戸数75戸築30年のマンションの理事をしています。
先日実施したアンケートの結果、
玄関ドアー（昔の公団仕様）の不具合と交換の要望と老朽化による
サッシ交換の要望が30％近い住民からありました。
理事会で試算してみましたが、全戸ドアを交換すると1500万円以上の支出、
サッシを交換すると3000万円以上の支出が予想されます。
修繕積立金は充分にあるのですが、大規模修繕等に使いたいと思っています。
以前も総会で話題になりましたが、交換否定派も多く75％の指示は得られそうにありません。
室内のリフォームは個人でいくらでも可能ですが、サッシとドアーは共有部分なので
どうにもなりません。
理事会で話し合った結果、希望者については工事申請ベースで自己負担で
サッシとドアの交換を認めようかという話になりました。
共有部分の改修と交換を、自己負担で管理組合が認めることに問題はあるのでしょうか。
デザインについては、アンバランスにならないように理事会で指定するつもりです。
[スレ作成日時]2006-11-12 14:24:00
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サッシとドアーを自己負担で交換できますか
| No.2 |
by 匿名さん 2006-11-12 16:19:00
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うーん。
基本的には玄関ドアやサッシは管理組合が責任を持つべきものかと思いますが。 長期修繕計画に最初から組み込んでおかなかったのはまずかったですね。 たとえば、この業者↓の「大規模改修工事の手引き」によれば、 住戸玄関扉取替え：２５年〜３５年周期 アルミサッシ取替え：３０年〜４０年周期 http://www.daiwa-co.com/tebiki/meyasu.html 管理組合としては、きちんとこういうデータを示して、 遅くとも３５年目までには玄関扉を取替えるという方針を立てて 住民を説得すべきかと。 |
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| No.3 |
02さんに賛成です。
専有部ではない以上、自己負担はおかしいです。 |
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| No.4 |
スレ主です
ご意見ありがとうございます。内廊下マンションと言うこともあり玄関ドアの劣化も 個人差というか、家庭によって個体差があります。問題なく使えているお宅もあるし そうでないお宅もありますから、なかなか全戸交換の同意が得られそうもありません。 修理交換するにしても、同じドアは生産中止だから困りものです。 サッシについても、同様で戸車のメンテナンスをしっかりしているお宅とそうでないお宅があります。 最大の問題は工事をするにしても、戸室内に立ち入る工事が必要になるため、共稼ぎの ご家庭などでは、工事日程もバラバラとなることです。 それなら、いっそのこと個人負担で交換を認めてはどうかという話になりました。 うちもそうですが、スケルトンリフォームを数年前に実施して、戸室内は最新設備なのに ドアとサッシだけが古びています。数件のお宅は管理規約違反でサッシの交換をしてしまった ところもあることが判明しました。工事の事前届け出制度はありますが、フローリングの等級は しっかり見ていますが、この辺りは過去の理事も見落としているようです。 エントランスや共用廊下のように、完全に共有部分の設備であれば同意も得やすいのですが 管理規約上は共有部分、実質的に専有部分というのが話をややこしくしています。 玄関の鍵やサッシの鍵は、規約上も専有部分なので交換等は過去に認めています。 充分使用可能な設備を、美観や機能の部分で交換するというのは反対者が出るところなんですね。 サッシの部分は角部屋、中住戸の問題もあり1世帯あたり30万円〜60万円ほど費用が掛かり 大規模修繕の際にも、これを含めると一時金が出そうで頭を悩ませる問題です。 都心の駅近の物件ですが、既存不適格（容積率超過）と年金生活者も何人もいることを考えると 建て替えは不可能ですから、寿命までなるべくお金を掛けたくないという意見もあることは 確かです。 |
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| No.5 |
とりあえず、その工費は高すぎます。もう少し予算を検討してはいかがでしょうか。そうすれば賛同も多少は得やすくなるかと思いますが。窓は数、大きさがわからないのでなんですが、玄関扉でオーバーラップ工法であれば3分の2もあれば十分では。
また、ついでですが、夜間だけでも機能するオートロック扉を設置するなどして、そのカギがらみも含め仕様変更、防犯性、利便性を上げることも含めれば、賛同者が集まる可能性もあります。 |
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| No.6 |
玄関ドアはどう考えても個人負担はおかしいと思います。
大規模修繕の時に取り替える人は無料ということになると 不公平感も出てきます。 長期修繕計画に見誤りがあったということで、 玄関ドアだけ先に全て変えてしまった方がいいのではないでしょうか。 |
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| No.7 |
他の方も意見されてますが、30年経過なら充分長期修繕の範疇かと思います。
・防犯も絡めての修繕の必要性 ・複数社の見積もりをとって金額の妥当性（及び数をまとめたときの費用の優位性とか） ・部分的に改修＝一部が自己負担でドアやサッシを一新する見栄えの問題。 などを理事会主導で進めないと決まらないと思います。 ＞共有部分の改修と交換を、自己負担で管理組合が認めることに問題はあるのでしょうか。 ＞デザインについては、アンバランスにならないように理事会で指定するつもりです。 自己負担だと、当人達は今後の所有権？みたいな権利を主張されるのでは？ また、デザインが変に制限されることを逆に理解してもらえるでしょうか？ 自分なら「どうせ交換するなら安く＆かつ良いものを」っと考えてしまいます(^^ゝ |
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| No.8 |
新築のマンションに入居したばかりの人ばかりなんでしょうけど
20年超のマンションで、長期修繕計画がありその通りに実行出来ているマンションは 多分全体の10％もないと思いますよ。 新築の長期修繕計画も、絵に描いた餅のようなものでしょう。 一番問題なのは、マンションの寿命が50年なのか100年なのかわからないこと。 容積率に大幅な余剰があって、無料で建て替え可能なマンションなんて皆無なこと。 |
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| No.9 |
不具合があってストレス貯めるなら、自己負担で交換することを認めて欲しいです
サッシとドアを交換しても100万円未満ですから、リフォームとしては クロス交換と同じように安い部類です。 |
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| No.10 |
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| No.11 |
交換費用の個人負担を認めれば、全て解決という話ですよね（＾−＾）にっこり
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| No.12 |
でも「自費で交換したから自分の物」と言い出す人が現れかねない、という懸念がある訳ですよね。
それを防ぐ為には ・サッシ、玄関扉の交換を希望する場合、管理組合の指定する業者を利用すれば修繕積立金から○○万円を支給する ・その代わり将来、全額管理組合負担にて全戸のサッシ、玄関扉の交換を行う可能性があることを了承し、その際は交換の対象外となること この条件で同意を得れば不満も減るのではないでしょうか？ 「賛成派」も各個人で色んな業者に依頼をするよりも、管理組合が複数の業者に、あらかじめ部屋の間取りごとの相見積りを出させれば「リフォームをまとめて受けられるなら・・・」と、ある程度の「値引き」は受けられると思います。「反対派」も「賛成派」が【将来受けられるメリット】を手放す分には文句は出ないと思います。 |
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| No.13 |
今販売しているドアが、数年後の大規模修繕時にも販売しているとは限りませんから
やはり今すぐ一斉にやった方がいいのでは。 |
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| No.14 |
スレ主ですご意見ありがとうございます。
うちのマンションで以前老朽化で、給排水管の水漏れ事故が1年間の中で何件か発生し迷惑したことがあったので、専有部分ですが、総会の議決を取って、各戸定額（実額の50％程度）の補助金制度で 交換を促進しました。 それ以前の自主的に交換したものについても当時の見積書と領収書をもとに 理事会で審査し支払いました。 これも含めて賃貸中の数件を除く全戸が3年間の期間内に、交換を完了しました。 その後は漏水事故は1件もありません。 修繕積立金を使うことは、結局は自分達積んであるお金を使うわけですから、 自分達のお金、自己負担と同等なんですが、交換を促進するということにおいては効果があったと 思います。 反対派がいるのであれば、共有部分なのですがサッシとドアは、この方式ではダメでしょうか？ |
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| No.15 |
スレ主さん及びそのＭＳは、充分な経験をお持ちなのですから、
今回のサッシとドアでなぜそんなに悩まれるのか正直わかりません。 給排水管の補助金制度など、ＭＳ内で実績のある方法が理解され易いと思います。 自信をもって進めるのが一番必要なのではないでしょうか．．．どの提案事項にも反対する方は必ずでてくるはずです。 |
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| No.16 |
もし個人負担でやるにしても、一斉交換の折には再度交換しなおすというほうがいいでしょう。せっかく一斉にやっても、ところどころ虫食いというのではなんですから。確かに廃番の可能性はあります。
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| No.17 |
一斉交換の際に再度全てのドアを交換するなら、現段階で「修繕費からの補助」をするのは非経済的です。そうなると、全額自己負担での交換を認めるのか？という問題に戻ります。
各自が自由にドアを交換するとなると、業者を指定する事もできませんし、結果色んな種類のドアがある「虫食い」の程度が酷くなってしまいます。 |
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| No.18 |
＞17
＞非経済的 でしょうね。ですから、そもそも一斉に個人負担ナシでやることが理想であり、それ以外の方法を模索する必要はない様に思います。 ＞全額自己負担での交換を認めるのか？ それは飛躍すぎでしょう。 ＞業者を指定する事もできませんし あらかじめ制限を設ければ、そのような心配は皆無だと思います。工期はバラけてもボリュームゾーンを示せば、当然単価も下がるでしょうし、各自で別業者に依頼するほうがよほど非経済でしょう。 |
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| No.19 |
マンションの設備交換の時に、
1.「老朽化、使用不能による交換」 2.「機能低下、機能の陳腐化による交換」 3.「使用可能だが、美観の点で交換」 1の場合は全戸交換するのも簡単だけど、実際には2と3の理由による交換が多いでしょう 自己負担で出来るものなら、いつも最新型のものに変えたいと思う人も多いと思います。 サッシは共有部分といいながら専有使用権のある部分です、故意または自然によるガラス破損の場合 修理費用は自己負担、管理組合が修理してくれることもありません。 |
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| No.20 |
このスレの問題は、他のＭＳでも同じことが起こるよね。
中途半端な位置づけの玄関ドアも経年劣化による修繕は必ず必要。 ただ、一気にダメになるわけじゃないし、痛みかたもヘヤによりさまざま。 こういった部分の修繕は、どうされたのか？を経験ある方に聞いてみたい。 |
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| No.21 |
長期修繕計画も、その通りに実行するのは資金的に難しいのと、無駄な修理も相当あるということが
20年もするとわかりますよ。 組合員を啓蒙するためにも、どんどん使い道を提案して、マンションを維持するには 相当のコストが掛かることをわからせないと。 半分否決されたとしても、かなり良い管理が出来ると思います。 |
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| No.22 |
スレ主です
サッシの自己負担による交換は、理事会で話しましたがやめようかと思います。 玄関ドアーの交換だけにしようかと思いました。 理由は、戸車の注油と破損の場合の戸車の部品番号をメーカーで調べて 書いて掲示してあげたのに、まったく反応がないからです。 アンケートで、サッシの開閉が重いと書いてある意見が多かったですがそれほど 日常生活で、困ってはいないことがわかりました。 |
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| No.23 |
そんな対応でOKではないでしょうか。
まあ、アルミサッシが重たいだけなら、おっしゃるようにその都度戸車交換すればよいだけですからね。 また、多少重くても、じんぶんからアクション起こして積極的に是正しようと言う人が少ないのも事実です。いよいよサッシが動かない、鍵もかけられないともなれば、さすがに行動するでしょうが、とりあえず動いている段階ですからね・・・ |
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| No.25 |
高経年マンションのようですから、単純に管理規約を適用すると、一斉交換になってしまいます。 非常手段としては、窓サッシは統一性を重んじ、全戸交換。 ドアは、外から見にくければ、同等品で部分交換という方法もあります。 どちらにしても、マンション本体の劣化にもかかわる問題ですので、放置しないよう、知恵の見せ所です。
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| No.26 |
結論から言うと、自己負担では交換できません。
サッシも住戸玄関ドアも共用部分が含まれているからです。 ただ、かなり高経年のマンションですから、管理規約が標準管理規約でない恐れがあるため、最終的な判断は、管理規約を確認してください。 |
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| No.27 |
もし当該マンションが標準管理規約になっていれば、規約第２２条２項で区分所有者個人でも自己負担により一定の条件付きで可能かと思います。
ご参考まで 28年3月版新規約第22条2項 ２ 区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合には、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けることにより、当該工事を当該区分所有者の責任と負担において実施することができる。 |
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