【【管理組合】】 新築入居後に挙がった問題点

[理事]

新築マンションに入居後に、買うときは思ってもみなかった問題が
出てきたりして困っていることないですか？

管理組合に議題に挙がってことなど話していきませんか。
解決策などもあれば教えてほしいですね。

今から購入される方は、このような問題が
挙がらないマンションを購入する情報になると思います。


うちのマンション管理組合での最近の問題

築2年・駅近・80戸・大手デベ

・駐輪場が不足している。駅近なのでデベは1世帯2台までとして設計したが
　駅近なので逆に自転車の利用が多く満杯状態。
　増設する、しないで議論中。結論でない。

・駅近なので駐車場が10台ほど余ってしまった。収入減。

・駐車場が余っているのに違法駐車するやつがいる。

・鳩がベランダにやってくる。

・・・・

[5: 契約者①]

私も０２さんに賛成です。
ウチは客用の駐輪場もないので（駅近いから）一台折畳みを持って上がって、１台分お客様用として使うつもりでいます。
入居したら駐車場のことも発言するつもり。
スペースには限りがあるので、その中でうまく回せるように出来たら一番よいのかな、と思います。

[6: 匿名さん]

入居前にどんなに個々人が注意しても、入居してから明らかになる課題はありますよね。
スレ主さんの課題は、個々に専用スレがありますのでご参考にしてくださいね？

私が新規で入ったＭＳも管理会社が大型ＭＳに不慣れ＋管理組合も未経験理事が多数などで、色々ありましたけど、１つ１つを解決していってます。
まずは規約遵守を促すとして、居住者の総意が変更すべき規約もあると思います。
がんばってください。

[7: 匿名さん]

入居直後に規約変更なんてちょっとおかしくないですか？
規約至上主義ではないけど区分所有者は同意して契約したんだから、いきなり変更するというのは、ちょと違和感ある。
どうしても変更しなければならなければ仕方ないですが、新築MSの規約ってそれなりに甘いでしょ？
どうにでも解釈できるっていうことになっていることが多いのだから、しばらく様子見るっているのが普通の感覚だって思うけどね。

[8: 匿名さん]

駐輪場は、あらかじめ割り当てられた数が決まってるを承知して購入したのに、
足りないから増やすというのは、勝手な都合だと思いますよ。

[9: 匿名さん]

＞新築MSの規約ってそれなりに甘いでしょ？
それは、地域性とマンションのグレードによります。
グレードの高いマンションの規約は、目一杯厳しいところが多いですよ。
格安なマンションは、若いニューファミリーを販売ターゲットにしているので
規約が厳しいと、販売に影響してしまうので甘めになっています。

いずれにせよ、一次取得者で分譲マンションの経験がない人に管理規約の了解なんて出来ない。
分譲マンションの管理人と、賃貸の管理人の役割の違いもわからず、よろず相談所と勘違いしている
住民が多いこと多いこと。。。
子供に、携帯電話の約款を読ませるようなものだと思います、住み始めて初めて気がつくことが多いです。

[10: 6]

＞まずは規約遵守を促すとして、
と書いたのですが、なぜか「いきなり変更」と誤解されたようで・・・
駐車場と駐輪場に関していえば、うちのＭＳは設立総会時に駐車場の増設決議がされましたし、翌年の組合主体の総会では、子供用自転車置き場の増設決議がされました。
駐輪場などは足りなければ増やす方向で検討するのは、理事会として理に適ったことだと思いますが？

竣工時にデベが配布される管理規約を精査するような人はほとんどいないと思います。
組合員の総意で合理的なら、規約は良いほうに改善するのが当然です。
国の法律だって、基本は「社会のルールの要」ですが、放置してては陳腐化して意味のないものになってしまいます。

[11: 匿名さん]

厳しいか緩いか．．．は、規約の記載文より、細則の記述でしょうし、大抵は細かく記載されていない事項を管理組合（と管理会社）がどのように運用するか？だと思います。

大小さまざまな違反があるのが集合住宅ですが、小さな違反まで理事会が気にしてたら、大きな課題解決が進みません。
理事会の理事が費やせる時間やモチベーションは、無限じゃありませんのであしからず。
また、１居住者の不満や意見は、ちゃんと文書で理事会に出してもらわないと永遠に理解できませんので、そのへんよろしく(^^ゝ

[12: 匿名さん]

>>6
もちろん、組合員が納得されていればいいと思いますよ。MSそれぞれですから。
でも、設立総会でいきなり駐車場増設したりする案件が通るっていうのも驚きます。
管理費や大規模修繕の予算が大幅に変更されるわけですよね。一応納得して購入した物件に対する将来の出費が増えるのを、購入直後に簡単に認めるのって…。ただじゃないし、デベが払ってくれるわけでもないんです。
もっとも、しょっぱなじゃないと決められないことかもしれませんね。

うちは管理費／修繕積み立てが高めだし、こんな案件出されてもとても賛成できないなぁ。

[13: 匿名さん]

駐輪場が不足していて、駐車場が余っているみたいですが、
この状況が将来、続くとは限りませんよね？

[14: 匿名さん]

駐車場や駐輪場の問題は、出尽くしっというか、ＭＳの環境や需給状態によってＭＳ個々の対策が必要ですよね？
スレ主さんもまずは他のスレを見るとか、相談事項に関しては設定条件も提示するとかされたほうが実りある結果が得られると思うのですが・・・
今のままだと、単なる愚痴にしか思えません。

最初は理事会版でなかったことから察するに、思いつきのままスレ作ってしまったのでしょうね。

[15: 入居済み住民さん]

今年１月入居の新築マンションの理事してます。
管理会社より、３月決算にて繰越金が、５０００円弱だったので、繰越金を
大目に残すよう、駐車場収益を積立金から管理費へ回して欲しいと言われてます。
まだ３ヶ月しか発足してないので、ちょっと疑問です。もしやもう値上げ？の催促？？
皆さんの、だいたい１年でどのくらい繰り越しがあればよいのでしょうか？
無駄遣いされても困るので、相場が知りたいです。
管理会社は、もしも監視カメラ増設の時とか言われますが、当マンションでは、充分な個数の
監視カメラがあるので増設の必要がないので、その理由はどうかと。。。

もう一つは、来客用駐車場が１台あるのですが、この利用方法で予約制にするか、それなら
どのように管理するか、違法駐車の防止看板たてるか、どうするか・・・など
今は、記録帳に部屋番号、滞在時間、電話番号、を書いてる（予約なし）状態です。
これにどう予約を取り入れるか。。。アドバイスお願いします。

[16: 近所をよく知る人]

駐車場が平置きだったら、そこ潰して駐輪場にしたらいかが？

規約が厳しいだの、新築後すぐだのという話はあるが、あくまでもＭＳは住民＝区分所有者＝管理組合が主体だから、変えたければどうにでも変えられるわけで。

[17: ３年目理事]

>>15さん
管理一時金は無かったマンションでしょうか？
規模にもよりますが、人件費とともに管理費の負担になるのが水道光熱費だったりします。
細かい金額より大きな金額を中心に見直すことをお勧めします。
尚、稀ですが竣工前の「管理費の見込み」が甘く又は竣工直前に状況変わったなどにより、年間予算そのものから見直す場合もあるようです。

[18: 匿名さん]

>16 駐車場が平置きだったら、そこ潰して駐輪場にしたらいかが？
その意見に賛成です。
うちのマンションもそうしたいが、駐車場が１００％機械式なので、現実的にはスペースの問題と
所有者が変わる場合などに難しいです。
平置き駐車場であれば、１世帯３台目以上は300円位にして駐輪場に出来ますね。
それでも駐車場使用料の赤字は埋まらないですか？

[19: 匿名さん]

>>15さん

> 管理会社より、３月決算にて繰越金が、５０００円弱だったので、繰越金を
> 大目に残すよう、駐車場収益を積立金から管理費へ回して欲しいと言われてます。

駐車場収益は出来るだけ、管理費に回さないほうがいいです。
あとになって修繕費がまかなえなくなると手が付けられません。
それと収益の割り振りは、管理規約で定めていると思います。これを理事会の決議だけで変更することはできないと思います。

> 皆さんの、だいたい１年でどのくらい繰り越しがあればよいのでしょうか？

マンションによって規模が異なるので、相場はだせないのではないでしょうか。

> 無駄遣いされても困るので、相場が知りたいです。

無駄遣いをしているか否かをチェックするのは、理事会の仕事の１つですよ。
事業計画や予算案を見直して、値下げ要求や不要だと思う内容は委託契約から削ればいいのです。

> もう一つは、来客用駐車場が１台あるのですが、この利用方法で予約制にするか、それなら
> どのように管理するか、違法駐車の防止看板たてるか、どうするか・・・など

利用方法を取り決めるのは、大変な時間と労力を必要とします。
15さんが書かれているように、管理の問題が大きいです。そのほかに、有料にするのか無料にするのかなどなど。これらを理事会で話し合って素案を作り、入居者の意見をとりまとめて、妥協策を探って、使用細則を作って、総会の承認（規約に類するから特別決議になるかな）と。そしていざ実行となると、駐車時間が守られているかを確認したりと管理が大変になります。

なのでうちのマンションでは、無料の先着順の利用にしています。そして、問題が多いようであれば利用規定を定めると総会決議をしています。現時点では、幸いなことに大した問題もなく運用できています。

[20: 匿名さん]

>15
新築当時からの管理会社であれば、各住戸の管理費を設定したのも、その管理会社のはずです。
後で足りないと言ってくる管理会社は信頼出来ませんね。
そのうち修繕積立金も足りないと言ってくるはずです。

[21: 入居済み住民さん]

＞＞１７
管理一時金はないです。
管理会社の管理費見込みが甘いならば、長期修繕計画表も当然甘いということですね。
確かに、甘そうだ。

＞＞１９
そうだ、管理規約で定めていると言えば良いですね！！
なんか、全てに置いて、見通しが甘い管理会社のような気がしてきました。

＞＞２０
デベが、管理会社は、数社あってプレゼンで選んだ会社だと言ってました。
先日管理会社が、管理費設定を抑えて設定しましたので・・・と言ってました。
長期修繕積立金も積み立て一時金が、このぐらいあるので、大丈夫でしょう。。。とか
言ってたが、あてにできませんね。１０年１５年先の大規模修理計画も、抑えて設定
してそうです。

[22: 17]

>>21
管理一時金がなく、決算時の繰越しが5000円では、かなり厳しいと思われます。
当月の管理費収入が当月の各種出費とほぼ同額ということなのでしょう。
管理費などの滞納や年払いの出費などは想定していないのでしょうかね。
もしかして、そこらへんは管理会社が立替てる？

駐車場が平置きなら、それほど修繕費はかかりません。＜線引きくらい。
駐車場が格安な状態なら、付近の駐車場料と照らし合わせ値上げ→一部一般管理費収入へするのもやむをえない事態なのではないのでしょうか？

長期修繕については、どのＭＳでも新築時の計画は積立金算出のための数字合わせに過ぎません。
新築竣工後はそれでなくても大変でしょうから、２年アフター終えてから厳密な修繕計画を作成しても良いと思います。＜２年アフター時にいろいろ見えてくると思います。

[23: 入居済み住民さん]

＞＞２１
そうですね。契約を取るためにギリギリに設定したのでしょう。
うちは、機械式駐車場なので、修繕費は、余分に設定しときたいものです。
雑費で印鑑代金、自転車シール代など出ましたが、来期の予算案で、修繕費６万
雑費６万予備費２万で、使う必要なければ繰り越せますよね？

あとは、自転車駐輪代は無料ですが、ココを有料にするのもいいかもしれませんね？
皆様のところは、いくらぐらいですか？

[24: 22]

>>23
駐輪代などは地域相場があると思います。
うちのＭＳの価格は（規模や環境が異なるようなので）参考にならないと思いますが、
　完全屋内で、１チャリ 300円/月額
です。総数800チャリ分くらいあり、使用率は60％ぐらいです。
自動二輪は
　完全屋内で、１バイク 2000円/月額
で、総数は20個。こちらは待ち行列が60室くらいあるので値上げするかもしれません。