マンション耐震診断？

[新米理事]

築３０年・複合型・個数の少ない・マンションです。
阪神大震災経験・その時は、本体には、特に問題なし（県調査）
定期診断は、目視で形式的なものですから、
実際に本格診断を考えています。

どんな方法で、何処の業者（専門）に依頼？？？
経験された方（理事長さん）知恵があれば、教えて下さい。

どうすれば良いのか分かりません。
教えて下さい。よろしくお願いします。

[13: 入居済み住民さん]

大手ｾﾞﾈｺﾝとその関連会社に区の助成金200万円を貰って耐震診断を依頼。予想外の低評価でﾏﾝｼｮﾝ。
補強工事の手法を聞いたところ古臭いので手法が合理的で全国的に実績の多い業者に検討を依頼。
診断報告をﾁｪｯｸ後「この数値は低すぎる。同業者の批判をすることになるので工事は辞退する」との回答。
本命視していた2社が共に同じ回答。
ﾏﾝｼｮﾝは1979年築であるが25m正方形、中心にｴﾚﾍﾞｰﾀｰと2本の避難階段設置のﾊﾞﾗﾝｽに優れたもの。
10社程度の業者と接触したが、いずれも下手に弄らないほうが良いとの意見が多数。

耐震診断実施のｾﾞﾈｺﾝは耐震設計の構想建築では日本最古の実績を誇っているが、診断Gの技術者はどうみても精鋭ではなかった。

耐震診断と耐震工事を同一業者が担当するのは問題である。緊張感に欠ける上に、ﾏｯﾁﾎﾟﾝﾌﾟの危険性もある。

役所は耐震診断の旗振りをするが、実態については無責任。現在問題の原子力村と同様。
第三者機関のﾁｪｸ機能も信頼できない。

ﾏﾝｼｮﾝ区分所有者にとって意味の無い「耐震基準適合証明」取得に拘ったのも失敗の原因。

耐震診断実施はよほど慎重に！　診断業者は不適合の結果にすれば合法的に責任回避ができる。
管理組合は大騒動。

[14: 匿名さん]

うちのマンションも３０年超えです。
住民（一部）より耐震診断実施した方がという声がありお抱え事務所に相談しました。

1.負担金額については、60～１００万は、確実
2.高齢化した住民が出せるか？という点
3.全戸では、ないがブレースが入るマドが出来るので日照の問題とベランダが奥行き浅いのでベランダの外にブレースが入るだろうとの事
4.最初からブレースの入った物件（部屋は）購入を避けるはずで資産価値が逆に落ちるのでは
5.通常ベランダ面に平行にコンクリート仕切り壁を付けると理想
奥の部屋は、暗くなりますし風の通りも悪くなります。


耐震診断実施の件は、当然検査するまでも無く基準は、満たさないでしょう
そんな赤点貰うのに料金発生（点数貰うのにお金使うのですか？）

不安を逆に煽るだけですねで決着つきましたよ

[15: 匿名]

診断もせず、枕を高くして寝れるんですか。

[16: 匿名さん]

毎日疲れているからバタン　キューです。
耐震調査に関わる方には、ホント申し訳ありませんなぁ

[17: 匿名さん]

都心部の築４０年のマンション（約１００戸）
緊急輸送道路に面しているので、全額補助金（約８００万円）で耐震診断を受けたところ、
先月ショッキングな結果が出ました（一部Ｉｐ値が0.3を下回った）。

前期理事会は先月末の総会で結果を一切発表せずに、今年度の理事に丸投げ（新旧理事だけが結果を知っている）
うちは「早急に臨時総会を開催し、耐震改修検討委員会をたちあげるべきだ」と主張しているのですが
今期理事会は「全区分所有者に発表するかどうか」すら反対意見も多くて決められず、会議が空転中

うちはもともと転居予定（リフォームして賃貸に出そうか検討中）だったので、ためしに不動産屋に査定に出したところ、

・まともな人は買わないだろう（銀行でローンを組めないから）
・耐震審査前（去年秋の実績）と比べ半値以下になると思うが、前例がないので査定が難しい
・不動産業者が管理会社に確認すれば、管理会社は開示義務があるので、耐震診断結果は業界内ですぐバレる
・不動産業者には重要事項説明書で告知する義務がある（賃貸でも同じ）
・賃貸の場合は、従前の１，２割引の家賃で入居者が見つかるだろう

ちなみに、診断をおこなった業者が提案した「耐震補修プラン」では、総工費が数億円（一戸当たり数百万）とのこと。
しかも、居室内での耐震壁増設が必要とか（そんなのムリでしょ！）、一階店舗は廃業させろとか（補償請求来るよ）
プランは別業者に練り直してもらわないと・・・

緊急輸送道路沿道なので、三分の一は補助金がつくけど、今の積立金残高では工事費がまかなえず、
一時金徴収や修繕積立金の大幅値上げも必至で、資金繰りの目途が経つかどうかも不明

毎日、ＯＭＧ！な気分です

[18: 匿名さん]

神戸の震災では旧基準の古いマンションが残り55年基準の限界設計のマンションが倒壊した実績がある。
旧基準が脆弱とは限らない、55年基準は安く造ろうとの資材をケチった限界設計に悪用されている。
旧基準の古マンションは過去の地震で実証済みだから問題ないが、直下、近隣の震源地の場合は補強は何の役にも立たない。
結局、古マンションは古いなりに過去の地震に堪えた実績を評価すれば良い。

[19: 匿名さん]

＞診断もせず、枕を高くして寝れるんですか。

地震国の日本ではどんな事をしても枕を高くして寝れません。
確率と運に任せる他有りません。

[20: 匿名]

築35年の旧基準のマンションです。
図面での耐震調査をしましたが、案の定数値はよろしくない。
耐震補強には億単位の費用が見込まれ断念。
代わりに、食料飲料水の備蓄、避難場所や避難方法の見直しや再構築をする事にしました。

[21: 匿名さん]

＞代わりに、食料飲料水の備蓄、避難場所や避難方法の見直しや再構築をする事にしました。

上記は補強工事が出来ない代わりになるものではありません。
一般のマンションでも当然にやっている事です。

[22: 匿名]

耐震指標値0.6 が目標とされるが、その意味するものは『震度6強で倒壊する恐れが少ない』
完璧な耐震性を求めたら窓のない鉄の箱になってしまうわな。
経済性と快適性を考慮しつつ、折り合いをつけるしかない。

[23: 匿名さん]

No17のＯＭＧなマンションの理事です

全区分所有者に耐震結果を発表するかどうかでの対立の構図はこんな感じです

発表を急ぐべきとする理事（現居住のオーナー）

★まだ、あきらめたくない
「耐震補強検討委員会」を立ち上げて、補強が技術的・経済的に可能か、道をさぐりたい

★住民間ポリティクス
１・ネットで検索しただけでも、現在数戸が売りに出されている（間取りと階数でどこの部屋か特定可）
２・オーナーたちは年齢的に見て、老人ホームの入居一時金や新居や子供との二世代住宅の購入、老後の生活資金への充当にあてる予定だろう
３・いざ「買いたい」という客が現れても、仲介業者が管理会社に問い合わせれば、とても売り物にならないと告げられる
４・「老後の生活設計が狂った。なぜ情報を開示しなかった。不動産屋や買主の前で恥をかかされた」と理事会が糾弾される

発表に反対する理事（賃貸に出しているオーナー）

★借主が出て行ってしまう。家賃が下がる。次の借主がなかなかみつからない

★よけいな出費は絶対イヤ

[24: 匿名さん]

耐震診断？　官業連携のキナ臭い景気浮揚策に過ぎなく、建替えを促進し安全より資材を出来るだけ少なくする限界設計の為の物だよ。

[25: 匿名さん]

Ｎｏ17とＮｏ23のＯＭＧなマンションの理事です

たしかに耐震診断じたいに胡散臭さが感じられます。
やたらに低いＩＰ値が出たのも、大規模な改修工事に誘導したいがためという見方もできます。

しかし、一つだけ確実なのは、耐震診断で「既存不適格」のレッテルが貼られたとたん、不動産価値が暴落することです。

★今日、某大手仲介業者より査定の結果が来たので恥を忍んで公表しちゃいます

・上限売り出し価格・・・昨秋の成約価格の約５５％
・推奨売り出し価格・・・昨秋の成約価格の約４３％
・査定価格（成約予想下限価格）・・・昨秋の成約価格の約３６％

ちなみに耐震改修が３年後に完了すれば、８０％程度には戻す可能性はあるそうです

★一方、賃貸の査定では、従前の９割程度の家賃なら引き合いも出てくるとのこと

さて、改修工事をどうするか

これも試算ですが、うちのマンションは緊急輸送道路沿いなので、総工費４．５億円までなら、なんとか行けるはず
　内訳・・・補助金１・５億＋積立金２億＋特別融資１億
緊急輸送道路沿いのマンションなので、低利で1億円まで１０年の特別ローンが組めると仮定しています。
管理組合の財務は、これまでも年に約２０００万円ずつ積み立てが出来ているので、年１１００万円強は無理せず返済できる（ただし、通常の大規模修繕を先延ばしにする）との見込み。

でも、耐震診断業者が出したプランを見た理事としては、総工費６億行くんじゃないか？と勝手に予想

どちらにせよ、うちは簡単なリフォームにして賃貸に出す以外の方法はない！

[26: 匿名さん]

震災により半壊したマンションを戸あたり60万円で修繕した兵がいます。
見習いましょう。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45942/res/482-486

[27: 匿名さん]

OMGなマンションの理事です

耐震診断の結果については、区分所有者に報告書の要約版を配るだけに、結局説明会は開かないことに決定。
自分の任期中はパンドラの箱を開けないようにとの、理事長の深慮なのか？

同時に、全戸に配るプリントのなかでも予告したので、賃貸の住民でも注意深く読めば「耐震補強工事が必要な結果だ」と
伝わることになりました（まさか、実は深刻な状況だとは誰も思わないような、官僚的な文面）。

とにかく理事会が腰砕けで歯がゆい。このままでは来年の総会でまともな「耐震補強プラン」など提案できそうにもない。
案外、理事長も耐震補強については内心諦めているのかも。

もうすぐ転出と同時に理事をおりるので、うちにはどうしようもないけど……

[28: 匿名さん]

仕方ないね。
転出＝理事として参加できない。そういう事情ならやりようがないよ。

[29: 匿名さん]

昭和56年以前のマンションなら現基準なんか無視して、先の地震や神戸の地震で影響がなかったら問題ないよ。
現基準のマンションは返って資材を限界まで節約しているので逆に小被害が出ているのが現実。

[30: 匿名さん]

直下型の激震を経験してないところには当てはまらないね。

[31: 匿名さん]

OMGなマンションの理事から引き続き

実は、去年の大震災で影響があったようなんです

建物が不規則な形をしていて、その継ぎ目にあたるところに、あの地震で何かダメージが生じたのか
そのあたりで水漏れ事故が何件か起きたり、継ぎ目のそばの部屋の住民から
「台風でも壁に揺れを感じるようになった」と指摘されたり・・・

それに最初の建設工事がちょうどオイルショックで原材料が暴騰した時期にあたるし

とそんなこんなで耐震診断の結果以前にも不安材料が多いのです

[32: 匿名さん]

>直下型の激震を経験してないところには当てはまらないね。

そんなのに耐震なんてありえないよ。
今からホームレスにして公園で寝泊まりする以外は安全でありませんよ。