理事長を訴えたい

[無能理事長弾劾]

理事長が無能で困っています．

新築物件を購入したのですが，重大な瑕疵を発見し，その件について理事会で説明させろと何度も言っても聞かず，あげくの果てに売り主と結託し瑕疵をごまかすかのような改善策を総会で採決しました．

また，来年の予算も共用部の電気代，有人管理費・費用等の無駄遣い，インターホンシステムの保守費用がないといった点があり，，住民として損害を被る案を総会で採決しました．

これも元はと言えば理事会で十分に吟味せず，またこちらの意見も組み入れないのが原因と思われます．

そこで理事長を損害賠償で訴えたいのですが可能でしょうか？

[22: 新米理事]

１８さん、ありがとうございました。やはりそれが一番かもしれませんね。考えてみれば小規模も大規模も人の集まりには変わらないので、人に何かを訴える時には大規模だからといって手間を惜しんでいては前に進まないですよね。あとはそれを実行する決断と勇気だけかな？

[23: 無能理事長弾劾]

>>12
環境改善に関する委員会の設立を第１回総会の直前に掲示板に掲示し打診しましたが理事長から「ご自身が勝手にされていることで理事会は無関係の行動です」とあしらわれました。
また、今後のことはそうかもしれませんが、これまでの理事長含めての理事会の行動は弾劾されるべきです。理事長も自ら立候補してなった人なので、どのような困難があろうとも住民の利益を考えて行動すべきだと考えます。

>>13
住人のうち何人かには説明し瑕疵の内容について同意してもらっています。
それ以前に売り主が了解している内容ですから当然満たされるべきです。

>>14
総会前に理事会と売り主側から説明会という形で総会に上程した改修案の説明の告知があったので出席し、その場で
・理事会はこれまで私の理事会に出席したいとの意向をくまず、理事会に結局呼んでいないですね？
という問いかけに対して「呼んでいません」の返答を録音してあり、
・このような改修案ですませるつもりであれば理事長に対して損害賠償を行う
と伝えてあります。
ですので理事会に対してではなく個人に対して損害賠償を行いたいと考えています。
それが無理であるなら理事会に対しての損害賠償でもかまいませんが。

[24: 無能理事長弾劾]

>>15
１．設計図書との相違が問題ではなく、設計段階のミスであると考えています。
　パンフレットには上記のセキュリティに関しての概念図があり、それを見ると共用部は１次セキュリティと２次セキュリティの間にあり、マンションに複数あるどの１次セキュリティの扉からも同じ１次−２次間のエリアに行けることがわかります。
２．引き渡し時には上記の通りの状況であり、入居して初めてその設計ミスに気づきました。そもそも瑕疵とは事前に知りうる事ができなかった不具合点を指す物と考えています。
３．総会自体には委任状を出さずに出席しなかったですが、事前の説明会と総会議題をまとめると
・パンフレットはあくまで概念図である。
・その概念図に基づけば敷地内外を分けるのが１次セキュリティであり、棟内外を分けるのが２次セキュリティであり、それは満たされている。
・ただ、現状メインと考えられるエントランスの解錠をできない棟があるので、それができるように改修する。
４．概念図に基づいてマンションに設置されたどの１次セキュリティのゲートもどの棟からも解錠でき、各棟の解錠は各棟のみできるように改修するべきと考えています。また、現状繋がっていない格１次−２次間のエリアも工事で繋げて自由に行き来できるようにするべきと考えています。

>>10に関してですが、販売時にはパンフレットや企業理念でそれらも考慮しているかのように記述してありながら実際に入居してみるとそれらが満たされていません。また、その旨、売り主に内容証明郵便にて質問したが返答がないため、再度、「返答がない場合はそれらの不具合を認識したと解釈します」と送ったのですが返答がないので、売り主は不具合を認識していると解釈しています。

予算は前年の決算は１年目のため未完成の部分もあったため参考にはなりません。
（未完成で電気代のかかっていない箇所もあった）

[25: 無能理事長弾劾]

>>16
理事会の役員になった以上、住人の言い分は反映すべきで、自らが役員にならなくても理事会がその責務を果たせばいいと考えています。
そうでなければそもそも理事会の意味がないと思います。

>>17
前述の通り、人感センサーやタイマー等、省エネ対策がなされていると考えていたので購入したのにそれらがなされておらず、それらが満たされていないことは売り主側には確認済みです。
なので本来は売り主が果たすべきですが、それらの交渉を行わず、無駄な電気代を計上したまま予算を上程した理事会に対して損害賠償を行おうと考えています。

[26: 無能理事長弾劾]

なんとなく議論がずれている気がします．

そもそも理事会は住民の代表ですから住民の意見を十分に汲み取る義務があります．
しかも今回は不具合の箇所を売り主に確認をした上，その改善案を理事会で話し合うべきだと訴えいるのにも関わらず，理事会で説明を行う機会すら与えられず，またこの不具合を住民に対して広く認識させ，議論を行う努力も怠っています．

なので
・不具合を知りながら放置し，共用部という住民全体の財産の価値を低下させた売り主および理事会に対して損害賠償を行う

という点において可能かどうかの意見を頂きたいと思います．

[27: ナチュラル理事]

総会で質問・意見を言う場は無かったのでしょうか？
それもなく承認とはならないはずですが。

理事会には管理組合における決定権はありません。
あくまで案を作って、総会に提出するだけです。
総会にて質疑があり、ここで組合員は意見を交換します。

総会を経て承認されているのであれば、
それは、住民の意見を汲み取った案であり、スレ主殿も含めた組合員の
総意として決まった議案であると思いますので、弾劾できるはずもありません。

>・不具合を知りながら放置し，共用部という住民全体の財産の価値を低下させた売り主および理事会に対して損害賠償を行う
総会にて決議されているのであれば、
「不具合を知りながら放置し，共用部という住民全体の財産の価値を低下させた」のは、
管理組合であり、スレ主殿あなたも含まれています。

>・このような改修案ですませるつもりであれば理事長に対して損害賠償を行う
>と伝えてあります。
これは意味がある行動ではありません。
理事長の責は、区分所有者全員の持分により分担されます。
もちろんスレ主殿も含まれます。

スレ主殿個人で出来るのは、理事長(管理者)の解任の訴訟のみです。

[28: 万年理事]

>>01
＞理事長を損害賠償で訴えたいのですが可能でしょうか？

訴えるのは自由ですし可能ですが、勝訴する可能性はないでしょう。>>10に
＞これは善管注意義務に反しています．
とありますが、理事会は管理組合を代表して売り主側と協議し、改善案を総会にも諮っているのですから、適法に処理されていると考えられますし、重大な過失があったとも思えません。また、
＞独断で総会事項とした
とありますが、独断も何も議案を総会に上程するのは理事会の専決事項です。事案によっては、事前にアンケート調査や説明会を行うこともあるでしょうけど、それは理事会の判断であり任意です。
つまり損害賠償を請求する根拠（相手方（理事長）の不法行為）が見あたりません。

仮に理事会の提案が不適切で、組合員が了承しかねるものであったのなら、総会で否決されたはずです。しかし議決・承認されたのですから、理事会提案は支持されたのであり（少なくとも反対はされておらず）、もはや理事会レベルではなく管理組合の総意として決定されています。理事会の提案が気に入らない人、総会において反対した人も含め、すべての組合員が総会の議決に従う義務を負います。

照明の節電についてですが、中庭の照明は、防犯の観点から敢えて消灯しないという考え方もあります。廊下の電灯は、一定の明るさを確保する観点から電灯が選択されているはずで、ワット数を下げると「なぜ暗くした。危険だから元に戻せ」という苦情が出るおそれがあります。既に指摘されていますが、節電のためのイニシャルコストも考えなければなりません。
つまり、スレ主さんの主張が必ずしも正しいとは言えませんし、節電策を講じなかったことで損害が生じたとも言えません。

スレ主さんの主張を実現したければ、全く勝ち目のない訴訟提起は時間や経費を無駄にするだけであり、既に指摘されているように、今の理事長を解任して自らが理事長となるのが最も近道です。

[29: 退役理事]

勝手ですがココまでの流れを整理してみますと，
単刀直入に「スレ主さんはご自身の主張を全く相手にされず，管理会社・販売会社と密な連携をとって」総会に「賛成・反対」の二択で上程されたことで「理事長及び理事会」にスレ主さんの「区分所有者としての権利」を侵害されたので，その代償を求めたい，ということではないですか？

ココまでの話題の流れと，スレ主さんの主張が少しズレてしまっているような気が致します．
スレ主さんの主張を否定するのでも，多数の返答者の方の主張を否定するものでもありません．
実は私も同じ経験があるので，なんとなくこのスレのスレ主さん，返答者さんの「書けない本音」が聞こえてくるように思います．

それは，現行法での管理組合は「区分所有者としての権利と義務」の方向性が組合員の大多数と同じ方向を向いていることを前提にしているからではないでしょか．
１．現行法・標準管理規約では，通常総会での議案（とその選択肢）の上程は理事会の専権事項である．
２．組合員の大多数が２週間以上前に通知される議案を充分に把握している．
３．総会へは組合員の大多数が出席して，質疑応答を尽くした上で「３つ以上の選択肢を示して採決する．

でも実際はそんな筈ないですよね．
１．はその通りです．でもそれは声の大きな理事や理事長さんの判断に重きをおいていませんか？
組合員のみなさんは，議案を把握されていますか？私が理事であったときは，総会の数日前までに「議決権行使届け」として，「参加」，「書面にて各議案に賛成反対を示す」，「議長に委任」のいずれかを選んで理事会に提出して頂くことにしていましたが，総会まで何度「掲示」しても，３日前まで個別にポストへ「督促状」を入れても回答頂けず，それどころか総会後に開かれる「自治会」の「お知らせ」の綴りが丸めて私のポストに投げ込まれていたこともありました．要するに，大半の組合員さんが全く議案書に目を通さずに「賛成」，「委任」をしてしまうのです．

これが現状です．長くなりましたので，改めて続きを投稿します．

[30: 匿名さん]

無能理事長弾劾と退役理事さんて、お二人とも不思議な句読点を使われるんですね！

[31: 退役理事]

それは一見「無関心」の様に思えるのですが，実は「無関心」に至る経緯がおおよそ２通りあることに気がつきました．それは私のマンションの「特殊性」から気がついたのです．

特殊性１
今のマンションは，大きな売り主により施工され，民間不動産会社に販売を委託して分譲されました．

特殊性２
バブル前に施行された棟
建築中にバブルが崩壊した棟
バブル崩壊で地価も低迷しているここ数年に「不良債権の早期清算」として売り急いだ棟
と１０年以上に渡り数次の分譲を行った大規模団地であったこと．

特殊性３
不動産価格が下落し，バブル期に投機目的で購入した区分所有者が，次期以降の「安売り」によって不動産価値が低下したとして売り主を提訴し，和解金を得ていたこと．

このため，投資回収を諦めて住んでいる，全面勝訴を得られなかったため自他の力量を低く評価し共有財産の保全までも諦めてしまっている方々．と，最終分譲で最近入ってきたため，管理組合？自治会？管理費？長期修繕費用？理事会？総会？規約？区分所有法？？？な方々の２タイプに分かれていると気がついたのです．

ここまで書くと，どこのマンションかバレバレですが（ANDで検索すれば引っ掛かります笑）．

最終分譲として入居して，最初の臨時総会で「最終分譲の棟は別の管理組合を作るか？まぁやれるならやってみれば，無理だと思うけど」のような一方的な議案と，それに続き（もう既に同じ組合になることを前提として）「これまでの長期修繕積立金の返却」．各区分所有者への返却ですよ？理由は「新しく入った人も同じ負担をすべき（一から積み立て直し）」との「それまで１０年間使ってきて劣化した分も新しい住民が買え」と？．
さらに「最終分譲により共有施設の損耗が増すため」として還付額と「たまたま」同じ額を，公共事業体から管理組合に「手当金」として受け取っていたんです．

そこで私は内情を知りたくなり，輪番制で皆さんがパスしたため比較的早い時期に棟の管理組合に入り，そして自ら団地全体の管理組合の理事に自分から進んで入り込みました．

[32: 退役理事]

>>30さん
別人です．
自然科学系の論文や報告書ではタイプライター時代からの慣例として読点，句読点に「，」，「．」が使われることが多いので，私の変換機能もデフォルトで「，」，「．」に設定しているだけなので，同じような類いの方かもしれません．
-------------------------
団地全体の管理組合に入って理事会に出席し分かったのは
＜この２タイプの方が過半数を占める管理組合では，前述の「理事長さん，声の大きい理事さん」のワンマンショーになってしまい理事会が健全に活動しない＞ということです．

主役が既にストーリーの出来上がった議案を理事会で「示し」異議無し，で理事会の決定事項として総会に諮ります．
訴訟をした海千山千の古い組合員は「手強い」です．
大体，区分所有者の半数以上を収容できるようなスペースが屋内にはありません．集会室には
区分所有者の半分も入れません．やるなら屋外の広場ですね．
そしてラッキーなことに，無関心故に不参加（書面賛成と，議長一任）が過半数を占めるので，総会では誰がどんなに質問しても打ち切り，規約上緊急動議はできない，出席者数名が反対したところで「賛成が過半数（書面が証拠）」で理事長さんの意のままです．
それどころか，重要な決定を理事会で承認してしまい，議事録も「閲覧可能（法的に義務ですが）」とし，時に貼り出したりしますが，「議事録」ではなく「審議結果の箇条書き」です．

[33: 退役理事]

また，総会で出た意見に正面から積極的に進めようとすると，区分所有法，規約上で曖昧な部分があれば「臨時総会」を開くことになりますし，Yes,Noの選択肢ではなく，事前説明会やアンケート調査の結果，３択以上の選択肢を用意するだけでも時間を要しますので，単年度ではなかなか進展しないこともあります．
結果的に，管理組合の運営に異議があっても「理事になる」ことが前提となりますし，組合員からの総会開催要求も賛同してくれる人集めや，近所関係などでなかなか一歩踏み出せないことがあります．
そうすると，管理組合の運営に異議がある「声の大きい人」等が立候補してきて，複数年度に渡る計画も潰されてしまいます．

その辺の事情も含めて対応するなら，まず理事長さんにはこれ以上言っても無理でしょうから
>>No.12新米理事長
さんの仰る通り，解任，解散の決議を取るのが順当なステップだと感じます．
ただ，1/5の区分所有者の同意で理事長に総会開催を申し出るのは，現状の組合員さんの問題意識では期待できないですので，まずは理事会の監事さんに総会開催を提案することでしょうか．監事さんは単独で総会招集をができます．でも，理事会構成メンバーであり実質的には「議決権のない理事」として関わっているので．．．．

ここはやはり，直近の役員交代次期に立候補してみたらいかがでしょうか．

ただ，一つ気になったのは，
>> No.24
で 無能理事長弾劾さんが
>> ３．総会自体には委任状を出さずに出席しなかったですが、
>> 事前の説明会と総会議題をまとめると
してしまったのはちょっとミスですね．
異議は主張してこそ意味があり，賛同する方もでてくると思います．
議論の場に立たなければ，何も始まりません．

ご健闘を祈ります．

長文，連続投稿失礼致しました．

[34: 30]

退役理事さん

失礼しました。
私の知人にも同じ句読点をする人が数名いますが、皆、帰国子女で日本語よりも英語の方が堪能な人たちでした。
同一人物かな？それとも、欧米（ナイズ）か？
と思っちゃいました。

スレ主さん
失礼しました。（疑って申し訳ありませんでした）

結論は>>28さんの通りだと思いますよ！

>そもそも理事会は住民の代表ですから住民の意見を十分に汲み取る義務があります．
>しかも今回は不具合の箇所を売り主に確認をした上，その改善案を理事会で話し合うべきだと訴えいるのにも関わらず，理事会で説明を行う機会すら与えられず，またこの不具合を住民に対して広く認識させ，議論を行う努力も怠っています．
>なので
>・不具合を知りながら放置し，共用部という住民全体の財産の価値を低下させた売り主および理事会に対して損害賠償を行う

↑この考え方ってことは、貴方は欧米（ナイズ）ですか？

[35: 退役理事]

>>34さん
いえいえ．時折「無能上司」に突き返されることがありますから．「読点，句読点が全部間違ってる．設定変えとけ．」と．
業界紙は読んでも論文集は読まない．セミナーに出張しても学会には行かない．そんな上司の下で書類を書いていると，「お望み通り＜検索置換＞で読点句読点直したうえで，略称，社内略語，業界略語，専門略語も全部＜正式名称＞に直して」ページ数増えて読み難い書類にして出します．

[36: 匿名さん]

>>26に　＞この不具合を住民に対して広く認識させ，議論を行う努力も怠っています
とありますが、
>>24に　＞総会自体には委任状を出さずに出席しなかったですが、事前の説明会と総会議題をまとめると
とありますので、
●いきなり総会ではなく事前の説明会があった（不具合を住民に対して広く認識させ、議論を行う機会は与えられていた）。
●総会において反対意見を述べる機会も議決権も自ら放棄した。
ということですね。
既に>>33で指摘されていますが、スレ主さんは総会に出席して反対意見を述べ、議決権も行使すべきでした。総会こそが全組合員で賛否を議論し決定する重要な場なのです。総会で反対意見を述べていればスレ主さんに同調する人もいたかも知れません。議論不十分として採決を見送るという判断もあったかも知れません。その機会を自ら放棄したのですから、いまさら反論出来る立場にはないと思います。

[37: 無能理事長弾劾]

たくさんのご意見，ありがとうございます．
句読点は指摘の通り，論文系の設定にしてあるからです．欧米か？ではありません．

節電対策はそもそも売り主が企業理念としてうたっており，当然，商品であるマンションにもその理念は反映され，節電対策を十分に検討しているべきです．
ところがそれらが十分に検討されておらず，その点に関しても売り主に対して内容証明郵便にて確認済みです．

総会議案，総会議事録，等で既にこれまで述べたような損害を被る案が実行されることが確認できる訳ですから損害賠償を行う証拠は揃っていると考えられます．
少なくともこれまでの理事長との経緯がなかったとしても，総会議案，総会議事録，で承認されたことは証拠として残っています．また，その案が損害を与えるものであることも事実です．
この点からも理事長に対して損害賠償をしてもらうことは可能と考えています．

[38: 大規模理事]

>01　by　無能理事長弾劾様
>そこで理事長を損害賠償で訴えたいのですが可能でしょうか？
ここまでも多くの人が意見を行っていますが、

>>37
>この点からも理事長に対して損害賠償をしてもらうことは可能と考えています．
十分な信念がありそうなので、もはや掲示板ではなくて弁護士さんと相談された
方がいいのではないですか？
私としては‘理事長を訴えた結果どうなったか？’が非常に興味ある内容です。
経過を含めてレポートをしていただけるとありがたいです。

[39: 万年理事]

>>37
総会の議決自体が不当であるとして訴えを起こすということのようですが、総会決議は管理組合全体の総意ですから、相手は理事長個人ではなく管理組合となります（理事長が被告代表となりますが）。
節電対策等について、例え当初の計画どおりでなかったとしても、その改善について総会決議を経て管理組合として売り主との間で合意、解決した以上、その結果はすべての組合員が受け入れなければなりません。
内容証明郵便にて確認済みと言いますが、売り主からは何ら回答がなく無視されているだけですよね。つまり何の確認もされていません。
弁護士に相談してみてください。損害賠償させることが可能だという弁護士はいないと思います。

[40: 30]

スレ主さん
>節電対策はそもそも売り主が企業理念としてうたっており，当然，商品であるマンションにもその理念は反映され，節電対策を十分に検討しているべきです．
↑これは、貴方の希望ですね！

>ところがそれらが十分に検討されておらず，その点に関しても売り主に対して内容証明郵便にて確認済みです．
↑これは、貴方の妄想ですね！

ここでは、これ以上貴方の望む情報は得られず、逆に「勝ち目の無い訴訟である」ことを、繰り返されるだけだと思います。
（ココだけでなく、弁護士さんに相談しても>>39さんの仰る通りだと思いますが・・・）

信念をお持ちならば、行動に出るのみかと思います。
（個人的には、しない方が良いとは思いますが・・・）

[41: マンコミュファンさん]

理事会カテの下の方に
「マンション管理組合 対 組合員の訴訟記録」があります。
このスレに「歩」というコテハンのイソ弁がいますので
そちらに法律相談されてはいかがですか？