地権者割合の多いマンションって？？

[匿名さん]

よく掲示板で「地権者割合が高いので管理組合が大変」などのご意見を目にしますが、実際に新築マンションで地権者が多い場合、普通に購入する者にとってどのようなデメリットがあるのでしょうか？またお互いの利害は対立してしまうものなのでしょうか？
どなたかご存知の方がいらしたら教えてくださいませ。

[2: 匿名さん]

>>01
所有権を分譲したマンションは、皆が地権者です。
非分譲部分の多いマンションのこと（元からの地主の権利変換持分割合が多いこと）を
言っているのでしょうか？

市街地再開発事業で出来た駅前の雑居ビルなど、
元の地主が大勢いるケースもあれば、
元地主が１人だけというケースもあります。
具体的にどのような権利形態のマンションなのでしょうか？

[3: 匿名さん]

＞２さん、
１です、お返事ありがとうございます、マンション購入初心者で説明（＆理解）が不十分で大変お恥ずかしいです。２さんがおっしゃるように「元からの地主さんが等価交換などで販売前に地権者となってしまっていて、一般販売の時には非分譲となってしまっている」物件です。
今考えているマンションがいずれも半分以上この理由で非分譲になってしまっているため、一般購入者にとって何か不利になるのではと心配しているところです。。

[4: 匿名さん]

>>03
「分譲購入した者が不利になるかもしれない」と考える理由は何ですか？
スレ主さんなりの発想があるからこそ、そういった危惧を持たれているのだと思うのですが。
取得経緯に差があれど、区分所有者としての立場に差はない筈ですし
共用部分の持分割合についても、地権者（事業協力者）に特別なウエイトが置かれて
いるなどという事はない筈です。

[5: ０２]

>>03
半分以上が非分譲だと、
非分譲部分の使われ方で内容が大きく変わりますね。

よくあるのは元地主の自宅または事務所にも使うが、
それ以外に事務所や住宅を賃借人に貸すケースです。

元地主の人数も、今後の管理組合設立構成上で
影響が大きいか小さいかの問題に関係します。
管理組合の採決は、床面積の割合ではなく
人数が問題になるからです。
２０戸を一人が持っていても、人数は一人として採決されます。
しかし、区分所有権が各戸毎になっている場合は、
将来、元地主が財産分与や売却などで、人数が増えることが考えられます。

この辺りはいかがでしょうか？

[6: 匿名さん]

誤解されている様ですが、この手のケースで一般的に「地権者」といえば
従前の土地所有者や借地権者の事を指す言葉です。
分譲購入者は含まれません。
ですので、「販売前に地権者となってしまった」という認識は間違っています。

また、「非分譲となって『しまって』いる」という表現にも、私個人としては
かなり引っ掛かるものがあります。
何か不公平感でも持たれているのだとすれば、それは大きな思い違いです。
確かに彼らは、一般購入者が強いられるような抽選にも参加する事なく
販売展開される前に好きな場所・好きな区画を確保していますが
それは彼らが「事業主」だからです。
デベの用地買収を経る場合とそうでない場合など様々なケースはありますが
地権者が土地を提供し、従前資産（土地の評価額相当）に見合った
建物区画と土地の持分と交換して、残った部分（保留床）を売却して
解体・建設費や仮住居費用などの付帯コストに充てる、という「事業」の
当事者が、ここで言う地権者なのです。

その土地に、町会や自治会などといった旧来からのコミュニティがある場合や
再開発事業などのように、事業主体の役員がそのまま管理組合の役員に
なる場合などは、従前の「雰囲気」が引き継がれるような事があるかもしれません。
しかし、権利とか義務といったルールに関しては、分譲購入者と地権者の間に
何ら差はありません。
私に言わせれば、むしろ上記のような「地権者に対する誤解」が
管理組合の中に差別的な空気を生み出しているケースの方が問題です。

繰り返しますが、販売・取得の経緯に関して言えば、一般購入者と
地権者とではもともと土俵が違うのです。
「不公平」という考え方自体がナンセンスなのですよ。
一方で、管理開始後の権利関係においてはまったくの平等です。

[7: 匿名さん]

＞４さん、５さん、

１です、ご丁寧なお返事を本当にありがとうございます。
今回初めて掲示板に参加したのですが、レスをいただけて本当にうれしいです。

今まで色々な新築マンションの掲示板をのぞいてきたのですが、
この「非分譲の多いマンション」が話題になるとかならずといっていいほど
「管理組合があれる」、「元地主達に好きなようにされる」や「ここは非分譲が多くてやばい」など
の意見を目にしました。
その際「はて、この場合何がやばいのだろうか？」と思いながらも、
どなたもその理由にはふれていなかったのでぜひその理由を聞いてみたいと思っていました。
元地主による非分譲がが多いと管理組合に何か問題が？
というのが私の一番の疑問です、
的確な質問にたどりつくまでにずいぶん回り道をしてしまいました。
管理組合の問題は５さんのアドヴァイスに答えがありそうですが、
組合において何かを採決するときの有利、不利ということですよね？

[8: ０２＝０５]

>>07
０６さんの投稿が、ある程度的を得た投稿だと思いますよ。

スレ主さんには０６さんの投稿はキツイ内容と思われたかもしれませんが、
私はあなたの考え方に迎合して投稿した訳ではありません。

０５では考慮すべき視点を述べているだけです。
０６さんのように、これだけ身のある投稿を出してもらえたのは、
あなたにとってはラッキーだと思います。

分譲組でも人気のあるマンションだと、
元地権者以外の人でも、元地権者と知り合いの人も
大勢分譲物件を購入することが多いんですよ。

スレ主さんの購入物件（あるいは検討中の物件）は、
事務所や店舗の混在ビルなんですか？
それとも住宅専用マンションなんですか？
元地権者は、どちらのパターンですか？
それによって、話の論点が絞れます。
いかがでしょうか？

[9: 匿名さん]

タイミング的に07は06を読む前に書き込まれたと思います。
地権者による特別な権利が設定されている場合は重説でも説明されますが
一度デベに確認されたら良いと思います。

[10: 匿名さん]

>>08
的は「射る」もの。

[11: トピ主です]

>>６さん、それから８さん、

お返事をありがとうございます、６さんのご説明で目からうろこという感じでした。
そもそも事業主の土地がなければそのマンションそのものが誕生しないということですものね、
私の質問で気を悪くされてしまったら本当に申し訳ないと思います。

私の７の質問はもちろん６さんのご説明を読む前に書いたものです。
単純に色々なスレの中で非分譲が多いマンションをネガティブに捉えた発言が多かったため、
意味もわからずにそのままネガティブなこととして認識していました。
私自身はそれらのネガティブ・スレを読みながら同じ建物で暮らす仲間同士、
管理組合においても「そのマンションを安全に住みやすく、清潔に」保っていこうと思うはずなのになんで対立するのか？？と不思議に思っていました。
これもやはり偏見なのかもしれませんね。
これから不動産を買おうというのに、全く不勉強で恥ずかしいです。
でも管理開始後の権利関係において特に問題がないとわかって安心です。
私が購入を考えていたのはかなり都心のマンションで、
商業地にはありますが一応住宅専用のはずです。
この点にももう一度デべさんに確認してみようと思ってます。
６さんのような意見は私のような不動産初心者には大変勉強になります、
ありがとうございました（＾−＾）！

[12: 06]

>>11
気を悪くしたなんてとんでもない。ご理解を頂けて私も嬉しいです。
少々乱暴な書き方になってしまい、すみませんでした。
仰る通り、非分譲住戸とか地権者住戸とかいう言葉に対しては
「不当な優遇ありき」の間違った認識が横行しています。
果たして本当にそうなのだろうか？　という疑問を持たれたスレ主さんに
私は敬意を表したいです。
確かに立地やその事業形態によっては、地権者と呼ばれる人々が
結構オイシイ思いをしている事例も無くはない訳ですが
バブルも崩壊して久しい今となっては、彼らもそれなりにシビアな状況に
立たされているのが現状です。

それでも、ポテンシャルのある土地を所有していたという優位性はあるので
一般購入者と地権者の間には、ある種「格差」のようなものが
最初からあると言っても過言ではないかもしれません。
まぁ、これは一概にどちらが上などとは言えない事ですけどね。
木造密集の共同建て替えなどでは、バラック同様の建物に住んでいた
地権者が、ピカピカの分譲マンションに入居する事になったりもしますし
逆に、従前権利者が大地主だったりすると、○階建てのマンションの
高層１フロアが丸々その人のものになるような事もあります。

ともかく、地主さんがその土地を利用して従前以上に大きな建物を造り
余剰部分を売却処分してコストを賄う、という非常にシンプルな仕組みの
上に、多くのマンション建設事業は成り立っているのです。
なにも「地主さんの土地に住まわせて貰っている」などと考える必要は
ないと思いますが、地権者がその事業によって得たものは、あくまで
従前の不動産資産評価額に相当する分だけなのだ、という事については
正しく理解する必要があると思います。
取得経緯には大きな差があるけれど、言ってみれば彼らも一般購入者と
同様に、その物件を「お金を出して買っている」という事なのです。

[13: 06]

>>11
ひとつ付け加えさせて頂きますが、08さんも書いておられるように
区分所有者全体のうち、地権者がどのくらいを占めているかとか
所有している区画（または共有持分など）がどの部分なのか、と
いう実態については、物件によって様々なパターンがあると思います。
このパターンによっては、前出の通り議決権の構成などにおいて
アンバランスなことになっている可能性は無きにしも非ず、です。
管理組合の中で、一部の区分所有者が一方的に有利になるような
決議が採られるような事は実際には考えにくいとは思いますが
状況把握という意味では注意した方が良いかもしれません。

必要以上に問題視する事はないけれど、知ってはおきましょう
・・・ってな感じですかね。

[14: ０８]

>>13
理解が深くなって良かったですね。

管理組合の運営で、地元の人の発言はかなり重視されます。

実は自分も今のマンション近くに昔から住んでいて、
管理組合の運営には、理事ではありませんが大きな影響を与えています。
（理事はくじ引き抽選で、当面数年間はなれないのです。）

管理規約がどうなっているかを良く読んで、
疑問点は売主に問い合わせることが肝要です。
そして、元からの地権者の人達がどういうふうに考えているかを
実際にお聞きになったらいかがですか？

[15: １４]

>>13
返信相手を間違えてしまいました。

１４投稿は１１（スレ主）宛てでした。

[16: トピ主です]

＜１２さん、そして１４さん、
色々な疑問が解決しました、本当にありがとうございます。
たくさんの掲示板をのぞいてきましたが、匿名の掲示板でこんなに誠実で暖かなお返事を頂いているのは私が一番ではないでしょうか？（えばり！）
正直新築マンションを建てるに当たって、住み慣れた土地家屋を手放す事業主の方になんらかの便宜が図られるのは当然だと思います。
私も家族の仕事の都合で住み慣れた都下から超都心へでていくことになりそうですが、その都心でも家族の帰宅を待ちながらマンションの住民の方といい関係を築いていきたいです。
元事業主であっても分譲購入者であってもそのマンションをいいマンションにしたいという気持ちは一緒ですものね。勉強になりました、ありがとうございました！

[17: 06]

>>16
水を差す様ですが、最後にひとつだけ。

地権者がどのように事業に関わっているのか、という事を正しく知る事は
必要だとは思いますが、それを「何らかの便宜を図るべき」という発想に
直結させるべきではないと思います。
私が申し上げたいのは、与えられる権利や課せられる義務は
同じ区分所有者である以上、あくまで対等である、という事。
管理組合の中の雰囲気とか、コミュニティ形成において影響を与える事が
有るとしたら、それは上述のようなルールを超えたところにある「感情」が
支配していることではないでしょうか。

14さんが仰っている「地元の人の発言は組合内でも重視される」という事の
正体も、おそらくそういう事だと思います。
私はそういう考え方を全否定するつもりはありませんが、基本的には
全ての事例において「地元の人」を特別視する必要は無いと考えていますので
管理組合の中で、取得経緯に基づいた「組合員の色分け」がなされるのは
決して望ましい事ではないと思います。

私が知るいくつかの管理組合においては、むしろ従前権利者の方が
分譲購入者に対して（必要以上の）遠慮をしているケースも有るし
逆に分譲購入者の一部が、地権者の意見を「不当で過剰なもの」と
最初から決めつけて、区分所有者の意見としてすら認めようとしない
というようなケースも見受けられます。

「地元の人」の意見に何らかの特殊性があるのだとしたら、それは
一般購入者との間に意識のギャップがあるという事を意味しています。
相手の意見は意見として「尊重する」ことは大事だけれども
ギャップが有るという現実から目を逸らしてはならないと思います。
意見に相異があるなら、それをお互いにしっかりと受け止め
どちらかが一方的に不自然な譲歩をする事なく、新しい建物の中で
新しいルール・コミュニティを相互理解の上に形成していく事が
いちばん大切なのではないかと。
そのためには、やはり「正しい理解」が必要だと思うのです。

[18: 匿名さん]

23区内に庭付き戸建てがあり、隣接地にマンション計画が持ち上がり
デベから売却依頼の話が来たので、等価交換に応じて、
いわゆる事業協力者となり来年に入居予定です。

分譲マンションの理事長の経験もあるので、当初の管理組合理事には
立候補しようと思います。等価交換住戸も家族使用で複数ありますが
合計の持ち分は5％程度です、（マンション用地に占める割合は15％）
地権者として発言したいわけではなく、新築は一時取得者が多そうなので
経験のある人間として、管理会社のいいなりにならないように見守りたいだけです。

よく地権者は優遇されるという話を聞きますが、うちの場合は
好きな位置に駐車場を確保、家族の人数分の駐輪場、バイク置き場確保。
価格の関係で専有面積を増床と間取り自由設計をしてもらいますが、
内装は面積に応じた通常のグレードです。

[19: 匿名さん]

等価交換で土地を提供するから、事業協力者ということになるんですね。
23区の住宅地の中規模マンションだと、事業協力者の住戸（非分譲住戸）が
増えてきている感じです。
デベも現金で仕入れるよりは、仕入れ価格が安くなるので交換を薦めるようですね。

[20: 匿名さん]

トピ主って表現小町っぽいな

[21: 匿名さん]

等価交換は、都心住民にとっては美味しい出来事ですよ。