初回総会の議案

[新人組合員]

ついこの間まで賃貸生活でしたが、このたびマンションを購入し、近々初回総会が予定されている者です。理事にはなっていません。
初回総会の議案の件で非常な疑問があります。なにぶん区分所有法の初心者なので、経験のある皆さんのご意見をお聞かせ願いたく。長くなりますが、お付き合いいただければ幸いです。じつはバトル板にいたのですが、理事会板の方が有益な情報が集まるかもと教えていただき、やってまいりました。

【事実】
①4/1/2007引き渡しの新築マンションの案件
②当初の管理規約で、布団のベランダ外壁干しが明確に禁止されている
③初回総会の検討議題は、1）管理会社に管理業務を委託する件　2）使用細則を変更し布団のベランダ外壁干しを認める旨の議案が出ている。この議案には但し書きが付されており、”ただし、寝具等の落下により問題が生じても管理組合は一切関知しないこととする”となっている。
④議案の作成に先立ち、組合員に事前に検討案件のアンケ−トをとるといった行為は一切とられていない。
初年度理事は、デベが”とりあえず”引き当てた方々がなっているが、初回総会の議案に、理事の信任の件は入っていない。

上記が概要です。　私は布団の外壁干しには反対なので、購入時にこの件を確認してマンションを買いました。それが入居後、わずか4ヶ月かつで早々に変更されつつあるなんて、まるで詐欺です。

幸い、以下のようなアドバイスや情報を今までに頂戴できました。

①初回総会で、布団干しのような各論が出るのはきわめて珍しい。
②理事の信任議案がないのはきわめて珍しいし。
③住人の意向ｇ吸い上げられていない以上、案件は理事になった者の役得のようなもので、信任されていない理事の議案は有効ではない可能性がある。
③但し書き以降が法的に問題がある可能性がある。

[2: 匿名さん]

ここでの議論を整理するために少し定義した方がよくありませんか

１．「布団のベランダ外壁干」の是非には議論しない。
２．あなたは、「布団のベランダ外壁干」により被害を受けそうな
　　１Fの住民である

この定義が当てはまれば、「当初の管理規約で、布団のベランダ
外壁干しが明確に禁止されている」を理由に自分の上の階の
「布団のベランダ外壁干」は、拒否できるのではありませんか？

あなたは、禁止になっていることで安心して庭付きの物件を
購入した。外壁干されては怖くて外に出ることができない。

上の階とは、直上以外も被害を受けそうな場所は当てはまります。

[3: 匿名さん]

０２は書き方がおかしいですね。

スレ主さんが、「布団のベランダ外壁干」により被害を受けそうな
１Fの住民である場合

「布団のベランダ外壁干」が禁止になっていることで安心して
庭付きの物件を購入した
解禁になると怖くて外に出れないので購入しなかった・・を理由に

スレ主さんは、規約改正を拒否できる立場ですね
書面で総会前に意見書を出しておけば問題ないでしょう。

[4: 匿名さん]

規約の〔役員〕
・理事及び幹事は・・・・・・総会で選任する。
規約の〔理事会（議決事項）〕
・理事会は・・・・・・次の各号に掲げる事項を決議する。

初回の総会で理事を選任しないのはどうしてなのでしょう。
①単純に管理会社が無知。
②理事を選任する前に規約（布団干し）を変更しておきたい。（なぜ？）

[5: 匿名さん]

↑書き忘れ
規約の変更および使用細則の制定または変更に関する案は理事会決議が必要です。理事会ないのに変だよね。

[6: 匿名たん]

スレ主さん

別スレで、理事会版にスレ立てするように提案した者です。
貴方が本気であることが判りましたので、全面的に協力します。
（と言っても大した知識はありませんし、提案の取捨選択は
　当たり前ですが、自己判断でお願いします。）

まずは、状況をもう少し教えてください。

①総会の開催日は何時頃ですか？
→日時までは結構ですが、開催日までにどの位の猶予があるのか？
②建物の階数とマンション１Fの状況は？
→例えば、「１F住居に専用庭があるマンション」ならば、「壁干し
　された布団が落下した場合、専用庭に落下する」＝「１F住居
　に特別な影響を及ぼす」等の図式が成り立ち、規約変更を阻止する
　理由として、『危険回避』が有効となります。
　その際、３階建程度の低層マンションよりも１０階建の中高層
　マンションの方が効果大です。
③貴方は、何階にお住まいですか？
→②で訴える場合、貴方が１F住人ならば、「自身が特別の影響を受け
　る」として戦えますが、上階層住人の場合は「１F住人の協力者」を
　設ける方が優位です。
（貴方が上階層の住人で、「美観」を理由に「規約変更阻止を意図
　している」場合には、「協力しない」ということではありません。）
④貴方のマンションの管理規約に４さんの指摘した内容の条項はあり
　ますか？
→あれば、「議案提議の手続き違反」が問えます。

初動は、「管理会社への質問」となりますが、上記質問を先に教えて
下さい。

[7: ３年目理事]

ここで、アレコレ議論するのも有益ですが、
まずは、スレ主が、文書にて現理事会又は管理会社あてに１組合員として、質問書を提出することをお薦めします。（既に総会日は近いのでは？）
質問は、シロート的な視点で全く構わないと思いますよ。
　Q1、原始使用細則の「ベランダ布団乾し禁止」を改定する議案の経緯は？
　Q2、理事の総会信任は無用なのですか？
程度です。
既にお聞きだと思いますが、細則の変更なら過半数で設立しちゃいます。

最初の総会といってもＭＳによっては、竣工・入居後に行われる設立総会と１年経過した後の定例総会などがあると思います。

[8: XYZ]

＞①4/1/2007引き渡しの新築マンションの案件
意味不明。
＞②当初の管理規約で、布団のベランダ外壁干しが明確に禁止されている
デベ作成であろう原始規約があり、分譲時にそれに同意したと考えられる。
＞③初回総会の検討議題は、1）管理会社に管理業務を委託する件　
特に問題なし。
＞2）使用細則を変更し布団のベランダ外壁干しを認める旨の議案が出ている。この議案には但し書きが付されており、”ただし、寝具等の落下により問題が生じても管理組合は一切関知しないこととする”となっている。
第三者に対して管理組合の管理者の免責は出来ない。
＞④議案の作成に先立ち、組合員に事前に検討案件のアンケ−トをとるといった行為は一切とられていない。
アンケートは便宜的なもので、必要条件ではない。
＞初年度理事は、デベが”とりあえず”引き当てた方々がなっているが、初回総会の議案に、理事の信任の件は入っていない。
分譲時に、原始規約の附則に、初回総会までの暫定役員はデベが決めて、原始規約と暫定役員指名の同意を取り付けるのが普通。
＞　私は布団の外壁干しには反対なので、購入時にこの件を確認してマンションを買いました。それが入居後、わずか4ヶ月かつで早々に変更されつつあるなんて、まるで詐欺です。
議案に過ぎません。しかし、決議されれば従う義務が有る。
＞①初回総会で、布団干しのような各論が出るのはきわめて珍しい。
暫定役員の理事会での決議案件と推定。
＞②理事の信任議案がないのはきわめて珍しいし。
原始規約の附則に、暫定役員条項がなく、分譲時にデベ指名役員を今期就任に全員同意した結果と推定。
＞③住人の意向が吸い上げられていない以上、案件は理事になった者の役得のようなもので、信任されていない理事の議案は有効ではない可能性がある。
分譲時に何に署名捺印したかによる。一般には良く見ずに、デベの思惑通りに署名捺印している事が多い。後で気がつく・・・やら。
＞③但し書き以降が法的に問題がある可能性がある。
既に述べた。

[9: スレぬしです]

スレッドをなかなか見ることができずにいたら、こんなにもたくさんのレスポンスが！　組合板は情報量がすごいです。
今、時間がなくて、今夜じっくり、しっかり読み込みたいと思います。一言、これは自分自身のことですが、無知は悲しいです。自分が何も知らないということを痛感しました。確かに、総会までの時間も少ないのですが、それでも現状で最善のことをしておきたいです。

[10: 匿名さん]

>第三者に対して管理組合の管理者の免責は出来ない。
この部分だけ、よく分かりませんでした。

原因者の行為に対して、管理組合は免責できる。

ではありませんか？

[11: XYZ]

＞原因者の行為に対して、管理組合は免責できる。
ではありませんか？

区分所有法を読んで下さい。

[12: 匿名さん]

>意味不明。
①2007年4月1日←アメリカ式
②2007年1月4日←イギリス式
設立総会だと思われるので、おそらく①番が正解。

[13: 匿名さん]

>>11さん
>区分所有法を読んで下さい。
いや〜、申し訳ない、読み切れませんでした。
>第三者に対して管理組合の管理者の免責は出来ない。
でしょうか？

大変申し訳ないのですが、教えていただけますか？

[14: 匿名さん]

＞第三者に対して管理組合の管理者の免責は出来ない。

区分所有法を探してもありませんって。
>>08の推定はだいたいあっていると思うが、これだけは？だね。
布団の落下事故に関して組合（または管理者）は責任とりませんって当たり前のこと。落とした人が全責任を負う。
組合が責任を負うのは、共用部分の不具合等によって起きた事故だけ。例えば外壁のタイルが剥がれ落ちて歩行者に当たった場合など。もっともその場合でも、施工不良が原因であれば、組合はデベや施工者を訴えることができる。

[15: 匿名さん]

簡単にいえば、やっちゃった人間がいるものは
管理組合は責任をとりませんよね。
したがって、免責は出来るんですよ。
駐車場内の事故も、やっちゃった人間に非があれば一緒ですね。

[16: 匿名さん]

ず、０８の意見は一般論で、正確さにもかけますので、あまり役に
たたないですね。

まず、優先は以下の順番になります

１．１F等で、庭を使う方であれば直接恐怖を受け、購入時の条件から
　　著しく条件が離れてしまう。

　これであれば、ほぼ確実ではないでしょうか

２．「布団のベランダ外壁干」が禁止されているので、購入している
　　者がいるのに、それを、廃止されることは、その購入者に著しく
　　不利益になります。
　　「布団のベランダ外壁干」を廃止したい方は、規約があることを
　　前提に購入している方です。
　　この状況で、多数決で規約を改定することは、権利の平等ではあ
　　りません。

　この主張は、ほぼすべての人が可能です。

この程度でしょうか？

[17: 匿名さん]

>原因者の行為に対して、管理組合は免責できる。
布団が道路に飛んでそれで車が事故ったら・・・？
危険行為（外壁（共用部分）布団干し）を規約で認めるのであれば、管理組合がその責任を免れることはできないと思いますけど。常識的にフツーに考えても。

[18: 匿名さん]

>>17
規約で認めても、飛ばしてよいと認めているわけではない
んですよ、飛ばさないようにするのは各自です

たとえば敷地内から、道路に出た車が事故を起こした場合
その車が注意しなければ、事故を起こした車の問題ですね。

[19: ３年目理事]

>>17さん
今回のケースでは、その辺は発案者も考えたようで、
＞この議案には但し書きが付されており、”ただし、寝具等の落下により
＞問題が生じても管理組合は一切関知しないこととする”となっている。
で、責任逃れ．．．落として事故になったら乾した人の責任だよ！と言いたいのでしょうね？
ただ、実際にそのような事故が起きた時に刑事上の管理責任と民事で勝てるのか？は、具体的な事例とともに詳しい方の意見を待ちます。

[20: ３年目理事]

ふと思ったのですが、
新築のマンションだし、浴室は乾燥機能付きなんですよね？
でないと、現実的に大きな乾し物するのはベランダしかないので議案も妥当になりそうですが．．．．まさかね。

[21: 匿名たん]

>>20

問題は、布団のベランダ『壁』干しですよ？
ベランダの内側に干すのは禁止されていないのでは？

[22: 14]

さっきは布団が落ちた場合の責任の所在について書いたけど、そもそも規約改正を阻止したいんだよね。専用庭付き１階所有者なら、次のような書面を理事長宛てに内容証明で送っておくというのはどう？

第○号議案は、専用庭の使用権利に特別の影響を及ぼすものであることから、建物の区分所有等に関する法律第３１条の規定により、専用庭の使用権を有する住戸の区分所有者の承諾を得る必要があるところ、私はその承諾をいたしませんことを通知します。仮に同議案が採決にかけられ可決承認される場合には、その決議が無効である旨の確認請求訴訟を提起する所存であることを申し添えます。

[23: 匿名さん]

17です。
少なくとも管理組合は第三者に対して管理責任があります。
と、いうことは、この但し書き自体、議案と認められるものではないと思います。（危険が予測される行為に対して免責をもうけるなんて）
規約も使用細則も区分所有者が決議すれば変更できます。でも、なんでもかんでも好き勝手にできるわけではありません。

[24: 匿名さん]

>問題は、布団のベランダ『壁』干しですよ？
違います。
これは、そのスレでやればよいのです。
管理規約で決まっているのに、一部の方の要求で変更している
ことがお題です。
布団干しが、良いか悪いは別スレで、の方がよいですよ。

[25: 14=22]

追伸　規約改正は特別決議が必要だから、この議案はたぶん可決しないと思うけどね。

>>23
布団干しを禁止していなかったことで管理組合が訴えられた判例があれば教えてください。

[26: 匿名はん]

多分、変更は規約ではなく「規約集」に含まれている
ベランダ使用規則、あるいは細則だと思われます。
すなわち出席者の過半数で可決します。
人数だけで考えれば間違いなく可決するはず。

[27: 匿名たん]

>>24

お題は理解していますよ。（>>06は私のスレですし・・・）

私のスレ（>>21）は２０さん（＝０７＝１９さん）が、

>現実的に大きな乾し物するのはベランダしかないので議案も妥当に
>なりそうですが・・・

と発言されたので、原始使用細則で禁止されている行為は
「布団のベランダ『壁』干し」であることを指摘したまでです。

>>07でも
>「ベランダ布団乾し禁止」
と書かれていましたので、もしや勘違いがあるのではと思いまして。

[28: 24です]

>>27さん
失礼しました。
ただ、何が問題ではなく、この物件を購入した方へ違うものに
してしまうのが問題と理解しております。

その何かは、議論しなくてもよいかと思います。

布団干しサイトと同じになる必要はないと思っています。

[29: 匿名さん]

24です
>26さんへ
ごもっともですが、16で書いていますのでよろしくお願いいたします。

[30: 14=22=25]

>>29
>>16の意見はもっともなようだけど、デベは将来にわたって規約が改正されない保証などできないし、規約が改正されたことで購入者がデベを訴えた勝った事例なんてないよ。当たり前のことだけどね。

ペット禁止だったマンションがペット可にすることも、その逆も可能。規約の変更に違法性がない限り従うしかないんですよ。
せいぜい私が>>22に書いたようなことで決議の無効を争うくらいしかないでしょう。布団干しがこれで争えるかどうかは自信ないけど。

[31: 周辺住民さん]

>25 >26
普通は細則の禁止事項の中に「布団干しの禁止」なんだけど、
>1 で
「②当初の管理規約で、布団のベランダ外壁干しが明確に禁止されている」
と書いてあるんだよね。

規約なのか？細則なのか？大きな問題なのだな、これが。

規約なら、総会当日の出席者だけでも反対に廻れば、廃案に持ち込めるが、
細則だった場合、極端な話、議長（理事長・委任状）だけでも
可決出来ちゃうからね。

[32: 匿名さん]

>>25
>布団干しを禁止していなかったことで管理組合が訴えられた判例があれば教えてください。

17です。
布団干しを禁止していなかった・・・でしたら管理組合の責任はないと思います。落とした本人が責任を負うのでしょう。
スレ主さんのマンションは、〔禁止〕となっている規約を、危険であることを認識した上で〔許可〕と規約変更するということですよね。管理組合が許可したのだから管理組合も責任を負うべきではないでしょうか。但し書きの効果は区分所有者への被害に対しては通用するかもしれませんが。
だいたい管理組合や区分所有者へ不利益をおよぼすような但し書きのついた議案をだしてもよいのでしょうか？
法律に関しては無知ですが、私の考えは間違っているのでしょうか？

最後になりました。判例は知りません。

[33: スレ主です]

ようやくＰＣの前に座り、ここを開いてびっくりしました。内容が高度で、また私の言葉の使用方法が適切でなかったり、そこがまさに議論の争点になっていたりしており、皆様に感謝するとともに、情報の補足と訂正をさせていただきたいと思います。

06さん
前スレからお世話になります。有益なアドバイスを、本当にありがとうございます。
①初回総会は7/29/2007が予定されており、残念ながら時間は余りありません。
②③私は1Ｆの住人ではありません。6Ｆ建ての5Ｆの者です。1には専用庭があります。
④規約を確認しました。”理事および幹事は・・・総会で選任する”、理事会の議決事項として”その他の総会提出議案”となっています。

08さん
附則を確認したところ、”管理組合は4/1/2007（引渡し日）に成立したものとする”となっています。また初代役員については、契約当初に受け取った輪番表を再確認したところ”ご契約の際にご提出いただいた「管理に関する承諾書」に基づき・・・以下のように選任させていただきます”となっていました。恥ずかしながら、たいした問題意識もなく承諾書を提出してしまったようです（正直、提出したことすら覚えていない）。　この状況では、役員の信任は不要ということになるのでしょうか？　残念ながら、上記承諾書のコピ−はとっていません。この内容が重要かも知れませんので、管理会社に承諾書の写しを送ってもらおうかと思っています。

02さん　24さん
ご指摘のように、私も、この組合板では布団のベランダ外壁干しの是非は問わないほうが良いと考えています。引渡し後4ヶ月に満たない期間のうちに、たいした議論もせずに細則（すみません、規約ではなく細則でした）の変更が初回総会の議案にあがってきたことに疑問を感じています。この議案を阻止したいのです。　ついこの間まで賃貸生活だったので、こと”マンション管理”に関してはあらゆることが後手後手で、お恥ずかしながら”えっ、聞いてないよ”状態になってから初めてあわてている有様です。具体的な案件は、”布団のベランダ外壁干し”ですが、ここでは細則で禁止されている共用部の使用方法の変更の件と読み替えていただいた方が良いのかも知れません。

31さん
私の言葉の使用方法が不正確でした。規約ではなく細則です（皆さん、申し訳ないです）　ご指摘のように、普通決議で議案は成立してしまいます。他の住人のなかにはこの件に関して無関心の方もいると思うので、議案に上ったが最後、そのまま可決となってしまうことを最も恐れています。

追加の情報
実は、本日、初回総会に先立って開催された第一回理事会の議事録が送られてきていました。”なんだか微妙なタイミングで送られてくるな〜”と思いつつも早速内容を確認したところ、臨時総会について（初回総会は、臨時総回の位置づけになっています）の議題のところで以下のような記載がありました。　”また居住者より・・・のご要望があったが、これは現在の使用細則で「・・・はできない」と規定されておりできない。　そのため、理事会出席者全員にて協議した結果、今度の臨時総会にて使用細則の変更を総会議案とし、皆さんにご審議していただくこととした”。
さらっと書いてある”また居住者より・・・のご要望があったが”がくせものではないでしょうか？　居住者のご要望って、前にも申したように、総会での検討議案に係る事前アンケ−トはなかったですから、どのような経緯でこの”居住者のご要望”が、総会の検討議案に乗ってきたのかが謎です。一応組合ポストはありますので、そこに初回総会で審議しなくてはならないほど多数の同様の要望があったのでしょうか？　もしそうなら、これはもうやむを得ないので、総会の場で自分の考えを述べさせてもらうしかありません。しかしながら、実はこの件は（具体的には布団のベランダ外壁干しです）それ専用のスレッドが白熱するほど根深いものが有りまして、これを禁止している原始細則の変更の要望書が、組合ポストに多数入っていたという可能性は低いと思っています。　よろしくないケ−スとしては、初年度役員の配偶者に使用細則で禁止されている行為をしたい人がいて、その方の”これが禁止されてるの不便だから、今度の総会でできるように変更してよ”レベルの話が”居住者の方からの要望”に姿をかえて、初回総会の検討議案にまで上ってきてしまった場合ですが、このようなケ−スも完全には否定できないと考えています。
いずれにしても、推測の域を出ないので、07さんのアドバイスにあったように、”原始使用細則の「ベランダ布団乾し禁止」を改定する議案の経緯は？”の質問書を提出して事実関係をはっきりさせる必要があるなと考えています。
私は、マンション管理については、関心はあるもののまだまだ全くの初心者なのですが、今回の件にはいろいろな問題が潜んでいるのではないかと推察しています。たとえばそれは、役員の方の資質の問題かも知れませんし、管理会社の能力の問題かも知れません。もし私個人の勉強不足で全て説明できるなら、そのほうが良いとさえ思ってしまいます。

しかしながら、私も最終的な着地点は”良好な管理組合の構築”と考えていますので、総会を荒らしてやろうなどという考えは毛頭ありません。うまく機能している管理組合の話を聞いたり読んだりするにつけ、心底うらやましく思います。　もっとも私のマンションの管理組合は立ち上がったばかりですから、まだまだこれから。たとえ役員ではなくとも、良好な管理組合を構築していくためのお手伝いができないものかと考えています。でも、この初会総会のこの議案は、賛成できません。賛否を問う以前に、審議すること自体が問題だと考えています。

長々とした駄文にお付き合いいただきありがとうございます。総会まであと4日、皆さんのアドバイスを参考にして当日に臨みたいと思います。

[34: 匿名さん]

スレ主さんへ
>　”また居住者より・・・のご要望があったが、
これは、たった一人の要望でもOKです。

１６の２は、意見書として書く内容です。
管理組合・管理会社はこれを守る必要は必ずしもありませんが
反対意見としては、単にやめてほしいと書くより有効でしょう
これを、出しておけば同調者は増えると思いますよ。

[35: XYZ]

＞いずれにしても、推測の域を出ないので、07さんのアドバイスにあったように、”原始使用細則の「ベランダ布団乾し禁止」を改定する議案の経緯は？”の質問書を提出して事実関係をはっきりさせる必要があるなと考えています。

既に遅しです。議案経緯は、議長が議案の趣旨説明で当然行う事です。
さらに、議案の中味の善し悪しは別として、普通決議は総会を通過することになっています。
貴方の規約を読んでご覧なさい。全組合の四分の一の賛成で決議できるように仕組んであります。
せめて抵抗するなら、区分所有法を無視した、役員の知能程度が疑われる、恥ずかしい条件付きの細則の理由で、採決保留にすることくらいでしょう。

[36: スレ主です]

34さん
35さん
ありがとうございます。
すでに遅しですか、胸が痛いです。
でも、おっしゃってくださっていますよね、”区分所有法を無視した、役員の知能程度が疑われる、恥ずかしい条件付きの細則の理由で、採決保留にすることくらいでしょう”と。　今となっては、せめて可決されなければいいんです、採決保留でも。むしろ、そのほうが良いくらいです。
保留されれば、組合員の方にいろいろな情報を発信する機会もありますし、おっしゃるようにこの議案がいかに恥さらしなものか（管理組合にとっても、管理会社にとっても恥さらしと考えています）を説く機会もあります。
皆さんの書き込みの全てが、私にとっては有益な情報です。よろしくお願いいたします。

[37: ３４]

スレ主さんへ
遅くありませんよ。

何はともあれ、書面を出してしまえば、改定できない
可能性は十分ありますね。

----------------------------------------------
原始使用細則の「ベランダ布団乾し禁止」が有ります
これを、ベランダ布団乾し可能にしてしまうのは

＞1Fには専用庭があります。
この場合、専用庭の使用に危険が伴うようになる
（これを承知で付帯項目をつけています）
この場合、１Fの組合員の権利に特別の影響を及ぼします。

したがって、管理組合は規約改定に当たり、１Fの住民に
拒否できる権利を明確にし、改定してよいかの承認を
得る必要があります。
（標準規約　第４７条６項）

また「布団のベランダ外壁干」が禁止されているので、購入している
者がいます
それを、廃止されることは、その購入者に不利益になります。
「布団のベランダ外壁干」を廃止したい方は、規約があることを
前提に購入している方です。
この状況で、多数決で規約を改定することは、権利の平等ではあ
りません。

[38: 匿名さん]

「但し書」は、トラブルが発生した場合、当事者同士で解決することとし、管理組合としては介入しない（間に入らない）ことを意味しているだけだと思います。

>>37
「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」のは、あくまで「規約」の設定、変更又は廃止する場合です。

[39: 匿名さん]

>>38
確かに、規約の改廃時の項目ですね。失礼しました。

ただ、現実問題、少数の不利益者がいる場合の議決は
不利者の意見を尊重しなければいけない。

これは、原則ですよね。
スレ主さんが１F住民だと、良かったんですが

事前に、１Fの人間から意見書をもらうように
とか、議決のときに１Fの方から意見聴取させる
ぐらいですかね。

[40: 匿名たん]

スレ主さん

>・・・そのため、理事会出席者全員にて協議した結果、今度の臨時総会
>にて使用細則の変更を総会議案とし、皆さんにご審議していただくこと
>とした”。

とは、微妙な表現ですね。

この表現からは、

①一人の強烈な「お日様至上主義者」が、執拗に管理組合に噛み付き、
　その執念に慄いた管理組合は、総会の議案とせざるを得なかった。

②管理組合の中に「お日様至上主義者」が居り、悲願（布団の壁干し）
　達成に向け、鋭意画策中である。

の双方が推定されます。
通常、理事会は「議案に対し賛成」の立場をとる筈ですので、
①の可能性は少なく、②である可能性大かとは思いますが・・・。

まぁ、憶測で話をしても仕方がないので、「議案提議の経緯」を
管理会社に対して確認をして下さい。

貴方に出来ることは、『議案を採決保留に持ち込むこと』だと思い
ますから、経緯を確認後に発言原稿を考えましょう！

[41: 匿名たん]

失礼しました。>>40の一部訂正

『誤』
①一人の強烈な「お日様至上主義者」が、執拗に管理組合に噛み付き、
　その執念に慄いた管理組合は、総会の議案とせざるを得なかった。
②管理組合の中に「お日様至上主義者」が居り、悲願（布団の壁干し）
　達成に向け、鋭意画策中である。

↓

『正』
①一人の強烈な「お日様至上主義者」が、執拗に理事会に噛み付き、
　その執念に慄いた理事会は、総会の議案とせざるを得なかった。
②理事会の中に「お日様至上主義者」が居り、悲願（布団の壁干し）
　達成に向け、鋭意画策中である。

[42: 14=22=25=30]

規約ではなく細則でしたか。新しいマンションはそうですよね。古いマンションだと細則を置かず規約に細則レベルのことまで書き込んでいるケースも多いのですが。

そうすると>>22は通用しないので、「落下のおそれがあり危険だ、ただし書きで責任逃れをすれば良いというものではない、美観も損ねる、その結果資産価値が下落する」などと反対意見を予め書面で提出、総会の場でも述べて出席者の同意を求めるくらいかな。
それでも可決承認されちゃったら（総会出席者が反対多数でも議長が委任状をすべて賛成票にするとあり得る）、仕方ないから理事に立候補、再び禁止する細則改正案を次の総会に（または臨時総会を開催して）上程する。

[43: 匿名さん]

可決されたら、スレ主さんのマンションでは、「落下による危険を伴う外壁布団干し」は『通常の用法』になる！？
・・・管理規約って何のためにあるのでしょうね。

ところで、スレ主さんのマンションは今現在は「布団干し禁止」は守られている状態なんですか？ふと、聞いてみたくなりました。

[44: 周辺住民さん]

採決に持ち込まれたら可決してしまうので、
皆さんが書かれているように、法を逸脱している部分、
規約と矛盾する部分を突いて、採決に持ち込まれる前に
諦めさせるしか手段はなさそうです。
ただ、手続き等を除いて、議案自体には区分所有法を始め、
法を犯している部分は無いようにおもいます。
そこで、規約・細則に「住環境や品位の保持に努めること」とか、
「他の居住者に迷惑を及ぼす行為の禁止」とか、抽象的な記述で
引っ掛かりそうなところは無いでしょうか？
「布団干し反対」でいくと、逆に意固地になってしまう場合も考えられますので、「議案の不備」な部分を何とか探し出して、管理会社が
「これを通したら後がやっかいだ、今回はとりあえず保留にしよう」と
おもうように仕向けたらどうでしょう。

今からだと、数の論理では勝ち目は無いでしょうから、
（既に大半の委任状は提出されている？）
どうにかして「審議不足、採決保留！」に持ち込んでください。
内容からして保留になれば、勝ったも同然だとおもいます。
がんばってください。
管理組合の責任放棄の件は、
「禁止ですよ、それでも行って起きたトラブルに関してはノータッチです」
ならわかりますが、
「どうぞご自由に、起きたトラブルに関してはノータッチです」
は通用しないでしょう。

[45: スレ主です]

皆様、たくさんのアドバイスありがとうございます。　納期の迫った仕事があって、なかなか書き込みができずもどかしいです。
幸いにも、現在、外壁干しは行われていません。引き渡し当時は、そういう方が若干名いたのですが、管理会社から外壁干しをやめるよう注意を促す文書が配られ、その後ぴたりととまりました。　
今夜、申し立て分を作成し、明日、何らかの形で管理組合と管理会社に渡したいと考えています。理事長には、お宅を訪問して、直接渡した方がいいかなと思っています。ぎりぎり、綱渡り状態です。

[46: スレ主です]

申し立て文を提出する前に、提出する旨を理事長と管理会社くらいには伝えておこうと思い、まずは管理会社に連絡しました。その結果、担当者から驚くべき情報を得ました。
結論として、今回の総会でこの2号議案は審理されないことになっているようです。
？？？？？？？
担当からこのことを聞いたとき、私は最初意味が良くわかりませんでした。いきなり議案書に記載され、しかもそれが審理されないことになった？
突っ込んで聞くと、どうやら同じマンション内に、私同様この2号議案に反対の方がいて、その方は総会の案内が送達されるや、即座に反対の意向を管理会社に言ってきたそうです。　強烈な反対だったそうです。　おそらく、44さんのおっしゃった”これを通したらやっかいだ”と思わせるくらいのものがあったのでしょう。私や皆さんで、今回はもう採決保留にするしかない、と必死に考えてきたものが、手法はどうあれ、いつの間にか別の住人の方によって達成されていたことになります。
布団のベランダ外壁干しの議案が、可決されないことがわたしの目的でしたので、目的が達成され、これ自体は正直非常にうれしいのですが、この状況は、別の深刻な問題をはらんでいると考えます。
担当者によれば、どうやら41さんの②の状況に近いようです。推測するに、理事の中の誰かが立場を利用して安易の総会の議案にのせ、それに対して強烈な反対があったことを管理会社から聞き、総会で質問攻めにされてはたまらないと思い即座に撤回した、こんなところのようです。
初年度理事の中に、理事として資質に問題のあるかたがいるようです。その方は、”布団干しの採決は保留するんだからもういいでしょ”と思っているかも知れません。　しかし、同じようなとんでもない行為を今後も繰り返されてしまう危険性がありますので、私はあえて申立書を提出し、2号議案が提案、採択された経緯を問おうと思います。
皆さん、教えてください。
私は、組合員の総会は、管理組合の最高の意思決定機関なので、そこに提出される議案は、事前に議論、検討、根回し、ありとあらゆることをし尽くされており、最後の法的な手当てするためのものと考えていました。総会は、提出された議案を審理する場ではなく、最終確認する場だと。それが、こんなお気楽な扱いをされるとはあきれます。この考えは、非現実的でしょうか？
不透明な経緯で提案され、いつの間にか審理されないことになっているなんて、別の意味で、管理会社の能力と理事の資質を強く疑います。
問題は解決していないので、申立書を提出します。
総会当日、その即効で反対の意向を伝えた方がどなたかわかればいいな思います。

[47: XYZ]

＞私は、組合員の総会は、管理組合の最高の意思決定機関なので、そこに提出される議案は、事前に議論、検討、根回し、ありとあらゆることをし尽くされており、最後の法的な手当てするためのものと考えていました。
その通りですが、理想に近いです。少なくとも、理事会議事録の作成と閲覧は実行さすべきです。
＞総会は、提出された議案を審理する場ではなく、最終確認する場だと。それが、こんなお気楽な扱いをされるとはあきれます。この考えは、非現実的でしょうか？　不透明な経緯で提案され、いつの間にか審理されないことになっているなんて、
理事会の議事録の閲覧を要求し、その経緯を確認します。先ず、議事録の存在が疑わしい。
＞別の意味で、管理会社の能力と理事の資質を強く疑います。
管理会社と理事を同等に置くのではなく、飽くまでも理事長の管理者責任と管理会社に対する折衝力を対象にすべきです。管理会社とはこれから結ぶ管理委託契約内容と遵守状況で問題にすべきです。
＞問題は解決していないので、申立書を提出します。
申立書に何の意味があるのでしょう、自己満足に終わり、理事会で回し読みしてゴミ箱へが関の山です。
管理組合の大切なスタートで、これから良い習慣を作って行くべき立場の役員であるべきなのに、その選任に失敗したようです。でも、理事は複数なのに修正力がないとは先一年が思いやられます。
理事長＝管理者は、PTAや町内会の長とは全く異なる、区分所有法に基ずく共有財産の管理団体の管理者で、同法で権利義務は規定されるほか、民法の委任規定に従って、善良なる管理者の注意義務を負い、その義務に違反し区分所有者に損害を与えたときは、不法行為もしくは債務不履行に基ずく損害賠償責任があることを自覚すべきですし、自覚させるべきでしょう。この為には、申立書などではなく、総会で発言し、共通な認識を持つ他の賛同者を増やす努力が必要です。

[48: ３年目理事]

スレ主さんの発想や想いは、ごく自然ですし多くの人が同様なのだと思います。

ですが．．．．
理事になってる方は、事前の知識もなくまたＭＳ管理に詳しい方でもありません。
いろんな問題や要望を解決するためには、相当の労力とリーダーシップを発揮できる人材が必要です。
多くの管理組合では、そのような人材は通常のお仕事で多忙ですし、どうしても組合員への説明やコミュニーケーションが不足するのも必然の結果です。
スレ主の第二号議案も、もしかすると発案者は「良いことだ！」と信念を持っていたのかもしれません。

理事・理事会がやること、特に失敗について追求をするほど、理事のなり手も現理事のヤル気もうせてしまいます。
できれば敵対心で臨むより、スレ主が得意な分野では理事会＝組合に貢献できる提案または活動を期待します。

（私も昨日、また居住者からの一方的なクレームのお手紙を見て、がっくし中です）

[49: スレぬしです]

短い返事になりますが、47さん48さん、的確なアドバイスありがとうございます。ここ2〜3日テンパッテいて、努力して落ち着くようにしなくては、敵をたくさん作ってしまうところでした。気をつけます。でも、マンション管理って、大変そうですが面白そうですね（なんて言っていられるのは、本当の大変さを知らないから？）

[50: 匿名さん]

>私は、組合員の総会は、管理組合の最高の意思決定機関なので、そこに提出される議案は、事前に議論、検討、根回し、ありとあらゆることをし尽くされており、最後の法的な手当てするためのものと考えていました。総会は、提出された議案を審理する場ではなく、最終確認する場だと。
輪番制理事会にここまで求めるのは酷ではないでしょうか？
デキル理事会の期もあればデキナイ理事会の期もあるし、ですね。

>それが、こんなお気楽な扱いをされるとはあきれます。
正直、今回の議案例は滅多にないことだと思います。失礼ながら、スレが釣りではないかと思われるほど・・・稀な管理会社＆理事会。

>別の意味で、管理会社の能力と理事の資質を強く疑います。
その通りですね。
スレ主さん、来期は立候補されたらいかがでしょう。

[51: 匿名たん]

スレ主さん

最悪の事態は脱したようですね！
まずは、何よりです。

理事会の発言原稿を考えましたので、（適当に）参考にして下さい。

◇当該議案の採決を中止することには賛成です。
◇ですが、当該議案を理事会で継続審議する場合は『布団の外壁干し
　という行為の必要性』について充分に吟味した上で、審議を進めて
　頂きたくお願い致します。
◇何故なら『布団の外壁干しを許容すること』は、『１階専用庭への
　布団落下の危険性』を生み出す行為だからです。
◇我々は、原始使用細則において「布団の外壁干しは禁止であること」
　を了承して、マンションを購入しています。
◇従って、当該議案は「１階居住者の安全な生活」と「上階居住者の
　便利な生活」を比較・議論するものではなく、「保障されていた１階
　居住者の安全な生活」と「権利のなかった上階居住者の便利な生活」
　を比較・議論するものであり、単純な多数決で採決すべき事案では
　ないと思います。
◇継続審議とするならば、１階居住者の方々の意見を最大限尊重する
　と共に、アンケート等の実施により上階居住者の方々の意見吸収も
　実施した上で審議することを、ご提案致します。

◇最後に『１階居住者に対し布団落下の危険性を与えてまで、布団を
　外壁干ししなければならない正当な理由』がない限り、『当該議案
　は検討の余地すらない』というのが、私個人の見解であることを
　添えさせて頂き、発言を終えさせて頂きます。


＊発案者が本臨時総会での決議を諦めただけで、次回総会に向け
　更なる画策を講じている可能性がある場合の釘刺し用原稿
　（優しい言葉Ver）です。
＊このカキコを最後に、日曜日の夜までＰＣ見れなくなります。
　スレ主さんの検討を祈ります。

[52: 匿名たん]

またまた失礼！

「誤」
>理事会の発言原稿を考えましたので、（適当に）参考にして下さい。

↓

「正」
>総会の発言原稿を考えましたので、（適当に）参考にして下さい。

では！

[53: 匿名さん]

>>51&52
49で、終了しているよ。お疲れ様。

[54: スレ主です]

皆さん　ありがとうございます。
51さん、前レスから本当にお世話になっています。
文章を書くのは難しく、どうしても詰問調になってしまい四苦八苦しておりました。文案は大いに参考にさせていただきます。
＞＞＞発案者が本臨時総会での決議を諦めただけで、次回総会に向け更なる画策を講じている可能性がある場合の釘刺し用原稿（優しい言葉Ver）です。
そうです、まさにこのバ−ジョンが欲しかったんです。
50さんもおっしゃっていますが、51さんも前スレではこの件がつりではないかと最初書かれてましたものね。”へぇ〜”クラスのめずらしさだという方もいました。情けなさで、つりと思われるほど突出しているとは、残念というかなんというか、やはり情けないです。
仕事がひと段落し、細則改定に関しては最悪の事態は回避できそうなので、気持ちがだいぶ楽になりました。
初回総会で輪番理事もいろいろと大変だったことでしょう、立ち位置の決め方にもご苦労もあったことでしょう。　まずはお疲れ様なのですが、それでも47さんのご指摘のとおり、現状の理事会に”修正力がない”のは将来的には、かなり危険なことだと考えています。
申し立て文を直前ながら管理組合に提出し、その上で総会で発言させていただこうと考えています。この件はもちろん、現状のマンションお管理状況から、今後検討していただきたい事項も、項目形式で列挙しようと考えています。”共通の認識を乙他の賛同者の方”を増やせるように努力します、相当ハ−ドルは高そうですが。

[55: 匿名さん]

スレ主さん、もしかしたら提案した理事が「理事会では取り下げの決議はしてない。勝手な取り下げは認められない。審議、採決しろ。」とか言うかもしれませんから、まだ安心しない方がいいかも。
取り下げられるにしても、その経緯、理由はしっかり総会議事録に残してもらう必要があると思います。
総会欠席者（委任状や書面議決権行使を含む）には総会議事録でしか経緯を知らせる術がありませんし、記録がないとうやむやになって、ほとぼりが冷めた頃に再び同じ議案が出てこないとも限りません。
審議はしないにしても、総会の機会を捉えて２号議案の是非について出席者の意見を聞いてもらうと良いかと思います。そうすれば賛否いずれが多いのか、他の組合員がどう考えているのかがわかりますし。
>>48さんの助言には同意です。下手に役員を非難して敵対しないよう、感情的にならず紳士的に発言しましょう。

[56: スレ主です]

55さん
ご指摘ありがとうございます。　そうですね、取り下げる理由も確認した方がよさそうですね。質問書のほうに入れたいと思います。

[57: スレ主です]

皆様、総会が無事に終わりました。
感謝の気持ちもこめて、結果をご報告させていただきます。
まず、布団外壁干しの件は、やはり実際に審議されることはありませんでした。この件は、事前に理事会に意見を述べる人も複数名いたようで、それらが概ね反対の意向であったこともわかりました。提案者は、やはり理事会の構成員の中にいましたが、戸建に居住していたころの感覚で気楽に発言したようです。議案自体を、”マンションには不適切であった”と自ら皆の目の前で撤回しました。理事長も、住人の意見をオ−プンにすると言う意向で、あえて総会まであげたといっていました。他意がないのはわかりましたが、かえってしまつが悪いです。結局、今回の件は、善意ともいえる理事に恥をかかせるような事態を作ってしまった、管理会社の責任が重いのでしょうね。やめさせてあげるべきでしたよね〜。昨日駆け込みで意見書を提出し、これをベ−スににかいつまんで意見は述べましたが、
提案者があまりにしおらしくて、とても突っ込めませんでした。
総会出席者は総じて意識は高いようでしたし、大荒れ覚悟で参加しましたが、少々拍子抜けしました。それでも議題は山盛りで、その他の共用部の使用方法等、例よって問題点は多いのですが、時間不足で十分な話し合いはできませんでした。
それよりも、建築会社の瑕疵ではないかと思えるほど深刻な問題のある事がわかりました。アフタ−担当者の対応も逃げ腰一本で誠実ではないこともあり、新たな問題解決に向かい（？）、組合員で不思議な連帯感が生じました。
皆様、いろいろありがとうございました。私のマンションの管理組合は発足したばかりですが、良好な組合に成長していくように地道にやっていきたいと思います。私は理事にはなりませんでしたが、オ-プンな理事会を展開していく道すじができたので、関心のある組合員は何らかの形で関与していていくことができそうです。
また、疑問や問題が生じた場合には、皆様のアドバイス意見をお聞かせください。　今後ともよろしくお願いいたします。
ありがとうございました。

[58: ３年目理事]

>>57さん
律儀に結果報告、長文お疲れ様でした。
雰囲気を察するに、自分達のマンションを守ろうとする良い連帯感が生まれたようですね？
新しいマンションでは、大小さまざまな問題もあり、２年アフターまではとても大切な時期だと思います。
総会での連帯感をうまくいかせる組合になるといいですね？

理事会と一般組合員との意思疎通、たくさんの課題に対する有益な意見収集、建築や法律などに詳しい組合員の活用．．．理想的にはそんなことが実現できると最強(笑)のマンションになりそうですが．．．

このサイトの掲示板やmixiなどを使って情報交換するのが手軽ですが、当方の知る範囲では、マンションポータルサイトでは、イントラネッツがお勧めです。
　http://www.intranets.co.jp/default.asp?brand=map
比較的維持費が安く、手軽に情報交換できますよ。
当方も、この機能を二次販売してるところで試用しており、自分のＭＳ用に立ち上げ予定です。

[59: 某理事]

選挙で与党は大敗ですね。
当方は予想していました。
当方はマン管センタって変だとも思っています。
これは常人には通用する意見でしょう。
当のセンタ職員も変だと思っているでしょうね。きっと

[61: 管理組合理事長さん [男性 70代]]

結論として、「実際に審議されることはありませんでした。この件は、事前に理事会に意見を述べる人も複数名いたようで、それらが概ね反対の意向であったこともわかりました。提案者は、やはり理事会の構成員の中にいましたが、戸建に居住していたころの感覚で気楽に発言したようです。議案自体を、”マンションには不適切であった”と自ら皆の目の前で撤回しました。」とありますが、総会の場で、どのようにして上程議案を審議しないようにできたのでしょうか？
委任状、議決権行使書などの関係から上程議案を審議しないようにすることは難しいのではないでしょうか？
通常の管理規約では「あらかじめ通知した事項についてのみ、決議することができる。」と規定されているのが一般的で、この場合、議案を取り下げることは議案として通知されていないので、採決せざるを得ないのではないでしょうか？
それとも、審議未了で継続審議にしたとか、
私が理事長をしている組合の総会で、以前、上程議案を取り下げる発言が理事長からなされ、組合員から否決された経緯がありましたので、どのようにして上程議案を審議しないようにできたのか今後の参考にさせていただきたいと思います。