理事役員報酬について教えてください

[元理事長]

築2年 約30世帯 理事役員4名2年任期 半数入替え制です。
理事会は、毎月約2時間弱、理事会以外はメールでのやりとりをしています。
第2期までは、立候補により理事が決まりましたが、第3期より立候補無く、輪番制も整っていない状況の中、今後の理事選任に不安を感じています。
今現在輪番制を含めて、役員報酬を考えています。
報酬の考えに至った経緯
総会で出欠・委任状・議決権行使を提出しない組合員が既に1割居ます。
総会は約半数しか出席しません。その様な状況下、輪番制により無理やり理事に指名しても組合として利益にならないと考えます。
役員は、ボランティアでありますが、組合活動に非協力的な方と協力的な方の不平等を感じ、非協力的な方のペナルティー的要素を踏まえた役員報酬制を考えています。
協力的な方が活動しやすい環境を整えたいと考えています。
財源は新たに組合員より活動費として徴収し、役員報酬とし支給を考えています。
総ての組合員が理事を務めれば、納めた金額と報酬として得る金額が同じ様にしたいと考えています。
案として1組合員月200〜300円徴収、年2400〜3600円負担
役員報酬は、年24000~27000円
以上が案です。
期により役員負担にも差があり、理事会に出席しない役員にも報酬を払うのかなど問題も多いですが
まず、役員報酬制をとられているMS情報を教えて下さい。
次に、役員報酬に関してのご意見をお聞かせ下さい。
長文最後まで読んで頂きありがとうございます。何卒宜しくお願いいたします。

[206: 新米理事]

＞理事の忘年会を家族同伴で１人８０００円の予算で４５名で合計３６万円を自治会費から出すそうです。（すでに執行委員にて承認済み）
このほかにもイベントがあると打ち上げで５万円前後を自治会費から使います。

　当然、掲示板などで６２０世帯の住民に知らせているのでしょうね？そして賛成、反対のアンケートとったうえで執行委員なるものが承認しているのでしょうね？そうでなければ執行委員が承認しても、私だったら理事の一人としてアンケートをとることを強く主張し、アンケート結果が出るまでは上記の出費には反対します。

[207: 近所をよく知る人]

「理事」というのは「自治会の役員」のことか「管理組合の理事（役員）」なのか、はっきりしたほうがいい！

[208: 近所をよく知る人]

理事会の役員のことでしょ。
管理組合の円滑な運営を図る目的で、自治会があって、
管理費の一部が自治会費として予算組されていると認識していましたが...。

[209: 匿名さん]

>>208
理事会は、区分所有法に定められた管理組合の理事会
　共同財産の管理を目的として、区分所有者全員の加入が
　法律で義務づけられているマンション管理組合の運営をする団体

自治会は、民法上における権利能力なき社団、即ち任意団体
　ただし、地域コミュニティの重要性が認識されてきたこともあり、
　地方自治法で「地縁による団体」と規定され、法人格を取得する場合もある

要は、
理事会は区分所有者総員加入義務の管理組合の一部、
自治会は任意加入団体の一部
ってことで、まったくの別組織です。

ま、理事会が自治会に勝手にお金出すのは法的に問題だけど、
自治会が理事会に寄付してくれるのは全然構いませんけど。

[210: 近所をよく知る人]

>>209
またその話か。
標準管理規約に示されている管理組合の役割を読め。
あなたのところの管理規約にも同等の記載があるはず。
財産管理だけが目的で結成されていますか？

[211: 大規模（500↑）理事]

>>209

またその話か。
住民間のコミュニケーションなんて、管理組合ではオマケの業務だよ。

理事会の忘年会で40万円の支出が妥当かどうかは組合総会で
どう判断されるかだと思うよ。

忘年会費予算として当初より計上してあり、総会で承認されて
いれば無問題だと思うが、理事会活動費とかそういう類の予算を
「余っているからって使っちゃう」のは民度が低くないかい？
もしくは、管理組合予算における「自治会費」なるものの使用用途に
おいて、「理事の忘年会」が適正かどうかではないでしょうかね？

[212: 211]

211の修正...orz

誤）>>209
正）>>210

[213: 近所をよく知る人]

>>211
話がだんだんズレてるよ。
>>208->>210に「忘年会で40万円」とか「余っているからって使っちゃう」とか書いてない。

俺の主張は、
A.忘年会で40万円→×
B.余っているからって使っちゃう→×
C.住民間のコミュニケーション→△
D.居住者間のコミュニティ形成→○
E.共同の利益を増進し、良好な住環境を確保する→○

DとEが自治会と管理組合で重複している。
出来なくても及第点は貰えるが、出来ないと満点は貰えない。
500戸超すと難しいと思うけど、決まってい事には前向きに取り組むべきだと思う。

[214: 211]

>>199
そもそも、管理費における「自治会費」って科目って何でしょうかね？
管理規約なりに使用用途の記載あるのでしょうか？それとも自治会費と管理費を別々に
集めていて、その自治会費から組合理事の為の支出をするということでしょうか？

「執行委員の承諾済み」とカキコミがあったと思いますが、委員って何？
（担当理事ってことでしょうか？それとも自治会役員？）組織として決裁権限のルールとか
しっかりしている必要あると思います。（○万円以下は理事会決裁　○万円以上は総会決裁
とか...）

報酬以外に40万円近い支出を「理事（含む家族）間のコミュニケーション（一部組合員の
コミュニティ形成支援）」で支出できるってどうなの？　うちのマンションでも理事会の
忘年会を先日やりましたが、理事会費とか余っていたけど「誰に（組合員）何言われる
かわからないから」と理事の総意で任意参加の自費でした。

管理組合と自治会がごっちゃになるとこういう弊害があるんだねφ(..)メモメモ

>>212

>C.住民間のコミュニケーション→△
>D.居住者間のコミュニティ形成→○
>E.共同の利益を増進し、良好な住環境を確保する→○

居住者と住民の使い分けがわかりません。
C/Dの違いは「コミュニケーション」と「コミュニティ形成」という言葉だと思いますが
そこを指摘なさりたいのでしょうか？正しい引用ではなかったことはお詫びします。
（ニュアンス的には、ほぼ通じると思うのですがｗ）

うちのマンションの場合、コミュニティ形成については規約には盛り込まれたものの、
どう管理組合が絡んでくるべきか暗中模索という段階。今のところ「出たとこ勝負の
総会マター」となっています。
※自治会という、いるのか、いらないのか、ハッキリしない組織は立ち上がっていません。

[215: 新任理事]

意識の高い理事がいれば、
１００戸以上のマンションなら３００万程度の管理委託費の削減ができるよ。
各社に見積もり依頼したり、他の管理会社と打ち合わせしたり
電話代など持ち出しも多い。
当然、本職に影響がでるのでその分補填が必要との考えがある。

個人的には払ってもよいと考えるけどどうかな？
管理会社に年２００万～３００万払うくらいなら（相場より高い金額分）
頑張って値下げ交渉に成功した理事さんなら年100万は払っても良いかも。

もちろん、これは現行より管理費が下がることが条件です。
所詮、管理会社は自社の利益優先にしか仕事はしませんよね（営利企業ですから）
理事報酬が高額でも、修繕積み立て金が潤沢に貯蓄でき
且つ、月々の管理費が安ければ資産価値があがるので歓迎です。
結局は、自主管理に行き着きますが、
所詮、無料のボランティアなら管理会社にぼられるだけですよ。
マン管士に依頼しても良いけど、似たりよったりですよ。
理事の利益＝MSの利益となるほうがメリットが大きいと思います。

自分が住んでいるＭＳでもし管理会社にぼられて修繕積み立て金が不足するなら頃合をみて住み替えを考えます。
内のMSは、理事報酬を高額にしています。
これは管理会社への支払いの値引き交渉に成功した実績からです。（＊管理レベルはグレードアップ）
管理費の徴収金は値下がりしました。（相場より少ない）
将来に渉る修繕積み立て金の不足も解消しました。

月に１回程度、理事会に顔を出す管理会社の社員に高額な金額をだすより、
毎日MSのことを考えている人に支払ったほうがよっぽどメリットがありますよ。
内のMSは輪番制ですが、立候補でもなれるのでだれでもが報酬を受けることことができます。
ただそれでも、理事のなり手は少ないので今のところ定年退職した方にお願いしています。

植栽なども、草取りなどに業者に数１０万払うより住民で有償ボランティア募集したほうが遥かに安くできる
費用１家族２０００円、３時間のイベント、ジュース代など
こうしたイベントも内の理事さん達はやってくれます。
自分達の報酬は自分達で捻出するという意識がたかいです。

[216: 匿名さん]

日頃の憂さ晴らしご苦労様です。

[217: 匿名さん]

管理会社に支払う金額を下げてもサービスの低下になれば意味がありません。
管理費が安ければ資産価値があがるとはどういうことですか？
委託業務費はフロントの支払に対してではないですよ。
管理員の人件費、ＥＶの保守点検費、給排水の点検費、消防点検費、清掃費、基幹事務費等が入っているんですよ。
輪番制であれば報酬は基本的にはゼロです。委任契約とはそういうものですよ。
しかし、若干の報酬はいいのかもしれませんが。そうしないと欠席者との差がつかないので。
私も１昨年定年退職しまして、これからはボランティアとして理事もやる予定です。マン管の資格も取得しました。
私どもの組合も輪番制です。任期は１年、一部２年です。
来年理事が回ってきますのでできれば２年はやりたいですね。

[218: 新任理事]

>>217

大規模MSでの管理を前提に記載します。

>管理会社に支払う金額を下げてもサービスの低下になれば意味がありません。

当然です。サービスを下げずに金額を下げるのが理事の腕の見せ所です。
ご存知でしょうが、管理会社は理事会の下請けですよ。
管理会社がMSを管理しているのではなく、理事会が管理していることを自覚すること。
入居時の委託契約の金額はかなり高額な利益を管理会社が得ていることをご存知ですか？
清掃費を下げるとサービスの低下につながりますのでお勧めしませんが、
EL費や各種点検費は削減してもサービスの低下にはつながりませんよ。
同業他社に見積もりを取ることで同等以上のサービスで費用が安くなるのは珍しくありませんよ。


>管理費が安ければ資産価値があがるとはどういうことですか？

住民が払うものは管理費＋修繕積立金、管理費が安いほうが修繕積立金が多くなる。
管理費が安くなった分、修繕積立金をあげることが前提です。あげなくても管理費の余剰金が修繕費になります。
修繕積立金が多いと必然的にメンテナンス費にお金をかけるのでMSの資産価値があがる。
管理会社の見積はこのメンテナンス費も高額になりがちですので適正な価格で（できれば管理会社に）発注しましょう。
あと、中古物件を売りに出すときに有利です。
管理費＋修繕積立金が適正なら、理事の報酬があってもなっとくして頂けます。


>ボランティアとして理事もやる予定です。
有償ボランティアをお勧めします。
１００戸以下のMSなら資金がないので無償ボランティアでもしかたないですが、
１００戸を越えるMSは有償ボランティアでしっかり管理していただきたいのが本音です。
１００戸以上で月の管理費が１万以上ならチェックしましょう。

[219: 匿名さん]

>>218
あなたは委託業務費のうち、管理事務費の月当り１戸の相場を知っていますか。ＥＶ保守点検費のフルメンテで１基あたりの点検料の相場は知っていますか、デベ系と独立系の。
消防点検費は１戸当りいくらが相場ですか。設備点検費の項目別の相場を知っていますか。
清掃員の一人当たり時間給を知っていますか。管理員の賃金でマルティプルを含んだ賃金の相場を知っていますか。
そういったことはしらないでしょうね、そういうことも知らないで管理会社に支払っている経費が高いとは何を基準にしているんですか。

管理費の余剰金は修繕積立金にはまわせません、回せるのは駐車場料金や専用庭等の使用料です。
長期修繕計画に基づく繕積立金の１戸当り月の金額は計算できますか。
管理費と修繕積立金の適正価格は勘で出しては意味がありません、計算と相場をしっかり掴んでなくてはだめ。

１００戸以上のマンションで管理費が１万以上はその内容次第だよ。例えば、管理員や警備担当が年間を通じ
２４時間３～４名常駐するマンションもあるんですよ。
だから、全て各個ごとに計算して高いか安いかを判断できなければ何の意味もなさない。
当然私は上記のことは全て調べているので自分のところの委託業務費が高いか安いかは判断できるよ。
あなたも勉強してね。

[220: 匿名さん]

＞管理費の余剰金は修繕積立金にはまわせません、回せるのは駐車場料金や専用庭等の使用料です。

５月からの委託契約では、管理費（収納口座）の余剰金は修繕積立金（保管口座）に一ヶ月以内に移さなければなりません。

[221: mizyoka]

うちのマンションは前の管理会社問題がある事実が判明したので総会で区分所有者の投票にて
管理会社を変更を決議し、新管理会社の助言もあり全ての費用を見直して一般会計から
毎期約５００万の剰余金を出しています。
その剰余金は定期総会にて修繕積立金に移すことを決議しています。

それまでは理事の手当ては年１万～２万でした。理事会に参加する人数にも問題がありました。
そこで新管理会社の助言を頂き、下記の議案を総会にて議決しました。
　　
①理事手当　　　年６万円
②いかなる理由であれ理事を受けない人は免除費として６万円を管理組合支払う。
③理事会の出席回数に応じて理事会の判断で減額する。（やもえない理由なのか判断）
④理事会の召集に対して全く無視する方は定期総会にて６万円を支払うことを決議する。　　
⑤理事長、会計、監事は最長で３年までしか出来ない。

直ぐに否定的な書き込みしかしない皆様、心待ちしています

[222: 匿名さん]

こんなのに同意するマンションの組合員の顔を見てみたいが、実在はしないでしょう。

[223: 匿名さん]

>>221
理事は委任契約です。委任契約なのに受けないからといって６万円支払えというのは法的に無理です。
管理会社も全然知識がないんですね。
理事手当て６万は高すぎます。理事長の年６万なら分かりますが、理事の仕事は殆どありません。
せいぜい月１回の理事会に出席するぐらいです。年間１万で十分です。
兎に角忙しいのは理事長です。
理事は会計担当は管理会社が全てやるし、副理事長は理事長の補佐といっても殆どすることなし。
監事も１年に１回監査するだけだしね。
管理会社の変更により年間５００万程度の削減はたいしたことありません。最初が高かっただけで値下げ交渉を
やらなかったからです。現在の委託業務費も安いかどうかはわかりません。２１９に書いてあるように、分析してから判断すべきです。
管理会社に支払っている委託費が相場と比べて高いかどうかは計算すれば分かることです。
適正修繕積立金についてはもっとはっきりわかるでしょう。長期修繕計画により３０年の総経費が試算されているでしょうから、それで計算すれば１戸当り月の必要修繕積立金がいくらになるかわかるでしょうから。

[224: mizyoka]

きた、きた、きたあ～。（織田裕二風）（笑）
早速、食らいついてきてくれてありがとう。
それが実在するんですねえ。見に来て頂戴！（財津一郎風）

常識ある皆様、大変失礼しました。

管理人様
ありがとうございます。このようなサイトを立ち上げてくれて。感謝致します。

私が書いた理事手当他は、定期総会にて提案して区分所有者の皆様で議論して決議しています。
なにか問題でもありますか？
それが出来たのも管理会社を変更したからです。今では修繕計画の予定金額を超えています。
管理会社を変える前は、滞納金は３、４年で数百万円になり修繕積立金は年に一千万円にも
届きませんでした。悲惨な状況でした。

適正な価格は誰が決めるのでしょうか？常識ある方は直ぐに分かりますよね。
それはお金を払う側です。マンションの場合は区分所有者の皆様です。
そのために総会で議決するのです。
管理会社、理事会（理事長）が決めるのではないのです。

否定的な書き込み、どんどん下さいねえ～。楽しみにしていますよ。

[225: 匿名さん]

規約や総会で決議したものはマンション内では優先します。しかし、法律と比較すれば当然法律が優先します。
理事にはなりたくない、お金も払わないという者がいたら強制的に取ることはできません。
反対者が裁判をすれば組合側は間違いなく１００％負けます。しかし、裁判にしなければ規約どおりです。
適正な管理委託費は計算で出すべきです。誰が決めるとかいうのではなく計算すれば適性価格が出るでしょう。
その額を知ってその通りにするかどうか決めるのは組合員です。例えば掃除を例にとれば、週３回で２人で１日３時間で計画をするか、週６回で３人で１日５時間にするかは組合員で決めればいいことです。
そういう基本的なことがわかってなくて、管理会社から提出された管理委託費が高いとか安いとか判断できるわけはないでしょう。