことをいえば例えば戸平均で管理費が２万円で積立金は２万円（以上）であった場合、
又は、戸平均で管理費が５千円で積立金が５千円（ギリギリ＝）であった場合に
妥当とはとてもいえないかと思われますが・・・。

[8: 匿名さん]

>>06さんへ
07さんは、別にそれを強く主張したいわけでないだろうし、
部分的に拾い上げて否定意見だけ述べるのは、フェアじゃぁないな・・
スレ主またはこのスレに関係する、06さん独自の意見なら前向きな議論になるのに・・・

[9: 匿名さん]

08の発言は、07さん向け．．．06さん失礼しました。

[10: 匿名さん]

うちも最初の管理会社は笑いが止まらないほど、儲けすぎで、
なおかつ仕事がいい加減だったので、変えてもらいました。

管理会社って、「金のなる木」となるマンションだといくらでも、
お金が入ってくるようで。

しばらく住むと分かります。どういう管理会社か。

がんばってください！

[11: ７]

＞８、９さん
　でしたら、後半部分は書かなければよい。
　前半部分との関連性は基本的にない。
　思いこんで他でも同様の内容で書いたら必ずこういう指摘は受けますよ。
　否定意見がフェアかアンフェアかは知りませんが親切心なんですけどね。

[12: 匿名さん]

そのデベによるんでしょう。
年間何千戸も供給している大手デベなら、
それなりの管理会社を系列に持っていますよ。

一方、販売も自力で出来ない開発専門のカタカナデベなら
管理会社も、？

[13: 匿名さん]

うちは管理会社を変えましたがたとえばSMBCで管理費等を各戸から口座引き落としで集金してもらう場合，管理会社とSMBCとの力関係で基本料とか手数料とかがかなり違うということがわかりました。
これに管理会社の人件費等が上乗せされてくるわけで，でべ系を三○系に変えてよかったなと思います。

[14: 匿名さん]

>建築販売主系列がそのまま管理会社になるところに入ります。
>・・・・
>ちょっとお高い気が、、、、。

当初設定の管理会社（系列子会社、独立系とも）の設定委託管理費は、競争原理が働いていない価格設定ですので、２割〜５割増しだと考えられます。

子会社は、まったく競争が働いていないので当然高目設定、
独立系でも、デベにメリットを提示（売れ残り住戸の購入とか）する
などしてですから、競争原理の働いた価格設定よりも高目になります。

「マンション２件目」さんが、ヤル気があるのであれば、他業者から
見積りを取得するなどなされば、それなりの価格は出るでしょう。

管理内容については、管理組合（理事会）のヤル気によって、
また、管理会社の担当者によって左右される事が多いようです。
（どうしようもない管理会社というのも有るようですが）

[15: マンション２件目]

みなさんありがとうございます。
最初の理事は建築販売主が推薦するみたいで，うるさそうな私は立候補でもしないと選ばれないとは思います，，，，。

私も１件（軒）目では，わずらわしい事やりたくなかったし，理事が順番にまわるのがいやでしたが，だんだんマンションが古くなると，管理費，修繕費は区分所有者が考えないと大変だとわかりました。幸い，銀行員，建築設計関係の住人の方などがおられ，いろいろ管理費修繕の明細などでだまされることが（吹っかけ値段がわからないの意）少なくなりましたので，２軒目でも少なくとも別の大手系管理会社にも見積もりださせて競争させて，値引きを計りたいですね。

[16: 結局だれがやるかが問題]

＞わずらわしい事やりたくなかったし，理事が順番にまわるのがいや。

大半の人がそう思っています。
かつ1年総入れ替えの輪番制にしてあり、管理会社が理事会を管理しているのが
ほとんどであるのが実情です。
そして、なんとか1年やりすごせば、煩わしい問題は次年度へとの意識が働くので
すべての問題は先送り・・・・
これが悲しいかな現実です。
マンション２件目さんが相当な労力を注ぎ込む覚悟がないと
＞別の大手系管理会社にも見積もりださせて競争させて，値引きを計りたい

無理でしょう。

[17: 匿名さん]

うちも>>06さんと同じで、デベ系から独立系に変えました。
と言うのも、管理費の使い方が杜撰だったり、使途不明金があったから。
でも、デベ系だから、まさか変えられないと思っていたみたいです。
その時の理事の殆どが立候補で、色々と改善に力を入れしてくれました。
優良評価みたいなのを得ている3社からあいみつを取り、
プレゼンみたいなのをしてもらい、今の管理会社に決めたようです。
以前と変わらない管理状態ですが、管理委託費は安くなりました。
本当は管理費を値下げしても良かったようですが、金額はそのままにし、
修繕積立金として積み立てています。
暫くは管理費値上げもなさそうですし、修繕積立金も増えて行っているので、
管理会社を変えてもらって良かったと思いました。

[18: 匿名さん]

>>15さん
アィデアだけなので恐縮ですが、お金と手間をなるだけ軽減する方法として、
　・ヤル気のあるマンション管理士を外部から見つける。
　・管理費（年間予算でもｏｋ）の削減額から成功報酬制で契約する。
　・新しい業者または管理会社から組合員向けのプレゼンをさせ組合員投票で決める。
とかは？
多少、理事会が仕切る必要がありますが、理事が走り回る手間隙は減らせると思いますが。
（実際、うちのＭＳでも似たようなことはじめてます）

[19: 匿名さん]

現在の管理仕様をもとに数社から合い見積もりをさせれば
現在の管理費の適正かどうかはある程度判断できるように思われます。
（現在の金額は間違っても教えてはいけません。）
あわせて問題点があれば相談し、解決出来るかどうかも重要かと思います。
但し、すくなくとも理事会の協力は必須でしょうし、その後声をかけた管理会社の
営業は覚悟しなくてはなりませんが・・・。
後、かわったらかわったで今まで以上の管理状況が保てるかも重要ですね。

それだけの苦労の価値はあるように思えるんですがどうでしょか？

[20: 匿名さん]

うちの場合，新築入居だからか，管理委託案に月額の委託金額載ってて，隠せないんですよね。
どこかからわかるでしょうし。
逆にいうとデベ系管理会社がそれでとりあえず初年度は儲かるということなのか，，，。
単年契約か複数年かは空欄（いつまでこの金額で契約するのか空欄）なので管理組合立ち上がって
決める（おそらく単年）のでしょうが。
理事に立候補してみるか。

[21: 匿名さん]

高いか安いかはどうやって判断するのでしょうか？
他社相見積しかないのでしょうか？
標準的な指標のようなものはないでしょうか？

[22: 匿名さん]

>>21さん
ここは参考になりますでしょうか？
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20060613d3000d3.html