よく掲示板で「地権者割合が高いので管理組合が大変」などのご意見を目にしますが、実際に新築マンションで地権者が多い場合、普通に購入する者にとってどのようなデメリットがあるのでしょうか？またお互いの利害は対立してしまうものなのでしょうか？
どなたかご存知の方がいらしたら教えてくださいませ。
[スレ作成日時]2006-09-19 13:32:00
注文住宅のオンライン相談
地権者割合の多いマンションって？？
| No.2 |
by 匿名さん 2006-09-19 16:02:00
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>>01
所有権を分譲したマンションは、皆が地権者です。 非分譲部分の多いマンションのこと（元からの地主の権利変換持分割合が多いこと）を 言っているのでしょうか？ 市街地再開発事業で出来た駅前の雑居ビルなど、 元の地主が大勢いるケースもあれば、 元地主が１人だけというケースもあります。 具体的にどのような権利形態のマンションなのでしょうか？ |
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| No.3 |
＞２さん、
１です、お返事ありがとうございます、マンション購入初心者で説明（＆理解）が不十分で大変お恥ずかしいです。２さんがおっしゃるように「元からの地主さんが等価交換などで販売前に地権者となってしまっていて、一般販売の時には非分譲となってしまっている」物件です。 今考えているマンションがいずれも半分以上この理由で非分譲になってしまっているため、一般購入者にとって何か不利になるのではと心配しているところです。。 |
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| No.4 |
>>03
「分譲購入した者が不利になるかもしれない」と考える理由は何ですか？ スレ主さんなりの発想があるからこそ、そういった危惧を持たれているのだと思うのですが。 取得経緯に差があれど、区分所有者としての立場に差はない筈ですし 共用部分の持分割合についても、地権者（事業協力者）に特別なウエイトが置かれて いるなどという事はない筈です。 |
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| No.5 |
>>03
半分以上が非分譲だと、 非分譲部分の使われ方で内容が大きく変わりますね。 よくあるのは元地主の自宅または事務所にも使うが、 それ以外に事務所や住宅を賃借人に貸すケースです。 元地主の人数も、今後の管理組合設立構成上で 影響が大きいか小さいかの問題に関係します。 管理組合の採決は、床面積の割合ではなく 人数が問題になるからです。 ２０戸を一人が持っていても、人数は一人として採決されます。 しかし、区分所有権が各戸毎になっている場合は、 将来、元地主が財産分与や売却などで、人数が増えることが考えられます。 この辺りはいかがでしょうか？ |
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| No.6 |
誤解されている様ですが、この手のケースで一般的に「地権者」といえば
従前の土地所有者や借地権者の事を指す言葉です。 分譲購入者は含まれません。 ですので、「販売前に地権者となってしまった」という認識は間違っています。 また、「非分譲となって『しまって』いる」という表現にも、私個人としては かなり引っ掛かるものがあります。 何か不公平感でも持たれているのだとすれば、それは大きな思い違いです。 確かに彼らは、一般購入者が強いられるような抽選にも参加する事なく 販売展開される前に好きな場所・好きな区画を確保していますが それは彼らが「事業主」だからです。 デベの用地買収を経る場合とそうでない場合など様々なケースはありますが 地権者が土地を提供し、従前資産（土地の評価額相当）に見合った 建物区画と土地の持分と交換して、残った部分（保留床）を売却して 解体・建設費や仮住居費用などの付帯コストに充てる、という「事業」の 当事者が、ここで言う地権者なのです。 その土地に、町会や自治会などといった旧来からのコミュニティがある場合や 再開発事業などのように、事業主体の役員がそのまま管理組合の役員に なる場合などは、従前の「雰囲気」が引き継がれるような事があるかもしれません。 しかし、権利とか義務といったルールに関しては、分譲購入者と地権者の間に 何ら差はありません。 私に言わせれば、むしろ上記のような「地権者に対する誤解」が 管理組合の中に差別的な空気を生み出しているケースの方が問題です。 繰り返しますが、販売・取得の経緯に関して言えば、一般購入者と 地権者とではもともと土俵が違うのです。 「不公平」という考え方自体がナンセンスなのですよ。 一方で、管理開始後の権利関係においてはまったくの平等です。 |
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| No.7 |
＞４さん、５さん、
１です、ご丁寧なお返事を本当にありがとうございます。 今回初めて掲示板に参加したのですが、レスをいただけて本当にうれしいです。 今まで色々な新築マンションの掲示板をのぞいてきたのですが、 この「非分譲の多いマンション」が話題になるとかならずといっていいほど 「管理組合があれる」、「元地主達に好きなようにされる」や「ここは非分譲が多くてやばい」など の意見を目にしました。 その際「はて、この場合何がやばいのだろうか？」と思いながらも、 どなたもその理由にはふれていなかったのでぜひその理由を聞いてみたいと思っていました。 元地主による非分譲がが多いと管理組合に何か問題が？ というのが私の一番の疑問です、 的確な質問にたどりつくまでにずいぶん回り道をしてしまいました。 管理組合の問題は５さんのアドヴァイスに答えがありそうですが、 組合において何かを採決するときの有利、不利ということですよね？ |
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| No.8 |
>>07
０６さんの投稿が、ある程度的を得た投稿だと思いますよ。 スレ主さんには０６さんの投稿はキツイ内容と思われたかもしれませんが、 私はあなたの考え方に迎合して投稿した訳ではありません。 ０５では考慮すべき視点を述べているだけです。 ０６さんのように、これだけ身のある投稿を出してもらえたのは、 あなたにとってはラッキーだと思います。 分譲組でも人気のあるマンションだと、 元地権者以外の人でも、元地権者と知り合いの人も 大勢分譲物件を購入することが多いんですよ。 スレ主さんの購入物件（あるいは検討中の物件）は、 事務所や店舗の混在ビルなんですか？ それとも住宅専用マンションなんですか？ 元地権者は、どちらのパターンですか？ それによって、話の論点が絞れます。 いかがでしょうか？ |
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| No.9 |
タイミング的に07は06を読む前に書き込まれたと思います。
地権者による特別な権利が設定されている場合は重説でも説明されますが 一度デベに確認されたら良いと思います。 |
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| No.10 |
>>08
的は「射る」もの。 |
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| No.11 |
>>６さん、それから８さん、
お返事をありがとうございます、６さんのご説明で目からうろこという感じでした。 そもそも事業主の土地がなければそのマンションそのものが誕生しないということですものね、 私の質問で気を悪くされてしまったら本当に申し訳ないと思います。 私の７の質問はもちろん６さんのご説明を読む前に書いたものです。 単純に色々なスレの中で非分譲が多いマンションをネガティブに捉えた発言が多かったため、 意味もわからずにそのままネガティブなこととして認識していました。 私自身はそれらのネガティブ・スレを読みながら同じ建物で暮らす仲間同士、 管理組合においても「そのマンションを安全に住みやすく、清潔に」保っていこうと思うはずなのになんで対立するのか？？と不思議に思っていました。 これもやはり偏見なのかもしれませんね。 これから不動産を買おうというのに、全く不勉強で恥ずかしいです。 でも管理開始後の権利関係において特に問題がないとわかって安心です。 私が購入を考えていたのはかなり都心のマンションで、 商業地にはありますが一応住宅専用のはずです。 この点にももう一度デべさんに確認してみようと思ってます。 ６さんのような意見は私のような不動産初心者には大変勉強になります、 ありがとうございました（＾−＾）！ |
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| No.12 |
>>11
気を悪くしたなんてとんでもない。ご理解を頂けて私も嬉しいです。 少々乱暴な書き方になってしまい、すみませんでした。 仰る通り、非分譲住戸とか地権者住戸とかいう言葉に対しては 「不当な優遇ありき」の間違った認識が横行しています。 果たして本当にそうなのだろうか？ という疑問を持たれたスレ主さんに 私は敬意を表したいです。 確かに立地やその事業形態によっては、地権者と呼ばれる人々が 結構オイシイ思いをしている事例も無くはない訳ですが バブルも崩壊して久しい今となっては、彼らもそれなりにシビアな状況に 立たされているのが現状です。 それでも、ポテンシャルのある土地を所有していたという優位性はあるので 一般購入者と地権者の間には、ある種「格差」のようなものが 最初からあると言っても過言ではないかもしれません。 まぁ、これは一概にどちらが上などとは言えない事ですけどね。 木造密集の共同建て替えなどでは、バラック同様の建物に住んでいた 地権者が、ピカピカの分譲マンションに入居する事になったりもしますし 逆に、従前権利者が大地主だったりすると、○階建てのマンションの 高層１フロアが丸々その人のものになるような事もあります。 ともかく、地主さんがその土地を利用して従前以上に大きな建物を造り 余剰部分を売却処分してコストを賄う、という非常にシンプルな仕組みの 上に、多くのマンション建設事業は成り立っているのです。 なにも「地主さんの土地に住まわせて貰っている」などと考える必要は ないと思いますが、地権者がその事業によって得たものは、あくまで 従前の不動産資産評価額に相当する分だけなのだ、という事については 正しく理解する必要があると思います。 取得経緯には大きな差があるけれど、言ってみれば彼らも一般購入者と 同様に、その物件を「お金を出して買っている」という事なのです。 |
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| No.13 |
>>11
ひとつ付け加えさせて頂きますが、08さんも書いておられるように 区分所有者全体のうち、地権者がどのくらいを占めているかとか 所有している区画（または共有持分など）がどの部分なのか、と いう実態については、物件によって様々なパターンがあると思います。 このパターンによっては、前出の通り議決権の構成などにおいて アンバランスなことになっている可能性は無きにしも非ず、です。 管理組合の中で、一部の区分所有者が一方的に有利になるような 決議が採られるような事は実際には考えにくいとは思いますが 状況把握という意味では注意した方が良いかもしれません。 必要以上に問題視する事はないけれど、知ってはおきましょう ・・・ってな感じですかね。 |
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| No.14 |
>>13
理解が深くなって良かったですね。 管理組合の運営で、地元の人の発言はかなり重視されます。 実は自分も今のマンション近くに昔から住んでいて、 管理組合の運営には、理事ではありませんが大きな影響を与えています。 （理事はくじ引き抽選で、当面数年間はなれないのです。） 管理規約がどうなっているかを良く読んで、 疑問点は売主に問い合わせることが肝要です。 そして、元からの地権者の人達がどういうふうに考えているかを 実際にお聞きになったらいかがですか？ |
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| No.15 |
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| No.16 |
＜１２さん、そして１４さん、
色々な疑問が解決しました、本当にありがとうございます。 たくさんの掲示板をのぞいてきましたが、匿名の掲示板でこんなに誠実で暖かなお返事を頂いているのは私が一番ではないでしょうか？（えばり！） 正直新築マンションを建てるに当たって、住み慣れた土地家屋を手放す事業主の方になんらかの便宜が図られるのは当然だと思います。 私も家族の仕事の都合で住み慣れた都下から超都心へでていくことになりそうですが、その都心でも家族の帰宅を待ちながらマンションの住民の方といい関係を築いていきたいです。 元事業主であっても分譲購入者であってもそのマンションをいいマンションにしたいという気持ちは一緒ですものね。勉強になりました、ありがとうございました！ |
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| No.17 |
>>16
水を差す様ですが、最後にひとつだけ。 地権者がどのように事業に関わっているのか、という事を正しく知る事は 必要だとは思いますが、それを「何らかの便宜を図るべき」という発想に 直結させるべきではないと思います。 私が申し上げたいのは、与えられる権利や課せられる義務は 同じ区分所有者である以上、あくまで対等である、という事。 管理組合の中の雰囲気とか、コミュニティ形成において影響を与える事が 有るとしたら、それは上述のようなルールを超えたところにある「感情」が 支配していることではないでしょうか。 14さんが仰っている「地元の人の発言は組合内でも重視される」という事の 正体も、おそらくそういう事だと思います。 私はそういう考え方を全否定するつもりはありませんが、基本的には 全ての事例において「地元の人」を特別視する必要は無いと考えていますので 管理組合の中で、取得経緯に基づいた「組合員の色分け」がなされるのは 決して望ましい事ではないと思います。 私が知るいくつかの管理組合においては、むしろ従前権利者の方が 分譲購入者に対して（必要以上の）遠慮をしているケースも有るし 逆に分譲購入者の一部が、地権者の意見を「不当で過剰なもの」と 最初から決めつけて、区分所有者の意見としてすら認めようとしない というようなケースも見受けられます。 「地元の人」の意見に何らかの特殊性があるのだとしたら、それは 一般購入者との間に意識のギャップがあるという事を意味しています。 相手の意見は意見として「尊重する」ことは大事だけれども ギャップが有るという現実から目を逸らしてはならないと思います。 意見に相異があるなら、それをお互いにしっかりと受け止め どちらかが一方的に不自然な譲歩をする事なく、新しい建物の中で 新しいルール・コミュニティを相互理解の上に形成していく事が いちばん大切なのではないかと。 そのためには、やはり「正しい理解」が必要だと思うのです。 |
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| No.18 |
23区内に庭付き戸建てがあり、隣接地にマンション計画が持ち上がり
デベから売却依頼の話が来たので、等価交換に応じて、 いわゆる事業協力者となり来年に入居予定です。 分譲マンションの理事長の経験もあるので、当初の管理組合理事には 立候補しようと思います。等価交換住戸も家族使用で複数ありますが 合計の持ち分は5％程度です、（マンション用地に占める割合は15％） 地権者として発言したいわけではなく、新築は一時取得者が多そうなので 経験のある人間として、管理会社のいいなりにならないように見守りたいだけです。 よく地権者は優遇されるという話を聞きますが、うちの場合は 好きな位置に駐車場を確保、家族の人数分の駐輪場、バイク置き場確保。 価格の関係で専有面積を増床と間取り自由設計をしてもらいますが、 内装は面積に応じた通常のグレードです。 |
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| No.19 |
等価交換で土地を提供するから、事業協力者ということになるんですね。
23区の住宅地の中規模マンションだと、事業協力者の住戸（非分譲住戸）が 増えてきている感じです。 デベも現金で仕入れるよりは、仕入れ価格が安くなるので交換を薦めるようですね。 |
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| No.20 |
トピ主って表現小町っぽいな
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| No.21 |
等価交換は、都心住民にとっては美味しい出来事ですよ。
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| No.22 |
>>21
ポテンシャルの高いところに地所を持ってる、というだけで 美味しい思いを出来る可能性があるのは、ある意味当たり前だ。 地上げという機会がタイミング良く訪れるかどうかがカギなのであって 「等価交換」は単なる事業手法に過ぎない。得とか美味しいとかとは関係ないよ。 |
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| No.23 |
>>22
所有している土地のポテンシャルが高いということが前提条件ですね。 開発業者も、容積率の有効活用でこのあたりはよくわかっています。 地権者が50坪の土地に30坪（100㎡）の延べ床面積の戸建てがあった場合、 仮に土地の坪単価/300万円、容積率300％にマンション計画が発生し 新築マンションの坪単価/300万円の計画とします。 50坪分多く用地を取得できれば、建築可能な専有面積贈は150坪（495㎡）となります。 土地の評価は1億5000万円、等価交換の場合最低でも50坪（165㎡：分譲価格1億5000万円）は 保留床を取得できます。 デベは、容積率の残りで建築可能な専有面積100坪（330㎡）を分譲できれば3億円の 売り上げ増になりますので、充分採算がとれるでしょう。 （地権者の専有面積取り分：50坪（165㎡：分譲価格1億5000万円） デベの専有面積取り分：100坪（330㎡）） デベによっては、等価交換も原価方式で販売価格の30％OFF位で等価交換の提供しますから 地権者の専有面積取り分：65坪（215㎡：1億9500万円） デベの専有面積取り分：85坪（280㎡）となります。 専有面積215㎡の部屋は、マンションとして現実的ではないので 50坪提供した場合、2部屋〜4部屋くらいが地権者住戸となりますよ。 地権者にしてみたら、1億5000万円の土地と1億9500万円のマンションが 等価交換できるわけですから、美味しい話でしょう。 戸建ての100㎡の床面積が165〜215㎡となり、古家から新築マンションに入居できるのです。 |
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| No.24 |
>>23
「等価交換だからオイシイ」という訳ではない、と言ってるんだよ。 このスレ本来のテーマである「地権者は必要以上に優遇されている」という疑念も そういう、言わば「等価交換＝打出の小槌」といった誤解からきている。 容積に元々余裕が有ったりとか、もしくは何らかの容積割増が適用できて 高度利用が可能な土地である事が前提ならば、貴方が言ってる事は当たり前。 単純な算数の問題だもの。 そもそも、そういう事業スキームが成立するからこそデベも手を出すんだし。 逆に、等価と言えど従前の土地が小さかったり、借家・借地状況が複雑だったりすると 建て替えそのものが地権者にとって重荷になる事だってある。 再開発事業の様な手法が使えれば損失補償があるから、事業も成立するかもしれないけど デベがやるような民間事業では、結局デベ次第でしょ。 それに再開発等でも、自分の意思とは関係なく都市計画に組み込まれて 土地を提供しなきゃならない様な境遇にある人は決して少なくない。 （少なくとも当人はそう解釈している、という意味） そういう人にとっては、貴方が言うような「原価方式」による床の提供だって 主張して当然の権利だ、という事になるのかも知れない。 結果的に損はしない（客観的にはやはり得をしている）とは言っても、住まいに対する 考え方は人それぞれ、という事を考えれば、誰しもが「美味しい」と考えるとは限らない。 やっぱり等価交換ってのは単なるツールのひとつでしかないと思うよ。 ・・・て言うか、そういう意識を持ってないとマズイと思う。 |
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| No.25 |
事業協力者住戸があるマンションは、確かに一般購入者は面白くないところがあるかも。
他のスレで見たけど、北と南に長いマンションで数少ない南側を、ほとんど 事業協力者に先取りされて、駐車場も2割も先取りされて、余ったところを一般販売 なんてところもありました。 都営分譲の建て替え物件では、地権者は一方方向に固まって住戸を取得している 永年住んでいるから、どこが住み良いかよく知っているから・・・・。 事業協力者のいるマンションは、立地だけはいいみたい、23区に限れば どこも売れ行き好調。 デベも立地がいいから売れると思って、周囲の用地を買収（等価交換） するのかもしれないですね。 |
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| No.26 |
>>25
保留床の処分性を無視した計画、ってのは現実には少ないと思うよ 「残り物」だけを市場に出して、損をするのは一般購入者ではない。 デベも慈善事業でやっている訳ではないし、地権者だって自分で自分の 首を絞めるようなリスクは負わない。 「先取り」という言葉も正確ではないし、「不公平だ」とか「面白くない」と いうのは、その物件の成り立ちを理解していない者が 誤解の上に抱く感情でしかない。 |
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| No.27 |
＞26
部屋としては、残り物かもしれないが都心エリアの好立地だったりすると 価格さえ考えれば、必ず売れるんですね。 ここ半年くらいだと、文京区千石、大塚、大崎の物件にそんなのがありました、。 専門家でもなければ、そのマンション計画の成り立ちなんて考えないでしょう、 嫌なら他を当たればいい、買い得感と立地でそこを選ぶ人もいるんだよ。 |
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| No.28 |
>>27
その御意見が、何故俺に向けられているのかな？？ 解りきった事なんだが・・・・。 「物件の成り立ち」というのは「マンション計画の成り立ち」という意味ではないよ。 非分譲住戸とか事業協力者住戸などという区画があるマンションにおいて 多くの場合、販売対象になっている住戸は「保留床」である、という事実のことだ。 その事実を正しく理解していなければ、物件の価値を評価する事はできない。 つまり、「買い得」という言葉の意味も本当は解っていないということだ。 分譲住戸の販売価額と非分譲住戸の権利床価額とを単純比較して 後者の方が安いじゃないか！、と騒ぐ人がいたとしたら貴方も呆れるでしょ？ この手の話題になると、そういう人が必ず現れるんだよ・・・。 |
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| No.29 |
地権者さんって一般購入者と同じように管理費とか修繕積み立てとか臨時修繕費とかはらっていくのかしら？もしその負担がないとしたら地権者割合の多いマンションはその負担が一般購入者にだけきてしまってあとあと辛いですよね？
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| No.30 |
事業協力者の多かった（といっても２割くらい）マンションの住人（非事業協力者）
からの感想。 まずは入居前 １．さすがに建設反対運動は全く無かった。（笑） ２．購入可能な部屋も各階・各向きに万遍なく散らばっていた。 ３．若干不利があったのは駐車場の抽選時くらい。協力者優先であった。 （事前説明あり） 入居後 １．初代管理組合の理事になった際、事業協力者が中心に運営したが、かえってスムーズ。 協力者と非協力者で分かれることもなく、和やか。 ２．明らかに事業協力者住戸の速攻の売り出しはあったが、事務所使用等はなさそう。 築５年になりますが、今のところ特段デメリットはありません。 |
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| No.31 |
＞分譲住戸の販売価額と非分譲住戸の権利床価額とを単純比較して後者の方が安いじゃないか！、と騒ぐ人がいたとしたら貴方も呆れるでしょ？
そうですか、分譲価格にはデベの利益と販売経費が含まれていますよね、 等価交換で取得する保留床には、この分が除外される場合も多いから 価格的にはかなり安いと思います。 等価交換は、販売価格（売値）ではデベに有利、原価（仕入れ値）であって バランスがとれるから、一般分譲より安いのは当たり前ではないでしょうか。 等価交換で発生した、余剰住戸（2つ目以降の部屋）を賃貸に出すこともあるし 新築未入居物件として売却することもあります （原価交換であれば、土地をデベに建設前に売るより多くの利益が、期待できるから） 29さんの言われるのは誤りですよ。 等価交換とは、あくまでも竣工して権利が移転するまでのシステムです、その後は一般購入者と同様に 区分所有者となるわけですから管理費や積立金の滞納があれば、地権者住戸の競売の可能性だって あり得ます。 |
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| No.32 |
＞30さん
それは、好事例ですね。 都内の物件で一般的に想像できるのは、一般購入者（30代〜40代がメイン）と お年寄りが多い事業協力者と世代的なギャップがあることぐらいだと思いました。 ローンのない年配の方が多いと、ローンを抱えた若い世代と、マンションに対する考え方が 違うことが予想されます。 30さんのマンションは、20％も地権者がいるということは、建て替え事業でしょうか？ 商業地の商店を含めた、マンションだと若い地権者もいるかもしれませんね。 いずれにせよ、中古マンションを後から購入して入居すれば住民同士の、 世代のギャップはあるのが普通だし地域に様々な年齢層がいるのは、ごく普通のことでしょう。 同じような世代が同時に入居し、同じように老いてゆく新築マンションよりも、 コミュニティーとしては、地権者のいるマンションの方がむしろ健全なのかもしれませんね。 |
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| No.33 |
＞３２さん
３０です。あまりにも解説が的を得ているので驚いています！ おっしゃる通り、当マンションは都内の駅前再開発事業で、私が知っている管理組合の協力者は、 殆どが６０歳以上の商店主が多かったです。お陰で４０代前半の当方が最年少で 坊や扱い（笑）。 ３０〜４０代の一時取得者と６０代の協力者の2分化されてますが、 むしろ自分勝手な意見を主張するのは、一次取得者が多かったです。 あとあえてデメリット？を挙げれば、協力者の理事からの町内会へ入れとの勧誘程度でしょうか。 （私は入りませんでした。） |
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| No.34 |
>>30
私が知る某事例でも、工事に関する「反対運動」は無かったけど 実際の近隣感情としてはかなりのものがあったみたい。 それぞれ思うところはある中で、工期に影響を及ぼす事なく竣工を迎えられた 背景には、事業主・近隣双方に相当な努力があったのだと思う。 （その事例は再開発事業で、複数の地権者個人が事業主だった） 実際、私も「対話の場」に参加した事があるんだけど、解体や杭頭ハツリといった 騒音・振動のキツイ作業をした後は、近隣から相当厳しい声が上がってたよ。 中には工事中止や金銭補償を求める声もあった。 私はどちらかというと近隣側の立場で傍観していたんだけれど 施主である権利者達は可哀想なくらい頭を下げてまわってた。 （通常、近隣対応に施主個人があたるケースは少ないと思う） 彼らにしてみれば資産運用という、経済活動の一環としてやっている事なので それくらいの努力はして当然なのかも知れないが 「地元住民がやる事だから」、ということで簡単にトラブルを回避できた訳では 無いと言うのもまた事実。 貴方のマンションがそうであるかは解らないけれど、「流石に反対運動はなかった」 と仰る前に、ほんの少しだけ考えてみて頂きたい事ではある。 管理組合の雰囲気について読む限りでも、貴方のマンションはとても良い 事例なのだし、権利者の努力はずっと昔から続けられてきた事だと思うからね。 あと、「事業協力者住戸の売却」という事にも少々。 もちろん、最初から転売目的の地権者は必ずいるものだと思う。 再開発の場合は補助金を前提にした「補償」があるから、基本的には 堂々とやるべきことではないので、例えば（増床して）複数住戸を取る場合には その住戸だけ取得価額を上げるという手法が取られる事が多い。 （それでも売却益は出るだろうけどね） 先出の事例は再開発で、地権者にも高齢な人が多かった。 竣工どころか、着工に漕ぎ付けるまでも相当な月日がかかったので 中には工事中に亡くなってしまった権利者もいた。 景気もどんどん悪くなるなかで、当初のマネープランが破綻してしまい 増床分の自己資金が用意できずに権利放棄（＝売却）した人もいる。 竣工と同時に出てきた「売り出し」にも、色々な背景があるという事です。 |
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| No.35 |
地権者は古くから住んでいるお年寄りが多いから、大きな部屋を獲得せずに
2ＬＤＫ位を自宅にして、あとのいくつかは家賃収入目的で賃貸にすることが多いらしい。 だから地権者住戸の数＝地権者の数ではないんだね。 |
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| No.36 |
3分の1が地権者住戸だったり、地権者以外にＵＲが絡んでみたり、色々なケースがありますね。
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| No.37 |
区分所有者である事に変わりはあるまいて。
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| No.38 |
30％も地権者がいるところは、建て替えか再開発でしょう
そんなマンションは避けた方が無難だと思う。 |
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| No.39 |
なぜ？
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| No.40 |
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| No.41 |
>>39
>>40 ３８さんじゃないけど、私もそういうマンションは避けてきました。 理由は。。。 場所にもよるのですが、地権者が多いということは、その土地のなりのカラーが地権者にはあるはずです。そこの土地に元から住んでいれば違和感はないと思うのですが、別のところから移り住む場合、違和感があるかもしれないです。 現金を払わないで入居した地権者とマンションを購入した人では経済力の格差があります。 管理組合の話し合いでも、経済力の違いから意見が合わないことが考えられます。 地権者が自営業の場合、マンション内で商売をすることを許可することがあります。 ひどい例だと、分譲マンションの一階にリサイクルショップ（要は、廃棄家電や家具の売買屋） しているのを見たことがあります。地権者なので断れなったのでしょうが、はっきりいって、 どうみてもゴミのようなテレビとか冷蔵庫がマンションの１階の目立つところに積んであるのは異様な風景でしたよ。 |
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| No.42 |
核家族時代の現代ですから、地権者はお年寄りが多いイメージです。
マンション購入者と、ジェネレーションギャップはあるかもしれませんが 戸建てを建てる場合、地域にお年寄りがいるのは当たり前ですからね。 経済力については、どうなんでしょう。 もしかするとローンがない分、管理費だけの負担の地権者に有利な気もします、 デベがマンション用地として目をつけるほど元々立地良い場所に 家と土地を所有していたのですから、お金持ちも多いかもしれない。 |
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| No.43 |
立地が良くても、家と土地を持ってれば金持ちとは限りませんよ。
そこで商売してたなら別かもしれませんが。 |
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| No.44 |
今まで気に掛けたことがありませんが、23区内の中小規模のマンションには、けっこう地権者住戸が
ありますね。 ところで地権者住戸は、物件概要に含まれているのでしょうか、2部屋ぶち抜きの大きな部屋が あったりしますよね。 |
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| No.45 |
そうですね。地権者住戸の間取りが特殊な場合があります。
後から買う人と平等とは思えませんね。 |
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| No.46 |
時々思い出したようにレスがついては上がって来るね、このスレは。
しかも、どれも似たような「不公平・不平等」に関するものばかり。 過去レスを読む気も無いのか、それとも読む能力が無いのか・・・・。 オンボロ長屋に住んでる者が、隣に建った豪邸をみて 「世の中不公平だねぇ・・・」と嘆くのと同じ心境なんだろうか。 それとも、結婚祝いに金持ちの親から新築マンションをプレゼントされた 若いカップルに向けるジェラシーの眼差し、みたいな？ だとしたら、いずれにしてもまだ「気持ち」は解らんでもない。 単なるやっかみ、という理屈が立つからね。 普通なら一般常識の範囲で納得できる話なんだが それでも疑念を抱くなら過去レスを最初から読んでみることだ。 大体の疑問はそれで解決されるはず。字が読めるならね。 |
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| No.47 |
＞後から買う人と平等とは思えませんね。
46さんも書かれている通り不公平はないんですよ、地権者は一般購入者とは 平等ではあり得ない次元が違うということでしょう。 つまり地権者住戸を除いたものが、一般分譲になるわけです。 地権者住戸は、土地仕入れ代金の一部とでも考えればいいのでしょうか。 デベの物件概要を見ているとわかりますが「販売戸数未定」というのがあるでしょう つまり、デベはマンションを建設して、全部売ろうが賃貸に回そうが自由なんです。 極端な例ですが、社員の社宅として一部を確保しても何の問題もないわけです。 事業協力者という言葉通り、地権者はデベと共同体ということでしょう。 地権者とデベの間では、少しでも自分を有利にしようという綱引きはあるかもしれませんね。 |
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| No.48 |
物件概要の書き方かもしれませんが「非分譲住戸」「地権者住戸」「優先販売住戸」と分かれています
地権者住戸は、このスレで理解できたのですがその他はどういうものなのでしょうか？ |
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| No.49 |
>>48
「非分譲住戸」とは、権利者住戸・事業協力者住戸などを広義に指す言葉。 文字通り「一般には分譲されない住戸」のことです。 「地権者住戸（権利者住戸）」とは、従前の土地や建物に対して 所有権や借地件などの権利を持っていた人のための住戸。 マンション建設においては、この権利をデベが直接買い上げる事もあるし 再開発事業のようなケースにおいては権利変換（等価交換）という手続きを経て 地権者は従前の権利価額に見合った額の住戸を取得する、という事になります。 当然その住戸は分譲販売の対象とはなりませんので、一般購入者に対しては 非分譲として扱われます。 「優先販売住戸」というのは色々な背景が考えられますが 簡単に言えば、地権者の関係者や事業協力者、近隣住民などといった そのマンションの建設に関して何らかの利害関係にあった人に対して 優先的に分譲されたものを指す言葉です。 これも、分譲販売時においては既に取得者が決まっていることになりますので 非分譲住戸として扱われます。 ・・・こんなもんで解りますかね。 |
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| No.50 |
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| No.51 |
「底地権者」という言葉の意味を知っていれば「面倒なこと」などという
曖昧な表現は出て来ないと思う。 そもそも、このスレとは直接関係ない言葉だよ。 |
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| No.52 |
詳しい方がいらっしゃるようなのでお尋ねします。
実家が都内の50坪の戸建てなのですが土地は借地です、隣接する地主さんの300坪の駐車場を 買い上げたというマンション業者が借地権を売ってくれと来たそうです、同じ地主さんから 借地している数件のご近所のお宅数を訪問されたそうです。 両親は高齢なので話がわからず次回に同席することになっています。 母から聞いた話では、借地権は70％の地区なのですが売却するときは 地主さん40％、借地人60％になるのが普通だそうです。 現金で売却するより等価交換で新しいマンションに入居した方が有利だそうです。 等価交換というのは、仮に6000万円で売却して分譲価格6000万円分のマンションの部屋を 提供（交換）するということなのでしょうか。 もしそうであれば、なぜ等価交換の方が有利だというのか意味がわかりません。 実家は木造で築30年を超えているので、近い将来建て替えようかと思っていたところだったので 話を聞いてみようかと思います。 |
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| No.53 |
>>52
デベによる直接的な建設事業、あるいは市街地再開発事業など スキームによって細かい部分の「やり方」は様々だと思いますが・・・ 一般に、従前土地所有者が等価交換によって従後床を取得する場合 その取得価額は「分譲価格」ではない筈です。 そのあたりは、デベの提示内容をもう一度よく確認した方が良いです。 等価交換において借地権割合は底地権者との協議の上に決められます。 事例として60％という事もあるかとは思いますが、そこはケースバイケース。 そして、従後床の価額は分譲経費等を含まない金額となります。 最大のメリットと言えばそこでしょうね。 他にも、一般分譲よりも早く希望の区画を押さえられる、という事も メリットとして挙げられるかも知れません。 従前の土地が更地評価される、という事も大きなメリットと言えるでしょう。 また、場合によっては工事期間中の仮住まいや引越しに関して 事業側から補償があるケースもあります。 逆に、詳細な図面やモデルルームなどを見ないうちに取得することを 「決断」しなければならないというデメリットもあると思います。 戸建てからマンションに移るという物理的な変化も、人によっては 根本的なデメリットとなるかもしれません。 いずれにしても、メリット・デメリットの判断基準は個人によって異なるので 等価交換に伴って起こる事について、事業者側からの説明をしっかりと求め 事実を正しく理解する事が大切です。 将来的に建て替えや売却を考えておられるなら、検討する価値は 十分あると思いますよ。 そのためにも、単独で売却した場合にどれくらいの価値になるのかを ある程度把握しておく事も大切な事だと思います。 |
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| No.54 |
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| No.55 |
うちは事務所として使っていますが、都心の一等地にありながら地権者数人で等価交換で建てたマンションです。最悪なのは地権者の中に親子でチンピラまがいの振る舞いをして組合を掻き回し、自分たちに都合の悪いことを言う住人を恫喝したり、陰で嫌がらせ（ゴミ出し）をするなど信じられない。管理組合が地権者のメインな構成のため、彼らにも甘く何の問題解決もしないし、管理会社もそれを知っていながら契約を切られないようにしか動かず。地権者の多いMSはよくよく事前の聞き込みなどしてから入居するのがいいと思います。
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| No.56 |
私の親戚の例は地権者が一人で多くの部屋を所有している場合ですが参考になれば。
市の大開発に伴い、土地持ちの親戚が土地と交換に６０部屋をもらったことがあります。 元々それほど価値がなかった、広い空き地だったのですが（丘のようなところ）開発が決まり、資産が大きく増えました。 荒野でしかなく、誰にも見向きもされなかった土地でしたが、年間数千万～の収入を発生させるマンションに変わりました。 先祖代々受け継いできた広大な土地が偶然新駅の近くにあり、開発される地区に入っただけで幸運としか言いようがないです。 このようなことは土地を持っている人であれば、あり得ることです。 親戚は全く地権者として偉そうにするとか、全くないですね・・・。 地権者として大きな態度をとるとかもありません。 一室を残してすべて賃貸にしていました。賃貸会社にお任せです。 しかし、２０年以上たった今、一斉にリフォームの時期を迎え、１億の出費になっています。 分散投資の大切さを知り、今は４０室を所有し、２０室は売却し、新しいマンションを購入しています。 多くの部屋を所有している地権者が部屋を売り出した時期に、自分たちもマンションを売りたい、多数の部屋が売りに出たため価格を下げないと売れない・・・ということは起こると思います。 地権者がいると心配になるのはどなたかが書かれていましたが、その元々の地の色を押しつけられたりしないかというところでしょうか。 地権者の数が多く、地権者同士が仲良しで、すでにグループが出来上がっていて、暗黙ルールがあったりするとその地域性を知らずに入居するとつらいかもしれないです。 （私の親戚は一人で多くを所有してましたので、少数派でした。） |
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| No.58 |
来年入居予定ですが地権者が多く今となって心配になってきました。
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| No.59 |
地権者の有無というのは、一般人(購入済、入居前の新築マンションを想定)でも把握することは可能でしょうか？
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| No.60 |
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| No.61 |
地権者の方が多いと管理組合での決め事の時に不利になるとも聞いたことがあります
実際住んで居ないのでわかりませんが、確かに地権者がそのマンションに住んで居る場合 皆さん昔からの知り合いなので輪の中に入るのは相当難しいかもしれませんね デメリットとしては地権者さんの場合賃貸に回している方も多数いると思うので、 賃貸者が増えてしまうというデメリットがありそう |
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| No.62 |
ここはマンション購入者のための議論の場です。
「元地主のオーナー」対「分譲で得たオーナー」のどちらが善人かなんて議論などどうでもよいのですよ。 ここで論じるべき問題は、 「地権者住戸のあるマンション」対「地権者住戸の無いマンション」 です。 地権者がいて、かつ、一人が1/4を超える議決権を持っていた場合、それは拒否権を持っているのと同じですからリスク要因でしょう。 事業協力の見返りに管理規約に不平等な規定をねじ込む事例などもあります。 この場合、建った後に不平等を解消するのは至難の業。 リスクが少ないのはどう見ても後者かと。 |
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| No.63 |
泉岳寺 周辺地区再開発を心配する会
https://sengakujihumanrights.com/ |
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