重要事項説明書の交付について

[匿名さん]

マンション管理適正化推進法によると、、、

前年の（管理組合と管理会社との）委任契約と同一条件の契約更新でも、管理会社から区分所有者全員に対し、更新前に、重要事項説明書の交付が義務付けられています。

みなさんのマンションではきちんと交付されていますか？

ちなみに当方のマンションでは交付されていません。これって普通ですか？それともおかしい状況ですか？

[2: 匿名さん]

理事長が説明を受け、理事会が保管しているのでは？

[3: 匿名さん]

法的には区分所有者全員（全戸）への交付が義務付けられています。

全戸の分を、理事会が、配布せずにしまいこんでいることなんて、まさかないとは思います。

[4: 02]

03=スレ主さんですよね？
前期の総会の資料とかに付いてませんか？
（ＭＳの規模にもよりますが、大抵契約サイクルや契約更新決議が総会でありがちなので。）

＞これって普通ですか？それともおかしい状況ですか？
っていう質問には、ご自分で既にご理解されてる通りだと思いますよ。
この「マンション管理適正化法第72条」でしたっけ？ 罰則がないのは．．．

[5: 匿名さん]

法的には定期総会等で管理業務主任者が説明し、組合員の承認を得なきぁいけないよね。
また、管理業務主任者が署名・捺印した「重要事項説明書」を全戸配布する事もしなきゃね。
もし実行していない管理会社があるんだったら、どんどん国交省に連絡すれば資格の取り消し
を含む対応もできるので、相談したら良いと思いますよ。

[6: 匿名さん]

＞５さん
　厳密だと従前の管理委託契約と同一条件であれば総会等での承認は必要ないですね。
　（法第７２条２項）もちろん、交付（配布等）は必要ですが・・・。
　もっとこまかくいえば、重要事項説明に承認が必要なのではなく、管理委託契約に対して
　承認が必要かと思います。

[7: 匿名さん]

＞６さん
同じ管理会社と、まったく同じ契約内容ならば、総会での決議なしでも契約更新できるのですか？ちなみにうちのマンションは、総会の議案にもあげられずいつのまにか契約更新されておりました。

誰がどのようにして契約更新手続きしたのかもわかりません。

これって法的には問題ないのでしょうか？気にしない方がいいのでしょうか？

[8: 匿名さん]

＞０７さん
　貴殿のマンションが改正後の標準管理規約に則した管理規約であるならば、
　第４８条（総会決議）十四に管理委託契約の締結がありますので
　総会決議は必要かと思います。（自動更新の条項も削除されています。）

　契約更新手続きについては、管理会社が理事長に対し、署名・捺印を行っているので
　誰が行っているか契約書を確認すれば分かるかと思います。（契約については管理会社から
　いわれるがままかと思われます。但し、理事長を責めるのはちょっと酷かと・・・。）

　現管理規約に自動更新の条項がそのまま残っているのであればそちらが優先されそうですので
　問題は無いのかもしれませんが不親切ですね。一度指摘してみては？

　国土交通省の定める標準管理規約に改訂するといろいろなことが解消されそうです。

[9: 新米理事長]

＞07さんへ
法的に当然問題です。
契約というものは意思と意思との合致があって成り立つものです。　「管理組合の意思」は理事長が勝手に決められるものではありません。　管理組合の理事長は単なるお世話係りに過ぎません。　「管理組合の意思」確認のために総会で組合員の総意を確認するのが筋です。　しないで理事長が勝手に契約してしまえば、それは理事長の独走、暴走といえます。　管理委託契約は安い買い物ではありません。　月に１００万円としても１年契約で１２００万、２年契約で２４００万円です。　これを理事長が勝手にやったとしたら裁判沙汰になっても不思議ではありません。
しかし、輪番制でやっている管理組合だと理事長は殆ど素人です。　悪質な管理会社だと素人相手に好き勝手をやってきます。　管理会社を変えたほうが良いと思います。　とくにデベ系の管理会社だと彼らの都合の良いように管理規約を作っている場合がありますのでご注意。

[10: 匿名さん]

念のため、現行の管理委託契約書を確認されてみては？
第２０条か第２１条くらいのところに契約の更新に関する事項の記載があるかと思います。
自動更新のままになっているならば、標準管理委託契約書に基づく更新方法に変更すれば
契約期間満了時には必ず総会決議が必要（現行でもしなくてもよいという意味ではありません。）
かと思います。
一般的に旧管理委託契約書ですと、どちらかの申し出がないかぎり同一条件で更新となって
いますので、気づかないうちに更新ってなってしまっている可能性が高いですね。
ただ、これですと申し出するタイミングって誰が何時行うか難しいですね。（総会で発言？）

[11: 購入経験者さん]

管理委託契約については、管理適正化法で、同一条件でないときは、管理会社が集合を呼び掛け、重要事項説明書を全員に配布し説明するか、同一条件の時は、役員に説明し、全員に書面配布が必要となったので、従来、管理会社主導の自動延長の考え方とは矛盾することになった。従って、現在は、組合と管理会社は対等契約の原点に帰り、契約期間は双方の合意による一方、委任契約上、解約は双方がいつでも出来るが、理由無く解約すれば損害賠償の対象となるので、契約書上で３ヶ月前に書面通告で解約できる様にするのが一般である。
従って、総会日より３ヶ月余り後に契約満期日を設定し、契約期間を１年とすれば、毎年総会で、管理会社を継続契約するかが審議でき、その結果次第で、解約の書面通告が出来る。
勿論、理事会案が継続であっても、否決されたり、逆に、管理会社から解約通知を受ける場合も役員は念頭に置く必要があるのは当然だ。

[12: ビギナーさん]

私が住んでいるマンションの『重要事項説明書』には
定額委託料以外の支払いは管理会社が支払い確認後支払い証明書を
発行し個々の支払い先の領収書に代えると記載されています。
その為　各業者がいくら本当に受け取ったのかという事が
不明確です。　こういうものなのでしょうか？
今、国会でも領収書の添付を言ってる時代にこんなに不透明で
いいのか・・・。　不信感ばかりです。
今年理事をする事になり管理会社とも話す機会が増えました。
総会に提案するにしても　知識がありません。
突然の割り込みで申し訳ないのですが　どうか教えて下さい。

[13: 住まいに詳しい人]

マンション管理業者への全国一斉立入検査結果の概要
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/01/010614_2_.html

[14: 入居済み住民さん]

分譲マンションの管理業務等に関する行政評価・監視
http://www.soumu.go.jp/kanku/kanto/kanto20f.html

[15: 入居済み住民さん]

↑訂正
http://www.soumu.go.jp/kanku/kanto/pdf/kanto070425.pdf

[16: 匿名はん]

マンションの管理費や積立金は、国がヨダレたらしてオスワリしている。
税金だけでは太りすぎた豚犬を食わせていけないのが現状です。

[17: 理事長経験者]

国土交通省が出している重要事項説明書は、当然マンション標準委託契約書の抜粋ですが、特に別表1の基幹事務（3）本マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整の、右側に記入されている2〜3項目をよく検討すべきです。
管理会社に、おんぶにだっこ方式であり、理事会が独自で相見積を取って
建物診断を行い30年間の長期修繕計画書を作成することが出来ない契約と
成っています。（高くつきます）
契約ですから、違反すると管理会社から損害賠償の請求を受ける場合もあります。
上記の業務は、管理会社だけでなく複数の建築設計事務所から相見積を取り、業者と面談して金額や信頼性の判断をすべきものであります。
特にこの作業は、大規模修繕工事にも繋がりますので大切です。
（修繕積立金を管理会社の利益誘導資金とせず、効率的に使うべきで有る事は言うまでもありません。）

従って、私のＭは別表1の基幹事務(3)を管理組合主導型とし
管理会社も相見積に参加できる。とした内容に変更して契約しています。

[18: XYZ]

重説書のは標準委託契約書の抜粋ではありません。単なる作成例ですし、全ては委託契約書が基本です。
長期修繕計画（案）の作成は、その費用については別紙１で内訳明示に含まれており、６条の月額定額委託業務費に含まれます。従って、管理会社が外注するか否かに関係なく、別紙１の事務管理業務費か管理手数料の多少で判断すべきで、外注費用を加味する様な管理会社はさけるべきです。
＞管理会社に、おんぶにだっこ方式であり、理事会が独自で相見積を取って建物診断を行い30年間の長期修繕計画書を作成することが出来ない契約と成っています。（高くつきます）
これは誤解です。
標準委託契約書
(3) 本マンション（専有部分を除く。以下同じ。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整
一乙は、甲の大規模修繕の修繕周期、実施予定時期、工事概算費用、収支予想等を記載した長期修繕計画案を作成し、甲に提出する。当該長期修繕計画案は、○年ごとに見直し、甲に提出するものとする。
二乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
２１ 別表第一関係コメントより
⑫ (３)②の「本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。)を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整」とは、管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕(日常の維持管理として行われる修繕、保守点検、清掃等)を第三者に外注する場合において、マンション管理業者が管理組合に代わって行う維持又は修繕の企画又は実施の調整(見積りの精査、発注、履行確認等)をいう。
⑬ 管理事務として以下の業務をマンション管理業者に委託するときは、必要な年度に特別に行われ、業務内容の独立性が高いという業務の性格から、本契約とは別個の契約とすることが望ましい。
一建物等劣化診断業務
二大規模修繕工事実施設計業務
三マンション建替え支援業務

[19: 理事長経験者]

＞18さんへ
標準委託契約書の別表1基幹事務（3）に於ける長期修繕計画書の作成とは、建物等劣化診断もせず、机上での作成を前提としていると言うことですね。標準委託契約書研究会委員の方々も本当にその様に考えたとは思えません。

[20: XYZ]

＞長期修繕計画案を作成
総会決議の為の長期修繕計画（案）ですぞ。
わざわざコメントまで引用したのに、標準契約を活用する場合は、想像するのではなく、その日本語をよく理解しましょう。

[21: 理事長経験者]

役所の方とは話が合いませんのでもう結構です。
くだらないので、私も撤退させて貰います。

[22: XYZ]

貴方の組合の誤解は、長修計画書と劣化診断の区別の無知と必要度合いの無知から生じたものです。

マンション管理センターでは、マンション管理組合の皆様が長期修繕計画の作成や見直しを行うときに参考資料としてご利用いただけるよう概略の長期修繕計画の作成と修繕積立金の算出サービスを行っています。
　このサービスは、一般的な計画修繕工事の実施データ等と管理組合から提出された修繕履歴など（『入力データ記入票』）により、概ね２０年の実績がある「修繕積立金算出システム」により３０年間にわたる概略の長期修繕計画を作成し、それに基づいて修繕積立金を算出するものです。


管理事務として以下の業務をマンション管理業者に委託するときは、必要な年度に特別に行われ、業務内容の独立性が高いという業務の性格から、本契約とは別個の契約とすることが望ましい。
一建物等劣化診断業務

[23: ３年目理事]

うむ！
大変参考になる議論でした。

お国の管理業への方向性は、もっと誠実に管理する専門業として成立させ、素人集団である理事会の業務を委託業として管理させよ！って方向ですよね？
今日までに試行錯誤や古い体質の管理業が残っているのは事実ですが、竣工著しい高層ＭＳの10数年後を考えれば、仕方の無い施策だと思います。

長期修繕計画は「計画」であって、劣化診断も行いながら見直しをはかるものでしょう？
どのくらいのスパンで実態調査を行うのが適切かわかりませんが、精度をあげようとすればするほど余計な費用がかかるわけで、ある程度の「見込み額」になるのは仕方が無いと思います。

まっ、１級建築士などがお住まいで、理事会も永続的に能力高い活動が維持できるマンションなら、お国の提示するものなど気にしないで進めれば良いと思います。
（一番難しいのは、多くの組合員への説明だと思うけど・・・）

[24: XYZ]

＞お国の管理業への方向性は、もっと誠実に管理する専門業として成立させ、素人集団である理事会の業務を委託業として管理させよ！って方向ですよね？

分譲マンションの管理業務等に関する行政評価・監視
http://www.soumu.go.jp/kanku/kanto/pdf/kanto070425.pdf
「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」の策定について
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/011219_5_.html

[25: 23]

書き方が悪かったかな．．．
今の管理会社の多くは「親会社」又は「デベと共存」せねばならぬのですよね？
独立系の管理会社が、ここ５年くらいで大きく伸びてますけど、所詮「親」がいるとこが強い。

管理会社を監視し、違反会社を吊るし上げる「今の風潮」は追い風だと思うんですよね。

言い方が難しいけど、お国の施策をうまく使いこなすのが賢い理事会だと思うのです。

[26: 25]

おまけ．．
このスレタイに関して、理事会が知っておくべき情報。

（東京都の場合）
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/300soudan.htm

新築マンションでも売り元さんへ大きな発言力（指導力）を持つのは、都道府県下の担当課です。
「宅地建物取引業」として制限受けると売り元さんも死活問題ですから。
電話相談もやってますよ。

[27: 匿名さん]

＞17さんが指摘した別表1の基幹事務（3）本マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整の、右側に記入されている2〜3項目をよく検討すべきです。

私の住むＭＳでも契約更新の際にその部分を17さんに近い内容に変更しました。自分達で出来るところまでやる覚悟で。
管理会社は、この様な重要な変更にも関わらず、改めて説明会も行わずして、総会では、はぁーい判りましたで了解し契約しました。

大手管理会社１００社の上位に入る独立系の会社ですが、税金を使って監督しているところは何しているのかな？。

アドレスの羅列はやめて、監督指導した会社名とその内容を全て公開頂きたい。

[28: 匿名理事長]

当MSの管理会社も省略しようとしましたが、指摘したらあわてて全戸配布。
説明するので時間を作ってくれと言ってきました。
ちなみに更新日は2／1　重要事項説明書の日付は11／15・・

[29: 匿名さん]

＞アドレスの羅列はやめて、監督指導した会社名とその内容を全て公開頂きたい。
国交省ネガティブ情報　マンション管理業者
http://www3.mlit.go.jp/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=mansyon

[30: 匿名さん]

これは、間違いなく業務停止２週間！完全ノックアウトですよ。整備局にたれ込みましょう。でも金一封は出ませんよ！
更新日は2／1　重要事項説明書の日付は11／15・・
でも抜け穴があります。管理会社名義で組合員に加わっていませんか？・・・だとすると、マン管法では、自主管理と見なされ、規制されません。

[31: 匿名さん]

無意味にタレ込んで、誰が得すると．．．．．悪意や問題があるときにしてください。

注)管理会社スタッフじゃありませんけど、管理と組合はお互いに意思の疎通が大切です。

[32: 匿名さん]

理事長経験者と理事長経験者の意見に賛同する人と・・・。
よーく標準管理規約や標準委託契約書を読んでみなさい。一度じゃなく何度も読み返しなさい。
勝手な判断で決め付けちゃってるよ。

一度、国土交通省に問い合わせてみたらええ。分かるまで何度でもね。
本当に素人の理事長がここを覗いて誤った解釈をされても困るからな。

某管理会社　社員

[33: 入居済み住民]

たれ込めるぐらいの業者なら、変更前提でたれ込んだら？
危なっかしいもん。

[34: 匿名さん Ａ]

＞17さんが指摘した別表1の基幹事務（3）本マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整の、右側に記入されている2〜3項目をよく検討すべきです。

今回の『マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の改正』において、＞＞17さんが指摘された項目が改善され、管理委託契約とは別契約で行うことと改定されています。

このことは、管理組合が管理会社以外へ長期修繕計画書の作成を依頼できる事を国土交通省も推奨
する意思表示と受け取っています。
今回の施行規則改定の主目的ではありませんが、目配りの利いた改正といえます。

http://www.mlit.go.jp/common/000054840.pdf

[35: 匿名さん]

＞管理組合が管理会社以外へ長期修繕計画書の作成を依頼できる事を国土交通省も推奨する意思表示と受け取っています。

今迄の標準委託契約でも、管理組合には、管理会社以外の業者、マン管センターや高層管理業協会に管理会社とは別口の計画書の作成、見直しを依頼する自由はありますよ。

[36: 匿名さん]

何で今更2007年のＸＹＺの出てくる古いスレに書き込むのか、わからん、別スレ立てて欲しいね。

[37: 匿名さん]

さては、痛い目に会ったな。

[38: 匿名さん]

>>32

前年と同条件なら…ということですか？

[39: 28]

現在の2年更新を1年に変えようかと思います。(根拠はありませんが1年毎の方が問題発生した時に対処しやすいかな？と思って)

2月〜が更新となって過ぎていますので、本来なら中途解約となるのでしょうが、前述の通り｢3か月前の説明｣および区分所有者への配布がありませんでした。(配布は1月末)

ところで前年同条件なら、上記は省略できるのでしょうか？

[40: 匿名さん]

↑　正しい日本語で書きましょう。

[41: 匿名さん]

毎朝8時くらいに、くだらない短レスして回るのは暇な主婦？起きたての無職？

[42: 匿名さん]

↑　貴方も暇なのね。ところで↑の日本語の意味わかる？

[43: 匿名さん]

＞＞５，９．１０，３２、に賛成します。
総会での決議が、絶対必要であります。
重要事項説明書は契約成立後に必要。

国交省，マン管、高管の資料をよく読むこと。

[44: 匿名さん]

契約締結に当たって必要なのでは？
契約成立後に重要事項説明するの？
法改正された？資料をよく読んでみるか・・・。

[45: 匿名さん]

お～い！
４３は４４の質問に答えないのか？
俺も重要事項説明は契約前だと思うんだが。
間違ってるのか？

[46: 匿名]

管業主任者ですが、契約の三ヶ月前に行います。　
誰に対して行うかはその次の年度の契約内容によります。
同一内容の継続？新規？金額変更？等々。


例えば同一の場合＝理事長に対して行います、これをもってすぐにでも理事会を開き検討します。　
｢来年も更新してくれって言ってるぞ？どーすんべ？｣

｢まー代わりの管理会社もないからしょーがねーか｣
総会にはかり承認後、更新となります。←だいたいこのパターン。


金額変更や会社自体の変更は総会までの約５ヶ月間で(決算日から２ヶ月以内に総会を開催される組合がほとんどなので)どこにいくらでどこまでやらせるのか？　理事会で整備して総会の議題にします。
組合員の過半数の賛成を得るのは、大変な作業なのであまり無いようですが…

確かに良くなればいいけどさ、余計悪くなったら、組合内が大体分裂すんのよ。賛成派と反対派でね。住みづらくなるよー。

あっ金額変更は簡単よ。
来年からはこれでやってくれや！
じゃなきゃ管理会社変えちゃうぞーてな具合に軽く脅しをかけてね。
いや軽くよ。


ホント変えるとさっきも言ったように良し悪しあるからね。

[47: 匿名さん]

４３です。お答えします。
良心的な管理会社を前提といたします。
１、先ず管理会社が条件を提示して、理事長に契約継続を願い出る。
２、理事会で検討する。総会に条件を提示して、賛否を問い，否決であれば何の何処を修正するのか問うて再度総会に提出する。
可決であれば、示された条件どおりの重要事項説明書を作成して、各戸に配布する。　
この手順を踏まないとダメ管理会社はトボケテ重要事項説明書だけ出して終わりにするからです。
管理組合が信頼を大切に、と思うなら必要な事でしょう。

[48: 39]

>>39です。

まったくもってダメな理事長でした…orz
次は‥ありませんがしっかり引き継ぎするようにします。

そして管理会社の●●社のことは報告しときます。

[50: 匿名さん]

４９さん　　知りませんでした　　おりがとうございました。
わがマンションの理事長は、表立って住人と会話の出来ないような人物です。
多分何らの説明など受けてはいないでしょう。
管理規約の改正があったことも知らないでしょうね。又、管理会社からの説明すらありません。
区分所有者の責任と言われても仕方ないですね。
これからは、一人一人に知らせる努力をいたします。
又、国土交通省に訴えてみます。　　一件でも多くの訴えがあれば改善は早まることでしょうね。

[51: 匿名さん]

>>４２・・・いい女だと思う