築16年中古物件購入、22期理事長を経験しました。
22年前の管理規約では、昨今の環境、状況も変わり時代に沿わないと思っています。
管理規約改正に踏み切った理事のお話しお聞かせ下さい。
[スレ作成日時]2007-09-25 14:43:00
注文住宅のオンライン相談
管理規約改正経験あるかた教えてください。
| No.2 |
by 匿名さん 2007-09-25 14:55:00
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削除依頼
うちのマンションも築年数が同じくらいですが、
数年前に、駐車料金を改定しました。 もちろん、値上げです。 でも、特別、反対する人もなく、スムーズに値上げが実施されました。 規約の改正って、具体的には、どのようなことを考えているのですか？ |
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| No.3 |
すみません。
22年前の管理規約がどのようなものがわからないのですが・・・ 標準管理規約は、「標準」に過ぎません。 変更になった箇所のうち、取り入れるべきと思われた箇所のみ追加変更しました。 スレ主の場合、現在の標準管理規約をベースに元の管理規約から残す部分を探したほうがいいかもしれません。 注）現規約のままでも支障がないなら継続してもいいと思います。 |
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| No.4 |
理事長をやった時に規約改正（部分改訂）しました。
時代にそぐわない部分はどんどん修正するべきだと思います。 逆に、規約は古いものだから...と、規約を曲げながら運用する事は絶対にあってはならない事です。 お悩みのところから察すると、全面改正を考えていらっしゃるのでしょうか？ そうだとすると、まずは「なぜ改正が必要か。」の合意形成から始めないといけないですね。 標準管理規約はとてもよくまとまっていると思います。ぜひ参考にしてほしいです。 |
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| No.5 |
使用細則の変更及び管理規約の一部変更を行った事があるようです。
しかし、最近の管理規約と見比べると大雑把な事しか記されていません。 管理会社とも相談していますが、一部改正を繰り返しても切がないので 委員会を立ち上げて雛形を基に改正を進められています。 しかし、膨大な基準規約から当MSに必要な規約を審査するにも労力が必要に感じ、経験された方のお話をお聞かせいただければと思っております。 今期は第二回の大規模修繕が終わるので、 来期の事業計画規約改正が盛り込まれる予定です。 |
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| No.6 |
やり方が逆だと思います。
1.現管理規約で個別事情の箇所にアンダーライン。 2.標準管理規約に、アンダーライン部分を訂正もしくは追加。 3.全体の整合性チェック。 |
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| No.7 |
スレ主は、実力・実行力がありそうな方と思われるので、
現管理規約の「個別事情」な部分がそのままでいいのか？も迷ってらっしゃる気がします。 個別事情でも、風化したもの＝組合員が不要と考える なら削除できますけど。 新旧混ぜた後での全体の整合性っていうと大掛かりになりそうですよね？ |
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| No.8 |
>>1
横レスごめん。築年数は16年それとも22年（21年）ですか？ |
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| No.9 |
自己レス。ごめん、理解しました。
5年前に築16年の物件を購入して、今年度から第22期目の理事長を務めてるんですね。 失礼しました。 |
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| No.10 |
＞22年前の管理規約では、昨今の環境、状況も変わり時代に沿わないと思っています。
２００７−２２＝１９８５＝昭和６０年代のものでは、区分所有法の昭和５８年改正には沿っているかも知れませんが、平成４年改正には沿わないことは確実です。標準管理規約に関していえば、中高層標準管理規約（建設省）の時代のもので、その後、昭和５７年制定、５８年、平成９年に改定、平成１６年に三回目の改定、その名もマンション標準管理規約と改名されていますので、その間、改定されていないとは驚きです。その間は貴管理規約では、改正区分所有法に違反部分は無効で、区分所有法で対処したのでしょうが・・・・。 平成１４年改正された区分所有法１７条１項、２６条２項、２７条６項、３０条２項、４７条１項６項、３０条５項、３３条２項、３９条３項、４２条４項、４５条４項、６１条５項、８項、建替え法では、６２条１項４項５項６項、などなどに関係ある項目は、規約改定の際に加味しなければなりません。 管理規約改正での注意は、原始規約改正での管理会社有利な条文の削除、改善は良いとしても、専用部分の用途、制限・禁止事項、駐車場使用契約などの既得権益の変更を絡ませると、本来の目的が達成されない恐れが生じますので、二兎追う者一兎をも得ずにならぬ様にすべきでしょう。 |
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| No.11 |
スレ主です。
色々とご意見ありがとうございます。 説明不足により、皆様にお手数掛けしました。 私は22期で理事長になり23期は監事、24期現在は一般理事です。 今年の大規模改修が築24年目になります。 22期理事長時に規約の改正案が出ていましたが、大規模改修を優先すべきとの事で、24期まで放置していました。 24年前の規約では、想定していない事が多く 例えば、未納請求権及び裁判費用に関しても不備が多く、訴訟費用が請求出来ない状況です。 7さんの仰るとおり一部訂正、追加するよりも、標準管理規約から当MS該当要項を抽出した方が整合性の問題も、労力も少なく済むとの事でした。 今現在実例があがってこない所みると、改正されているMSは少ないのでしょうか？ |
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| No.12 |
＞今現在実例があがってこない所みると、改正されているMSは少ないのでしょうか？
実例を事細かくコメントする人がいるとお思いですか？ 平成１５年度マンション総合調査結果について（国交省）平成１６年２月２５日より （２）マンション管理の状況 ①規約及び使用細則等の作成状況 マンション管理における自治規範として必要不可欠な管理規約については、ほとんどすべての管理組合（99.6％）において作成されている。また、使用細則や居住のルールについても88.9％の管理組合で作成されている。 ②規約の改正状況 規約については、「改正されたことがある」が57．8％、「改正されたことがない」が42.2％となっており、前回調査とほとんど同じ傾向を示した。なお、今回の調査においては、平成12年度以降に改正された規約をもつ管理組合は67.8％となっている。 ③規約の周知状況 自分のマンションの管理規約の周知状況については、87.4％がほぼ知っているという回答になっており、前回調査と比べても大差ない結果となっている。 ④標準管理規約への準拠及び認知状況 国土交通省が作成した標準管理規約については、平成9 年2 月に改正された標準管理規約を知っている管理組合が56.2％、改正前の標準管理規約を知っている管理組合が5.7％（前者との合計61.9％）、知らない管理組合が38.1％となっている。 標準管理規約への準拠状況についてみてみると、標準管理規約を知っている管理組合では、27.9％が改正前の、62.7％が改正後の標準管理規約に準拠しており、改正後の標準管理規約が多くの管理組合に普及していると言える。 |
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| No.13 |
XYZさんの文章分かりにくくない？
要約すれば良いのにね！ |
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| No.14 |
コピペが分からない人を対象にはしておりません。
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| No.15 |
リンク先を書いて、それに対する意見を書くといいよ。
リンク先にはコピペ部分以外も参考になる事が書いてあるかもしれないし、記事のバックボーンが分かると理解しやすいから。 私が思うに、 1.この掲示板には新築〜築浅の管理組合が多い 2.スレ主の質問はもうちょっとピントを絞った方がいいかも （全くの手探り状態だったら今までの意見でも参考になると思う） 3.無責任に聞こえるかも知れないが、スレ主は規約改正に対して難しく考えすぎなのでは？ |
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| No.16 |
XYZさん
スレ主です。 当ＭＳは昭和58年築です。私が理事長だったのが2年前になります。 ので管理規約は内容が現在に不具合わないのです。 事例を事細かく知りたいとは思いません。 ただ実際改正された方の話をお聞きしたいだけです。 |
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| No.17 |
＞XYZさん、スレ主です。当ＭＳは昭和58年築です。私が理事長だったのが2年前になります。ので管理規約は内容が現在に不具合わないのです。
当然です。既に小生は説明済。 ＞事例を事細かく知りたいとは思いません。ただ実際改正された方の話をお聞きしたいだけです。 この期に及んでのコメントならば、もう少し区分所有法などを勉強してから参画することをお勧めします。 |
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| No.18 |
>>ただ実際改正された方の話をお聞きしたいだけです。
私も聞きたいです！ ここにレスしている方は、皆さん区分所有方の熟知しているんですか？ 身近に問題になっている事を気軽に参加する事は、迷惑なのでしょうか？ なんだかがっかりです。 |
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| No.19 |
スレ主は、経験ある方と言っているんだから、経験談で良いんじゃないの？
知識を教えて下さいって云っている訳じゃないし！ |
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| No.20 |
だからもう少し的を絞れって。
聞きたい、聞きたいって、星座や血液型を知りたいわけでも無いんだろう？ 区分所有法でも読んで、自分の少し頭を整理したらどうだい？って言われてるんだよ。 |
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| No.21 |
掲示板に「求める」のは簡単ですが、「応える」ほうが大変なので(笑
改正標準規約については、以前にも何度か話題になりましたよ。 それらのスレを読むなりして、質問される方は要点を絞るべきだと私も思います。 何でもいいから経験談を話してください。 話してくれないとガッカリです。 といわれると、私なら思いっきり引きます((((((((((((((((((((((^^ゝ とても時間と心に余裕があり、期待されてる「経験談」を語ってくれる方を気長にお待ちください。 |
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| No.22 |
これ経験談なのですが、その様に書かないと分からないとは、何をか言わんや。
その間、改定されていないとは驚きです。その間は貴管理規約では、改正区分所有法に違反部分は無効で、区分所有法で対処したのでしょうが・・・・。 平成１４年改正された区分所有法１７条１項、２６条２項、２７条６項、３０条２項、４７条１項６項、３０条５項、３３条２項、３９条３項、４２条４項、４５条４項、６１条５項、８項、建替え法では、６２条１項４項５項６項、などなどに関係ある項目は、規約改定の際に加味しなければなりません。 管理規約改正での注意は、原始規約改正での管理会社有利な条文の削除、改善は良いとしても、専用部分の用途、制限・禁止事項、駐車場使用契約などの既得権益の変更を絡ませると、本来の目的が達成されない恐れが生じますので、二兎追う者一兎をも得ずにならぬ様にすべきでしょう。 |
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| No.23 |
荒れていますね〜
22さんのが体験談と云えるかは別として でも、一応間違った情報で無いみたいだし、目がチカチカしそうだけど 自由な書き込みなんだから、聞きたくなければスルーするしかないでしょ！ |
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| No.24 |
＞でも、一応間違った情報で無いみたいだし、目がチカチカしそうだけど
早速の査定に痛み入ります。 |
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| No.25 |
うちのマンションは、築２０年くらいですが、
規約の改正は、何度か行ってますね。 理事会で、話し合って、 回覧板で公表して、意見を募って、 総会にかけて、承認って流れだったと思います。 |
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| No.26 |
25さん情報ありがとうございます。
改定は理事会のみで行ったのでしょうか？ それとも委員会を立ち上げて取り組んだのでしょうか？ 部分改正だと、理事会のみなのでしょうか？ |
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| No.27 |
は？
あなた全面改正の話を聞きたかったんじゃなかったの（＠_＠） |
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| No.28 |
管理会社に雛形を作らせました。
新旧対照表の形にしたのでチェックしやすかったです。 |
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| No.29 |
28さん情報ありがとうございます。
新旧対照表だと、判断しやすいと聞きました。 現在8名程の役員ですが、半数が主婦層で 理事会で審議するか、それとも専門委員会を立て上げた方が良いのか 判断に迷っています。 理事経験者さんの場合は、どうでしたか？ 審議の頻度にもよるでしょうけど、1年程で出来るものなのでしょうか？ |
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| No.30 |
人が集まるなら専門委員会の方がいい。
人が集まらないと結局理事会でやる事になる。 ちょっとやってみて理事会で手に負えないと判断されれば、草案作成からすべて外部委託になるでしょうね。 全面改正を全部委託すると３０万くらいになるのでしょうか。 うちは理事会内でやりました。 |
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| No.31 |
＞現在8名程の役員ですが、半数が主婦層で理事会で審議するか、それとも専門委員会を立て上げた方が良いのか判断に迷っています。
大変進んだ組合ですね。「半数が主婦層」とは、その皆さんは、旦那さんと共有の区分所有者な訳ですね？ 時代が変わったものと関心しています。 或は、管理規約が役員には配偶者、同居一等親までなれると規定されているのでしょうか？ さもなくば、この理事会で決議された議案は無効となりますが・・・・。 |
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| No.32 |
ちなみに、新旧対応表は早見表やダイジェスト版の類で、補足資料扱いですね。
総会で承認とるのは、原本だけです。 |
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| No.33 |
30さん
参考になりました。 規約の問題意識は、私が知る限り4〜5名持っています。 現実、委員会を立ち上げた時参加して頂けるかまだ未確認です。 改正に長期間拘束されるとなると、協力を得られない場合もあるかと・・・ |
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| No.34 |
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| No.35 |
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| No.36 |
35さん
当MSは８８戸 複合です。理事役員は監事含めて9名です。 総会出席は、新旧理事弱と熱心な方5名ほど 20〜25名 議決権行使者数は7割程、55〜60位です。 1/3強は賃貸状況です。 |
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| No.37 |
スレ主のところは規約改正が必要なのは間違いないが、
４分の３（66票）で可決されるが、恒常的に不参加が13人程いるから、 75名の参加者のうち９割の賛成が必要になる。 ９名が反対したり、棄権したら否決って事ですね。 想定される最悪の事態は、もの凄く苦労して新規約作ったが、 よく分からないから棄権or反対（平和主義） 今のままでいいんじゃない？（無関心。平和である程このような人が多い） 改正されると困る（滞納者など） とかいった理由で何となく反対する人がいる事。 これが９名いたらアウトだから、たぶん規約の改正よりも合意形成の方が大仕事になるでしょう。 まずは、「規約の全面改正が必要と感じるか」についてさらっとアンケートとってみて下さい。 それで問題意識を持っている人がどれだけいるかで、合意形成に向けてやる事が変わってくる。 ついでに「委員会を立ち上げたら参加できるか？」についても一緒にアンケートすると良いでしょう。 結果が良好だったら突っ走ればいいだけです。 |
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| No.38 |
37さん
貴重なアドバイスありがとうございます。 総会出席数の通り、管理組合運営に熱心な組合員は多くはありません。 賃貸に出している組合員は、無関心なのか委任状も議決権行使の提出が少ないです。 熱心でない分、議決権行使で否決は少ないようなので、上手くいけばとは思っております。 労力の割りに報われない事を考えてか、理事会も本格的に取り組めないのかもしれません。 |
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| No.39 |
>>29
お返事が遅くなってすみません。 当方は理事会だけで２年かけてやりました。 標準管理規約が改正になったのに伴う作業でしたが、 一挙に改正するのは難しいので、１年目は重要と思える事項のみ、 ２年目は残り、という感じでした。 規約だけを集中審議した訳ではないので、 ２年といっても、実質の議論は半年以下かと思います。 理由はとにかく「標準管理規約に沿うのが今後とも無難」という一点のみ。 特に問題となる条項もなかったので、スムーズに承認されました。 問題になる条項があれば専門委員会に任せ、 無ければ管理会社を使えば十分かと思われます。 |
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| No.40 |
39さんへ
スレ主です。 回答有難うございます。 標準管理規約の項目の多さにかなりの時間が必要かと思っていましたが 2年で審議出来た実績をお聞きし、少しずつイメージが沸いてきました。 ありがとうございます。 |
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| No.41 |
大変ですが、全面改正がお勧めです。
部分改正だと、問題が起こる度に改正です。 勿論その問題解決するには、改正が間に合わないのが現状なので 標準規約と旧規約を比較しながら審議すれば大きな問題も無く 出来ます。 細則では、住民アンケートを取り、意見交換をしたので 総会ですんなり可決されました。 |
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| No.42 |
築25年複合MSです。
大規模改修時に規約不備により、色々とトラブルになりました。 複合MSなので、商業棟の外壁には看板が設置されています。 規約確認すると、管理組合に申請のみで設置が可能で 歴代理事長も、前例に習い承認していたようです。 今回外壁塗装時に看板をどうするか？ 取り外す場合の費用は？ など色々と問題があり苦労しました。 話し合いの結果、看板は商業棟負担で取り外し 外壁塗装する事になしましたが・・・ 今年大規模修繕が終わるので、規約改正に取り組む計画です。 |
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| No.43 |
規約改正は簡単、標準管理規約に沿ってやればいいだけ。
しかし、各種細則はややこしい。 |
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