【管理規約・細則の変更】禁止事項追加の進め方

[新米理事]

規約・細則の変更は理事会で議案化して総会での決議するということは理解しています。
「禁止事項の追加」となると理事の方のなかでも、個人的に不利益を被る方も
いらっしゃいますし、そういった中でどのように進めていくのが、スムーズでしょうか？
ご経験ある方から経験談など頂ければ幸いです。

当マンションでは「アルコーブ・ポーチの使用について（具体的には自転車保管）」
について話題があがっていますが、「ペット飼育の禁止」「駐輪場の有償化／固定化」
「専用庭の使用の制限（置くものの制限）」など区分所有法やその他の法律では
カバーしにくい　ローカルな部分での規約改定のご経験でも結構です。

私自身は、遠回りのような気もしますが、まずはアンケートで住民の総意を
打診しながら、理事会で相談→総会議案としてあげる　といったプロセスかと
思うのですが、そこでの注意事項も含めてアドバイス頂ければ幸いです。

[2: 匿名さん]

アドバイスでもないですが、下記参考までに。
http://allabout.co.jp/house/mansionbeginner/closeup/CU20040903G/?FM=cu...

注意したいのは、アルコーブにしろポーチにしろ専有面積には含まれず、マンションの共用部分だということだ。専用庭のような使用料は発生しないのが通常だが、個人の所有する空間ではないので自転車を置いたり物置を設置したりといったことはできない。植木鉢やプランターなどを置くことも制限されるのが一般的だ。

[3: 湾岸]

（具体的な経験談ではないのですが・・・）

全体的方法論として．．．
「禁止事項の追加」を細目などに追加するのは意外に難しそうですね？
逆説的に「これとこれは良い！明示したもの以外は不可！」っとするほうが抵抗少ないと思います。

特定の理事が個人的な不利益．．．
これは、ナンセンスな話しだと思います。仮にそうだとしても組合理事としての意見に「私的な都合」が含まれる理事会ではどうしようもないと思います。
理事会の際には、私情ははさんではいけない雰囲気が必要ですよね？ それは監事理事の方にがんばってもらってください。

それとこれはあくまで私の持論なのですが、
管理組合や理事長というのは、株式会社と代表取締役社長っと似てる部分があると思うのです。
社員を思う社長であっても、全てを社員アンケートの結果どおりに進めていては会社がつぶれてしまいます。
ある程度、社長または取締役会として強いリーダーシップも必要だと思います。

[4: 匿名さん]

>>管理組合や理事長というのは、株式会社と代表取締役社長っと似てる部分があると思うのです。
似てるようで似てないと思います。
理事長は常に中立であるべきでは？（確か議決権も理事長にはなかったような）
会社の長が中立で物言ってたら決まるものも決まりませんが、理事長はあくまでも中立。
不正や管理会社の怠慢などといった案件以外は持論は含めず、淡々と法律にのっとってやってもらいたいです。
とうことで、会社の長というよりは、●●士といったふうに、法律に詳しい人のほうがいいかもしれませんね。（こういう人が理事長を引き受けてくれるかどうかはおいておいて・・）
私もあくまで持論ですが・・。

[5: 匿名さん]

理事長が組合員なら、当然議決権はあります。

[6: 匿名さん]

『理事長』の肩書きでは議決権は有りませんよ。
議決の時は、一組合員として挙手の数に数えられるだけです。

「理事長に一任」と言うのは、議決された多数の方にカウントされる
と言うのが本来の運用のされ方です。

[7: 匿名さん]

05をよく読んでください。

>「理事長に一任」と言うのは、議決された多数の方にカウントされる
>と言うのが本来の運用のされ方です。

こんな話は始めて聞きますが、根拠は？

[8: 匿名さん]

マンションにはまだ未入居なんですけど、
理事長って議長みたいな役割だと思ってました。（議決権なしで中立）
でもよく考えれば、確かに理事長も区分所有者なんですから、
議決権がないのはおかしいですよね。
その一方で、議決権があるとすると理事長の価値観でなんでも推し進められてしまうような・・。
気がします。
入居したばかりだと当然理事長の人となりなんて知らないわけですから、人選って怖いですね。

[9: 01]

短時間に色々ご意見いただきありがとうございます。

>逆説的に「これとこれは良い！明示したもの以外は不可！」っとするほうが抵抗少ないと思います
これの方が、話をする上ではスムーズですね。ただ、「これとこれ」を決めるのが、
どこまでというところが、時間を要するかもしれませんね。

議案＝理事会での承認事項
理事長＝理事会の責任者
ですから「理事長は議案に対して賛成」が普通の捕らえ方だと思うのですが
「多い方にカウント」は違和感あります。ここで根拠示して頂けると嬉しいですが
最悪、管理会社なりにきけばわかる事項だと思います。
（もし、「多い方にカウント」が事実ならば"目から鱗"です。）

[10: 湾岸]

本題とはズレてしまいますが、
私のマンションでは管理組合も法人化しています。
また、駐車場をはじめ共用施設も一部有料なので雑収入もあります。
だから、私の中では「法人」的組織運営が比較対象となっているのかもしれません。
なお、理事長の独裁を防止するために理事が複数名居るわけですし、大抵の理事会には「監事」も居るのでは？「監事」は理事長や理事会の暴走を抑える役割です。

[11: 06]

>01さん

皆さんが思われている通りに理事・理事長・議長は運営・審議の際は中立である事が
前提です。

理事会なり、住民総会の運営では『理事長（議長）』は理事長として中立に振舞うの
が当然です。中立であるがゆえに、『理事長』として議決権は有りません。

しかし、挙手の際には住民Ａとしての一票を持っています。
仮にこの時に、理事長に一任しにた（された）のだから、手を２つ上げるとか、３つ上げる
た様にカウントしたらどうなりますか？どの立場に立つか解からない住民Ａさんに一任した
事に成ってしまうのです。

では住民Ａさんと反対の意見の時に任された方の分を手を上げるのでしょうか？
それも上記と同じでおかしな事に成ってしまいますね。

では、少数派にカウントしたらどうなりますか？
結果が逆転する可能性も出て来ます。

『理事長＝議長』に一任とする場合は、大勢の意見に沿うと言う意思表示と捕らえるのが
自然な考え方ではないでしょうか？

すなわち、決議に参加された方達で、多くの票に投票された側へカウントとすれば、多数
の意見に沿ったと言う事になり、問題は起こらない訳です。

（＾−＾）にっこり

[12: 07]

>>11さん
あなたの考え方は間違っていますよ。

議決権を代理人によって行使する場合、管理規約で代理人となれる
範囲を定めています。
通常、管理規約の役員は組合員ですから、この範囲に入るので
議長（理事長）への委任が有効となるのです。
そして受任者は組合員である「議長個人」です。

[13: 匿名さん]

>12さん

議長は個人ではありません、役割です。

そんな事を言っているから日本の政治家（代議士・議員）は、有権者の意思に背いて
勝手な法案を作ろうとしているんですよ。代理人は自分の思うように預かった票を使
えるのではなく、票を預けた人の意思に沿って動くものです。

[14: 12]

>>13さん
あなたのマンションは、そのような運営をされているのでしょうか？

[15: 01]

>>11

不勉強で申し訳ありませんが、組合法人化についても教えて下さい。
一般的な
-法人化するメリット／デメリット
-法人化する条件
-法人化するためのプロセス　　ご面倒でもご教授頂ければ幸いです。

[16: 匿名さん]

トピ主さん
「住まいサーフィン」ってご存知ですか？
とりあえずそこに登録して、教えてプレーゴという質問コーナーの検索で「法人化」と入れてください。
法人化に関することが一通り意見が出ています。

[17: 12]

法人でない管理組合（権利能力なき社団）との違いは、
法人だと管理組合法人として不動産の登記ができる
くらいだと思いますが・・・

[18: 01]

>>16

そうですよね　少しググルなりして調べてみます。orz
申し訳ありませんが、「法人化関連」はスレ違いになるのでcloseさせて頂きます。

[19: 匿名さん]

>>18
勘違いしていないといいんだけど、「住まいサーフィン」というサイトが
あるんですよ。無料会員登録が必要です。

[20: 悩める理事]

新米理事さん、こんにちは。
【アルコープに駐輪ってホントにダメ？その２】のスレ主です。
せっかく貴重なご意見を頂いていたのにご挨拶できず、失礼いたしました。

私自身も新米理事であり、ホントに大変ですよね。
とりあえず今は、マン管関係の本を読み漁っています！
お互い頑張りましょう！

[21: 新米理事]

01です。

先日、「理事長に委任」のカウントについて、管理会社にきいたら、
議案を提示した理事会の立場として、理事長（議長）は賛成にカウント
するのが筋みたいです。

うちのマンションでは委任状に
・理事長に委任
・○○号の○○氏に委任　以外に
・議決権行使　　　第一号議案に賛成・反対
　　　　　　　　　第二号議案に賛成・反対　・・・・

というのもあるので、出席できない方に対してもかなり配慮
できているとは思います。

2回の理事会をすでに実施しましたが、個々の住民の要望を
ひとつひとつきいてるとキリがないですね。
2回目からは「これは組合員全体の不利益・利益につながるか」を
判断基準にバサバサ個別の事項を切りすてながら進行させる
ことにしました。

[22: 理事さん]

１２氏は詳しいですね、正しいです。０１氏の方が聞いたことも正しいです。
総会議案は理事会で決めますので提案して議案というのは理事会として
当然賛成の議案です。当然多数決ですから理事長が反対していてもその他
多数の理事が賛成で手亜印されたものは議長として白紙委任状を賛成票と
してとります。但し、個人Ａとしては反対票に入れる・・というレアな件が
あるかと思います。

[23: 理事さん]

議長委任の数だけ議長個人が投票した方に票を加えるというのが、今の総会運営では標準のようです。ただ、この場合、出席者のうち9割が反対（あるいは賛成）しても欠席者の委任状を持っている議長の賛成（あるいは反対）で、ひっくり返ってしまうことが起きます。そうなると、わざわざ総会に出るというインセンティブが下がってしまいます。（体験です）。
通常の会議の運営では、議長は議決権を行使しません。議長が議決権を行使するのは出席者の中で賛否同数だったときだけです。もし、この標準的な運営に従うとすれば、出席者の多数決で賛否が決まった時は、議長および委任状の提出者の議決権は凍結されたままで、出席者の意図を活かすことができるようになります。あくまで、一般論ですが、出席者の方が委任状で済ますヒトよりもマンション運営に対して前向きの姿勢を持っていることが多いようです。そうであれば、比較的責任感の薄い委任状提出者の票で、出席し議論した結果として投票した議決権を行使したヒトの結論がひっくり返ってしまうのは、好ましいことではないと、個人として考えます。

[24: 匿名さん]

出席による議決権行使も、事前議決権の行使も、議長委任による議決権の行使も、
同じ重みを持つ１票であるという大原則を理解できないようですね。

たとえ出席した人の過半数票と、反対の議決結果になったとしても、
それが区分所有者全体としての意思表示なんですよ。
そこには「好ましくない」なんて感情論が入る余地はありません。

（半年振りに引き上げて申し訳ない）

[25: 匿名さん]

私は十数年間、理事会や総会を一度も欠席したことがありませんが、
感情的には№２３の考えと同じですね。
白紙委任状が区分所有者の意思表示とは思えませんね。
総会成立のための単なる数合わせに過ぎないと思っています。
だからといってどうすることも出来ませんが・・・

[26: 匿名さん]

スレのテーマからどんどん離れていっているような気もしますが、いずれにせよ、もともとのテーマは別スレ
「形式的には全員対象、実質的には狙い撃ち。そんな規則はあり？」
が参考になるのではないでしょうか。