東京代々木ニューステイトメナーってどうですか？

[管理担当]

東京代々木ニューステイトメナーについての情報を募集しています。
こちらは住人の方専用の掲示板になります。
管理組合や生活一般の話など、何でも語りましょう。

所在地：東京都渋谷区代々木2-23-1（住居表示）
交通：山手線 「代々木」駅より徒歩6分
売主：フェアレーンズ
施工：東海興業
階高：14階
総戸数：892戸
竣工時期：1976年04月
分譲時坪単価：199万円

[23: 住民さん1]

新宿西南口再開発計画発表。
https://shinjukuwspj.com/

[24: 住民さん1]

政府は分譲マンションの建て替え条件を緩和する検討に入る。所有者の賛同割合の引き下げなどを柱に区分所有法の改正をめざす。
建て替えに必要な賛同を現在の「5分の4」から、共用部の変更や管理組合法人の解散などを決める場合と同じ「4分の3」かそれ以下に引き下げる

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO78324430Q1A211C2MM8000/

[25: 住民さん1]

これは………

[26: 通りがかりさん]

以前こちらに住んでいました(^-^)
とても大好きな物件です！
所有している皆さんが羨ましいです！
経済面で、賃貸でも住めなくなってしまったので非常に残念です(_ _)
理事会など、いろいろあるのですね、、
大好きなニューステイトメナー、良い部分はそのままで悪い部分は改善し、素敵に新陳代謝されますように！

[27: 匿名大臣]

ニューステートメナーが外部貸し付けしている駐車場収益に対して管理組合に税務調査が入ったという噂を聞きましたが、どうなったかご存じの方はいませんか？

[28: 匿名]

再生方針決議、可決されましたね。

[29: 評判気になるさん]

「オープンレジデンシア新宿ザ・ハウス」ができますが、周辺と一緒に再生しないのですか？

[30: ななし]

旧耐震の時期の建造物ですがかなり頑丈に作られていると聞きますし、昔を知っている人間には懐かしくヴィンテージ感もあるので、建て替えなどせずに新宿最古になるくらいまでこのままで残り続けて欲しい。
とはいえ所有者の経済的には建て替えの方がよいのかなぁ。

https://x.com/kipsyjp/status/1680502115922239491

[31: 通りがかりさん]

有名物件は知ってるってだけの外野からもあーだこーだ言われるあたりがタレントに似てる。
一帯開発なんて単独の倍以上どころじゃない時間がかかる。単独やれる規模の土地があったら考えない。
総会で所有者の発言聞いてたら、損得の絡まない外野の意見に耳貸す奴なんていないと判るだろ笑
築50年近い物件は外からは問題なく見えても故障や不具合が常態化してるのは人間と同じ。
建て替え決めた北参道の宮庭も雨漏りひどいって話があった。中銀カプセルじゃあるまいし所有者だって保存運動なんて考えないだろ。
大規模修繕て半永久的に保つ保証なんてしてくれないよ。何年保たすかによって予算決める世界。
そうやって金かけたって賃料上がるわけじゃないなら、経費と天秤にかけて更新を考える所有者が多くて当然。投資物件なら尚更

[32: 新入り]

2023年に購入した者です。2室合計3200万円でした。事務所でご利用している方が多いため、建て替えすること非常に難しいと先週理事会の方から聞きました。事務所の利用者、高齢者及び10年以内にリフォームした購入者が過半数以上なので、建て替え議案3/5を取ることがほぼ無理です。これから莫大な資金を使って耐震補強工事を行う可能性が大きいです。

[33: 契約者さん1]

（喧嘩する気ないけど影響力ある掲示板で偏った情報が拡散されるのもよろしくないと思うので）所有10年以上、欠かさず総会出席してる者からの意見です。

・バルクで買われたにしても1室1,600万とは破格ですね。コロナ前時点から2,000万は超えてたと記憶してますが。

・「 事務所利用が多いため建て替え非常に難しい」店舗が多いから、ならわかりますが住居より事務所利用の方が難易度低いのではと思いますが。第一、事務所で利用してる＝所有者、ではありません。建て替えや大規模修繕でなく耐震補強工事しよう、とは10年以上所有してて今まで一度も話に出た記憶さえないです（耐震補強は検討実施とも行う物件は非常に少ない印象です）。大体それで賃料が上がるわけでもなく建て替えが遠のく話に所有者が賛成するとは思えません。いったい「現職」理事の誰から聞いたんでしょうか（前々期の理事長含め、強硬な建て替え反対派が存在したのは確かですが3年前に一掃されてます。また築48年の最大関心事＝建て替えなのは当然ですが、政治家みたいなもので上手く行ってる、と言ってしまって進捗せっつかれるより難しい、と言っておいて所有者の催促を回避したい方便である可能性もあるかと）。

・当物件は所有者自身が使用する割合＝住居事務所合わせて3年前調査で1割以下です。「9割超えてようが単なるテナントに建て替えや修繕、耐震工事に関する発言権があるわけがありません」。10年以内のリフォームが過半数、とは一体どこから出てきた数字でしょうか？管理会社も理事会もそんな発表したの聞いたことないです。家賃上がるわけでもないのに老朽物件に大金かけて、リフォームしようと考える所有者の方が少ないと思われますが。個人の印象操作には要注意です。

・大規模修繕は3年前に完全否決されてその後議題にも上がってません。耐震補強は議題に上がったことさえありません。合意形成は現状、まだ4/5です。来月の総会資料、週末には送ると言ってましたからその「理事会の方」意見と正式発表どちらが正しいか読めば判るんじゃないでしょうか。

※蛇足ですがそんな意見が理事会の最新統一見解としたら、一昨年から無償で稼働して昨年の総会で建て替え資料を提出してる、デベの存在が説明つかないと思います。

[34: マンション住民さん]

10階に事務所を利用している人です。

11階のリフォーム工事がうるさいので、回覧板を確認したら1158室はリフォームをやっていることを確認できました。
（工事予定2024年6月1日～2024年7月31日）
7階も同じリフォーム工事をやっています。
（2024年5月11日～2024年7月31日）

これからリフォームした部屋最低でも20年以上に住むことは想定されやすいので、そろそろ築50年の物件は耐震補強工事しないでどうやって維持するでしょう。地震怖くないですか？

また、B1共用部を見てほしいです。３年前に綺麗にリフォームされました。
そろそろ限界なマンションと思えないぐらいの立派な大規模修繕工事でした。B1の駐車場を利用しているので、お客さんがくるとき「いいマンションですね！」とよく言われます。

33番の方のお話の信憑性がありません。信用しないでください。

ぜひ本マンションのB1共用部と各リフォーム工事部屋の前にご確認ください！
まだまだ現役です！

[35: 契約者さん1]

写真わざわざ撮りに行ったんですか笑？なんだか掲示板で強弁する意図が見えない。そして日本人ですか？
「これからリフォームした部屋最低でも20年以上に住むことは想定されやすいので」、残念ながらネイティブ感に欠ける。

それはさて置き、長期契約者が退去して再度貸し出す前に軽く手を入れる程度は普通にやります。
カーペット張り替え、壁クロス張り、3点セット交換など。
ただその程度で20年以上かけて回収を考える人はあまりいないんじゃないでしょうか。その程度の手直しはやらないと貸し出す際に不利だからで、100万程度でそこまで考える人はいないかと。500万とかかけるなら別ですが。

そして耐震補強工事の件、本当に一度として話にすら出たことありません。何故か。耐震補強工事やるには前提として耐震審査を受ける必要があります。審査で基準に達しなかったから工事をするわけですが、仮に達しなかったら工事完了まで、耐震審査不合格の物件として公表しなければなりません。当然、値段が下がります。自分の資産が価値毀損されるのを喜ぶ所有者はいません。ですからここに限らず、耐震補強工事は考える物件も実施した物件も建て替え以上に少ないです。検索すれば分かります。
費用的に見合わずどうしても建て替えが絶望的な物件なら別ですが、建て替えの可能性があるなら
敢えて耐震補強工事の道は選ばないのが普通だと思います。
地震が怖くないのかに関してですが、どうも怖くないみたいですよ。それは自分で使ってる所有者が1割もいないせいだと思います（そういう考えは良くないと言ったところで、そう考える所有者が少ないから世間で耐震補強やる物件は少ないわけです）。

地下のリフォームってゴミ捨て場のこと？あれ、そんなに費用かけてませんよ。

耐震補強工事やるべきだ、というのが主旨なら、月末の総会で主張されたらよろしいんじゃないでしょうか。おそらく耳を貸す人いないと思いますけど笑
これ読まれた方がどんな感想を持つかは自由ですが、耐震補強工事ネタぶっ込んで来た人32番さんが初めてです（そのくらいみんな関心がない）。加えて、建て替え成功した場合の金銭的メリット計算されてますか？建て替えしたら価値爆増することでは都内屈指の物件で、費用億単位でかかるのに賃料も売却価格も上がらない耐震補強工事を推す意味がわかりません。
建て替えメリット理解されればそんな意見になりようがないと思いますが、これから買う人も建て替えを意識してる人しかいないような築年数で、ご自分の所有物件価値毀損に繋がりかねないような妄言は控えられた方がいいと思いますよ。耐震補強工事する＝しばらく建て替えしない＝今すぐ買う意味ない、になりますから。

[36: 中古マンション検討中さん]

最近代々木付近の中古物件を探しています。ニューステートメナーはいろんな意味ですごい物件ですね。敷地やら規模やら

旧耐震の時期の建造物ですがかなり頑丈に作られていると仲介から聞きました。建て替えなどせずに新宿最古になる昭和レトロとして残り続けて欲しいですね。

理事会の問題があるだろうと別として、容積率が拡大しないと建て替えできない（進められない）ということも知りました。今は大規模団地の中でも築55年以上の物件もあるるし、URから綺麗にリフォームしている物件もたくさんあります。ニューステートメナーも同じなんじゃないかと考えられます。

仮に建て替えが進んでも、リフォームした部屋から考えて、償却も平均15年かかるから、20年後にしてほしいですかね。

[37: 契約者さん1]

キャラ変えて日本語に気をつけて連投する意味がわからない。買ってる設定じゃなかったんてすか笑？
容積率緩和交渉やるって昨年の総会時点でデベが発表したじゃない。
買ってない外野だったら、願望垂れ流しても意味ないですよ。

自分が動向を知らずにリフォームに金かけすぎたからそんなに早く建て替え決まって欲しくない、って話なのか
耐震補強工事のネガキャンやって、値下がりしたとこ買い漁りたいのか
いずれにせよ、ポッと出が金も頭も時間もかけずにコントロール出来る物件じゃないですよ。
理事始め所有者はもっとずっと強かです。

[38: 契約者さん1]

買ってない人が粘着したがる理由が心底疑問。
東京ドームとかデパートとか自分が行ってる商業施設なら、まだわからなくもない。本来所有する企業がいる以上、決定に何の影響も与えられない単なる大きなお世話だけど笑。
ここ、大前提商業施設じゃなく全戸所有者のいるマンション。人の持ち物に建て替えするな、とかもっと保たせろ、とかどうしてあれこれ言うのか意味がわからない。
これが檜町のパークコートとかならこんなに外野は湧かないだろう。そもそも買えないから。
郊外の良くあるファミリーマンションでもこんな現象起きないだろう。つついても面白くないから
有名税と言ったらそれまでだけど、タレントみたいな人気商売と違って実際の当事者たる所有者は外野の勝手な意見なんて迷惑なだけです。
そして物件の未来は掲示板の的外れな書き込みに左右されたりしません。当たり前の話。

[39: 契約者さん1]

家賃18万円で契約しているけど、退去費用は家賃の4年分、引越代及び諸費用、合わせて600万円をくれないと退去しません。

建替が進めば、各オーナー様が助け合い、出してくれそうだから、賃貸のみんなさんは絶対に取りましょう！

[40: 契約者さん1]

なんか叩かれるために湧いて出てる感じだなー。
検索で出て来る立退料相場、半年～10ヶ月だよ。そんな額じゃ出ないって訴訟起こすのは勝手だが
法外な額吹っかけて負けたら立退料どころか裁判費用払わされる羽目になる
（ちなみにここみたいに旧耐震が耐震性を理由に建て替えで立ち退き要請するのは正当事由だって判例も出てる）。

あと、家賃18万4年分だけで864万なんですけど笑笑笑笑笑　脳内契約？
ここで家賃18万取る部屋数えられるくらい少ないよ。念の為。

所有者もほとんど見てないこんな掲示板、賃借人は更に見てませんよ。
交渉事を自分に有利に進めたいなら日本の商慣習と日本語、そして算数の勉強をお勧めします笑

[41: 契約者さん6]

>>40 契約者さん1さん

39番の人はめっちゃアホやな
笑うしかね?

[42: 住民]

37、38、40番は部外者でしょう？
部外者の喧嘩をほっといてください。

さて、
「再生方針に関する中間報告会」が来ましたね。
　監事の清七さんの「建替の問題点について」ですが、「我がメナーは、特に頑固にできているため、築60年以上100年かも」という判断は素晴らしいです。100年までいてほしいですね。

私は住んでますし、売りたくないので、権利変換の方法はいいと思います。合意しにくい場合は再生案の修繕・改善に検討しかありません。

権利変換方式も敷地売却方式もいずれ10年以上かかる気がするから、暖かく見守ります。