駐車場収入は管理費から別口座へしたほうがいいの？

[匿名さん]

　管理費の中に駐車場収入が現在組み込まれています。あらゆる本には、駐車場収入は管理費から別口座に移したほうがいいと書いてあるそうですが、このまま、管理費に組み込まれているようだと、どのようなことが予想されるのでしょうか？
　駐車場は、タワー式駐車場です。

[2: 匿名さん]

23区の80戸のマンションに住んでいます。
全部平置きの駐車場収入は、管理費に組み入れています、だから他と比較して管理費が割安です。
3年に1度、余剰金を修繕積立金に組み入れます。
以前は、駐車場収入は修繕積立金会計に繰り入れていましたが、管理費が赤字になるので
結局同じ事で規約改正しました。結局は積立金会計も管理費会計もおさいふはひとつです。
駐車場使用料が平均2.5万円程度なので、駐車場の設置率が高いと、
管理費が割安になるのはメリットです。
郊外で駐車場使用料が1万円未満のところは、将来の機械式交換の費用で別会計にした方が良いでしょう。

[3: 匿名さん]

駐車場の管理（メンテや敷地内清掃等）に対する経費も必要なので
一般管理費と駐車場使用料の口座を明確に分けて管理運営していくのは煩雑だし難しいと思います。
02さんのように、駐車場使用料を含めた管理費の余剰金を修繕積立金に組み込むのが分かりやすくて
住民の理解も得られやすいと思います。
私の考え、いかが思われますでしょうか。

[4: 匿名さん]

03さんの意見にだいたい賛成です。
当初は管理費を安く設定するために駐車場料金が管理費に入るようになっていました。
が，それでは長期修繕の時破綻しますので（2/3が機械式のため）駐車場大は修繕積み立て口座に
毎年移し，その分管理委託料を下げさせました。

[5: 匿名さん]

駐車場の収入を管理費に組み入れるのは、
デベが販売するときに見せかけの管理費を安くできるということと、
管理会社も管理委託費を高く設定できるというメリットがあるからだと思います。
住民側にはメリットはないでしょう。
平置きの場合は管理費に組み込まれていてもほとんど問題ないと思いますが、
機械式の場合はきちんと修繕積立金に計上するようにした方がいいと思います。
早く見直さないと将来大問題になる可能性もあります。

[6: 匿名さん]

同じマンションに長く住む気のない住民に取っては、
駐車場の収入を管理費に組み入れてもらった方がメリットになります。

[7: 匿名さん]

　理事会で駐車場収入を管理費から独立したりするのも、現実的には手間もかかりますし、他の人たちを説得するにも時間かかりますしね。わたしも、同じマンションに長くは住まないと思っていますので、理事の役員にはなって、マンションの内情を常に把握しながら、売り時を見極めていきたいと思っています。やはり理事にでもならない限り、内情って掴みづらいですし。
　１２年目の中規模修繕から２５年の大規模にかけて、値上げがありそうですね。不動産はなかなかすぐには売れないので、タイミングがむずかしそうです。

[8: 匿名さん]

駐車場収入を管理費に組み入れていると、将来マンションの資産価値は低下します。
国土交通省の標準管理規約は修繕積立金に全額組み入れます。
「マンションは管理を買え」と世間では言われていますよ。

[9: 匿名さん]

無駄遣いするなら別だけど、管理費会計も、積立金会計も結局財布は一つなんですよ。

駐車場使用料を管理費に入れて、資産価値が下がるわけないでしょう
中古のマンション検討したことないから、そんな想像が生まれるんだと思いますよ。
資産価値は、立地と住戸の位置で決まります。

[10: 匿名さん]

駐車場収入が管理費に組み入れられていると、機械式の場合は将来駐車場が維持できる保証はありません。
駐車場がきちんと整備されていなければ当然資産価値も下がりますよ。
受益者負担の原則が守られていなければ払わない人も出てきますからね。

[11: 匿名さん]

＞０８さん
　第２９条のことかと思いますが、修繕積立金に全額組み入れるとは書いてありません。
　「管理に要する費用に充てるほか」を読み飛ばしてはいけません。

例えば、長期修繕計画等で機械式駐車場の修繕が計画的に組み込まれており
更にそれ相当額が修繕積立金に上乗せされていたら、管理費にこだわる必要もないのでは？
もちろん、その分だけ修繕積立金は割高にはなりますが・・・。

[12: 匿名さん]

わからない人が若干いますね、積立金会計だろうと一般（管理費）会計だろうと、
組合としての財布は同じです。理事会で金額が大きなものである程度自由に使えるのは
小修繕費くらいで、それにしても総会で予算組組みの議決をしますし、設備の変更なら
やはり総会の75％議決を必要とします。
一般会計で剰余金が出たら、理事報酬を増やすとか、その他大盤振る舞いしなければ
積立金会計に繰り入れるのが普通でしょう。
駐車場代を積立金会計に入れるメリットがあるとすれば、インフレで管理費が不足した場合
値上げ提案をしやすいことぐらいだと思うけど、大規模ならなかなか出来ない話です。

大手のある程度のグレードのマンションは、5年後10年後の修繕積立金の値上げを最初から
計画して販売しています、その他に10年後、20年後に積立金の一時金徴収も計画して
販売していますよ。こういう計画ががないマンションも多いのでしょうかね。

[13: 匿名さん]

マンションによって事情は異なるとは思いますが、常識的にいえば駐車場料金は修繕積立金に
組み入れるべきもので、管理費に組み入れるメリットはほとんどないと思います。
もちろんメンテナンスにかかる費用は管理費に充当してもかまわないのですが、
平気で全額管理費に回しているところも少なくないと思います。

[14: 匿名さん]

>一般会計で剰余金が出たら、理事報酬を増やすとか、その他大盤振る舞いしなければ
>積立金会計に繰り入れるのが普通でしょう。

標準管理規約第61条「収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌
年度における管理費に充当する。」が普通です。標準管理規約のままの組合であれば、
修繕積立金会計への繰り入れには議決が必要となります。

[15: 匿名さん]

駐車場使用料は管理費、修繕積立金どちらに組み入れることもできますし、
実際、駐車場には通常のメンテナンス、数年毎の修繕どちらも必要でしょう。
駐車場設置率100％のマンションであれば、どちらも通常の管理費、修繕積立金
からそれぞれ支出することに異を唱える人は少ないと思います。
しかし、駐車場率が低く、また機械式といった場合、駐車場に関する収入、支出を
別会計にし、適性なのかどうか明らかにして管理するというのは、
面倒かもしれませんが、良い方法だと思います。

[16: 匿名さん]

よくわかっていない方がいるようですが、「財布は同じ」というのはほとんど意味があり
ません。標準管理規約で修繕積立金に組み込むことを推奨しているにもかかわらず、あえ
て管理費に組み込むということは、その方が管理会社にとって都合がいい（管理委託費が
高く設定できる）からです。しかし、それよりもっと深刻な問題なのは受益者負担になっ
ていないことです。管理費に組み入れれば、機械駐車場を使っていない人にも高額の修繕
積立金や一時金を払わせることになります。「財布は同じ」ですから、個人が払う総額は
同じですが、そういう理屈が通じない人もいるでしょうし、投資目的で賃貸に出している
組合員なんかは、それを理由に支払いをしぶる可能性もあります。大規模修繕の時になっ
て払いたくないと言い出す人もいると思いますよ。

[17: 匿名さん]

>わからない人が若干いますね、
>よくわかっていない方がいるようですが、
こういうトークは「見下している」印象を受けますね？
実理事の中にも早々たる役職(実職業上では）の人がいて、たまに似たような発言を聞きますけど、賛同を得る言い方とは思えません。
どんなに正論や根拠のある発言でも、所詮「同意得られるか？説得できるか？わからせるか？」がなければ意味はないと思います。

[18: 匿名さん]

別に、ここは理事会ではありませんから、その分理事会運営の書物を読んで勉強してください
ある程度、共通の知識で話し合わないと、理事会はうまくいきません。
この掲示板は、一次取得者＆新築マンションに入居したばかりの人が多いので
マンションの将来のことは、個人的な想像やネットの知識で頭でっかちになりがち。

[19: 匿名さん]

管理費口座と修繕積立金口座に分けるという意味を考えなくてはいけないと思います。
修繕積立金は大規模修繕に、管理費口座は日々の管理の費用に使用する。
修繕積立金を日々の管理の為に使うのは間違いと思いますが！

[20: 匿名さん]

修繕積立金を日々の管理に使えるわけないでしょう、よく管理規約を読むとわかりますよ