重要事項説明書の交付について

[匿名さん]

マンション管理適正化推進法によると、、、

前年の（管理組合と管理会社との）委任契約と同一条件の契約更新でも、管理会社から区分所有者全員に対し、更新前に、重要事項説明書の交付が義務付けられています。

みなさんのマンションではきちんと交付されていますか？

ちなみに当方のマンションでは交付されていません。これって普通ですか？それともおかしい状況ですか？

[22: XYZ]

貴方の組合の誤解は、長修計画書と劣化診断の区別の無知と必要度合いの無知から生じたものです。

マンション管理センターでは、マンション管理組合の皆様が長期修繕計画の作成や見直しを行うときに参考資料としてご利用いただけるよう概略の長期修繕計画の作成と修繕積立金の算出サービスを行っています。
　このサービスは、一般的な計画修繕工事の実施データ等と管理組合から提出された修繕履歴など（『入力データ記入票』）により、概ね２０年の実績がある「修繕積立金算出システム」により３０年間にわたる概略の長期修繕計画を作成し、それに基づいて修繕積立金を算出するものです。


管理事務として以下の業務をマンション管理業者に委託するときは、必要な年度に特別に行われ、業務内容の独立性が高いという業務の性格から、本契約とは別個の契約とすることが望ましい。
一建物等劣化診断業務

[23: ３年目理事]

うむ！
大変参考になる議論でした。

お国の管理業への方向性は、もっと誠実に管理する専門業として成立させ、素人集団である理事会の業務を委託業として管理させよ！って方向ですよね？
今日までに試行錯誤や古い体質の管理業が残っているのは事実ですが、竣工著しい高層ＭＳの10数年後を考えれば、仕方の無い施策だと思います。

長期修繕計画は「計画」であって、劣化診断も行いながら見直しをはかるものでしょう？
どのくらいのスパンで実態調査を行うのが適切かわかりませんが、精度をあげようとすればするほど余計な費用がかかるわけで、ある程度の「見込み額」になるのは仕方が無いと思います。

まっ、１級建築士などがお住まいで、理事会も永続的に能力高い活動が維持できるマンションなら、お国の提示するものなど気にしないで進めれば良いと思います。
（一番難しいのは、多くの組合員への説明だと思うけど・・・）

[24: XYZ]

＞お国の管理業への方向性は、もっと誠実に管理する専門業として成立させ、素人集団である理事会の業務を委託業として管理させよ！って方向ですよね？

分譲マンションの管理業務等に関する行政評価・監視
http://www.soumu.go.jp/kanku/kanto/pdf/kanto070425.pdf
「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」の策定について
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/011219_5_.html

[25: 23]

書き方が悪かったかな．．．
今の管理会社の多くは「親会社」又は「デベと共存」せねばならぬのですよね？
独立系の管理会社が、ここ５年くらいで大きく伸びてますけど、所詮「親」がいるとこが強い。

管理会社を監視し、違反会社を吊るし上げる「今の風潮」は追い風だと思うんですよね。

言い方が難しいけど、お国の施策をうまく使いこなすのが賢い理事会だと思うのです。

[26: 25]

おまけ．．
このスレタイに関して、理事会が知っておくべき情報。

（東京都の場合）
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/300soudan.htm

新築マンションでも売り元さんへ大きな発言力（指導力）を持つのは、都道府県下の担当課です。
「宅地建物取引業」として制限受けると売り元さんも死活問題ですから。
電話相談もやってますよ。

[27: 匿名さん]

＞17さんが指摘した別表1の基幹事務（3）本マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整の、右側に記入されている2〜3項目をよく検討すべきです。

私の住むＭＳでも契約更新の際にその部分を17さんに近い内容に変更しました。自分達で出来るところまでやる覚悟で。
管理会社は、この様な重要な変更にも関わらず、改めて説明会も行わずして、総会では、はぁーい判りましたで了解し契約しました。

大手管理会社１００社の上位に入る独立系の会社ですが、税金を使って監督しているところは何しているのかな？。

アドレスの羅列はやめて、監督指導した会社名とその内容を全て公開頂きたい。

[28: 匿名理事長]

当MSの管理会社も省略しようとしましたが、指摘したらあわてて全戸配布。
説明するので時間を作ってくれと言ってきました。
ちなみに更新日は2／1　重要事項説明書の日付は11／15・・

[29: 匿名さん]

＞アドレスの羅列はやめて、監督指導した会社名とその内容を全て公開頂きたい。
国交省ネガティブ情報　マンション管理業者
http://www3.mlit.go.jp/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=mansyon

[30: 匿名さん]

これは、間違いなく業務停止２週間！完全ノックアウトですよ。整備局にたれ込みましょう。でも金一封は出ませんよ！
更新日は2／1　重要事項説明書の日付は11／15・・
でも抜け穴があります。管理会社名義で組合員に加わっていませんか？・・・だとすると、マン管法では、自主管理と見なされ、規制されません。

[31: 匿名さん]

無意味にタレ込んで、誰が得すると．．．．．悪意や問題があるときにしてください。

注)管理会社スタッフじゃありませんけど、管理と組合はお互いに意思の疎通が大切です。

[32: 匿名さん]

理事長経験者と理事長経験者の意見に賛同する人と・・・。
よーく標準管理規約や標準委託契約書を読んでみなさい。一度じゃなく何度も読み返しなさい。
勝手な判断で決め付けちゃってるよ。

一度、国土交通省に問い合わせてみたらええ。分かるまで何度でもね。
本当に素人の理事長がここを覗いて誤った解釈をされても困るからな。

某管理会社　社員

[33: 入居済み住民]

たれ込めるぐらいの業者なら、変更前提でたれ込んだら？
危なっかしいもん。

[34: 匿名さん Ａ]

＞17さんが指摘した別表1の基幹事務（3）本マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整の、右側に記入されている2〜3項目をよく検討すべきです。

今回の『マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の改正』において、＞＞17さんが指摘された項目が改善され、管理委託契約とは別契約で行うことと改定されています。

このことは、管理組合が管理会社以外へ長期修繕計画書の作成を依頼できる事を国土交通省も推奨
する意思表示と受け取っています。
今回の施行規則改定の主目的ではありませんが、目配りの利いた改正といえます。

http://www.mlit.go.jp/common/000054840.pdf

[35: 匿名さん]

＞管理組合が管理会社以外へ長期修繕計画書の作成を依頼できる事を国土交通省も推奨する意思表示と受け取っています。

今迄の標準委託契約でも、管理組合には、管理会社以外の業者、マン管センターや高層管理業協会に管理会社とは別口の計画書の作成、見直しを依頼する自由はありますよ。

[36: 匿名さん]

何で今更2007年のＸＹＺの出てくる古いスレに書き込むのか、わからん、別スレ立てて欲しいね。

[37: 匿名さん]

さては、痛い目に会ったな。

[38: 匿名さん]

>>32

前年と同条件なら…ということですか？

[39: 28]

現在の2年更新を1年に変えようかと思います。(根拠はありませんが1年毎の方が問題発生した時に対処しやすいかな？と思って)

2月〜が更新となって過ぎていますので、本来なら中途解約となるのでしょうが、前述の通り｢3か月前の説明｣および区分所有者への配布がありませんでした。(配布は1月末)

ところで前年同条件なら、上記は省略できるのでしょうか？

[40: 匿名さん]

↑　正しい日本語で書きましょう。

[41: 匿名さん]

毎朝8時くらいに、くだらない短レスして回るのは暇な主婦？起きたての無職？

[42: 匿名さん]

↑　貴方も暇なのね。ところで↑の日本語の意味わかる？

[43: 匿名さん]

＞＞５，９．１０，３２、に賛成します。
総会での決議が、絶対必要であります。
重要事項説明書は契約成立後に必要。

国交省，マン管、高管の資料をよく読むこと。

[44: 匿名さん]

契約締結に当たって必要なのでは？
契約成立後に重要事項説明するの？
法改正された？資料をよく読んでみるか・・・。

[45: 匿名さん]

お～い！
４３は４４の質問に答えないのか？
俺も重要事項説明は契約前だと思うんだが。
間違ってるのか？

[46: 匿名]

管業主任者ですが、契約の三ヶ月前に行います。　
誰に対して行うかはその次の年度の契約内容によります。
同一内容の継続？新規？金額変更？等々。


例えば同一の場合＝理事長に対して行います、これをもってすぐにでも理事会を開き検討します。　
｢来年も更新してくれって言ってるぞ？どーすんべ？｣

｢まー代わりの管理会社もないからしょーがねーか｣
総会にはかり承認後、更新となります。←だいたいこのパターン。


金額変更や会社自体の変更は総会までの約５ヶ月間で(決算日から２ヶ月以内に総会を開催される組合がほとんどなので)どこにいくらでどこまでやらせるのか？　理事会で整備して総会の議題にします。
組合員の過半数の賛成を得るのは、大変な作業なのであまり無いようですが…

確かに良くなればいいけどさ、余計悪くなったら、組合内が大体分裂すんのよ。賛成派と反対派でね。住みづらくなるよー。

あっ金額変更は簡単よ。
来年からはこれでやってくれや！
じゃなきゃ管理会社変えちゃうぞーてな具合に軽く脅しをかけてね。
いや軽くよ。


ホント変えるとさっきも言ったように良し悪しあるからね。

[47: 匿名さん]

４３です。お答えします。
良心的な管理会社を前提といたします。
１、先ず管理会社が条件を提示して、理事長に契約継続を願い出る。
２、理事会で検討する。総会に条件を提示して、賛否を問い，否決であれば何の何処を修正するのか問うて再度総会に提出する。
可決であれば、示された条件どおりの重要事項説明書を作成して、各戸に配布する。　
この手順を踏まないとダメ管理会社はトボケテ重要事項説明書だけ出して終わりにするからです。
管理組合が信頼を大切に、と思うなら必要な事でしょう。

[48: 39]

>>39です。

まったくもってダメな理事長でした…orz
次は‥ありませんがしっかり引き継ぎするようにします。

そして管理会社の●●社のことは報告しときます。

[50: 匿名さん]

４９さん　　知りませんでした　　おりがとうございました。
わがマンションの理事長は、表立って住人と会話の出来ないような人物です。
多分何らの説明など受けてはいないでしょう。
管理規約の改正があったことも知らないでしょうね。又、管理会社からの説明すらありません。
区分所有者の責任と言われても仕方ないですね。
これからは、一人一人に知らせる努力をいたします。
又、国土交通省に訴えてみます。　　一件でも多くの訴えがあれば改善は早まることでしょうね。

[51: 匿名さん]

>>４２・・・いい女だと思う

[52: 匿名さん]

重要事項説明書はマンションにとって大切なものですから、もう一度検証しませんか？

[53: 匿名さん]

＞重要事項説明書はマンションにとって大切なものですから、もう一度検証しませんか？

契約書ではありませんので大切ではありません。
単なる管理会社が合法的な手続きをしているとの証拠書類で管理会社にとってはお役所向けの大切な書類に過ぎません。

[54: 匿名さん]

なるほど！　
管理委託契約書の確認も大切なのですね。　
重要事項説明書の変更が無いか確認も大切ですね。
保険のこともね。

[55: 匿名さん]

適正化法改正により、更新時に重要事項説明書の内容が一部変わると思われますが、
どのあたりをチェックすればよいか、詳しい方がいらしたら、お手数ですが教えて
いただけないでしょうか。

[56: 匿名さん]

管理会社の方なら業界への通達を見なさい。それ以外の方は重説など知る必要はありません。
契約には無関係で、それより契約書の内容が大切です。
重説が気になるなら管理会社作成の重説を地方整備局に提出すれば、まずい点があれば管理会社に直接指導が入るだけです。

[57: 元：合人社フロント]

合人社の重要事項説明書については要チェックです。なぜなら多くの管理会社が採用している標準的なものと異なり委託契約書に記載のない管理会社に都合良い項目が多数記載されているからです。

[58: 匿名さん]

>委託契約書に記載のない管理会社に都合良い項目が多数記載されているからです。

余りウソを書くのは止めましょう。委託契約は契約書規定に限られます。
重説に何が書いてあっても管理組合は関係ありませんし、当然に管理組合側の署名欄はありません。
単なる管理会社が法律的な義務を果たしているかの証拠書類に過ぎません。

[59: 元：合人社フロント]

管理業務主任者として実際に両方を交付していた事実に基づいています。重要事項説明書には、管理委託契約書と重要事項説明書に相違がある場合は新しい日付で発行された方を優先するとも書いてあります。国土交通省の査察に備え、重要事項説明書を一部添付した受領書を作成し理事長の署名押印をいただいています。適正化法に基づく義務に過ぎないものが実はいざという場合には管理会社に有利な証拠になるよう工夫が施されています。管理組合の皆様は悪用されないよう十分ご注意ください。

[60: 匿名さん]

もうすぐ総会です。
適正化法改正で会計の分別管理が変わると聞きました。
総会の直前に重要事項説明会があるのですが、どういう点に
気を付けるべきでしょうか？

[61: 匿名さん]

会計の分別管理、手数料の増減

[62: 匿名さん]

＞総会の直前に重要事項説明会があるのですが、どういう点に 気を付けるべきでしょうか？

そんな説明会よりその重説に関係する管理委託契約書の部分改訂案がすで無くてはなりません。
それの総会審議無しで説明会を開くとは、それを認める理事長は規約無知で規約違反です。

[63: 匿名さん]

元：合人社フロントさんの勝ち！
　反論者は話の腰を折ろうとしているだけ　ミエミエ

[64: 匿名さん]

> 重説に何が書いてあっても管理組合は関係ありませんし、当然に管理組合側の署名欄はありません。

管理組合に関係ないというか、重説に書かれていることは決め事なので、関係ないというか変えれないというほうが正しいでしょう

建築上の規制や近隣住民との取り決め後など記載されています

署名はありますよね？
重説を聞いたかどうかの署名ですけど

説明を聞いた→納得した→署名した
ってことですよね？

[65: 匿名さん]

＞説明を聞いた→納得した→署名したってことですよね？

重要事項説明書の規定を勉強しましょう。これはお役所向けであって、管理組合は管理委託契約書に双方が同意して署名捺印したもの以外は双方共に遵守義務は全くありません。
重説は説明書であって契約書ではなく、勿論、原本を交付した者の氏名欄に管理組合名と理事長名は記載されますが。署名捺印ではなく、理事長　XXXX　氏となっているのみです。

[66: 匿名さん]

捺印もするよ？

[67: 匿名さん]

＞捺印もするよ？

xxx　氏とは、xxx　様の意味だヨーン。大学に行きなさい。

[68: 匿名さん]

重要事項に記載があっても、法律の方が優先事項です。
重要事項で法律に反することを記載してあった場合無効です。

[69: 匿名さん]

＞重要事項で法律に反することを記載してあった場合無効です。

違います。説明書ですから整備局から指導、監督（報告要請、立入検査など）が行われるだけです。

[70: 匿名さん]

いずれにしても管理会社は罰則を受けるわよ。

[71: 匿名さん]

＞いずれにしても管理会社は罰則を受けるわよ。

だからどうなるの？管理組合は関係ないですよ。