地権者割合の多いマンションって？？

[匿名さん]

よく掲示板で「地権者割合が高いので管理組合が大変」などのご意見を目にしますが、実際に新築マンションで地権者が多い場合、普通に購入する者にとってどのようなデメリットがあるのでしょうか？またお互いの利害は対立してしまうものなのでしょうか？
どなたかご存知の方がいらしたら教えてくださいませ。

[22: 匿名さん]

>>21
ポテンシャルの高いところに地所を持ってる、というだけで
美味しい思いを出来る可能性があるのは、ある意味当たり前だ。
地上げという機会がタイミング良く訪れるかどうかがカギなのであって
「等価交換」は単なる事業手法に過ぎない。得とか美味しいとかとは関係ないよ。

[23: 匿名さん]

>>22
所有している土地のポテンシャルが高いということが前提条件ですね。
開発業者も、容積率の有効活用でこのあたりはよくわかっています。

地権者が50坪の土地に30坪（100㎡）の延べ床面積の戸建てがあった場合、
仮に土地の坪単価/300万円、容積率300％にマンション計画が発生し
新築マンションの坪単価/300万円の計画とします。
50坪分多く用地を取得できれば、建築可能な専有面積贈は150坪（495㎡）となります。
土地の評価は1億5000万円、等価交換の場合最低でも50坪（165㎡：分譲価格1億5000万円）は
保留床を取得できます。
デベは、容積率の残りで建築可能な専有面積100坪（330㎡）を分譲できれば3億円の
売り上げ増になりますので、充分採算がとれるでしょう。
（地権者の専有面積取り分：50坪（165㎡：分譲価格1億5000万円）　デベの専有面積取り分：100坪（330㎡））

デベによっては、等価交換も原価方式で販売価格の30％OFF位で等価交換の提供しますから
地権者の専有面積取り分：65坪（215㎡：1億9500万円）
デベの専有面積取り分：85坪（280㎡）となります。

専有面積215㎡の部屋は、マンションとして現実的ではないので
50坪提供した場合、2部屋〜4部屋くらいが地権者住戸となりますよ。
地権者にしてみたら、1億5000万円の土地と1億9500万円のマンションが
等価交換できるわけですから、美味しい話でしょう。
戸建ての100㎡の床面積が165〜215㎡となり、古家から新築マンションに入居できるのです。

[24: 22]

>>23
「等価交換だからオイシイ」という訳ではない、と言ってるんだよ。
このスレ本来のテーマである「地権者は必要以上に優遇されている」という疑念も
そういう、言わば「等価交換＝打出の小槌」といった誤解からきている。

容積に元々余裕が有ったりとか、もしくは何らかの容積割増が適用できて
高度利用が可能な土地である事が前提ならば、貴方が言ってる事は当たり前。
単純な算数の問題だもの。
そもそも、そういう事業スキームが成立するからこそデベも手を出すんだし。

逆に、等価と言えど従前の土地が小さかったり、借家・借地状況が複雑だったりすると
建て替えそのものが地権者にとって重荷になる事だってある。
再開発事業の様な手法が使えれば損失補償があるから、事業も成立するかもしれないけど
デベがやるような民間事業では、結局デベ次第でしょ。
それに再開発等でも、自分の意思とは関係なく都市計画に組み込まれて
土地を提供しなきゃならない様な境遇にある人は決して少なくない。
（少なくとも当人はそう解釈している、という意味）
そういう人にとっては、貴方が言うような「原価方式」による床の提供だって
主張して当然の権利だ、という事になるのかも知れない。
結果的に損はしない（客観的にはやはり得をしている）とは言っても、住まいに対する
考え方は人それぞれ、という事を考えれば、誰しもが「美味しい」と考えるとは限らない。
やっぱり等価交換ってのは単なるツールのひとつでしかないと思うよ。
・・・て言うか、そういう意識を持ってないとマズイと思う。

[25: 匿名さん]

事業協力者住戸があるマンションは、確かに一般購入者は面白くないところがあるかも。
他のスレで見たけど、北と南に長いマンションで数少ない南側を、ほとんど
事業協力者に先取りされて、駐車場も2割も先取りされて、余ったところを一般販売
なんてところもありました。
都営分譲の建て替え物件では、地権者は一方方向に固まって住戸を取得している
永年住んでいるから、どこが住み良いかよく知っているから・・・・。

事業協力者のいるマンションは、立地だけはいいみたい、23区に限れば
どこも売れ行き好調。
デベも立地がいいから売れると思って、周囲の用地を買収（等価交換）
するのかもしれないですね。

[26: 匿名さん]

>>25
保留床の処分性を無視した計画、ってのは現実には少ないと思うよ
「残り物」だけを市場に出して、損をするのは一般購入者ではない。
デベも慈善事業でやっている訳ではないし、地権者だって自分で自分の
首を絞めるようなリスクは負わない。

「先取り」という言葉も正確ではないし、「不公平だ」とか「面白くない」と
いうのは、その物件の成り立ちを理解していない者が
誤解の上に抱く感情でしかない。　

[27: 匿名さん]

＞26
部屋としては、残り物かもしれないが都心エリアの好立地だったりすると
価格さえ考えれば、必ず売れるんですね。
ここ半年くらいだと、文京区千石、大塚、大崎の物件にそんなのがありました、。

専門家でもなければ、そのマンション計画の成り立ちなんて考えないでしょう、
嫌なら他を当たればいい、買い得感と立地でそこを選ぶ人もいるんだよ。

[28: 26]

>>27
その御意見が、何故俺に向けられているのかな？？
解りきった事なんだが・・・・。

「物件の成り立ち」というのは「マンション計画の成り立ち」という意味ではないよ。
非分譲住戸とか事業協力者住戸などという区画があるマンションにおいて
多くの場合、販売対象になっている住戸は「保留床」である、という事実のことだ。
その事実を正しく理解していなければ、物件の価値を評価する事はできない。
つまり、「買い得」という言葉の意味も本当は解っていないということだ。

分譲住戸の販売価額と非分譲住戸の権利床価額とを単純比較して
後者の方が安いじゃないか！、と騒ぐ人がいたとしたら貴方も呆れるでしょ？
この手の話題になると、そういう人が必ず現れるんだよ・・・。

[29: 匿名さん]

地権者さんって一般購入者と同じように管理費とか修繕積み立てとか臨時修繕費とかはらっていくのかしら？もしその負担がないとしたら地権者割合の多いマンションはその負担が一般購入者にだけきてしまってあとあと辛いですよね？

[30: 匿名さん]

事業協力者の多かった（といっても２割くらい）マンションの住人（非事業協力者）
からの感想。

まずは入居前
１．さすがに建設反対運動は全く無かった。（笑）
２．購入可能な部屋も各階・各向きに万遍なく散らばっていた。
３．若干不利があったのは駐車場の抽選時くらい。協力者優先であった。
　　（事前説明あり）

入居後
１．初代管理組合の理事になった際、事業協力者が中心に運営したが、かえってスムーズ。
　　協力者と非協力者で分かれることもなく、和やか。
２．明らかに事業協力者住戸の速攻の売り出しはあったが、事務所使用等はなさそう。

築５年になりますが、今のところ特段デメリットはありません。

[31: 匿名さん]

＞分譲住戸の販売価額と非分譲住戸の権利床価額とを単純比較して後者の方が安いじゃないか！、と騒ぐ人がいたとしたら貴方も呆れるでしょ？

そうですか、分譲価格にはデベの利益と販売経費が含まれていますよね、
等価交換で取得する保留床には、この分が除外される場合も多いから
価格的にはかなり安いと思います。
等価交換は、販売価格（売値）ではデベに有利、原価（仕入れ値）であって
バランスがとれるから、一般分譲より安いのは当たり前ではないでしょうか。
等価交換で発生した、余剰住戸（2つ目以降の部屋）を賃貸に出すこともあるし
新築未入居物件として売却することもあります
（原価交換であれば、土地をデベに建設前に売るより多くの利益が、期待できるから）

29さんの言われるのは誤りですよ。
等価交換とは、あくまでも竣工して権利が移転するまでのシステムです、その後は一般購入者と同様に
区分所有者となるわけですから管理費や積立金の滞納があれば、地権者住戸の競売の可能性だって
あり得ます。

[32: 匿名さん]

＞30さん
それは、好事例ですね。
都内の物件で一般的に想像できるのは、一般購入者（30代〜40代がメイン）と
お年寄りが多い事業協力者と世代的なギャップがあることぐらいだと思いました。
ローンのない年配の方が多いと、ローンを抱えた若い世代と、マンションに対する考え方が
違うことが予想されます。
30さんのマンションは、20％も地権者がいるということは、建て替え事業でしょうか？
商業地の商店を含めた、マンションだと若い地権者もいるかもしれませんね。

いずれにせよ、中古マンションを後から購入して入居すれば住民同士の、
世代のギャップはあるのが普通だし地域に様々な年齢層がいるのは、ごく普通のことでしょう。
同じような世代が同時に入居し、同じように老いてゆく新築マンションよりも、
コミュニティーとしては、地権者のいるマンションの方がむしろ健全なのかもしれませんね。

[33: ３０]

＞３２さん
３０です。あまりにも解説が的を得ているので驚いています！

おっしゃる通り、当マンションは都内の駅前再開発事業で、私が知っている管理組合の協力者は、
殆どが６０歳以上の商店主が多かったです。お陰で４０代前半の当方が最年少で
坊や扱い（笑）。
３０〜４０代の一時取得者と６０代の協力者の2分化されてますが、
むしろ自分勝手な意見を主張するのは、一次取得者が多かったです。

あとあえてデメリット？を挙げれば、協力者の理事からの町内会へ入れとの勧誘程度でしょうか。
（私は入りませんでした。）

[34: 28]

>>30
私が知る某事例でも、工事に関する「反対運動」は無かったけど
実際の近隣感情としてはかなりのものがあったみたい。
それぞれ思うところはある中で、工期に影響を及ぼす事なく竣工を迎えられた
背景には、事業主・近隣双方に相当な努力があったのだと思う。
（その事例は再開発事業で、複数の地権者個人が事業主だった）
実際、私も「対話の場」に参加した事があるんだけど、解体や杭頭ハツリといった
騒音・振動のキツイ作業をした後は、近隣から相当厳しい声が上がってたよ。
中には工事中止や金銭補償を求める声もあった。
私はどちらかというと近隣側の立場で傍観していたんだけれど
施主である権利者達は可哀想なくらい頭を下げてまわってた。
（通常、近隣対応に施主個人があたるケースは少ないと思う）

彼らにしてみれば資産運用という、経済活動の一環としてやっている事なので
それくらいの努力はして当然なのかも知れないが
「地元住民がやる事だから」、ということで簡単にトラブルを回避できた訳では
無いと言うのもまた事実。
貴方のマンションがそうであるかは解らないけれど、「流石に反対運動はなかった」
と仰る前に、ほんの少しだけ考えてみて頂きたい事ではある。
管理組合の雰囲気について読む限りでも、貴方のマンションはとても良い
事例なのだし、権利者の努力はずっと昔から続けられてきた事だと思うからね。

あと、「事業協力者住戸の売却」という事にも少々。
もちろん、最初から転売目的の地権者は必ずいるものだと思う。
再開発の場合は補助金を前提にした「補償」があるから、基本的には
堂々とやるべきことではないので、例えば（増床して）複数住戸を取る場合には
その住戸だけ取得価額を上げるという手法が取られる事が多い。
（それでも売却益は出るだろうけどね）
先出の事例は再開発で、地権者にも高齢な人が多かった。
竣工どころか、着工に漕ぎ付けるまでも相当な月日がかかったので
中には工事中に亡くなってしまった権利者もいた。
景気もどんどん悪くなるなかで、当初のマネープランが破綻してしまい
増床分の自己資金が用意できずに権利放棄（＝売却）した人もいる。
竣工と同時に出てきた「売り出し」にも、色々な背景があるという事です。

[35: 匿名さん]

地権者は古くから住んでいるお年寄りが多いから、大きな部屋を獲得せずに
2ＬＤＫ位を自宅にして、あとのいくつかは家賃収入目的で賃貸にすることが多いらしい。
だから地権者住戸の数＝地権者の数ではないんだね。

[36: 匿名さん]

3分の1が地権者住戸だったり、地権者以外にＵＲが絡んでみたり、色々なケースがありますね。

[37: 匿名さん]

区分所有者である事に変わりはあるまいて。

[38: 匿名さん]

30％も地権者がいるところは、建て替えか再開発でしょう
そんなマンションは避けた方が無難だと思う。

[39: 匿名さん]

なぜ？

[40: 匿名さん]

＞３８さん

なぜなぜ？

[41: 匿名さん]

>>39
>>40

３８さんじゃないけど、私もそういうマンションは避けてきました。
理由は。。。

場所にもよるのですが、地権者が多いということは、その土地のなりのカラーが地権者にはあるはずです。そこの土地に元から住んでいれば違和感はないと思うのですが、別のところから移り住む場合、違和感があるかもしれないです。

現金を払わないで入居した地権者とマンションを購入した人では経済力の格差があります。
管理組合の話し合いでも、経済力の違いから意見が合わないことが考えられます。

地権者が自営業の場合、マンション内で商売をすることを許可することがあります。
ひどい例だと、分譲マンションの一階にリサイクルショップ（要は、廃棄家電や家具の売買屋）
しているのを見たことがあります。地権者なので断れなったのでしょうが、はっきりいって、
どうみてもゴミのようなテレビとか冷蔵庫がマンションの１階の目立つところに積んであるのは異様な風景でしたよ。