管理会社の変更を検討してます

[moai]

27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて２年目になります。
１年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、１年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
　私自身、１年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく２年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
　今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
　大きな問題は、下記の通りです。
　　■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
　　　提出されても時期が非常に遅い。(例えば、６月末締が7/28に提出)
　　■設備点検等の報告書の提出がない。
　　■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
　皆様の管理会社は如何ですか？
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。　

[82: moai]

yosiさんへ
１、今ある積立金１１３０万円は私が住み始める前に積み立てたもので私が意見する立場にあるのか　　どうか？
　　積立金は収めた段階で管理組合共有の資産となります。
　従って、各戸へ返還されることもありません。
　また、中古購入の場合は前の所有者が滞納していた場合、ほとんど購入側が負担する条件が付いておりますので、中古購入でも立場は他の区分所有者と同じです。

２、積立金内での修繕工事ではいけないのか？
　修繕内容にもよりますが理想はその通りです。
そもそも、修繕工事の必要性を再度検討し数社相見積りをして出費を圧縮すれば個人負担は軽減できると思います。
　過去の修繕計画が甘く設定されて修繕積立金が低く抑えられた場合は一時金の負担は避けられないと思います。
　結局
　　・月々の修繕積立金を高くして一時金を無しするか
　　・月々の修繕積立金を低くして一時金を多く設定するか
　　・月々の修繕積立金を中位にして一時金を少なく設定するか
各組合によって判断が分かれると思います。
　従って、実態に沿った修繕計画をどのうように計画し月々の修繕積立金に反映するかでかなり異なります。又、日頃のメンテナンスも重要です。

３、区分所有者の3/4以上の賛成で工事が決定で私が反対した場合の立場的なもの。
　単に反対と言うのではなく、ちゃんと理由も言われた方がいいと思います。
この事で、立場が無くなったりするような組合は運営のやり方が偏っていると思います。
　但し、yosiさんが反対されて他の方も賛同し、その意見が多数となった場合はyosiさん自身が責任者となり進める位の気持ちを持った方がいいですよ。

[83: yosi]

moaiさんありがとうございます。
ご意見を参考にして１２月１７日の総会に出席してみたいと思います。
また、相談に乗ってください。

[84: moai]

11/26に臨時総会を開催し管理会社変更のが可決されました。
これで、晴れて使えない管理会社とは縁切りと言いたい所ですが契約の関係で来年の3/1〜の切替です。
解約通知は新管理会社から郵送。
総会後に、今の管理会社の担当者とは話をしてませんがどんな反応をするか楽しみです。
　今日、連絡しようかなぁ〜

[85: 匿名さん]

＞84

案外管理会社の方が「あそことの契約切りたいんだよねー」って
思っていたりして

管理会社もほっとするかもよ

[86: 匿名さん]

最近、日経新聞に某管理会社が、管理委託料の減額を求めてきた管理組合に対して委託契約の解除を申し出た、という内容。
管理会社に求めるものがＭＳの管理組合の考え方で異なりますし、管理会社もそれぞれ特徴がありますから、良い悪いとは別に相性があると思います。
なかなか比較検討は難しいことは理解していますが、お見合いと同じで第一印象もありますね。

[87: moai]

＞No.85 by 匿名さん
管理会社がどう思っていようが、縁切りが確定した以上どう思われようが
関係ありませんね。
　これまで、放置されていた事務処理を全てして貰うだけです。

[88: 匿名さん]

最近、複数の管理組合の収支内容みてるんですが、まーエレベータ保守費、給水設備保守、立体駐車場保守に思いっきり上乗せしてボッタくってるケースが多いすね。確かに日常清掃が時給５０００円になってるとすぐバレルので、一見、なにかすごい点検、保守管理をしてそうに見える上記３つに乗せるのがセオリーなのかも知れませんね。そもそも新築して１０年ぐらまでは、実際、ほとんど不具合は発生しないわけですから、上記３つにかかるほぼ不要とも考えられる費用で毎年数百万ずつとられ、ホントに修繕が必要な時に足らなくなるのも脇の甘い区分所有者マンションの典型なのかなとも感じました。やっぱ、管理会社にナメられないよう最初にきちっとチェックしておくことは重要ですね。

[89: 匿名さん]

私は、管理会社も収益を求める法人だと理解しているのですが、
その収益を正当な項目でお支払いするのは構わないと思うのですが、再委託先に丸投げでそのスタッフの管理を行わずに多額のマージンを乗せるとか、管理組合に隠そうとする行為が多いので信頼しきれないのですよね．．．
独立系の管理会社はまだしも、デベや建設会社の子会社になっている場合は、ほとんどが天下りの役にたたない人が多く、担当者がどんなに頑張っても払っている管理委託費には見合いません。
法律は整備しつつあり、管理業者に追い風となってますが、業界の体質が変るにはまだ時間が掛かりそうです。

うちのＭＳはタワーマンションで共用施設も豊富なのですが、肝心の管理会社がそのような大型のマンションを管理した実績がなく、ほんと期待はずれの状態です。
（デベにも責任あると思うのですが、売った後はフォローしてくれません。）

[90: 匿名さん]

相談をした大手不動産コンサルティング会社の話では、系列の管理会社は１０％〜１５％位は乗っけてるので、管理委託料が高くなっているそうです。
実際に管理会社の変更を検討して５社から合見積りを取った際には、現管理会社の管理内容に変更は無いにもかかわらず、１３％位減額になりました。
であれば、分譲時の系列の管理会社の見直しの検討は、どこのマンションでもやってみる価値はあると思われます。
妥当な管理委託料かどうかを知ることは管理組合にとって大きなメリットです。
面倒でもやってみれば、今までの無駄がどこにあるのか分かります。
税金は上がるいっぽうなので、節約できるのも管理費や修繕積立金だと思っています。
理事長さん方、頑張りましょう！！

[91: moai]

現管理会社へ12/6付である件を依頼し12/22までに回答を求めました。
また、念押しの電話もし先方も了解しました。
にも拘らず、期限は守られずしかも遅れる旨の連絡が一切ない・・・。
こちらも鬼では有りませんので、前もって遅れる事を伝えてくれればまだしも
何もないでは、やっていないのと同じです。
　この事を含め、これまで蓄積したイライラしている気持ちを正直に話をしました。
しかし、先方は何を話をしても具体的な話は一切しない。
　もう２ヶ月も相手にしなければならないかと思うと憂鬱になってきます。
管理委託費の減額って出来ないのでしょうか？

[92: 匿名さん]

>>91
契約書を細部までよく読む必要がありますが、
契約範囲である内容を実施していなければ、当然減額又は返金交渉はできると思いますよ。
少なくとも、それは言うべきかと思います。
できるだけ文書にして、履歴もまとめておくのが良さそうですね？

[93: 匿名さん]

１０階建てのマンションで３基のエレベータで、年間４００万円の保守メンテ費ってひどいと思いませんか。ネットで調べてみると、１基あたりで、独立系で３０万円、メーカー系で５０万円が相場とありました。相場の３倍って、単なるボッタクリで済むんでしょうか。新宿のバーだって冷やしトマト１皿を５０００円で出すと刑法に触れるとの判断になるかと思うのですが。

[94: 匿名さん]

>>93
それは随分お高いエレベータですね？
保守内容や契約書を見ないとなんともですが、部品交換を広範囲に保証してませんか？
金額だけだと確かに高いと思うので、管理会社経由の保守契約になっているなら、組合直契約に変更されるのも一案です。
設備の保守だけなら、比較的容易に組合直契約にできますよ。

[95: 匿名さん]

94さん　ありがとうございます。とりあえずは、管理会社と下請けメンテナンス会社で結ばれている業務委託契約書に記載されている業務内容をしっかり把握した上で、同様の内容を管理組合とメンテ会社で直契約するといった流れでいいんでしょうか？

[96: 94]

>>95
基本は書かれているとおりの流れだと思います。
あとは保守点検報告書などもファイル保存されているはずなので一緒に確認を。
新しいメンテ会社は、まずはメーカー直系でも構わないと思います。その価格と保守内容を基準としてメーカーの下請け会社を見つけて価格確認ですね？
焦らず、他の理事や組合員への広報も大切なポイントだと思います。

[97: マンションオヤジ]

仕事をしないのは悪いことですから、直接管理会社に乗り込み担当者を代えるべきでしょう。
ただし、２８戸しかない管理を受けてれる会社は少ないので、そこは次の段階にした方が良いかと思われます。
４０戸以下では、まともな管理会社は儲けがないので嫌がりますし、まして途中から変更の組合はややこしく手間つまり人件費がかかり確実に嫌がりますから、今の管理会社に見捨てられ高くならないよう気をつけてくださいね。

[98: 匿名さん]

管理会社なんていくらでもあるのに、見捨てられないようにと大人しくしてるのもどうかと思います。
きちんと金額に見合った仕事をしてれば文句も出ないわけですから。
意見が出たら即座に対応、真摯に受け止める態度をすれば組合としても面倒な変更をわざわざ言われないでしょう。
サービスの向上をきちんと出来ないのであれば管理会社としての信頼も失墜しますよね。
そういう会社、自然淘汰されてくんじゃないでしょうか。
マンション増えてる時代で管理会社も最近はうちは違うと宣伝し始めて競争となってきてるようですよ。

[99: 周辺住民さん]

>>98
＞そういう会社、自然淘汰されてくんじゃないでしょうか。
そうなってくれれば納得できるんだけど、実際にはなかなかそうならない。
業界自体がまだまだ自浄作用が弱くて、たいていの管理会社はデベとの関係を最優先する。
まっ新築時に管理会社の指名を受けるのが最優先だからしかたないけど。
シロートの集まりである管理組合が管理会社を変更するのは容易でないし、他社と比較することも難しい。
競争の原理が働くためには、もっと管理会社を変更し易いシステムが必要だね。

[100: 匿名さん]

シロウトから見て、良い管理会社が分かりにくい。
比較表をどのようにみていいか分からない。
管理組合員の多くは管理の内容はどこも大して差が無いと思ってる、というか安ければ良いと思っている。
そこから管理会社変更が頓挫した。

[101: 匿名さん]

58戸、エレベーター一基で
エレベーター点検費年間96万高いほうでしょうか。
まだ相場が書いてある本読んでいないのでなんともいえませんが。。

[102: スレタイトルは読みましょう]

>>101さん
以下のスレご参照。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46134/

[103: moai]

当方は27戸と小規模マンションですが、今月より管理会社が変わりました。
前にも書込みさせて頂きましたが、前の管理会社の対応が非常に悪く変更せざる終えませんでした。
管理会社変更が臨時総会で可決された後も状況は変わらず・・・
　いくら変更したとはいえ、まだ契約内なのに業務怠慢です。
従って、理事会として管理委託費の一部返還を要求しました。
要求したところ、責任者曰く趣旨は理解出来るが現金による返還は難しいとのこと。
話し合いの結果、物品でという事になりました。
ちょうど、物置がほしかったので!(^^)!
小規模マンションの場合、一般的に大きな管理会社だと費用が割高になってしまいます。
私の経験からすると、無名な管理会社でも一生懸命やっているところはあります。
ただ、経営状態は決して良いとは言えませんので理事会及び管理組合で監視する必要は
あるかと思います。

[105: 文殊菩薩]

最近、うちのＭＳでも管理会社変更したけど、あまり効果はないようだよ。
掃除が良くなったことくらいかな。
でも、住民にとっては、こんなことが、好印象に見えるんだろうね。
だったら、清掃会社を変えればいいじゃん。って、ことかな。

[110: 匿名さん]

私もつい先月までとあるマンション管理会社で管理担当者をしていました。会社の規模は中規模といってよいと思います。
そこでの経験から私はこう考えています。
確かにどうしようもない管理会社は沢山あります。メディアに登場している悪辣な管理会社などは氷山の一角です。また管理会社の良し悪しは会社の規模などには関係なく、その会社の経営者や１線の担当者の上司の品格によるものであると思います。私がいた会社でも管理担当者自体は、管理組合にとって何が必要であるのかを真剣に考えている者が６割くらいはいました。しかし残念な事にその上司や経営者が利益を優先し、管理組合を物としか考えていないような社風であった事もあり、真剣にお客様の事を考える担当者ほど、会社の方針との板ばさみになっていました。
どこの管理会社も総じてこのようなものではないでしょうか。
だからマンションに暮らす方たちが、マンションという共同住宅の特殊性を理解し、管理組合をきちんと機能させ、管理会社と対等に話が出来るようになってゆくことが必要ではないかと思います。
例えばよく欠陥住宅が問題にされていますが、誰が考えても明らかな詐欺行為としか思えないケースでさえ、当事者が業者の言われるままに契約をしているような事もあったと思います。
マンションのケースとは単純に比較は出来ませんが、要は自らの資産を守るのは、結局自分自身ではないかという事です。
例えば事務管理業務（会計、出納、修繕計画の実施の調整、理事会・総会運営補助）のみを管理会社に委託し、他の部分の管理（各種点検、清掃等）を自主管理するように考えるのも管理組合のひとつのあり方ではないでしょうか。

[111: 匿名さん]

101さんへ
多分５８世帯のマンションであれば、メーカー系のフルメンテナンス契約でも、高く見て月額60,000円〜70000円くらいではないでしょうか。独立系であれば月額50,000円くらいだと思います。また管理会社を通しての契約ではなく、保守会社との直接契約にすれば、もっと下がりますよ。別に管理会社を通さなくてもまったく問題はないですよ。一度見直されてはいかがでしょうか。

[112: 変更成功した人です。]

うちのマンションは２年前に管理会社変更を成功させました。
価格的にもエコノミーなマンションではありますが、余剰金が発生したので、
色々な資産価値向上のために使っています。

おこがましいですが、経験から管理会社変更を成功させる秘訣を申し上げますと、
・管理会社の変更する原因と目的をはっきりさたこと。
・変更後のビジョンをもち、それが可能かどうか管理会社へアンケートをとった。
（この回答によって、５社から１社へ絞りこむことが出来ました。）
・住民向けへ「マンション管理とは」という初歩的な勉強会を
数回に分けて開催をした。（マンション管理士に来ていただいた。）
・徐々に管理会社を変更せねばならないような知識を住民へ埋め込んでいった。

ということです。
やはり、簡単には出来ないことでしたが、余剰金が出ることが
迅速な苦情解決策へ投資することへ繋がり、
居住する満足感となっているように思えます。
今は理事会活動にも理解が得られ、苦情が以前程、ありません。

[115: ダメ管理組合]

管理会社の変更を考えたが、我が管理組合の体制では無理なので諦めた。
理事が１年交代で申し継ぎも満足に出来てない状態で、自主管理や
一部委託管理なんてムリムリの話。

管理会社に対する考え方が、
自分は住民は仕事があるためその代わりに管理会社に管理を委託してる
バカ住民は管理会社に全委託しているのだから、全て任せておけばイイダト。
こいつ、規約もマン適正化法もわからないので、管理会社に丸投げ
管理組合、理事会の責任がわかってるのかね
自主管理なんて出来るわけねえな。

[116: 匿名さん]

旧官舎跡地にマンションが建ち現在そこにすんでいる者ですが
事業主は国の某機関でデベ（販売のみ）は旧財閥系であります。
そんな関係で現在も国の某機関がマンションの管理をしています。
鍛工当初、セキュリティA社が担当していましたが築3年がたち
今年度からセキュリティ会社B社へ変わりました、
しかし管理人は同一人物でした、後の話を聞くに
その管理人は某国の機関のOBであり
立場的に管理会社（国が経営）より立場が上みたいです。
しかしながらかそのOB管理人は礼儀正しく紳士的で人望も厚い方であります。
よい方なので慰留して欲しいと思いましたたのでこれについては安心しました。
その管理人さんが普段着用している仕事着にはセキュリティ会社Aのワッペンが
張ってあったから、てっきりそうだとおもったのですがね、
そのはなしはさておきとしまして
本題は管理機関の独断によりセキュリティ会社を勝手に変更できるのでしょうかという
お話なのです。当然住民側にはその話は無く、私個人は変更があると数ヶ月前に
聞いていました、しかしセキュリティ会社変更に当たり住民にアンケートをとったり
することはなく、変更決定後お知らせとし称してして1枚の紙が各住居に配られる
のみの対応でした、今期から私も役員に廻ってきましたのでこの点を
熟知したいと考えてます。先人の方ご意見をお聞かせ願いませんでしょうか
特殊な事情のマンションでありますがよりしくお願いします。

[117: 匿名さん]

>116
メンテナンス業者は、管理組合と契約交わしていなければ独断で変更することは、よくあることです。管理行為として可能だと思われますが、契約を交わしているエレベーターなどメンテナンス会社の保障が付いてるものは、管理組合の承認が必要でしょう。
セキュリティは会社によって内容、費用に変更が無ければ、可能だと思いますけど、個人情報なども扱っていますから、管理組合に納得のいく説明は必要だと思います。

それにしてもワッペンの方に都合が良いことになっていきますので、収支報告にも目を光らせていたほうがよさそうですね。
どこかつじつまが合わなくなってくるでしょう。

[118: ３年目理事]

>>116
組合と管理会社の契約書に「孫受け会社は管理会社が変更できる」と１文入ってると思います。
ただ、セキュリティなど影響が大きい変更は、当然事前に理由を添えて組合へ相談すべきですね。
また警備の変更は、大抵共有部に設置してる24時間監視装置（というか接続用機器）の変更を要することが多いです。
私なら・・・・・・おおいに怒ってると思います(^^ゝ
（警備員の派遣会社と24時間監視警備とは、異なる会社ですが・・・）

[120: 116]

>>117
>>11

質問しておきながら放置状態で申し訳ございませんでした。
先人さまのご意見賜りました、今月で理事になりますので
どうして管理会社を独断（あるいは旧理事連）で決めたかを
追求していこうと思います。
当マンション小規模ですがどちら様もおとなしいかたばかりで
毒気のある住民がいないのです、それはそれで平和で
もめごとなく穏やかな毎日ですが、仕切ろうとする方も居ないので
その辺はさびしい限りです。
また理事就任の折状況を報告させていただきます。

[122: 近所をよく知る人]

管理会社を取り替えるのは簡単、
管理会社を取り替えれば済む問題ではない、
管理会社を如何に使いこなすかである。

[125: ３年目理事]

管理会社変更構想１年．．．実務１ヶ月。先日、新築時からの管理会社変更しちゃいました(^^ゝ
変える決定(臨時総会決議）とこまではスムーズにきましたが、
旧→新への業務引継ぎや管理費の徴収方法の変更など、これから大変そうです。
なにしろ、旧管理会社のスタッフが猛烈に態度悪くなり、こちらも滅入りそうです(-_-メ

[126: 匿名はん]

東証一部上場の管理会社から東証二部上場の管理会社に変更しました。どちらも最大手です。変更の要因は管理費が高いことでした。管理費は下がりましたが、大規模修繕工事があまりにも高いのと、日常の管理の低下で疲れています。ガラス張りの会計ということでしたが？実費精算ということでしたが、再委託した業者の請求書も領収書もありません。区分所有者に対して、情報の開示もない！竣工図も紛失！鍵の引渡しも本数がたりない！いい事はあまりなかったです。工事業者の入札も公正にとはいかず、白紙になりました。売主の瑕疵についても、間に挟まりたくないと言い、折衝してくださる事もなく、なるべく、まだ知らない区分所有者に対して、伝える機会をもたないように努めています。とても最大手の企業のやり方とは思えません。最大手というだけで決めるのは危険です。小回りがきく、小さな所でよいかと思ったりしますが、最大手の子会社になっている所もあるので、よく調べて、変更しなくてはと思います。自主管理できれば良いのにと思っています。

[127: 購入経験者さん]

＞No.122 by 近所をよく知る人　2007/05/10(木) 21:31
＞管理会社を取り替えるのは簡単、
＞管理会社を取り替えれば済む問題ではない、
＞管理会社を如何に使いこなすかである。

全く同感。

[128: 匿名はん]

＞管理会社を如何に使いこなすかである。
鍛えればモノになるようなフロントマンならそうだが、それは極少数。
まずはフロントマンを替える。それでダメなら管理会社を代えるのがいい。
管理会社替えてもダメなら、自分の考えを改めるか、引退して次期理事に期待しよう。

[129: 購入経験者さん]

＞＞まずはフロントマンを替える。それでダメなら管理会社を代えるのがいい。管理会社替えてもダメなら、自分の考えを改めるか、引退して次期理事に期待しよう。

契約とは何でしょう。
何でも取り替える？　女房も？

[130: 匿名さん]

>>129
マンション管理会社は財産価値意地管理のためという明確な目的があります。契約を切るにあたって何ら遠慮する必要もしがらみもありません。
実際、管理会社もマンション管理に熱意のある組合にはそれなりのフロントマンを配置しますし、ドライに割り切っています。
フロントマンが駄目なら配置変更要求を出し、煮え切らない対応なら管理会社を替えるのは当然のことです。
安かろう悪かろうの検討は当然ながらしないといけませんが。

[131: 128]

>>129
結婚は契約か。
かわいそうだな。