理事役員報酬について教えてください

[元理事長]

築2年 約30世帯 理事役員4名2年任期 半数入替え制です。
理事会は、毎月約2時間弱、理事会以外はメールでのやりとりをしています。
第2期までは、立候補により理事が決まりましたが、第3期より立候補無く、輪番制も整っていない状況の中、今後の理事選任に不安を感じています。
今現在輪番制を含めて、役員報酬を考えています。
報酬の考えに至った経緯
総会で出欠・委任状・議決権行使を提出しない組合員が既に1割居ます。
総会は約半数しか出席しません。その様な状況下、輪番制により無理やり理事に指名しても組合として利益にならないと考えます。
役員は、ボランティアでありますが、組合活動に非協力的な方と協力的な方の不平等を感じ、非協力的な方のペナルティー的要素を踏まえた役員報酬制を考えています。
協力的な方が活動しやすい環境を整えたいと考えています。
財源は新たに組合員より活動費として徴収し、役員報酬とし支給を考えています。
総ての組合員が理事を務めれば、納めた金額と報酬として得る金額が同じ様にしたいと考えています。
案として1組合員月200〜300円徴収、年2400〜3600円負担
役員報酬は、年24000~27000円
以上が案です。
期により役員負担にも差があり、理事会に出席しない役員にも報酬を払うのかなど問題も多いですが
まず、役員報酬制をとられているMS情報を教えて下さい。
次に、役員報酬に関してのご意見をお聞かせ下さい。
長文最後まで読んで頂きありがとうございます。何卒宜しくお願いいたします。

[206: 新米理事]

＞理事の忘年会を家族同伴で１人８０００円の予算で４５名で合計３６万円を自治会費から出すそうです。（すでに執行委員にて承認済み）
このほかにもイベントがあると打ち上げで５万円前後を自治会費から使います。

　当然、掲示板などで６２０世帯の住民に知らせているのでしょうね？そして賛成、反対のアンケートとったうえで執行委員なるものが承認しているのでしょうね？そうでなければ執行委員が承認しても、私だったら理事の一人としてアンケートをとることを強く主張し、アンケート結果が出るまでは上記の出費には反対します。

[207: 近所をよく知る人]

「理事」というのは「自治会の役員」のことか「管理組合の理事（役員）」なのか、はっきりしたほうがいい！

[208: 近所をよく知る人]

理事会の役員のことでしょ。
管理組合の円滑な運営を図る目的で、自治会があって、
管理費の一部が自治会費として予算組されていると認識していましたが...。

[209: 匿名さん]

>>208
理事会は、区分所有法に定められた管理組合の理事会
　共同財産の管理を目的として、区分所有者全員の加入が
　法律で義務づけられているマンション管理組合の運営をする団体

自治会は、民法上における権利能力なき社団、即ち任意団体
　ただし、地域コミュニティの重要性が認識されてきたこともあり、
　地方自治法で「地縁による団体」と規定され、法人格を取得する場合もある

要は、
理事会は区分所有者総員加入義務の管理組合の一部、
自治会は任意加入団体の一部
ってことで、まったくの別組織です。

ま、理事会が自治会に勝手にお金出すのは法的に問題だけど、
自治会が理事会に寄付してくれるのは全然構いませんけど。

[210: 近所をよく知る人]

>>209
またその話か。
標準管理規約に示されている管理組合の役割を読め。
あなたのところの管理規約にも同等の記載があるはず。
財産管理だけが目的で結成されていますか？

[211: 大規模（500↑）理事]

>>209

またその話か。
住民間のコミュニケーションなんて、管理組合ではオマケの業務だよ。

理事会の忘年会で40万円の支出が妥当かどうかは組合総会で
どう判断されるかだと思うよ。

忘年会費予算として当初より計上してあり、総会で承認されて
いれば無問題だと思うが、理事会活動費とかそういう類の予算を
「余っているからって使っちゃう」のは民度が低くないかい？
もしくは、管理組合予算における「自治会費」なるものの使用用途に
おいて、「理事の忘年会」が適正かどうかではないでしょうかね？

[212: 211]

211の修正...orz

誤）>>209
正）>>210

[213: 近所をよく知る人]

>>211
話がだんだんズレてるよ。
>>208->>210に「忘年会で40万円」とか「余っているからって使っちゃう」とか書いてない。

俺の主張は、
A.忘年会で40万円→×
B.余っているからって使っちゃう→×
C.住民間のコミュニケーション→△
D.居住者間のコミュニティ形成→○
E.共同の利益を増進し、良好な住環境を確保する→○

DとEが自治会と管理組合で重複している。
出来なくても及第点は貰えるが、出来ないと満点は貰えない。
500戸超すと難しいと思うけど、決まってい事には前向きに取り組むべきだと思う。

[214: 211]

>>199
そもそも、管理費における「自治会費」って科目って何でしょうかね？
管理規約なりに使用用途の記載あるのでしょうか？それとも自治会費と管理費を別々に
集めていて、その自治会費から組合理事の為の支出をするということでしょうか？

「執行委員の承諾済み」とカキコミがあったと思いますが、委員って何？
（担当理事ってことでしょうか？それとも自治会役員？）組織として決裁権限のルールとか
しっかりしている必要あると思います。（○万円以下は理事会決裁　○万円以上は総会決裁
とか...）

報酬以外に40万円近い支出を「理事（含む家族）間のコミュニケーション（一部組合員の
コミュニティ形成支援）」で支出できるってどうなの？　うちのマンションでも理事会の
忘年会を先日やりましたが、理事会費とか余っていたけど「誰に（組合員）何言われる
かわからないから」と理事の総意で任意参加の自費でした。

管理組合と自治会がごっちゃになるとこういう弊害があるんだねφ(..)メモメモ

>>212

>C.住民間のコミュニケーション→△
>D.居住者間のコミュニティ形成→○
>E.共同の利益を増進し、良好な住環境を確保する→○

居住者と住民の使い分けがわかりません。
C/Dの違いは「コミュニケーション」と「コミュニティ形成」という言葉だと思いますが
そこを指摘なさりたいのでしょうか？正しい引用ではなかったことはお詫びします。
（ニュアンス的には、ほぼ通じると思うのですがｗ）

うちのマンションの場合、コミュニティ形成については規約には盛り込まれたものの、
どう管理組合が絡んでくるべきか暗中模索という段階。今のところ「出たとこ勝負の
総会マター」となっています。
※自治会という、いるのか、いらないのか、ハッキリしない組織は立ち上がっていません。

[215: 新任理事]

意識の高い理事がいれば、
１００戸以上のマンションなら３００万程度の管理委託費の削減ができるよ。
各社に見積もり依頼したり、他の管理会社と打ち合わせしたり
電話代など持ち出しも多い。
当然、本職に影響がでるのでその分補填が必要との考えがある。

個人的には払ってもよいと考えるけどどうかな？
管理会社に年２００万～３００万払うくらいなら（相場より高い金額分）
頑張って値下げ交渉に成功した理事さんなら年100万は払っても良いかも。

もちろん、これは現行より管理費が下がることが条件です。
所詮、管理会社は自社の利益優先にしか仕事はしませんよね（営利企業ですから）
理事報酬が高額でも、修繕積み立て金が潤沢に貯蓄でき
且つ、月々の管理費が安ければ資産価値があがるので歓迎です。
結局は、自主管理に行き着きますが、
所詮、無料のボランティアなら管理会社にぼられるだけですよ。
マン管士に依頼しても良いけど、似たりよったりですよ。
理事の利益＝MSの利益となるほうがメリットが大きいと思います。

自分が住んでいるＭＳでもし管理会社にぼられて修繕積み立て金が不足するなら頃合をみて住み替えを考えます。
内のMSは、理事報酬を高額にしています。
これは管理会社への支払いの値引き交渉に成功した実績からです。（＊管理レベルはグレードアップ）
管理費の徴収金は値下がりしました。（相場より少ない）
将来に渉る修繕積み立て金の不足も解消しました。

月に１回程度、理事会に顔を出す管理会社の社員に高額な金額をだすより、
毎日MSのことを考えている人に支払ったほうがよっぽどメリットがありますよ。
内のMSは輪番制ですが、立候補でもなれるのでだれでもが報酬を受けることことができます。
ただそれでも、理事のなり手は少ないので今のところ定年退職した方にお願いしています。

植栽なども、草取りなどに業者に数１０万払うより住民で有償ボランティア募集したほうが遥かに安くできる
費用１家族２０００円、３時間のイベント、ジュース代など
こうしたイベントも内の理事さん達はやってくれます。
自分達の報酬は自分達で捻出するという意識がたかいです。

[216: 匿名さん]

日頃の憂さ晴らしご苦労様です。

[217: 匿名さん]

管理会社に支払う金額を下げてもサービスの低下になれば意味がありません。
管理費が安ければ資産価値があがるとはどういうことですか？
委託業務費はフロントの支払に対してではないですよ。
管理員の人件費、ＥＶの保守点検費、給排水の点検費、消防点検費、清掃費、基幹事務費等が入っているんですよ。
輪番制であれば報酬は基本的にはゼロです。委任契約とはそういうものですよ。
しかし、若干の報酬はいいのかもしれませんが。そうしないと欠席者との差がつかないので。
私も１昨年定年退職しまして、これからはボランティアとして理事もやる予定です。マン管の資格も取得しました。
私どもの組合も輪番制です。任期は１年、一部２年です。
来年理事が回ってきますのでできれば２年はやりたいですね。

[218: 新任理事]

>>217

大規模MSでの管理を前提に記載します。

>管理会社に支払う金額を下げてもサービスの低下になれば意味がありません。

当然です。サービスを下げずに金額を下げるのが理事の腕の見せ所です。
ご存知でしょうが、管理会社は理事会の下請けですよ。
管理会社がMSを管理しているのではなく、理事会が管理していることを自覚すること。
入居時の委託契約の金額はかなり高額な利益を管理会社が得ていることをご存知ですか？
清掃費を下げるとサービスの低下につながりますのでお勧めしませんが、
EL費や各種点検費は削減してもサービスの低下にはつながりませんよ。
同業他社に見積もりを取ることで同等以上のサービスで費用が安くなるのは珍しくありませんよ。


>管理費が安ければ資産価値があがるとはどういうことですか？

住民が払うものは管理費＋修繕積立金、管理費が安いほうが修繕積立金が多くなる。
管理費が安くなった分、修繕積立金をあげることが前提です。あげなくても管理費の余剰金が修繕費になります。
修繕積立金が多いと必然的にメンテナンス費にお金をかけるのでMSの資産価値があがる。
管理会社の見積はこのメンテナンス費も高額になりがちですので適正な価格で（できれば管理会社に）発注しましょう。
あと、中古物件を売りに出すときに有利です。
管理費＋修繕積立金が適正なら、理事の報酬があってもなっとくして頂けます。


>ボランティアとして理事もやる予定です。
有償ボランティアをお勧めします。
１００戸以下のMSなら資金がないので無償ボランティアでもしかたないですが、
１００戸を越えるMSは有償ボランティアでしっかり管理していただきたいのが本音です。
１００戸以上で月の管理費が１万以上ならチェックしましょう。

[219: 匿名さん]

>>218
あなたは委託業務費のうち、管理事務費の月当り１戸の相場を知っていますか。ＥＶ保守点検費のフルメンテで１基あたりの点検料の相場は知っていますか、デベ系と独立系の。
消防点検費は１戸当りいくらが相場ですか。設備点検費の項目別の相場を知っていますか。
清掃員の一人当たり時間給を知っていますか。管理員の賃金でマルティプルを含んだ賃金の相場を知っていますか。
そういったことはしらないでしょうね、そういうことも知らないで管理会社に支払っている経費が高いとは何を基準にしているんですか。

管理費の余剰金は修繕積立金にはまわせません、回せるのは駐車場料金や専用庭等の使用料です。
長期修繕計画に基づく繕積立金の１戸当り月の金額は計算できますか。
管理費と修繕積立金の適正価格は勘で出しては意味がありません、計算と相場をしっかり掴んでなくてはだめ。

１００戸以上のマンションで管理費が１万以上はその内容次第だよ。例えば、管理員や警備担当が年間を通じ
２４時間３～４名常駐するマンションもあるんですよ。
だから、全て各個ごとに計算して高いか安いかを判断できなければ何の意味もなさない。
当然私は上記のことは全て調べているので自分のところの委託業務費が高いか安いかは判断できるよ。
あなたも勉強してね。

[220: 匿名さん]

＞管理費の余剰金は修繕積立金にはまわせません、回せるのは駐車場料金や専用庭等の使用料です。

５月からの委託契約では、管理費（収納口座）の余剰金は修繕積立金（保管口座）に一ヶ月以内に移さなければなりません。

[221: mizyoka]

うちのマンションは前の管理会社問題がある事実が判明したので総会で区分所有者の投票にて
管理会社を変更を決議し、新管理会社の助言もあり全ての費用を見直して一般会計から
毎期約５００万の剰余金を出しています。
その剰余金は定期総会にて修繕積立金に移すことを決議しています。

それまでは理事の手当ては年１万～２万でした。理事会に参加する人数にも問題がありました。
そこで新管理会社の助言を頂き、下記の議案を総会にて議決しました。
　　
①理事手当　　　年６万円
②いかなる理由であれ理事を受けない人は免除費として６万円を管理組合支払う。
③理事会の出席回数に応じて理事会の判断で減額する。（やもえない理由なのか判断）
④理事会の召集に対して全く無視する方は定期総会にて６万円を支払うことを決議する。　　
⑤理事長、会計、監事は最長で３年までしか出来ない。

直ぐに否定的な書き込みしかしない皆様、心待ちしています

[222: 匿名さん]

こんなのに同意するマンションの組合員の顔を見てみたいが、実在はしないでしょう。

[223: 匿名さん]

>>221
理事は委任契約です。委任契約なのに受けないからといって６万円支払えというのは法的に無理です。
管理会社も全然知識がないんですね。
理事手当て６万は高すぎます。理事長の年６万なら分かりますが、理事の仕事は殆どありません。
せいぜい月１回の理事会に出席するぐらいです。年間１万で十分です。
兎に角忙しいのは理事長です。
理事は会計担当は管理会社が全てやるし、副理事長は理事長の補佐といっても殆どすることなし。
監事も１年に１回監査するだけだしね。
管理会社の変更により年間５００万程度の削減はたいしたことありません。最初が高かっただけで値下げ交渉を
やらなかったからです。現在の委託業務費も安いかどうかはわかりません。２１９に書いてあるように、分析してから判断すべきです。
管理会社に支払っている委託費が相場と比べて高いかどうかは計算すれば分かることです。
適正修繕積立金についてはもっとはっきりわかるでしょう。長期修繕計画により３０年の総経費が試算されているでしょうから、それで計算すれば１戸当り月の必要修繕積立金がいくらになるかわかるでしょうから。

[224: mizyoka]

きた、きた、きたあ～。（織田裕二風）（笑）
早速、食らいついてきてくれてありがとう。
それが実在するんですねえ。見に来て頂戴！（財津一郎風）

常識ある皆様、大変失礼しました。

管理人様
ありがとうございます。このようなサイトを立ち上げてくれて。感謝致します。

私が書いた理事手当他は、定期総会にて提案して区分所有者の皆様で議論して決議しています。
なにか問題でもありますか？
それが出来たのも管理会社を変更したからです。今では修繕計画の予定金額を超えています。
管理会社を変える前は、滞納金は３、４年で数百万円になり修繕積立金は年に一千万円にも
届きませんでした。悲惨な状況でした。

適正な価格は誰が決めるのでしょうか？常識ある方は直ぐに分かりますよね。
それはお金を払う側です。マンションの場合は区分所有者の皆様です。
そのために総会で議決するのです。
管理会社、理事会（理事長）が決めるのではないのです。

否定的な書き込み、どんどん下さいねえ～。楽しみにしていますよ。

[225: 匿名さん]

規約や総会で決議したものはマンション内では優先します。しかし、法律と比較すれば当然法律が優先します。
理事にはなりたくない、お金も払わないという者がいたら強制的に取ることはできません。
反対者が裁判をすれば組合側は間違いなく１００％負けます。しかし、裁判にしなければ規約どおりです。
適正な管理委託費は計算で出すべきです。誰が決めるとかいうのではなく計算すれば適性価格が出るでしょう。
その額を知ってその通りにするかどうか決めるのは組合員です。例えば掃除を例にとれば、週３回で２人で１日３時間で計画をするか、週６回で３人で１日５時間にするかは組合員で決めればいいことです。
そういう基本的なことがわかってなくて、管理会社から提出された管理委託費が高いとか安いとか判断できるわけはないでしょう。

[226: 匿名さん]

理事の手当て年間６万円は一律なんですか？
管理者でもある理事長も一緒なんですか？

[227: 匿名さん]

>>224
あなたは１戸当り月の修繕積立金の適正価格は計算できるんですか？
ちなみにあなたのマンションの修繕積立金を１戸当り月いくら値上げすれば長期修繕計画の
全部の工事をすることができるんですか。
こういうの計算できます？
修繕積立金がいくら必要なのかもわからないでしょうね。

[228: mizyoka]

否定的な皆様へ
いらっしゃいませ～。また、お客様です。商売繁盛です。
うちマンションの心配をして頂きましてありがとうございます。
でもおかまなく。あなた方を頼りにはしませんから。
これからのどんどん否定を繰り返してくださいね。楽しみです。
申し訳ありませんが、私は本業がありますのであなた方のように平日の定時間内での
書き込みは出来ませんのであしからず。お相手は深夜、休日です。
私も残念です。本当にごめんなさいね。

常識ある皆様へ
このような高額な手当てにしたのは理由があるのです。その前にコストダウンをしなければ
区分所有者の皆様も納得しなかったでしょうが。高額手当を出しても年約５００万の剰余金です。

新しいマンションに入居される殆どの方々は賃貸と分譲の管理の違いを知らないでしょう。
私もそうでしたが、管理組合？理事会？理事長？何それ？って感じでした。
当然、進んで理事になる人もいません。理事会が正常に機能しなければそのつけは皆様へ
きます。まずは理事会に来て頂けなければなりません。最初はわからなくて当たり前です。
聞くだけでいいのです。どうしての理由があり、理事になれない人もいるでしょうし、
どうしての理事をしたくない人もいるでしょう。公平にするために免除費をもうけました。
最近、不在区分所有者に対しても上記内容で費用を負担を認めると判決が出ていました。
今では、２～３名は翌年も理事を進んで受けてくれる方がいます。

理事長と会計は理事よりも数万円高いです。やる仕事が多いですから。
これも定期総会で区分所有者の皆様で議決しています。
理事を受けない方は６万円払っています。理事会が決めたことではありませんから。

[229: 新任理事]

大雑把にまとめると
理事（理事長含む）の報酬は高額の方が断然いいね。
ただし、条件をつける必要がある
理事報酬は年６万～３０万（月割りで理事会などの仕事の状況をみて支払う）
戸数が増えれば報酬も増える。金額は適当なのでMSの状況に応じて決めればよいよ
また、必要に応じて委員会を設置して別途報酬を支払う

例えば、理事会貢献度で報酬を支払う規定を設けて
理事長（年12万）
理事（年8万）
修繕委員会委員長（年6万）
修繕委員会委員（年3万）なら
A理事長（年12万）兼、修繕委員会委員（年3万）計15万
B理事（年8万）兼、修繕委員会委員長（年6万）14万　
C理事（年8万）理事会出席率50％、報酬4万
電話・交通費などの経費は別途定める。などにするとよい。

いい加減な管理会社に高額報酬を払うより理事会運営費と修繕費にした方が遥かにメリットが多いのは明白。
大手デベの１００戸以上のMSなら管理委託費の相場など知らなくても、300万程度なら理事達がやる気になれば
値下げは簡単にできる。
それに相場などは、他社に見積とれば分かるのさ。ネットで検索すれば分かるのさ。管理人・清掃代などは人件費計算すれば分かるのさ。
ここでごちゃごちゃ言っているのは、おそらく管理会社関係の人間だね。
高額報酬で理事達にやる気を起こされたら一番困るのはだれでしょうかね。
内のMSは値下げ交渉に成功しその原資の約２５％を理事報酬にしています。
（しかもサービスレベルは落とさずにグレードアップしています。）
残りの５０％を住民に還元して２５％を修繕積立金にしています。
注意するのは値下げ交渉に成功せずに高額報酬は確実に住民から反発にあいますよ。

[230: 新任理事]

>>227
>あなたは１戸当り月の修繕積立金の適正価格は計算できるんですか？
>ちなみにあなたのマンションの修繕積立金を１戸当り月いくら値上げすれば長期修繕計画の
>全部の工事をすることができるんですか。
>こういうの計算できます？
>修繕積立金がいくら必要なのかもわからないでしょうね。

長期修繕計画などの計算は管理会社にやらせれば済むこと。
赤字になるような長期修繕計画を作成するなら管理会社を変更すると宣言すれば、結構まともなものが出来るよ。
それか、外部に依頼するとかすれば良いよ。
こういうお金はケチっちゃいかんよ。
値下げに成功すれば豊富な資金で理事会主導でいろいろできるメリットがあるよ。
余剰金年500万、10年で5000万、これだけ資金があれば、
屋上にソーラーパネル設置したり相当いろいろ出来るな。

[231: 匿名さん]

>>230
長期修繕計画は現在の所、管理会社が提出します。
どこが計画しても基本は変わらないでしょうから大差ありません。
要は、それで必要修繕積立金がいくらなのかぐらいは掴んでおかないとね。
値下げに成功したとか有頂天になっているけど、大規模修繕時に積立金が足りなくて借入れか一時金の徴収をしなければならないようになるかもね。
第１回目の大規模修繕は１２年～１３年後にやってくるよ。
工事の費用がどれくらいかかるのかも分からず、ただ修繕積立金が増えた増えたと喜んでいるけどね。
必要修繕積立金の１戸当り月の額も計算できないのに。
まったくノー天気もいいところだね。笑っちゃうぐらい幼稚な考えしかできないんだから。
あなたのマンションはいずれスラム化するでしょう。いずれ次の引越し先を考えていた方がいいよ。

[232: 匿名さん]

＞長期修繕計画は現在の所、管理会社が提出します。
管理会社とその親会社を含む関係会社に知らされ、それらの収入源にカウントされていますね。

[233: 匿名さん]

>>232
そうではなく、現在は管理会社の基幹事務としてどこでもやらなければならない業務になっているんです。
工事はどこがするか分からないので収入源とは関係ないですよ。
デベ系なら親会社が工事を請け負う確率は高くなるでしょうが、別にそこに依頼する必要はないでしょう。
自分達組合で決めればいいことです。管理会社にバックリベートを取られないようにすることが大切ですよ。
２３０みたいないい加減な組合はいずれ困るでしょうね。
何も知らない者が組合を牛耳っているので。

[234: mizyoka]

一方的な否定しかしない皆様へ
勝手ながらあなた（あなた方かも？）は今後「その他のもの」呼ばして頂きます。
（lostの見すぎでしょうか？）
あれ～。私に書き込みに食い付かなくなりましたね。どうしたのでしょうか？
火付け役は私の書き込みですから、私以外の人の書き込みに食いつくと善良な方の迷惑になるでしょう。
標的は私だけにしてね。
免除費をもうけたら訴えられて100％負けると断言された方どうしたのでしょか？
区分所有者は利益も不利益も公平だという私の考え方に反論をお願いします。

他の掲示板に相談にも私の書き込みに反応しなくなったし、困るなあ～。
このまま無反応であれば匿名で書き込むしかないかな。
そしたらまた即、反応してくれるでしょう。
何卒、何卒、宜しくお願い致します。

[235: 匿名さん]

＞そうではなく、現在は管理会社の基幹事務としてどこでもやらなければならない業務になっているんです。
おたくの規約は総会決議事項にはなっていないんだね。改訂すべきです。
＞工事はどこがするか分からないので収入源とは関係ないですよ。
そこが素人です、修繕計画のない年度はその組合には関心をしめしませんが、時期に近づくと業界上げて横の連絡、役員などへのアプローチを始めるのです。

[236: 匿名さん]

>>235
あなたは大規模修繕工事の時、工事施工業者を募集して１社に決める時の方法を知っていますか？
しらないでしょうね。
管理会社や設計・監理会社の言うとおりにやって組合はただそれに従うだけ。そしてバックリベートを最低工事費総額の10%をもっていかれることになる。
大規模修繕工事の時は、管理会社や業者を最初の募集の時から一切排除して組合だけで決められなければバックリベートは取られるでしょうね。例えば工事費２億の10%は２千万ですよ、大きいでしょう。
総合評価方式と入札評価の計算方法がわからなければどうしようもないですけど、わからないでしょう、あなたには。

[237: 匿名さん]

＞工事費２億の10%は２千万ですよ、大きいでしょう。

貴方以外の例と思う心のわびしさよ。

[238: 匿名さん]

バックリベートってもっと大きいの？
管理会社は何もしないのに儲けすぎ。

[239: 匿名さん]

管理会社はバックリベートを殆どの会社がとっているよ。
大体５％～２０％の範囲。
全然繋がっていないと思っていても施工会社は今後のことをちらつかせて要求するからな。

[240: 匿名さん]

管理会社にバックリベートはつきものだね。
どうやったら取られないようにするかが難しい。
建築業界は奥が深い。

[241: 新任理事]

管理会社のバックリベートはいたしかたないと考えています。
ようは、バックリベートを少なくできるかという問題かな。
建築業界は奥が深い。
委託契約書で、あらかじめリベート（５％程度）を設定して契約するのは可能？
バックリベートが発覚した場合に返金の条項を付けておくとかできないかな？

いっそのこと管理会社変更とあわせて見積取ったほうがよいかな
大規模修繕の見積がいい方に管理会社ごと変更する議案を総会でとおしたら
現管理会社の見積は相当まともなものができるかもしれん。
施行後の保障の心配も少なくなるしね。

[242: 匿名さん]

>>221 mizyokaさん

>③理事会の出席回数に応じて理事会の判断で減額する。（やもえない理由なのか判断）

どうでもいいんだけどさ、
やもえない　じゃなくて、やむをえない　が正しいんじゃないかな。
変換ミスじゃなく、言葉を間違えて覚えているのだろうね。

[243: 新任理事]

>長期修繕計画は現在の所、管理会社が提出します。
>どこが計画しても基本は変わらないでしょうから大差ありません。
>要は、それで必要修繕積立金がいくらなのかぐらいは掴んでおかないとね。
>値下げに成功したとか有頂天になっているけど、大規模修繕時に積立金が足りなくて借入れか一時金の徴収をしな>ければならないようになるかもね。
>第１回目の大規模修繕は１２年～１３年後にやってくるよ。
>工事の費用がどれくらいかかるのかも分からず、ただ修繕積立金が増えた増えたと喜んでいるけどね。
>必要修繕積立金の１戸当り月の額も計算できないのに。
>まったくノー天気もいいところだね。笑っちゃうぐらい幼稚な考えしかできないんだから。
>あなたのマンションはいずれスラム化するでしょう。いずれ次の引越し先を考えていた方がいいよ。

将来の大規模修繕や必要修繕積立金の１戸当たりの月の額などは管理会社にやらせれば済むこと。
実際の金額なんて時期が来て相見積をとるまでわかるわけないでしょう。あくまでも目安だよ。
値下げに成功すれば、計算した１戸当たりの管理費の月額は当然やすくなくなる。修繕積立金は多くなる。
算数のできない理事さんがいると大変ですね。
内の理事会は高額報酬を払っているので、細部まで行き届いた管理をしてくれます。
当然、管理費＋修繕積み立て金の金額も相場より安いですよ。


あなたはどちらを選びますか？
どちらも管理の質は同じことが前提
Ａ、管理費１．５万＋修繕積立金１万
Ｂ、管理費１万＋修繕積立金１．５万

選択した理由も教えてください。

[244: 匿名さん]

>>243
長期修繕計画から割り出した修繕積立金の計算を管理会社にまかせておけばいいというけど、じゃあその額を
聞いたことがあるの？そしていくらなのか知ってるの？
修繕費の節約は値下げもあるけど一番の大きな要因は修繕周期の先延ばしですよ。
工事は内容の質を落せば又、やるところを減らせはいくらでも安くできますよ。
管理費はやっている管理の内容によってどうにでもなるけど、修繕積立金は相場より安いというのは何を基準にしてるんですか。
何も知らないのに相場をいっているけど、まったくナンセンスというか頓珍漢だね。
あなた自身であなたのマンションの修繕計画から１戸当り、月の必要修繕積立金を計算してみてください。
それぐらいは義務教育出てるんなら計算できるでしょう。

管理費の安いというのは、管理員を２４時間３名常駐・コンシェルジュを１名のところと、管理員を２名朝８時から夕方６時までのところは当然違うでしょう。
清掃も同じこと。
管理費の安い高いはその内容次第というのがわからないの、だから各個ごとの相場を掴んでなければ意味ないよ。
修繕積立金だけは計算できるけどね。ただ高いとか安いではなく、長期修繕計画分の工事をを全てするのに足りるか足りないかだけどね。
あなたはこういう基本的なことが全然わかっていない。あなたのいるマンションの住民はかわいそう。

[245: 匿名さん]

＞あなたはどちらを選びますか？ どちらも管理の質は同じことが前提 Ａ、管理費１．５万＋修繕積立金１万 、Ｂ、管理費１万＋修繕積立金１．５万 　選択した理由も教えてください。

この様な無知な組合員のいる管理組合には、管理会社は涙を流して喜びます。
管理費とは管理委託費を含む1年間に必要な維持管理費です。
修繕積立金とは、25年から30年間の長期修繕計画表に基ずく推定修繕費の累計額をその計画期間月数で除して戸当たり月額を推定し、これを専有部分の床面積比に修正して各戸当たり月額修繕積立金とするものです。
もっと勉強してから書き込んで下さい。

[246: 匿名さん]

２４３がかわいそう。
マンション管理の知識は確かになくていい加減だけど、それなりに一生懸命やっているのでは。
指摘されたことを勉強すればもっと組合に貢献できると思うけどな。
素直な気持ちで研究してみたらいいよ。
指摘されてることはやろうと思えば自分でもきっとできるから。
分からないことがあったら聞けばいいのだから。

[247: 匿名さん]

新米理事さんが、どちらを選びますかと聞いているけど
フレッシュでいいじゃないですか。
こういうレスを繰り返しながら成長していくのです。
ベテラン理事さんも最初はそうだったのではないですか。

[248: 新任理事]

>>244

>長期修繕計画から割り出した修繕積立金の計算を管理会社にまかせておけばいいというけど、じゃあその額を
聞いたことがあるの？そしていくらなのか知ってるの？

内の管理会社は総会資料に毎年度添付してくれていますよ。
あなたのＭＳはないのですか？もしかして自主管理？

>管理費はやっている管理の内容によってどうにでもなるけど、修繕積立金は相場より安いというのは何を基準にしてるんですか。

何度も記載していますが安くなるのは管理費と修繕積立金の合計です。
値下げは管理委託費ですよ。修繕積み立て金は管理費の値下げ分を原資に増額します。

>管理費の安いというのは、管理員を２４時間３名常駐・コンシェルジュを１名のところと、管理員を２名朝８時から夕方６時までのところは当然違うでしょう。
>清掃も同じこと。

なんども言っているが、管理の質は落としていない。
あくまでも値下げです。管理会社の暴利を正常な利益水準にしただけで
数１００万の値下げができる現実は、あなたは否定できないでしょう。
ＥＬ費や消防点検費などの値下げ分の一部を清掃費・修繕費などに回して質を上げることができる。
ただ、清掃費にしたって
値下げ前の内のＭＳは、特別清掃は一律●●円とかなっていて、
人件費を詳しく調べて時給を計算したら時給3万だったよ。
管理員の時給を調べたら3000円だったよ。
こういった調査も報酬なし理事なら管理会社の言われるままの言い値であることが多いので
しっかりとした報酬を払って管理会社を管理した方がメリットが多いと思う。

>管理費の安い高いはその内容次第というのがわからないの、だから各個ごとの相場を掴んでなければ意味ないよ。

シロートが相場など知りませんよ。相場を知るのは結構大変ですね。
また相場など知らなくても、相見積すればある程度わかる。
あなたが思うとおり修繕積立金の増額は将来に備えて理事会が検討する必須事項です。
必要に応じて修繕費の値下げを要求したり、延期したり理事会が検討しますが、
ここでの議論は理事役員報酬についてなので、このような検討をしっかりやっていただきたいので
理事報酬は高額でいいのではと考えています。


管理会社に管理をされるのではなく、管理組合が管理会社を管理するのが本来の筋道だと考える。

あなたはどちらを選びますか？
どちらも管理の質は同じことが前提
Ａ、管理費１．５万＋修繕積立金１万
Ｂ、管理費１万＋修繕積立金１．５万
あなたが選択したのがＡなら理由も教えてください。

[249: 新任理事]

どうも言葉の揚げ足ばかりとれれています。
間違っているかも知れませんが、
管理費=管理委託費＋日常の修繕費＋その他運営費
修繕積立金＝25年から30年間の長期修繕計画表に基ずく推定修繕費の累計額をその計画期間月数で除して戸当たり月額を推定し、これを専有部分の床面積比に修正して各戸当たり月額修繕積立金


管理会社に払う暴利の管理委託費を値下げして
管理費＋修繕積立金の総額を減額し
日常修繕費、修繕積立金の予算を増やしてどこが悪いのかさっぱりわからん？

理事報酬を多く貰っている新任理事より

[250: 匿名さん]

＞あなたはどちらを選びますか？ どちらも管理の質は同じことが前提 Ａ、管理費１．５万＋修繕積立金１万 Ｂ、管理費１万＋修繕積立金１．５万 　　あなたが選択したのがＡなら理由も教えてください。

＞管理会社に払う暴利の管理委託費を値下げして 管理費＋修繕積立金の総額を減額し 日常修繕費、修繕積立金の予算を増やしてどこが悪いのかさっぱりわからん？

上段と下段が同じ理屈？
管理委託費を値下げしたら管理費をその分減額すべきです。
そうで無かったら、日常修繕費、修繕積立金の予算はそれぞれいい加減か過小見積もりと言うことです。
100歩譲っても、管理委託費の値下げ分を修繕積立金の不足分の足しにすると言うべきです。

[251: 新任理事]

>管理委託費の値下げ分を修繕積立金の不足分の足しにすると言うべきです。

あなたはやっと理解できたと思います。
管理委託費の値下げ分を修繕積立金の不足分の足しにすることが値下げの目的ですよ。
値上げは難しいですよね。
文脈からわかりませんでしたか？

現在、多くのＭＳの問題は「修繕積立金の不足分」です。
値上げは簡単にはできませんので、
まずは管理委託費の値下げ分を修繕積立金の不足分の足しにすることです。
その上で、次の対策を講じればいいだけのこと。

内のＭＳは当初に管理会社の言いなりで修繕積立金を値上げしたにもかかわらず、
管理会社はそれでも不足すると言い出したので、
今回は管理委託費の値下げの交渉をして大幅な値引きに成功しました。
その結果、住民が払う管理費を値下げして、一部を修繕費と理事報酬にまわして住民が払う総額を大幅に減らしました。
また、契約内容を見る限り管理はグレードアップし管理会が提示した修繕費関連の不足は解消されました。

私は、毎回あえて理事報酬のキーワードをいれています。
あなたのＭＳの理事報酬はどうですか？

[252: 匿名さん]

>>251
あなたの以前の委託業務費はめちゃくちゃ高い。それを値下げしたから理事の報酬や修繕積立金に回すといってるけどめちゃくちゃ。
修繕積立金が足りないといわれたとのことだが、自分達で計算できなくて管理会社のいいなりになっているからそうなるの。
理事長の報酬は年間１２万は理解できるけど、その割には理事の報酬が高すぎ、理事はつき１回の理事会にただ参加するだけでしょう。
それだったら理事長に３倍はやるべきですよ。
内の組合は理事長年間６万、副理事２万、会計・理事・は年間１万です。監事はゼロ

[253: 匿名さん]

>>251
管理費の値下げをしたとのことだが、例えばＥＶ保守点検費は１基あたりいくらがいくらになったのですか？
全てどんぶり勘定じゃないでしょうね。
委託費の値下げをして、それで長期修繕計画分の工事がその範囲内で全てできるようになったのですか。
多分計算できないのでわからないでしょうがね。
あなたはどちらを選びますかの質問には結局誰も答えないでしょう。それほど意味のないものなんですよ。
己を知れといいたいね。

[254: 匿名さん]

＞現在、多くのＭＳの問題は「修繕積立金の不足分」です。

売らんかなの管理会社を含む分譲会社の販売促進のペテンに引っ掛っただけです。
一番にやるのが原始管理規約の見直しと長期修繕計画書の総会承認か改訂提案です。

[255: 新任理事]

>>252
おっしゃるとおり、大規模修繕費を自分達で計算できません。
多くのＭＳの管理組合と同様、シロート集団ですから、
ただし、管理会社は管理委託契約書にあるとおり大規模修繕費は計算してくれます。
現段階ではそれを利用するしか方法がなかったからです。
当時は理事報酬は０でしたから一部のやる気のある理事長と理事が推し進めました。

>あなたの以前の委託業務費はめちゃくちゃ高い。

そうです。この問題に気づいていないＭＳも数多くあると考えます。

>それを値下げしたから理事の報酬や修繕積立金に回すといってるけどめちゃくちゃ

修繕積立金が不足する問題の解決と同時に
理事報酬０から報酬を予算化するためには値下げに成功したとの実績が必要だったからです。
管理費を値上げして報酬を予算化するのは無理でしょう。

>理事長の報酬は年間１２万は理解できるけど、その割には理事の報酬が高すぎ、理事はつき１回の理事会にただ参加するだけでしょう。

それでも参加しない理事が多い。（参加率７０％、報酬の支払いは参加率で変動する）
問題はあるでしょうね。輪番制の理事会なので理事さん達の意識を高める目的もあります。
皆さん仕事を持っているのでいちいち自分達で何でもやりません。管理会社にまる投げです。
自主管理ではありませんので、
将来にわたってＭＳが良好な状態を保つなら管理会社に適正な利益を提供してもいいと考えます。
来たるべき将来に来る大規模修繕では、
たとえ管理会社の言いなりでもその時の理事達が不甲斐なくても予算が不足することをなくすのが今回の目的です。
そのときの理事さん達が優秀で予算があまれば、グレードアップや返金もいいでしょうね。

ちなみに、
内のＭＳは団地型（３棟＋全体）の高級ＭＳなので、理事長が3人います。
そして全体管理の委員長が1名（理事長兼任）、全体管理の副委員長が1名（理事長兼任）、その他です。
その為、理事報酬の総額も結構な金額ですが、
今まで管理会社に払っていた暴利を考えるとたいした金額ではありません。
自主管理にすると、事務員が雇える金額が簡単に捻出できるレベルです。
ちなみに管理会社は大手です。

>内の組合は理事長年間６万、副理事２万、会計・理事・は年間１万です。監事はゼロ

マンションの規模と理事報酬を上げたきっかけはなんですか？