初回総会の議案

[新人組合員]

ついこの間まで賃貸生活でしたが、このたびマンションを購入し、近々初回総会が予定されている者です。理事にはなっていません。
初回総会の議案の件で非常な疑問があります。なにぶん区分所有法の初心者なので、経験のある皆さんのご意見をお聞かせ願いたく。長くなりますが、お付き合いいただければ幸いです。じつはバトル板にいたのですが、理事会板の方が有益な情報が集まるかもと教えていただき、やってまいりました。

【事実】
①4/1/2007引き渡しの新築マンションの案件
②当初の管理規約で、布団のベランダ外壁干しが明確に禁止されている
③初回総会の検討議題は、1）管理会社に管理業務を委託する件　2）使用細則を変更し布団のベランダ外壁干しを認める旨の議案が出ている。この議案には但し書きが付されており、”ただし、寝具等の落下により問題が生じても管理組合は一切関知しないこととする”となっている。
④議案の作成に先立ち、組合員に事前に検討案件のアンケ−トをとるといった行為は一切とられていない。
初年度理事は、デベが”とりあえず”引き当てた方々がなっているが、初回総会の議案に、理事の信任の件は入っていない。

上記が概要です。　私は布団の外壁干しには反対なので、購入時にこの件を確認してマンションを買いました。それが入居後、わずか4ヶ月かつで早々に変更されつつあるなんて、まるで詐欺です。

幸い、以下のようなアドバイスや情報を今までに頂戴できました。

①初回総会で、布団干しのような各論が出るのはきわめて珍しい。
②理事の信任議案がないのはきわめて珍しいし。
③住人の意向ｇ吸い上げられていない以上、案件は理事になった者の役得のようなもので、信任されていない理事の議案は有効ではない可能性がある。
③但し書き以降が法的に問題がある可能性がある。

[22: 14]

さっきは布団が落ちた場合の責任の所在について書いたけど、そもそも規約改正を阻止したいんだよね。専用庭付き１階所有者なら、次のような書面を理事長宛てに内容証明で送っておくというのはどう？

第○号議案は、専用庭の使用権利に特別の影響を及ぼすものであることから、建物の区分所有等に関する法律第３１条の規定により、専用庭の使用権を有する住戸の区分所有者の承諾を得る必要があるところ、私はその承諾をいたしませんことを通知します。仮に同議案が採決にかけられ可決承認される場合には、その決議が無効である旨の確認請求訴訟を提起する所存であることを申し添えます。

[23: 匿名さん]

17です。
少なくとも管理組合は第三者に対して管理責任があります。
と、いうことは、この但し書き自体、議案と認められるものではないと思います。（危険が予測される行為に対して免責をもうけるなんて）
規約も使用細則も区分所有者が決議すれば変更できます。でも、なんでもかんでも好き勝手にできるわけではありません。

[24: 匿名さん]

>問題は、布団のベランダ『壁』干しですよ？
違います。
これは、そのスレでやればよいのです。
管理規約で決まっているのに、一部の方の要求で変更している
ことがお題です。
布団干しが、良いか悪いは別スレで、の方がよいですよ。

[25: 14=22]

追伸　規約改正は特別決議が必要だから、この議案はたぶん可決しないと思うけどね。

>>23
布団干しを禁止していなかったことで管理組合が訴えられた判例があれば教えてください。

[26: 匿名はん]

多分、変更は規約ではなく「規約集」に含まれている
ベランダ使用規則、あるいは細則だと思われます。
すなわち出席者の過半数で可決します。
人数だけで考えれば間違いなく可決するはず。

[27: 匿名たん]

>>24

お題は理解していますよ。（>>06は私のスレですし・・・）

私のスレ（>>21）は２０さん（＝０７＝１９さん）が、

>現実的に大きな乾し物するのはベランダしかないので議案も妥当に
>なりそうですが・・・

と発言されたので、原始使用細則で禁止されている行為は
「布団のベランダ『壁』干し」であることを指摘したまでです。

>>07でも
>「ベランダ布団乾し禁止」
と書かれていましたので、もしや勘違いがあるのではと思いまして。

[28: 24です]

>>27さん
失礼しました。
ただ、何が問題ではなく、この物件を購入した方へ違うものに
してしまうのが問題と理解しております。

その何かは、議論しなくてもよいかと思います。

布団干しサイトと同じになる必要はないと思っています。

[29: 匿名さん]

24です
>26さんへ
ごもっともですが、16で書いていますのでよろしくお願いいたします。

[30: 14=22=25]

>>29
>>16の意見はもっともなようだけど、デベは将来にわたって規約が改正されない保証などできないし、規約が改正されたことで購入者がデベを訴えた勝った事例なんてないよ。当たり前のことだけどね。

ペット禁止だったマンションがペット可にすることも、その逆も可能。規約の変更に違法性がない限り従うしかないんですよ。
せいぜい私が>>22に書いたようなことで決議の無効を争うくらいしかないでしょう。布団干しがこれで争えるかどうかは自信ないけど。

[31: 周辺住民さん]

>25 >26
普通は細則の禁止事項の中に「布団干しの禁止」なんだけど、
>1 で
「②当初の管理規約で、布団のベランダ外壁干しが明確に禁止されている」
と書いてあるんだよね。

規約なのか？細則なのか？大きな問題なのだな、これが。

規約なら、総会当日の出席者だけでも反対に廻れば、廃案に持ち込めるが、
細則だった場合、極端な話、議長（理事長・委任状）だけでも
可決出来ちゃうからね。

[32: 匿名さん]

>>25
>布団干しを禁止していなかったことで管理組合が訴えられた判例があれば教えてください。

17です。
布団干しを禁止していなかった・・・でしたら管理組合の責任はないと思います。落とした本人が責任を負うのでしょう。
スレ主さんのマンションは、〔禁止〕となっている規約を、危険であることを認識した上で〔許可〕と規約変更するということですよね。管理組合が許可したのだから管理組合も責任を負うべきではないでしょうか。但し書きの効果は区分所有者への被害に対しては通用するかもしれませんが。
だいたい管理組合や区分所有者へ不利益をおよぼすような但し書きのついた議案をだしてもよいのでしょうか？
法律に関しては無知ですが、私の考えは間違っているのでしょうか？

最後になりました。判例は知りません。

[33: スレ主です]

ようやくＰＣの前に座り、ここを開いてびっくりしました。内容が高度で、また私の言葉の使用方法が適切でなかったり、そこがまさに議論の争点になっていたりしており、皆様に感謝するとともに、情報の補足と訂正をさせていただきたいと思います。

06さん
前スレからお世話になります。有益なアドバイスを、本当にありがとうございます。
①初回総会は7/29/2007が予定されており、残念ながら時間は余りありません。
②③私は1Ｆの住人ではありません。6Ｆ建ての5Ｆの者です。1には専用庭があります。
④規約を確認しました。”理事および幹事は・・・総会で選任する”、理事会の議決事項として”その他の総会提出議案”となっています。

08さん
附則を確認したところ、”管理組合は4/1/2007（引渡し日）に成立したものとする”となっています。また初代役員については、契約当初に受け取った輪番表を再確認したところ”ご契約の際にご提出いただいた「管理に関する承諾書」に基づき・・・以下のように選任させていただきます”となっていました。恥ずかしながら、たいした問題意識もなく承諾書を提出してしまったようです（正直、提出したことすら覚えていない）。　この状況では、役員の信任は不要ということになるのでしょうか？　残念ながら、上記承諾書のコピ−はとっていません。この内容が重要かも知れませんので、管理会社に承諾書の写しを送ってもらおうかと思っています。

02さん　24さん
ご指摘のように、私も、この組合板では布団のベランダ外壁干しの是非は問わないほうが良いと考えています。引渡し後4ヶ月に満たない期間のうちに、たいした議論もせずに細則（すみません、規約ではなく細則でした）の変更が初回総会の議案にあがってきたことに疑問を感じています。この議案を阻止したいのです。　ついこの間まで賃貸生活だったので、こと”マンション管理”に関してはあらゆることが後手後手で、お恥ずかしながら”えっ、聞いてないよ”状態になってから初めてあわてている有様です。具体的な案件は、”布団のベランダ外壁干し”ですが、ここでは細則で禁止されている共用部の使用方法の変更の件と読み替えていただいた方が良いのかも知れません。

31さん
私の言葉の使用方法が不正確でした。規約ではなく細則です（皆さん、申し訳ないです）　ご指摘のように、普通決議で議案は成立してしまいます。他の住人のなかにはこの件に関して無関心の方もいると思うので、議案に上ったが最後、そのまま可決となってしまうことを最も恐れています。

追加の情報
実は、本日、初回総会に先立って開催された第一回理事会の議事録が送られてきていました。”なんだか微妙なタイミングで送られてくるな〜”と思いつつも早速内容を確認したところ、臨時総会について（初回総会は、臨時総回の位置づけになっています）の議題のところで以下のような記載がありました。　”また居住者より・・・のご要望があったが、これは現在の使用細則で「・・・はできない」と規定されておりできない。　そのため、理事会出席者全員にて協議した結果、今度の臨時総会にて使用細則の変更を総会議案とし、皆さんにご審議していただくこととした”。
さらっと書いてある”また居住者より・・・のご要望があったが”がくせものではないでしょうか？　居住者のご要望って、前にも申したように、総会での検討議案に係る事前アンケ−トはなかったですから、どのような経緯でこの”居住者のご要望”が、総会の検討議案に乗ってきたのかが謎です。一応組合ポストはありますので、そこに初回総会で審議しなくてはならないほど多数の同様の要望があったのでしょうか？　もしそうなら、これはもうやむを得ないので、総会の場で自分の考えを述べさせてもらうしかありません。しかしながら、実はこの件は（具体的には布団のベランダ外壁干しです）それ専用のスレッドが白熱するほど根深いものが有りまして、これを禁止している原始細則の変更の要望書が、組合ポストに多数入っていたという可能性は低いと思っています。　よろしくないケ−スとしては、初年度役員の配偶者に使用細則で禁止されている行為をしたい人がいて、その方の”これが禁止されてるの不便だから、今度の総会でできるように変更してよ”レベルの話が”居住者の方からの要望”に姿をかえて、初回総会の検討議案にまで上ってきてしまった場合ですが、このようなケ−スも完全には否定できないと考えています。
いずれにしても、推測の域を出ないので、07さんのアドバイスにあったように、”原始使用細則の「ベランダ布団乾し禁止」を改定する議案の経緯は？”の質問書を提出して事実関係をはっきりさせる必要があるなと考えています。
私は、マンション管理については、関心はあるもののまだまだ全くの初心者なのですが、今回の件にはいろいろな問題が潜んでいるのではないかと推察しています。たとえばそれは、役員の方の資質の問題かも知れませんし、管理会社の能力の問題かも知れません。もし私個人の勉強不足で全て説明できるなら、そのほうが良いとさえ思ってしまいます。

しかしながら、私も最終的な着地点は”良好な管理組合の構築”と考えていますので、総会を荒らしてやろうなどという考えは毛頭ありません。うまく機能している管理組合の話を聞いたり読んだりするにつけ、心底うらやましく思います。　もっとも私のマンションの管理組合は立ち上がったばかりですから、まだまだこれから。たとえ役員ではなくとも、良好な管理組合を構築していくためのお手伝いができないものかと考えています。でも、この初会総会のこの議案は、賛成できません。賛否を問う以前に、審議すること自体が問題だと考えています。

長々とした駄文にお付き合いいただきありがとうございます。総会まであと4日、皆さんのアドバイスを参考にして当日に臨みたいと思います。

[34: 匿名さん]

スレ主さんへ
>　”また居住者より・・・のご要望があったが、
これは、たった一人の要望でもOKです。

１６の２は、意見書として書く内容です。
管理組合・管理会社はこれを守る必要は必ずしもありませんが
反対意見としては、単にやめてほしいと書くより有効でしょう
これを、出しておけば同調者は増えると思いますよ。

[35: XYZ]

＞いずれにしても、推測の域を出ないので、07さんのアドバイスにあったように、”原始使用細則の「ベランダ布団乾し禁止」を改定する議案の経緯は？”の質問書を提出して事実関係をはっきりさせる必要があるなと考えています。

既に遅しです。議案経緯は、議長が議案の趣旨説明で当然行う事です。
さらに、議案の中味の善し悪しは別として、普通決議は総会を通過することになっています。
貴方の規約を読んでご覧なさい。全組合の四分の一の賛成で決議できるように仕組んであります。
せめて抵抗するなら、区分所有法を無視した、役員の知能程度が疑われる、恥ずかしい条件付きの細則の理由で、採決保留にすることくらいでしょう。

[36: スレ主です]

34さん
35さん
ありがとうございます。
すでに遅しですか、胸が痛いです。
でも、おっしゃってくださっていますよね、”区分所有法を無視した、役員の知能程度が疑われる、恥ずかしい条件付きの細則の理由で、採決保留にすることくらいでしょう”と。　今となっては、せめて可決されなければいいんです、採決保留でも。むしろ、そのほうが良いくらいです。
保留されれば、組合員の方にいろいろな情報を発信する機会もありますし、おっしゃるようにこの議案がいかに恥さらしなものか（管理組合にとっても、管理会社にとっても恥さらしと考えています）を説く機会もあります。
皆さんの書き込みの全てが、私にとっては有益な情報です。よろしくお願いいたします。

[37: ３４]

スレ主さんへ
遅くありませんよ。

何はともあれ、書面を出してしまえば、改定できない
可能性は十分ありますね。

----------------------------------------------
原始使用細則の「ベランダ布団乾し禁止」が有ります
これを、ベランダ布団乾し可能にしてしまうのは

＞1Fには専用庭があります。
この場合、専用庭の使用に危険が伴うようになる
（これを承知で付帯項目をつけています）
この場合、１Fの組合員の権利に特別の影響を及ぼします。

したがって、管理組合は規約改定に当たり、１Fの住民に
拒否できる権利を明確にし、改定してよいかの承認を
得る必要があります。
（標準規約　第４７条６項）

また「布団のベランダ外壁干」が禁止されているので、購入している
者がいます
それを、廃止されることは、その購入者に不利益になります。
「布団のベランダ外壁干」を廃止したい方は、規約があることを
前提に購入している方です。
この状況で、多数決で規約を改定することは、権利の平等ではあ
りません。

[38: 匿名さん]

「但し書」は、トラブルが発生した場合、当事者同士で解決することとし、管理組合としては介入しない（間に入らない）ことを意味しているだけだと思います。

>>37
「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」のは、あくまで「規約」の設定、変更又は廃止する場合です。

[39: 匿名さん]

>>38
確かに、規約の改廃時の項目ですね。失礼しました。

ただ、現実問題、少数の不利益者がいる場合の議決は
不利者の意見を尊重しなければいけない。

これは、原則ですよね。
スレ主さんが１F住民だと、良かったんですが

事前に、１Fの人間から意見書をもらうように
とか、議決のときに１Fの方から意見聴取させる
ぐらいですかね。

[40: 匿名たん]

スレ主さん

>・・・そのため、理事会出席者全員にて協議した結果、今度の臨時総会
>にて使用細則の変更を総会議案とし、皆さんにご審議していただくこと
>とした”。

とは、微妙な表現ですね。

この表現からは、

①一人の強烈な「お日様至上主義者」が、執拗に管理組合に噛み付き、
　その執念に慄いた管理組合は、総会の議案とせざるを得なかった。

②管理組合の中に「お日様至上主義者」が居り、悲願（布団の壁干し）
　達成に向け、鋭意画策中である。

の双方が推定されます。
通常、理事会は「議案に対し賛成」の立場をとる筈ですので、
①の可能性は少なく、②である可能性大かとは思いますが・・・。

まぁ、憶測で話をしても仕方がないので、「議案提議の経緯」を
管理会社に対して確認をして下さい。

貴方に出来ることは、『議案を採決保留に持ち込むこと』だと思い
ますから、経緯を確認後に発言原稿を考えましょう！

[41: 匿名たん]

失礼しました。>>40の一部訂正

『誤』
①一人の強烈な「お日様至上主義者」が、執拗に管理組合に噛み付き、
　その執念に慄いた管理組合は、総会の議案とせざるを得なかった。
②管理組合の中に「お日様至上主義者」が居り、悲願（布団の壁干し）
　達成に向け、鋭意画策中である。

↓

『正』
①一人の強烈な「お日様至上主義者」が、執拗に理事会に噛み付き、
　その執念に慄いた理事会は、総会の議案とせざるを得なかった。
②理事会の中に「お日様至上主義者」が居り、悲願（布団の壁干し）
　達成に向け、鋭意画策中である。