理事長を訴えたい

[無能理事長弾劾]

理事長が無能で困っています．

新築物件を購入したのですが，重大な瑕疵を発見し，その件について理事会で説明させろと何度も言っても聞かず，あげくの果てに売り主と結託し瑕疵をごまかすかのような改善策を総会で採決しました．

また，来年の予算も共用部の電気代，有人管理費・費用等の無駄遣い，インターホンシステムの保守費用がないといった点があり，，住民として損害を被る案を総会で採決しました．

これも元はと言えば理事会で十分に吟味せず，またこちらの意見も組み入れないのが原因と思われます．

そこで理事長を損害賠償で訴えたいのですが可能でしょうか？

[2: 匿名さん]

総会で採決の結果、議決（承認）されたのですか？

[3: ３年目理事]

重大な瑕疵とは共用部ですか？

[4: 匿名さん]

＞住民として損害を被る案
損害とは誰が誰に与えたどのような損害ですか？
住民として損害を被る案とは、決算で損金処理するということ？

[5: 無能理事長弾劾]

＞０２
総会で採決の結果，承認されました．

＞０３
瑕疵とは共用部の問題です．
長くなるので別途，書き込みます．

＞０４
廊下の電気設備を２４時間点灯しているのですが，電灯をワット数の小さいものに換える，中庭の電灯を夜中は消灯する，その他，改善案を試算すると年鑑２００万は削減できるはずです．その旨，理事長にも伝えているのに結局改善することなく管理会社の言われるがままに予算案を総会に上程しています．これは住人にとっては大きな損害です．

[6: 無能理事長弾劾]

＞０３
当マンションは居住者の扉も含めて３次のセキュリティがあります。
１次は敷地内外、２次は棟内外、３次は個別の扉になります。
また，敷地内には複数の棟があります．

ここで、１次と２次のセキュリティの間はマンション共用部で自由に行き来できるべきです．
また，物件のパンフレットを見ても１次セキュリティと２次セキュリティの間に中庭やゴミ置き場等の共用部が含まれており，複数ある敷地内への入り口をくぐればそれらを自由に行き来できるべきです．
ところが実際にはそれらがつながっておらず，正面の入り口から中庭に行くには一旦棟内へ入った後でしか行けません．また，そのせいで別棟に行くには何度もセキュリティをくぐる必要があります．

｜をセキュリティとします
＜本来＞
敷地外｜エントランスホールー中庭等｜棟内｜各戸

＜現状＞
敷地外｜エントランスホール｜棟内｜中庭｜別棟｜各戸

これはマンションの利便性に関する重大な瑕疵と考えられます．
この点を何度も理事長に指摘し，住人全員に認識してもらった上本来の形になるように住人側で意見をまとめた上で売り主に無償でなおさせる，無理なら訴訟を起こしてでもなおさせる必要があると指摘しているのに結局，売り主の提案した簡単な改善案を総会に上程し，その承認をもって解決した，と言い張っています．

こちらから売り主にも何度か指摘しましたが共用部の問題は理事会を通してしか受け付けられないとはねのけられています．

となると，理事会が売り主に対して訴える義務があったのにおざなりの折衷案を総会に上程した理事会，理事長の責任なので損害賠償が可能かと思っています．

[7: 03]

損害賠償のためは、どのような根拠でいくらの損害額と試算しますか？

[8: 匿名さん]

総会で承認⇒組合員つまり住人が認めた。⇒もう、理事長だけの責任ではない。

[9: マン管オタク]

共用部の電気代が掛かり過ぎるのはよく聞く話ですが、
年間200万円削減するために、どれだけ投資が必要かまで
試算しましたか？
たぶん莫大な費用が掛り、修繕積立金の取崩しが必要に
なるんじゃないんでしょうか？
新築時には無理ですね。次年度にあなたが理事長になって
手を付けたらいかがでしょう。

[10: 無能理事長弾劾]

>０７
具体的な試算は現在も進めていますが，
＜根拠＞
１．０６で言ったような本来あるべきセキュリティが設備的に実現されていない
２．またその設備の不備により２４時間有人管理が正常に機能していない
３．共用部の電灯は２４時間点灯ではなく，人感センサーやタイマーなどで電気代を押さえる設備が本来あるべきだが，実現されていない
４．上記設備が実現されていないために電気代の無駄が発生しており管理費の無駄な消費が発生している

上記項目は本来，売り主が企業姿勢として（環境に配慮していると）アピールしているHPの内容や，物件のコンセプト（さりげない高いセキュリティ）を考えればもともと実現されているべきもので，実現されていないなら瑕疵として売り主側で改修するべきものです．
そしてそれらの項目を企業姿勢や物件の特徴としてアピールしており，それらは実現されているべきなのにされていないことは企業側に確認済みです．
なのであとは理事会がそれらの内容をまとめた上で売り主側に主張すべきなのにそれらを怠っている．これは善管注意義務に反しています．
あげくに，売り主の提示した中途半端な改善案を理事会で受領し，独断で総会事項とした上，承認しました．
これにより本来満たされているべき設備を実現できず住民側は損害を被っています．
よって上記にあるように善管注意義務に反している理事長に上記設備を実現するための費用を損害賠償として要求したいのです．

＜損害額＞
１．を実現するための共用部の工事費（壁の取り壊しおよび自動扉の再設置）
２．を実現するための共用部の設備費および工事費（仕様を満たすインターホンシステムの設置費）
３．を実現するための人感センサー，タイマー等，省エネ対策の設備費用
４．のために無駄に発生した電気代

以上を考えています．

[11: 無能理事長弾劾]

＞０８
総会で承認してしまった原因は理事会で十分に審議しなかったためと言えないでしょうか？
そもそもまだ新築１年の物件で理事会や管理組合の仕組みや今回の瑕疵を十分に知らない住民の現状を考えれば，委任状が大多数を占め，総会事項になった時点で承認できてしまうことは容易に想像できます．
となれば住人の納得のいっていない事項が承認された根本原因は理事会にあると言えます．

＞０９
前述の通り，これらの無駄が発生してしまう原因となった設備の不備は売り主が認めています．となればその投資も売り主が行うべきで，その要求を理事会はするべきなのに行わず，現状の不備があるままで予算を組んでいます．よって要求を行わなかったままで予算を組んだ理事会がその無駄に相当する部分を賠償するべきだと考えます．

[12: 新米理事長]

スレ主さんのお気持ちはわからないでもないですが訴訟などおこして後々すみずらくなりませんか？
新築なので理事たちはおそらく抽選などの方法により有能・無能関係なしに選出されたのではないですか？（立候補でも有能かどうかわかりませんが）
スレ主さんが本気で損害賠償などを考えているくらいなら、まずはその労力を
１．理事会を解散して自分が理事長になり率先して環境改善に動く。
２．解散がだめなら改善委員会などを設置、委員長に立候補して自分が率先して環境を改善する。
などされてはどうでしょう。

個人でクレームをいっている限りは、理事会から見ればただのクレーマー扱いにされてしまいますので、まずは仲間を集めましょう。
それらを改善した後に損害賠償なりなんなりを考えればいいとおもいます。
いまのままだとあなたの考えでは損害が拡大していることになりませんか？
まずはそれを食いとめるほうが先決とおもうのですが

[13: 理事経験あり]

12さんに同意

私も1期目は、理事経験初めての方ばかりでしたので
以前理事を経験した者からすると歯がゆい事は多かったです。

>改善策を総会で採決しました
総会で可決されますと
>8さんの仰るとおり理事長だけの責任追及は難しいと思います。
理事長を損害賠償で訴える前に、理事長を解任し新たな役員体制を整えるのが先ではないでしょうか？

私の場合は、大きな瑕疵ではありませんでしたが
アフター補修の問題があり、2期目に理事に立候補し
有志を募り組合員の3割が参加の委員会を立ち上げ問題に取り組みました。

必要な事は、この現状に問題意識をある組合員を募り行動する必要があると思います。
ＭＳは集合住宅です。
他の組合員が、許容範囲と判断してしまえばそれまでです。

[14: 周辺住民さん]

この状況で理事長を訴えるのは得策ではないと思います。

まず損害賠償で訴えると言う事は
総会で可決されている事項なので、理事長個人では無く管理組合に対しての賠償訴訟になると思います。

損害賠償ですから金銭が絡みます。
管理組合から金銭を取る形になりますから、スレ主さんを含めた組合員の管理費から取る形になります。

訴訟に勝ったとしても、何も利益は生まれないと思います。

それよりも、13さんが言うように
新たな役員体制を整えるのが必要だと思われます。

[15: 近所をよく知る人]

売主から提案がなされ総会で決議したのですから、状況はもっと込み入っているでしょう？

１．設計図書もしくは販売時のパンフ等ではどうだったか
２．引き渡し時の状況（とくに１に基づいていたか）
３．総会で提示された改善案
４．あなたが思う然るべき姿

おそらく>>06の説明にある＜本来＞が４、＜現状＞が３ですね。

瑕疵に該当するのは１と２の比較
理事会の責任は２〜３へ至る経緯
これからやる（やりたい）のは３→４へ持っていく事ですよね。


>>10についても同様です。
販売時と引き渡し時の約束をお願いします。

予算については、前年度と比較してどうなのかも大切です。

[16: 近所をよく知る人]

補足
私は、多かれ少なかれ理事長の責任はあると思います。
総会上程前に住民の意見を十分に審議していないからです。
（意見を述べる機会すら与えられなかったのはおかしい）

それを根拠として、損害賠償とまではいかなくても再審議を求める事はできると思います。
そして、納得のいく形にするには、みなさんのおっしゃるように「あなたが役員（できれば理事長）」になる事が最善策です。

[17: 元理事]

>廊下の電気設備を２４時間点灯しているのですが，電灯をワット数の小さいものに換える，中庭の電灯を夜中は消灯する，その他，改善案を試算すると年鑑２００万は削減できるはずです．その旨，理事長にも伝えているのに結局改善することなく管理会社の言われるがままに予算案を総会に上程しています

理事長の肩を持つ訳ではありませんが
私も同じ問題意識を持ち、理事会で管理会社含めて議論いたしました。
結論から言うと、総ての照明を省エネ品に替えるには多額の費用が必要なので、我々の場合は、半分を省エネ品に変更、使える照明は在庫として保管に切り替えました。
使える物を処分するのは、もったいないとの意見からです。
在庫が無くなり次第、省エネ品を在庫にする取り決めにしました。
スレ主さんの様に電気代節約の考えからすると、鈍い改善と思われるかもしれませんね！
その様な事情もあるのではないかと、私は想像いたします。

[18: 匿名さん]

所詮1期目の理事役員は、ＭＳ管理初心者が多く
前例も無い状況下で、頼みの綱は、管理会社です。
その管理会社に上手い事丸めこまれたのかもしれませんね！

多くのスレさんが言うように
理事長の解任決議を取り、スレ主さんが理事長になり
改革を行うのが一番だと思います。
理事をやる事で、色々分かる事も多いと思いますよ！

[19: ケロロ軍曹]

１８さんの意見と同感。志が高く、問題意識のしっかりとある方が理事になることが全ての組合員のためになります。がんばってください！！

[20: 新米理事]

12,18さんに同感。あとは、このマンションの住人がどれだけこの問題に関心を示すかどうかでしょう。無関心な住人が多いと、仲間を集める事もむずかしくなります。問題だと思う事を理事会役員が問題視せず、何かを掲示するのも理事会の承認が必要で、パソコンでの意見交換もできない場合、どのような方法で同じ問題意識を持った仲間を集めればいいのでしょうか？　問題点などを書いて、自分で全戸配布し仲間を集めるしかないのでしょうか？少し論点がずれますが、特に大規模マンションの場合で何かいい方法があったら教えてください。

[21: 18]

>問題点などを書いて、自分で全戸配布し仲間を集めるしかないのでしょうか？

私のＭＳ（小規模）ではＨＰが無かった為に、問題点を具体的に指摘し
全戸に配布し、共感者に集まって頂きました。
結果、約1割の組合員が委員として登録して頂きました。

追伸
委員は1割でしたが、毎月出席して頂いたのは半分強でしたが・・・

小規模なので参考にならないかもしれませんが
情報提供いたします。

[22: 新米理事]

１８さん、ありがとうございました。やはりそれが一番かもしれませんね。考えてみれば小規模も大規模も人の集まりには変わらないので、人に何かを訴える時には大規模だからといって手間を惜しんでいては前に進まないですよね。あとはそれを実行する決断と勇気だけかな？

[23: 無能理事長弾劾]

>>12
環境改善に関する委員会の設立を第１回総会の直前に掲示板に掲示し打診しましたが理事長から「ご自身が勝手にされていることで理事会は無関係の行動です」とあしらわれました。
また、今後のことはそうかもしれませんが、これまでの理事長含めての理事会の行動は弾劾されるべきです。理事長も自ら立候補してなった人なので、どのような困難があろうとも住民の利益を考えて行動すべきだと考えます。

>>13
住人のうち何人かには説明し瑕疵の内容について同意してもらっています。
それ以前に売り主が了解している内容ですから当然満たされるべきです。

>>14
総会前に理事会と売り主側から説明会という形で総会に上程した改修案の説明の告知があったので出席し、その場で
・理事会はこれまで私の理事会に出席したいとの意向をくまず、理事会に結局呼んでいないですね？
という問いかけに対して「呼んでいません」の返答を録音してあり、
・このような改修案ですませるつもりであれば理事長に対して損害賠償を行う
と伝えてあります。
ですので理事会に対してではなく個人に対して損害賠償を行いたいと考えています。
それが無理であるなら理事会に対しての損害賠償でもかまいませんが。

[24: 無能理事長弾劾]

>>15
１．設計図書との相違が問題ではなく、設計段階のミスであると考えています。
　パンフレットには上記のセキュリティに関しての概念図があり、それを見ると共用部は１次セキュリティと２次セキュリティの間にあり、マンションに複数あるどの１次セキュリティの扉からも同じ１次−２次間のエリアに行けることがわかります。
２．引き渡し時には上記の通りの状況であり、入居して初めてその設計ミスに気づきました。そもそも瑕疵とは事前に知りうる事ができなかった不具合点を指す物と考えています。
３．総会自体には委任状を出さずに出席しなかったですが、事前の説明会と総会議題をまとめると
・パンフレットはあくまで概念図である。
・その概念図に基づけば敷地内外を分けるのが１次セキュリティであり、棟内外を分けるのが２次セキュリティであり、それは満たされている。
・ただ、現状メインと考えられるエントランスの解錠をできない棟があるので、それができるように改修する。
４．概念図に基づいてマンションに設置されたどの１次セキュリティのゲートもどの棟からも解錠でき、各棟の解錠は各棟のみできるように改修するべきと考えています。また、現状繋がっていない格１次−２次間のエリアも工事で繋げて自由に行き来できるようにするべきと考えています。

>>10に関してですが、販売時にはパンフレットや企業理念でそれらも考慮しているかのように記述してありながら実際に入居してみるとそれらが満たされていません。また、その旨、売り主に内容証明郵便にて質問したが返答がないため、再度、「返答がない場合はそれらの不具合を認識したと解釈します」と送ったのですが返答がないので、売り主は不具合を認識していると解釈しています。

予算は前年の決算は１年目のため未完成の部分もあったため参考にはなりません。
（未完成で電気代のかかっていない箇所もあった）

[25: 無能理事長弾劾]

>>16
理事会の役員になった以上、住人の言い分は反映すべきで、自らが役員にならなくても理事会がその責務を果たせばいいと考えています。
そうでなければそもそも理事会の意味がないと思います。

>>17
前述の通り、人感センサーやタイマー等、省エネ対策がなされていると考えていたので購入したのにそれらがなされておらず、それらが満たされていないことは売り主側には確認済みです。
なので本来は売り主が果たすべきですが、それらの交渉を行わず、無駄な電気代を計上したまま予算を上程した理事会に対して損害賠償を行おうと考えています。

[26: 無能理事長弾劾]

なんとなく議論がずれている気がします．

そもそも理事会は住民の代表ですから住民の意見を十分に汲み取る義務があります．
しかも今回は不具合の箇所を売り主に確認をした上，その改善案を理事会で話し合うべきだと訴えいるのにも関わらず，理事会で説明を行う機会すら与えられず，またこの不具合を住民に対して広く認識させ，議論を行う努力も怠っています．

なので
・不具合を知りながら放置し，共用部という住民全体の財産の価値を低下させた売り主および理事会に対して損害賠償を行う

という点において可能かどうかの意見を頂きたいと思います．

[27: ナチュラル理事]

総会で質問・意見を言う場は無かったのでしょうか？
それもなく承認とはならないはずですが。

理事会には管理組合における決定権はありません。
あくまで案を作って、総会に提出するだけです。
総会にて質疑があり、ここで組合員は意見を交換します。

総会を経て承認されているのであれば、
それは、住民の意見を汲み取った案であり、スレ主殿も含めた組合員の
総意として決まった議案であると思いますので、弾劾できるはずもありません。

>・不具合を知りながら放置し，共用部という住民全体の財産の価値を低下させた売り主および理事会に対して損害賠償を行う
総会にて決議されているのであれば、
「不具合を知りながら放置し，共用部という住民全体の財産の価値を低下させた」のは、
管理組合であり、スレ主殿あなたも含まれています。

>・このような改修案ですませるつもりであれば理事長に対して損害賠償を行う
>と伝えてあります。
これは意味がある行動ではありません。
理事長の責は、区分所有者全員の持分により分担されます。
もちろんスレ主殿も含まれます。

スレ主殿個人で出来るのは、理事長(管理者)の解任の訴訟のみです。

[28: 万年理事]

>>01
＞理事長を損害賠償で訴えたいのですが可能でしょうか？

訴えるのは自由ですし可能ですが、勝訴する可能性はないでしょう。>>10に
＞これは善管注意義務に反しています．
とありますが、理事会は管理組合を代表して売り主側と協議し、改善案を総会にも諮っているのですから、適法に処理されていると考えられますし、重大な過失があったとも思えません。また、
＞独断で総会事項とした
とありますが、独断も何も議案を総会に上程するのは理事会の専決事項です。事案によっては、事前にアンケート調査や説明会を行うこともあるでしょうけど、それは理事会の判断であり任意です。
つまり損害賠償を請求する根拠（相手方（理事長）の不法行為）が見あたりません。

仮に理事会の提案が不適切で、組合員が了承しかねるものであったのなら、総会で否決されたはずです。しかし議決・承認されたのですから、理事会提案は支持されたのであり（少なくとも反対はされておらず）、もはや理事会レベルではなく管理組合の総意として決定されています。理事会の提案が気に入らない人、総会において反対した人も含め、すべての組合員が総会の議決に従う義務を負います。

照明の節電についてですが、中庭の照明は、防犯の観点から敢えて消灯しないという考え方もあります。廊下の電灯は、一定の明るさを確保する観点から電灯が選択されているはずで、ワット数を下げると「なぜ暗くした。危険だから元に戻せ」という苦情が出るおそれがあります。既に指摘されていますが、節電のためのイニシャルコストも考えなければなりません。
つまり、スレ主さんの主張が必ずしも正しいとは言えませんし、節電策を講じなかったことで損害が生じたとも言えません。

スレ主さんの主張を実現したければ、全く勝ち目のない訴訟提起は時間や経費を無駄にするだけであり、既に指摘されているように、今の理事長を解任して自らが理事長となるのが最も近道です。

[29: 退役理事]

勝手ですがココまでの流れを整理してみますと，
単刀直入に「スレ主さんはご自身の主張を全く相手にされず，管理会社・販売会社と密な連携をとって」総会に「賛成・反対」の二択で上程されたことで「理事長及び理事会」にスレ主さんの「区分所有者としての権利」を侵害されたので，その代償を求めたい，ということではないですか？

ココまでの話題の流れと，スレ主さんの主張が少しズレてしまっているような気が致します．
スレ主さんの主張を否定するのでも，多数の返答者の方の主張を否定するものでもありません．
実は私も同じ経験があるので，なんとなくこのスレのスレ主さん，返答者さんの「書けない本音」が聞こえてくるように思います．

それは，現行法での管理組合は「区分所有者としての権利と義務」の方向性が組合員の大多数と同じ方向を向いていることを前提にしているからではないでしょか．
１．現行法・標準管理規約では，通常総会での議案（とその選択肢）の上程は理事会の専権事項である．
２．組合員の大多数が２週間以上前に通知される議案を充分に把握している．
３．総会へは組合員の大多数が出席して，質疑応答を尽くした上で「３つ以上の選択肢を示して採決する．

でも実際はそんな筈ないですよね．
１．はその通りです．でもそれは声の大きな理事や理事長さんの判断に重きをおいていませんか？
組合員のみなさんは，議案を把握されていますか？私が理事であったときは，総会の数日前までに「議決権行使届け」として，「参加」，「書面にて各議案に賛成反対を示す」，「議長に委任」のいずれかを選んで理事会に提出して頂くことにしていましたが，総会まで何度「掲示」しても，３日前まで個別にポストへ「督促状」を入れても回答頂けず，それどころか総会後に開かれる「自治会」の「お知らせ」の綴りが丸めて私のポストに投げ込まれていたこともありました．要するに，大半の組合員さんが全く議案書に目を通さずに「賛成」，「委任」をしてしまうのです．

これが現状です．長くなりましたので，改めて続きを投稿します．

[30: 匿名さん]

無能理事長弾劾と退役理事さんて、お二人とも不思議な句読点を使われるんですね！

[31: 退役理事]

それは一見「無関心」の様に思えるのですが，実は「無関心」に至る経緯がおおよそ２通りあることに気がつきました．それは私のマンションの「特殊性」から気がついたのです．

特殊性１
今のマンションは，大きな売り主により施工され，民間不動産会社に販売を委託して分譲されました．

特殊性２
バブル前に施行された棟
建築中にバブルが崩壊した棟
バブル崩壊で地価も低迷しているここ数年に「不良債権の早期清算」として売り急いだ棟
と１０年以上に渡り数次の分譲を行った大規模団地であったこと．

特殊性３
不動産価格が下落し，バブル期に投機目的で購入した区分所有者が，次期以降の「安売り」によって不動産価値が低下したとして売り主を提訴し，和解金を得ていたこと．

このため，投資回収を諦めて住んでいる，全面勝訴を得られなかったため自他の力量を低く評価し共有財産の保全までも諦めてしまっている方々．と，最終分譲で最近入ってきたため，管理組合？自治会？管理費？長期修繕費用？理事会？総会？規約？区分所有法？？？な方々の２タイプに分かれていると気がついたのです．

ここまで書くと，どこのマンションかバレバレですが（ANDで検索すれば引っ掛かります笑）．

最終分譲として入居して，最初の臨時総会で「最終分譲の棟は別の管理組合を作るか？まぁやれるならやってみれば，無理だと思うけど」のような一方的な議案と，それに続き（もう既に同じ組合になることを前提として）「これまでの長期修繕積立金の返却」．各区分所有者への返却ですよ？理由は「新しく入った人も同じ負担をすべき（一から積み立て直し）」との「それまで１０年間使ってきて劣化した分も新しい住民が買え」と？．
さらに「最終分譲により共有施設の損耗が増すため」として還付額と「たまたま」同じ額を，公共事業体から管理組合に「手当金」として受け取っていたんです．

そこで私は内情を知りたくなり，輪番制で皆さんがパスしたため比較的早い時期に棟の管理組合に入り，そして自ら団地全体の管理組合の理事に自分から進んで入り込みました．

[32: 退役理事]

>>30さん
別人です．
自然科学系の論文や報告書ではタイプライター時代からの慣例として読点，句読点に「，」，「．」が使われることが多いので，私の変換機能もデフォルトで「，」，「．」に設定しているだけなので，同じような類いの方かもしれません．
-------------------------
団地全体の管理組合に入って理事会に出席し分かったのは
＜この２タイプの方が過半数を占める管理組合では，前述の「理事長さん，声の大きい理事さん」のワンマンショーになってしまい理事会が健全に活動しない＞ということです．

主役が既にストーリーの出来上がった議案を理事会で「示し」異議無し，で理事会の決定事項として総会に諮ります．
訴訟をした海千山千の古い組合員は「手強い」です．
大体，区分所有者の半数以上を収容できるようなスペースが屋内にはありません．集会室には
区分所有者の半分も入れません．やるなら屋外の広場ですね．
そしてラッキーなことに，無関心故に不参加（書面賛成と，議長一任）が過半数を占めるので，総会では誰がどんなに質問しても打ち切り，規約上緊急動議はできない，出席者数名が反対したところで「賛成が過半数（書面が証拠）」で理事長さんの意のままです．
それどころか，重要な決定を理事会で承認してしまい，議事録も「閲覧可能（法的に義務ですが）」とし，時に貼り出したりしますが，「議事録」ではなく「審議結果の箇条書き」です．

[33: 退役理事]

また，総会で出た意見に正面から積極的に進めようとすると，区分所有法，規約上で曖昧な部分があれば「臨時総会」を開くことになりますし，Yes,Noの選択肢ではなく，事前説明会やアンケート調査の結果，３択以上の選択肢を用意するだけでも時間を要しますので，単年度ではなかなか進展しないこともあります．
結果的に，管理組合の運営に異議があっても「理事になる」ことが前提となりますし，組合員からの総会開催要求も賛同してくれる人集めや，近所関係などでなかなか一歩踏み出せないことがあります．
そうすると，管理組合の運営に異議がある「声の大きい人」等が立候補してきて，複数年度に渡る計画も潰されてしまいます．

その辺の事情も含めて対応するなら，まず理事長さんにはこれ以上言っても無理でしょうから
>>No.12新米理事長
さんの仰る通り，解任，解散の決議を取るのが順当なステップだと感じます．
ただ，1/5の区分所有者の同意で理事長に総会開催を申し出るのは，現状の組合員さんの問題意識では期待できないですので，まずは理事会の監事さんに総会開催を提案することでしょうか．監事さんは単独で総会招集をができます．でも，理事会構成メンバーであり実質的には「議決権のない理事」として関わっているので．．．．

ここはやはり，直近の役員交代次期に立候補してみたらいかがでしょうか．

ただ，一つ気になったのは，
>> No.24
で 無能理事長弾劾さんが
>> ３．総会自体には委任状を出さずに出席しなかったですが、
>> 事前の説明会と総会議題をまとめると
してしまったのはちょっとミスですね．
異議は主張してこそ意味があり，賛同する方もでてくると思います．
議論の場に立たなければ，何も始まりません．

ご健闘を祈ります．

長文，連続投稿失礼致しました．

[34: 30]

退役理事さん

失礼しました。
私の知人にも同じ句読点をする人が数名いますが、皆、帰国子女で日本語よりも英語の方が堪能な人たちでした。
同一人物かな？それとも、欧米（ナイズ）か？
と思っちゃいました。

スレ主さん
失礼しました。（疑って申し訳ありませんでした）

結論は>>28さんの通りだと思いますよ！

>そもそも理事会は住民の代表ですから住民の意見を十分に汲み取る義務があります．
>しかも今回は不具合の箇所を売り主に確認をした上，その改善案を理事会で話し合うべきだと訴えいるのにも関わらず，理事会で説明を行う機会すら与えられず，またこの不具合を住民に対して広く認識させ，議論を行う努力も怠っています．
>なので
>・不具合を知りながら放置し，共用部という住民全体の財産の価値を低下させた売り主および理事会に対して損害賠償を行う

↑この考え方ってことは、貴方は欧米（ナイズ）ですか？

[35: 退役理事]

>>34さん
いえいえ．時折「無能上司」に突き返されることがありますから．「読点，句読点が全部間違ってる．設定変えとけ．」と．
業界紙は読んでも論文集は読まない．セミナーに出張しても学会には行かない．そんな上司の下で書類を書いていると，「お望み通り＜検索置換＞で読点句読点直したうえで，略称，社内略語，業界略語，専門略語も全部＜正式名称＞に直して」ページ数増えて読み難い書類にして出します．

[36: 匿名さん]

>>26に　＞この不具合を住民に対して広く認識させ，議論を行う努力も怠っています
とありますが、
>>24に　＞総会自体には委任状を出さずに出席しなかったですが、事前の説明会と総会議題をまとめると
とありますので、
●いきなり総会ではなく事前の説明会があった（不具合を住民に対して広く認識させ、議論を行う機会は与えられていた）。
●総会において反対意見を述べる機会も議決権も自ら放棄した。
ということですね。
既に>>33で指摘されていますが、スレ主さんは総会に出席して反対意見を述べ、議決権も行使すべきでした。総会こそが全組合員で賛否を議論し決定する重要な場なのです。総会で反対意見を述べていればスレ主さんに同調する人もいたかも知れません。議論不十分として採決を見送るという判断もあったかも知れません。その機会を自ら放棄したのですから、いまさら反論出来る立場にはないと思います。

[37: 無能理事長弾劾]

たくさんのご意見，ありがとうございます．
句読点は指摘の通り，論文系の設定にしてあるからです．欧米か？ではありません．

節電対策はそもそも売り主が企業理念としてうたっており，当然，商品であるマンションにもその理念は反映され，節電対策を十分に検討しているべきです．
ところがそれらが十分に検討されておらず，その点に関しても売り主に対して内容証明郵便にて確認済みです．

総会議案，総会議事録，等で既にこれまで述べたような損害を被る案が実行されることが確認できる訳ですから損害賠償を行う証拠は揃っていると考えられます．
少なくともこれまでの理事長との経緯がなかったとしても，総会議案，総会議事録，で承認されたことは証拠として残っています．また，その案が損害を与えるものであることも事実です．
この点からも理事長に対して損害賠償をしてもらうことは可能と考えています．

[38: 大規模理事]

>01　by　無能理事長弾劾様
>そこで理事長を損害賠償で訴えたいのですが可能でしょうか？
ここまでも多くの人が意見を行っていますが、

>>37
>この点からも理事長に対して損害賠償をしてもらうことは可能と考えています．
十分な信念がありそうなので、もはや掲示板ではなくて弁護士さんと相談された
方がいいのではないですか？
私としては‘理事長を訴えた結果どうなったか？’が非常に興味ある内容です。
経過を含めてレポートをしていただけるとありがたいです。

[39: 万年理事]

>>37
総会の議決自体が不当であるとして訴えを起こすということのようですが、総会決議は管理組合全体の総意ですから、相手は理事長個人ではなく管理組合となります（理事長が被告代表となりますが）。
節電対策等について、例え当初の計画どおりでなかったとしても、その改善について総会決議を経て管理組合として売り主との間で合意、解決した以上、その結果はすべての組合員が受け入れなければなりません。
内容証明郵便にて確認済みと言いますが、売り主からは何ら回答がなく無視されているだけですよね。つまり何の確認もされていません。
弁護士に相談してみてください。損害賠償させることが可能だという弁護士はいないと思います。

[40: 30]

スレ主さん
>節電対策はそもそも売り主が企業理念としてうたっており，当然，商品であるマンションにもその理念は反映され，節電対策を十分に検討しているべきです．
↑これは、貴方の希望ですね！

>ところがそれらが十分に検討されておらず，その点に関しても売り主に対して内容証明郵便にて確認済みです．
↑これは、貴方の妄想ですね！

ここでは、これ以上貴方の望む情報は得られず、逆に「勝ち目の無い訴訟である」ことを、繰り返されるだけだと思います。
（ココだけでなく、弁護士さんに相談しても>>39さんの仰る通りだと思いますが・・・）

信念をお持ちならば、行動に出るのみかと思います。
（個人的には、しない方が良いとは思いますが・・・）

[41: マンコミュファンさん]

理事会カテの下の方に
「マンション管理組合 対 組合員の訴訟記録」があります。
このスレに「歩」というコテハンのイソ弁がいますので
そちらに法律相談されてはいかがですか？

[42: 匿名さん]

理事会理事達が集まるスレに、理事長＝管理組合を訴えるスレを書いても誰も相談に乗らないよ。

頼むから訴訟なんかするなとしかいえない。
自分達が、スレ主のような人間の訴訟の矢面に立ちたくないから。

[43: 匿名さん]

理事会カテの下の方に
「マンション管理組合 対 組合員の訴訟記録」があります。
このスレに「金王金」というコテハンの、管理組合を相手に最高裁まで
争った人がいますので、そちらに訴え方を相談されてはいかがですか？

[44: 匿名さん]

>>42
＞頼むから訴訟なんかするなとしかいえない。
＞自分達が、スレ主のような人間の訴訟の矢面に立ちたくないから。

訴えられるのはよそのＭＳだから自分たちは直接には関係ないよ。
この板の理事さん方は経験もあるし、それなりに法令も知っているよ。これまでも（相談されているよそのＭＳの）理事長や理事会の不正や良からぬ行為に対しては、それなりの対抗策を助言してきているし、本件でも理事長の解任を助言しているでしょ。
スレの最初の方ではいくつか質問されているでしょ。これは訴える余地（理事長の不法行為）の有無を確認するため。事実関係とポイントを確認した上で、彼らの知見に照らして、訴訟を起こしても勝ち目はないと判断されているということ。

[45: 近所をよく知る人]

＞彼らの知見に照らして、訴訟を起こしても勝ち目はないと判断されているということ。
同意。
無能理事長弾劾にも落ち度がありすぎて、現状で裁判は無理。

[46: 匿名さん]

無能理事長弾劾さんが、理事長の方針に反対しているのはわかるが、理事長を損害賠償で訴えるのは無理。

理事長が、故意で、マンションに損害を与えることをしているとはいえない。

省電力照明やについては、以下の理由で、無能理事長弾劾の要求は退けられる。
１省エネ対策品との交換費用が発生するので、今のところ様子を見るという判断は可能。
２新築＆アフターサービス保障期間中は、できるかぎり仕様変更をせずに、点検、整備に努めるという判断も合理性がある。
３省エネ品に変更後、照度が落ちる危険性の検証が不十分。視力の衰えた老人などには、危険が生じる心配もある。
セキュリティーについても、同様な判断があると思われます。

少なくとも、理事長は、制度上の手続きを踏んで、動議を通しているわけで、損害賠償上の責任は生じていない。

[47: 匿名さん]

無能理事長弾劾さんの適切な対応は、勝ち目のない損害賠償で、無益な時間と金の浪費をせずに、現理事長の解任か、任期満了を待って、自分が理事長に立候補することです。
あなたが理事長あるいは理事になれば、あなたが考える共用施設の変更はすぐに可能でしょう。これが確実な方法です。

[48: 土地勘無しさん]

理事長の解任決議が取れない程度しか
スレ主さんに賛同する組合員が居なければ
訴訟を起こしても、それはＭＳ組合員の為の訴訟ではなく
スレ主さん個人的問題意識による訴訟になりませんかね？

[49: 07]

私はこのような「強い意見」は、どのＭＳでも起き得るというか、根深く起こるものだと思います。

ＭＳ管理に関する法令や規約、また管理組合や理事長・監事・管理会社の役割と責任は一般の組合員にはほとんど知らされてませんよね。
仮に自分の考えと異なる方向へ進んだ組合（理事会）にどう対応するか、監事が有名無実化してるマンションも多いのではないでしょうか．．．

途中すっとばして、訴訟へ向うとしたら、個人賠償として民事で争そう発想になるのだなぁっと読ませて頂きました。
弁護士などが介入した段階で、個人が請求できる賠償額などにも無理やり根拠が付くのかなぁと．．．．

訴訟は、損得関係なく、自分の主張の正当性を証明するために行うことも多いですよね。
理事会・理事長としては（こんな訴訟）は堪りませんが、スレ主も自分自身が納得しないと収まらないでしょうから、掲示板だけでなく弁護士に相談の上、今後の方向をまたご紹介頂ければと思います。

[50: 匿名さん]

>そもそも理事会は住民の代表ですから住民の意見を十分に汲み取る義務があります

十分に意見を汲み取る義務と言われても限度があると思われます。
大規模ＭＳの総ての住民意見を十分に汲み取る事は不可能ではないでしょうか？

[51: 万年理事]

>>48
そうなりますね。
スレ主は>>37で、総会の議案や議事録が証拠だと言っており、組合員の総意である総会の承認自体が不法行為（損害を生じさせる行為）だとして争う姿勢ですから、管理組合や他の組合員のための争いであるわけがありません。

総会における賛成票がかろうじて過半数だったのか圧倒的多数だったのかわかりませんが、特にもめることもなく可決されたのであれば、スレ主に同調して一緒に原告になろうという同志はほとんどいないでしょうから、スレ主が単独で原告となる可能性が高いように思います。

理事長あるいは理事会が管理組合又は組合員（スレ主を含む）に損害を与えた事実はありませんから、理事長や理事会を相手には争いようがありませんので、管理組合を被告として、スレ主が主張する共用部分の損害のうちスレ主の共有持分相当額やスレ主の精神的苦痛に対する慰謝料の支払を求める訴訟を起こすことになるのではないでしょうか。
その場合、その支払財源は管理組合の共有財産なのですから、利益を得るのはスレ主だけで、他の組合員には不利益をもたらす訴訟になりますね。スレ主が敗訴しても管理組合には弁護士費用等の経費や訴訟対応の多大な負担がかかります。それでも訴訟を起こすのか、スレ主の行動が注目されます。

[52: 匿名さん]

私のＭＳの場合

総会議案に対して、委任状、議決権行使等で可決される状況でしたが
総会内で理事長からの説明に疑問が生じた為、質問等で確認した結果
議案書説明不足による、組合員に対しての誤認、錯誤があると判断し
議案自体無効とする出席者からの意見で
今総会での議案を無効とし差し戻し、再度正確な内容での議案提出となりました。
結果、臨時総会での議案再提出では、否決されました。

スレ主さんの場合
総会内でその様な行動を起こす事は出来なかったのでしょうか？

[53: 30]

>>52
横から失礼します。スレ主さんは
>総会自体には委任状を出さずに出席しなかったです
と>>24で書かれていますので、
>総会内でその様な行動を起こす事は出来なかったのでしょうか？
↑はスレ主さんに対し、愚問かと存じます。

また、「売主が瑕疵を認めている」とも書かれていますが、その実態は↓
>「返答がない場合はそれらの不具合を認識したと解釈します」と送ったのですが返答がないので、売り主は不具合を認識していると解釈しています。
とのことだそうです。

既に多くの方がご指摘されています通り、スレ主さんが訴訟を起こす場合、
◇管理組合ＶＳ一組合員
での訴訟となると思われます。

引き続き助言されるのならば、出発点を変えての助言が適切かと・・・。

[54: 無能理事長弾劾]

皆様，いろいろとご助言ありがとうございます．

再度，方針を考えます．
ありがとうございました．

[55: 新米理事長]

＞皆様，いろいろとご助言ありがとうございます．
＞再度，方針を考えます．
＞ありがとうございました
＞無能理事長弾劾さんへ
ご自分の期待に反する意見に一時はどうなるかおもいましたが、その意見をも真摯に受け止め最後までこのスレッドをまとめ上げようとするその姿勢があればきっとよい解決策が見出せるとおもいますよ。　がんばってください。
（うちのマンションのクレーマーも見習ってほしいくらいです。）

[56: 匿名さん]

スレ主さんにとってキツイ意見も多かったですが

>再度，方針を考えます．
>ありがとうございました．

の言葉を聞いて、きっと良い解決を見つけられる方だと思いました。

私も役員になる前と、なってからとでは
実状を知り、やはり考え方も変わりました。
総ての組合員は、自分のＭＳに不利益になる事を考えて活動する方は
居ないと信じています。

スレ主さんが役員になられて活躍する事をお祈りいたします。

[57: kanriiken]

私も理事会に関して多くの問題に直面しています。長年、マンションの管理の問題を経験し、理事長も何箇所か経験しました。全部は書きつくせないので、重要なポイントと思われる点で言及いたします（特に国土交通省、法務省の方には読んでいただき、実態を把握、解決の為の法整備を早急に行っていただきたいです）
（問題点）
ほとんどが、不正に特権を利用した個人への利益誘導です（管理会社からのバックマージンや理事個人に利益になる議案を出すが、自分に関係ない他の人の意見は極力聞こうとしない）
修繕積立金によって、大規模修繕が発生する時にバックマージンを狙っている理事が多く、多額の工事によって管理会社に利益が発生するので、できる限り高い工事をしようとします。
また、使い込みも多いです。

（解決の為の提案）
理事長や管理会社が印鑑を持っている限り、多くの人の公的なお金の保管方法としては、適切ではありません。法律改正によって、管理費、積立金は剰余が出たら全額供託するようにしないと自由に引き出せます。引き出しには総会の議事録の予算と合致するかを証明して初めて引き出せるようにすべきです。
また、領収書、見積書などを全て10年保管し、組合員の閲覧請求に2日以内で閲覧させるルールが必要です。

他にもたくさんの経験、意見があります。意見を交換したい方は以下のアドレスにご連絡いただきましたら幸いです。
[e-mail]

[58: 匿名さん]

アホ理事長としては、けっして無能ではありません。
詐欺者としては有能です。　　理由は
管理会社を隠れ蓑にしている。
理事も抱きこんでいるでしょう。
もっとも、全て管理会社のサル知恵ですがね。
管理会社が全てカバーしてくれるので，何を言っても
無駄です。
証拠をつかんで告発するしかないのです。

[59: 匿名さん]

あきらかな証拠が必要です。
常識では絶対考えられないような、状況証拠が必要です。
国、警察、マンション管理センターなどに相談しましょう。

[60: 匿名さん]

よくあるよ。　理事長がワイロもらってるんじゃないか？疑惑とか。

前振りもなく、ある年から突然、管理会社が変わるとか、清掃業者が変わるとか、
総会をスルーしすぎな住民も感心なさすぎて困るけど、えっ？そんなのいつ決めたんだ？とか。

元を考えれば、立候補でかってに決まっちゃってる理事長という立場が危険。
まだ順番で回ってきて仕方なくやってる理事長のが安全。

[61: 匿名さん]

一流会社でも、重要項目をわざわざ難しく書いたり、小さい文字で書いて、サギすれすれの行為が行われていますよね。
マンション法の不備を指摘できれば良いが・・・

[62: 匿名さん]

>>60
スラム化決定　おつかれ

[63: 匿名さん]

>>60
毎月その理事長にバックマージン入ってるよ

[64: 匿名さん]

　５７さんに同意！
私達のマンションでは、総会の議事録、議事の経過の要領及びその結果を記載しなければならない。
理事長はこれらを保管し、組合員または利害関係人の書面による請求があったときは、閲覧させねばならない。
この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することが出来る。
会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿その他の帳票類も同じに扱われると、当マンションの管理規約と使用細則に明記されています。
ほとんどのマンションで確認できるルールだと思います。

[65: マンコミュファンさん]

天誅の意味で無能かつ無責任理事長を少額訴訟制度を利用して訴えてやったww

クズのクセに理事長ぶる事だけには異様に固執してたなwww

[66: 匿名さん]

相変わらずいじめ体質のコメントばかり。
自分らで選んだ責任は？　
それが悪かったのであるから選び直すのが解決法だ。

[67: 匿名さん]

>>65さん

具体的にどういうことだったんですか？

[68: 匿名さん]

>自分らで選んだ責任は？

もっともな発言だけど…。
大規模マンションだと、総会で役員選任の議案が諮られても、その人が何号室に住んでいて
どういう人なのか、管理者としての適性があるのかなど一般の組合員にわかるわけがない。

自分で選んだ責任を追及されるのだとしたら、私は毎回反対票を投じるよ。
どうせ賛成多数で可決されるだろうけど、反対した自分の責任は軽くなる。

[69: 匿名さん]

＞管理者としての適性があるのかなど一般の組合員にわかるわけがない。

自らの権利義務を放棄してる人には何をか言わんや。

[70: 匿名]

私もわかりませんね
マンシヨン住民の人となりをどうやって判断できますか？

[71: 匿名さん]

なるほど！大規模マンションだと顔と何号室かの判断が付かないよね。
見えない落とし穴があるかもね。
マンション法に問題があると思う。

[72: 匿名さん]

>>68
で対案は？　反対するだけ？？？

[73: 匿名さん]

>>72
例えば500戸の組合員全員を知ることは不可能に近い。
理事候補の職業や経歴などを役員選任の議案書に書いてくれ…なんて言っても
候補者の多くは拒否するだろうから無理でしょう。
もし経歴等を知ったところで、人柄や適性まではわからない。

対案は？って聞かれても、500とか1000戸あるマンションじゃ「ない」としか
言いようがない。
何かあった時に「選んだ側の責任」を問われるのであれば、「逃れるためには」
選任の議案に「反対」するしかない。

72さん、いい案があればここで披露していただけないですか？

[74: 匿名さん]

この問題は、単に頭が悪くダサイ人物が管理会社に食い物にされて妙な動きをして管理組合に損害を与えているケースと、悪意を持ってわざと高い工事発注等をして、その業者からキックバック等を受けて私服を肥やす共犯型のワルとに分けて考える必要があると考えられます。
まー本気でやるのであれば、ギリシャじゃないですが、理事長ポストをちゃんと奪って、理事会もきちっとコントロールした上で、前理事長や理事会の乱脈ぶりをあぶり出し、正面から不正を追及していけばいいだけのことではないのでしょうか。

[75: 匿名さん]

>>73
現に行われてる理事の相互監視と輪番で再任を制限することでしょう。
はやりの言葉で言うなら最小不幸ですよ。

[76: 匿名さん]

最終採決は無記名で投票箱に入れてもらい、多くの人の前で開票しましょう。
その様に国交省に嘆願の手紙を出しましょう。　仕分け人、野党党首らにもね。

[77: 匿名さん]

＞何かあった時に「選んだ側の責任」を問われるのであれば、「逃れるためには」 選任の議案に「反対」するしかない。

その為に組合法人では任期は原則2年。

[78: 匿名さん]

>>74さん、おっしゃる通り
だから、マンシヨン価値は管理で決まると言われる

悪徳管理会社は、低脳や欲深理事長を操り、他のオーナーから管理費や修繕費を搾取する。

自治会強制加入、管理費扱いはその一端

[79: 匿名さん]

＞現に行われてる理事の相互監視と輪番で再任を制限することでしょう。

輪番程無責任なものは無い。輪番そのもので委任行為ではないので輪番で当てられた者には何等の責任は生じない。
輪番であるからこそ再任があるのも理解出来ないとは情けない。

[80: マンション住民さん]

>>79
で対案は？

[81: 匿名さん]

>で対案は？

総会で、自薦、他薦による規約通りの選任議案の決議しかない。

[82: 匿名]

規約に、管理会社と利害関係にある者は理事になれないとしてはどうだろか？

[83: 匿名さん]

＞輪番で当てられた者には何等の責任は生じない。
善管義務違反になりますよ。
輪番とはいえ、総会で承認されたら責任は生じます。
辞任し、後任を決めて下さい。そしたら責任から逃れられます。

[84: 匿名さん]

＞輪番とはいえ、総会で承認されたら責任は生じます。

本人の同意なしに委任関係は成立しない。

[85: 匿名さん]

＞管理会社と利害関係にある者は理事になれないとしてはどうだろか？

組合法人は当然。

[86: 匿名]

だよね、なんで理事会が丸め困れ管理組合に不利な決め事をするのかな？

[87: 匿名さん]

＞本人の同意なしに委任関係は成立しない。

総会にも出席しない、議決権も行使しない人間に同意もへったくれもないだろ。

そうじゃなければ、話があった時点で拒否なりすればいい。
断る度胸もないくせに同意してないだの、小声で主張しても意味はあるまい。

[88: 匿名さん]

＞総会にも出席しない、議決権も行使しない人間に同意もへったくれもないだろ。

それでは輪番も成立しないね。出鱈目は書かない事よ。

[89: 匿名さん]

皆が皆、>>88みたいな奴とは限らないということ

もちろん逆もまた然りだが

[90: 匿名]

出鱈目は>>88の頭の中ということか！

[91: 匿名さん]

民事訴訟にそなえ証拠を揃えましょう。
ただ吠えていても意味がありません。

[92: 匿名]

ご近所のチワワを思い出してしまった。。。。

[93: 匿名はん]

けっきょくスレ主はどうしたのかね？

スレ主が裁判起こしても、内容からすると負けるし、
マンションにも居づらくなるわな。、

やりたければやれ。それだけ。