管理委託費の値下げに成功したかたいませんか？

[新米理事長]

理事長になり、管理費と修繕積立金について心配であることに気が付きました。うちは機械式駐車場なのですが、この駐車場代の多くを管理費として使用している状況です。

先日、市が主催のマンション管理士無料相談会で相談したところ、管理委託費が異常に高いとのこと。
管理会社は、デベ系列の大手財閥系です。マンション自体はとても綺麗に保たれており、どこからも不満が出ないので、管理方法事態には問題が無いですね。とは言われましたが、このままでは修繕積立金が足りません。値下げを要求すべき。と助言されました。

しかし、何をどうやっていけばいいのか知恵がありません。
うちは４０戸弱の小規模マンションですが、皆さんどうやって値下げを獲得できたのか、知恵を貸してください。

[2: 購入経験者さん]

週刊ダイヤモンド６／３０号読んでみたら？
為になりそうなこと書いてあったよ。

[3: 購入経験者さん]

ちなみに私はこないだ理事やった時に値引き交渉しましたが、２％オフがやっとでした。

ところで、修繕の為にどれぐらいの費用捻出が必要なんでしょうか？
修繕に必要となる費用の見積もりは適正であると検証していますか？
（他で見積とったら意外と安く済むかも知れないと思ったので）

そんなのやっているよと言うのならつまんない話で、ごめんなさい。

[4: 匿名さん]

ウチのマンションの場合、機械式駐車場収入は修繕積立金に組入れています。機械式駐車場ってかなりの費用がかかるって聞いてますよ。
とりあえず、機械式駐車場のメンテナンス代としてどの位必要となるかをメーカーに見積もってもらったらいかがでしょう。期間としては、将来、総取替が必要となる時までで。（20年間くらいかな）

管理委託費は、まず値引き交渉する・・だめなら今の管理会社も含め他の管理会社にも見積りもらって総会かけるってのはどうですか？

[5: 匿名はん]

本気で管理会社変えるつもりで相見積もりとればすぐに安くなるよ。
ただし、数社にお手数をかけるのだから、最終決裁は総会にかけるのがマナーだと思う。

[6: ３年目理事]

管理費削減や修繕見直しに関しては、色々言いたいことがありますが、どのアドバイスをしても、今のスレ主さんにはお役に立たないと思われ。

前期の理事長や今期の理事と、そのことでお話しされることをお勧めします。
また「知恵」は、このサイトのこの理事会板にもたくさんの「知恵」が転がっています。
じっくり読んで、まずは自分のＭＳの何を改善するのかを絞ったほうが良いと思いますよ。

私は、居住者や組合員に問題意識がないのであれば、現状維持をお勧めします。＜コストダウンすれば問題が起きます。

[7: 大学教授さん]

200世帯マンションですが，同じく駐車場代が管理費に組み込まれたうえで管理費の収支がとんとんでした。また，１０年後以降に数回の修繕積立金の一時金徴収の前提で長期修繕計画がなされていました。

そこで，駐車場代を修繕積立金に組み入れても管理費のみで委託料が払えるとともに，将来の一時徴収がなくなるところまで委託金を安くしていただきました。
そのなかには，共用設備でお金がかかってあまり利用のない施設を廃止するなどもしましたが，日常の管理業務は同じレベルでやっていただいています。下請けに出している業務の見直しもしましたが，エレベーターなど安全に関する部分は妥協しておりません。
同時に共用部の無駄な電気を消すなどの努力も行いました。管理会社を替えることも検討はしましたが，変更はしませんでした。

世帯数が少ないと大変だと思いますが，がんばってください。

[8: 新米理事長]

＞０７さん

すごいですね。自分のマンションも同じようにしたいです。
うちは管理人無しのいわゆる「巡回管理」ってヤツなのですが、管理人がいてもこの値段は高い！って言われてしまいました。

コストダウンの方ではなく、管理会社が利益を持っていく方の値下げはどれくらい勝ち取れたのですか？

[9: 元理事]

150世帯超のMSで第1期の理事をやりました。

予算委員会を立ち上げて管理費支出を全項目見直し
全体で15%程の値下げに成功しましたよ。年間400万円程度。

新米理事長さんのMSの管理会社が新築時と同じ会社であれば
必ず最低10%の値引きはできます。
それくらい、初期の管理費支出設定は高いと思ってください。

ただ、ある程度知識がある人の助言が必要です。
現状と同仕様で数社から見積を取るのも有効です。

でも、安いからといって切り替えても、その会社が同じクオリティの
サービスを提供するかは保証できません。
安かろう悪かろうは、この業界では充分ありえる話です。
ですのでまずは既存の管理会社に同仕様で値引きさせるのをお奨めします。

[10: 複数年理事]

>>09
第一期の理事なのに、管理費見直しで値下げとはすごいですね。
まだ持っていますが、以前のマンションは古い20年超、70世帯程度で
理事をやり手が少ないので何期か休みがありますが、複数年理事を
していました。
修繕や改築工事で50万円以上については、三社以上の合い見積もりを
とることは励行していましたが、肝心の管理費にいての見直しは
何となくアンタチャブルで永年来ました（10年前に入札で管理会社変更）。

業界最大手クラスの管理会社曰く
「ここののマンションの、管理委託料は年間で十数万円赤字です・・・」
といいながら、今年も10年前と同額で契約更新をしました。
管理会社の委託料は、自由競争なのかもしれませんね。

[12: 新米理事長]

１５％の値引き、すごいですね。４００万の値引きですか…。
うちとは規模が違います。

うちは築５年で、新築時と同じ管理会社です。
管理委託費は年間６００万です。

主は内訳は
日常清掃　　　　　８０万
定期清掃　　　　　４０万
エレベーター点検　７０万
事務管理業務　　　１４０万
警備業務　　　　　６５万

とその他もろもろで６００万ってところです。管理人さんはいません。
どうですか？高いですか？

[13: 10]

>>12
個々の立地、戸数と建物の状況、管理体制で管理委託費は同列に
比較することは出来ないので何とも言えません。
うちは70戸程度で、管理員1名住み込み、（勤務は8時−17時　土曜半日）
確か年間管理委託料が700万円強でした。

多分小規模なのでしょうが、管理人がいないのに600万円は高いのでは。
それともミニマムとして最低これくらいは懸かると言うことかも。

[14: 大規模ファン]

値引方法
①フロントに対して理事会として値下げを要求。
②専門家をいれて交渉する。
③管理会社リプレースを検討する。

②③はソーシャルジャジメントやさくら事務所など管理組合を
サポートするコンサル会社が存在します。彼らのHPみると成功報酬
（値引き額の○%が報酬）らしいのでやる価値はあると思いますよ。

うちのマンションは1期理事会で、管理会社に値引き要求をしました。
交渉の際に「専門のコンサル呼ぼうか？」お話したら、仕様をかえずに
10％下がりました。

都内、大手デベ系列、300戸越で、2年目でリプレースされたなんて
話になったらシャレになりませんからね＞管理会社

大手デベ物件だから購入した方も多いので、管理会社・サービス仕様
は変えずに値引きで対応できればベストだと思っています。
「値引き依頼」は、次期以降の理事会でも依頼するように申し送り
事項にはなっています。

現在は、大規模修繕計画の見直しについて、外部専門家をいれるべく
相談をはじめております。

[16: 大規模ファン]

>>15

管理規約などに混じっていたりしませんか？
普通は根拠があるから契約済みであれば貰える物だと思いますよ。
修繕積立計画とかは契約前に提示があって然るべき書類だと思いますし、
未契約でも購入の決定要因になるのであれば喜んで出すと思いますが...

[18: 新米理事長]

専門家に依頼しての値引き交渉に、かなり興味があります。
管理会社を変えない値引きについてですが、どの程度効果があるんですか？

たとえば１０％くらいしか効果が無いなら、専門家を呼ぶ必要無いような…。

[19: 購入経験者さん]

値切ることにのみ生きがいを感じることより有効活用に目を向けたらと思う。

[20: 住まいに詳しい人]

他社の管理会社の見積入手が最もよい。
新規の管理会社は一生懸命に営業しますよ。
この行動だけでかなり委託管理費は低減されますね。
当マンションでは昨年5社の見積では15〜35％は簡単に下がりました。
住民への影響力（管理費削減）も絶大ですね。

誰でも簡単にできるので実践すべき。
これ一度はしなければ！当初からの管理会社に騙され続けてるだけと思います。
たとえ委託管理費に差がなくとも、質が悪いならば早急に変更すべき！
調査会社に依頼なしでも簡単にわかりましたよ、過去からの騙しの事実が。
適切に選んだ管理会社から現行内容で見積とるのみ。簡単ですから。
結果は平均は各戸で2〜3千円下げることに成功！当時ちょっと疲れましたが。

[21: 元理事]

大規模になると、設備のメーカーや機種の確認や、附帯サービスの説明などのほか、各社ばらばらの見積り項目を比較できるようにするなど、管理会社の比較選定は大変になります。

無論、候補の会社の財務状況や実績もある程度、評価する必要があるので、時間と手間と能力は必要です。

（あくまで附帯サービスの多い大型マンションの場合の経験より）

[22: 住まいに詳しい人]

理事会活動として管理会社抜きで管理参考見積をとればよいです。
最初は1社でもよいですよ、どこでも協力してくれます。
その際
1.管理項目を合わせること。
1.現行の管理委託会社には丸秘で。
1.現行の管理会社抜きの内部理事会活動とすること。

必要最小の情報提供すれば1週間くらいで見積提出しますから。
これと現状を比較しましょう。
あらゆる項目で単価がバラバラと認識できます。
・金額の差が大きければ、管理会社変更議案を総会でしてください。
3〜5社位で比較し理事会のみで審議しましょう。
当マンションでは15％〜35％の削減額での見積が集まりました。
現状が異常なまでに高いと判断できました。
理事会で選考基準について論議し1社に絞りましょう。
・総会で会社変更の採決を取りましょう。
当方は全員賛成。（当り前な結果でしょう）
私のところは大幅な管理費削減に成功しました。

このような行動には現行管理会社に対する不平不満や単価説明できていないなどの問題があったからです。
軽く済ますのならば、最初の参考見積もりの金額を現行管理会社に見せて相談というのもあるでしょう。
頭下げて摺り合わせてくるのは必死でしょうね。
以上　参考まで。

[23: 入居済み住民さん]

見積入手は大変なように思われるかもしれないけど簡単です。
現行の契約内容見せるだけでもＯＫでしょう。
金額とかの表示は白抜きにすればいいです。
そしてその会社ＰＲを聞いて理事会で審議しましょう。

見積提出依頼する会社さんにはしっかりマンション見ていただきましょう。
現状に対して参考になる意見や提案が多く聞けます。プロですから。
現行の管理会社がいかに手抜き管理なのかがわかりました。
私のところはこの手順で会社変更しました。
やはり大幅減額に成功だったでしょう。

わからなかったのはこちらも素人なのでどこに見積を？でした。
住民に会社募集したり、近隣のマンション友人聞いて決めました。
大手から中小の管理会社の数社で比較し、組合員に説明し変更に至りました。

[24: 匿名さん]

　皆様のご意見参考になります。
　最近マンション管理や大規模修繕工事に関し、各種の問題が出てきて、管理会社社員の盗撮、大規模修繕工事の談合、管理会社の管理費の着服等の話題が新聞、雑誌、業界紙等で報じられています。
　原因は、いろいろあるとは思いますが、将来のことを考えている管理組合と、後追いでないと仕事ができない管理会社にあると思うます。
　すべての管理会社が、後追いでないと仕事ができないわけではないと思いますが、少なくとも大規模修繕工事は計画的に資金を用意し、不必要な工事はしない選択が必要です。
　管理委託費についても、明細を見直し、安いだけ（削減額が大きい）だけでなく、質も見極める必要があります。
　単純に、管理委託費を値下げしても、管理の質が落ちては削減の意味がありませんので、注意が必要です。

[25: 匿名さん]

一つの提案
定額菅理委託業務費を出来高払いにすればマンション管理業協会（保証機構）
との間で管理組合の為に保証委託契約を締結する必要はありませんのでその
分委託費を安くしてもらえませんか。？

※管理費等保証委託契約約款をご一読下さい。

[26: 匿名さん]

　ありがとうございます。
　マンション管理業協会（保証機構）の管理費等保証委託契約約款はどこで見ることができますか？

[27: 匿名さん]

総会の管理委託契約書に重要事項説明者と管理委託契約書の案に
添付されております。保証機構と保証契約をしていない管理業者
もおりますので、管理会社かマンション管理業保証協会に問い合
わせてみてください。マンションの規模にもよるかもしれません。

管理委託契約書の定額業務委託費が出来高払いですと保証委託は
実質必要はありません。

[28: 匿名さん]

http://www.kanrikyo.or.jp/hosho/pdf/yakkan_h23_4_tenpu.pdf#search=%27%...

２６さんへ、２７です。

ご一読ください

[29: 匿名さん]

　ありがとうございます。

[30: 名無しさん]

とりあえず重要事項説明書をコピーして、色んな会社にバラ撒けば安くなりますよ。
専門コンサルで、成果報酬だと、必要以上に質を下げることになります。
質を下げてでも、値段を下げた方が、自社の利益に繋がるからです。
基本的には他社管理会社の見積をもとに、下げていくのがいいですけど、横の繋がりも多い業界ですので、独立系で取ることもお忘れなく。

デベ系の管理会社も千差万別ですが、デベ側の調子が良くないところに頼むと、景気が悪くなった時に社員をリストラします。管理会社の原価はフロント社員の給料が大きいですから、担当棟数を増やせば簡単に利益が上げられます。
そのため、デベ系なら安定企業に依頼するのがいいです。

[31: 匿名さん]

　ありがとうございます。　デベ系の管理会社ではなく、住友不動産建物サービスが管理会社なので、不祥事発覚もあり、大規模修繕工事も、週刊ダイヤモンドの記事は、当マンションのことではないかと心配しています。
　住友不動産建物サービスの不祥事は、管理会社のホームページの見にくい場所にしか記載がないので、わざと見にくくしているのかもしれませんから、とんでもない管理会社です。
　何かお気づきの点がありましたら、お教えいただければ幸いです。

[32: 名無しさん]

>>31 匿名さん

旧財閥ですけど、デベ系みたいなもんですね。不祥事はどこの会社でもありますから、そんなに気にするものではないかと。
むしろ、きちんと返すことができる会社に管理はさせることが重要です。

ブランドもあると思いますので、独立系と長谷工とかに依頼して、デベ系やハウスメーカー系などに見積を依頼するのがいいかと。
たぶん、値段下げて終わりになると思いますけどね。

[33: 匿名さん]

　２度も国土交通省からおこられた、財閥系の住友不動産建物サービスが、まともな管理を出来るわけがない。
　管理もできないのに、運営ができることはない。　マンション管理士のフロントがいる会社だし。

[34: 匿名さん]

うちは管理人やフロントサービスの勤務態度にケチをつけ成功しました。
管理員本人には勿論、管理会社にも直接クレームも入れていましたが、管理員やフロントサービスへの住民アンケートをすると必ずクレームがありますから、回収結果を大義名分に利用しても良いでしょう。

[35: 匿名さん]

　なるほど。　悪質管理会社の財閥系の住友不動産建物サービスは、理事会議案に無いアンケートを突然言い出し、前と同じようなアンケートをさせ、あたかも業務ができているように見せかけようとしました。
　管理委託契約、重要事項説明書、管理規約等を理解しているのでしょうか？

[36: 名無しさん]

どこの会社でも、フロントのレベルなんてピンキリだからね。
変なフロントが来たなら、早く交代させないといけない。
交代させられないなら、その程度の管理組合として扱われるだけ。どこの会社に変えても一緒。

[37: 匿名さん]

役員の資質だよ、管理会社は何処でも良い。騙されて組合費が食いつぶされる。

[38: 匿名さん]

　そうですか。　気を付けないと、週刊ダイヤモンドや週刊現代の記事のようになりますね。

[40: 名無しさん]

小さくやってるコンサルとかも結構ひどいよ。
やるべき仕事をしてないのに完了として、業者に金払わせて、キックバックさせて、逃げてしまった。
気をつけないと、色んなところに二重三重で騙されることになる。

[41: 匿名さん]

　二重三重どころか、購入時から、悪質管理会社の財閥系の住友不動産建物サービスには、騙されました。
　工事会社は、しっかり作り、販売会社は、２年未満に、売れ残りなく、売ってくれました。
　念のため、開発者は住友不動産ではありません。　販売会社も住友不動産建物販売様ではありません。
　極端な新築時の不具合はありませんし、販売時の書類等に不備はありません。
　
　管理費だけが、最初から高く、消費税が変わった時と、３年前に予算を精査したときに値上げしただけです。
　再度の精査が必要です。

[42: 名無しさん]

管理会社変えた方がいいと思いますよ。
住友不動産のマンション購入者と同列に管理されても、嫌だと思いますので。

[44: 名無しさん]

不動産販売と本体では雲泥の差がありますよ。

不動産販売の中でも、分譲の売り子は底辺。
マンション自体も、いいものは本体の営業が売ります。

[47: 名無しさん]

元が悪けりゃいくら管理頑張ってやっても無駄よ。

[49: 名無しさん]

みなさん、素晴らしいなぁ。
会社で仕事としてやってることを、
そのまま適用すればいい部分もあるね。

[50: 匿名さん]

>>49 名無しさん

普通にコンサルに頼めば今でもやってくれますよ。
大抵、減額幅の５０～１００％で持ち出しなしなので管理費に不満があればコンサルに相談されてみるのがいいと思います。