管理会社の変更を検討してます

[moai]

27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて２年目になります。
１年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、１年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
　私自身、１年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく２年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
　今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
　大きな問題は、下記の通りです。
　　■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
　　　提出されても時期が非常に遅い。(例えば、６月末締が7/28に提出)
　　■設備点検等の報告書の提出がない。
　　■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
　皆様の管理会社は如何ですか？
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。　

[51: 48]

>>50
今は理事です(^^ゝ．．．
理事会は開かれているとはいえません。おそらく多くの大規模ＭＳを同じです。
情報の開示も基本的に議事録の閲覧(配布無し)と理事会ニュース程度です。
正直言ってあまりにも期待はずれの理事会だったので、外部のマン管理士を採用しました。
（最初は無駄な費用と抵抗してた理事達も採用後は非常に期待できる方にめぐり合ったので）
その方と私１名で格闘中です。
今の作業で、管理会社をすぐ変えることはできないと思いますが、今の管理会社を刺激することと、他の管理会社と現実的な比較材料を今後の理事会に提供することが直近の目的です。
管理業務に関しては多くの問題・課題をもっていますが、全てを一気に解決できるわけはなく、また管理会社の意識改革が不可欠です。
管理会社を育てる（鍛える？）努力をして、それでダメなら交代です。

[52: 50]

>>by48さん
私はマン管理士の勉強中です。資格を取ることが目的ではありませんが、必要な知識はあったほうがいろいろな場面で判断を要求される際、役に立つようです。管理会社の変更を期に組合直接契約出来るものは切り替えたい、と考えていますが、施工管理などまで組合では出来ませんので、リスクがあるのではと躊躇しています。業者の選定も含めて管理会社に任せた場合は、問題が生じたら管理会社にも責任を問うことが出来ますよね。

[53: 48]

>>50=52
き・き・奇遇ですね？
当方もマン管受験します。昨年は受験申込み忘れ・・・
今年は参考書たくさん買いましたが、ぜんぜん進んでいません(笑
このマンションコミュニティにも、受験者やマン管理士の掲示板があるといいですね？

[54: 50]

by48さん
マン管試験の今年の申込み者は前年１７％減とか。人気が無くなるのも納得出来ますね。私は受験はしません。勉強は必要な時に必要に応じてするようにしていますので詰め込むより、理解度が上がるようです。

[55: 48]

私は資格とって、それらのコネ（士会）の情報源を期待してます。
どちらにしても管理会社と対等にやりあうには正しく広範囲の知識と理解があったほうが便利ですね！

[56: 48]

＞施工管理などまで組合では出来ませんので
この件ですが、うちのＭＳでも、元々の建設会社やその子会社である現設備管理会社とは切り離すことは考えていません。（充分な修繕コストの試算の後、検討します）
今は、その設備管理会社をも管理できる総合管理会社＝管理の「頭」部分の比較検討段階です。

[57: 50]

by48さんのところは、見積もりを出すための作業中でしたね。うちのＭＳは５社の見積もりが出揃ってこれからプレゼンを行います。プレゼンに参加出来ない管理組合員から投書が寄せられていますが数字で比較すれば、一番安い管理会社に人気が集まるのは当然のようです。管理会社の評判も聞いてみたいのですが、掲示板の書き込みも信用出来るのかどうか、難しいですね。悩んでいます。

[58: moai]

昨日、現管理会社が来ました。
要件は、担当者の体制についてでした。
具体的には、地区担当なる者を決めて+事務担当もつくようだ。
基本的には、現担当者が対応するが月次等の事務は別の方が担当。
この事務担当も同行してきたが、第一印象はイマイチ。
　こちらは、管理会社変更で腹は決まっているので事務的な対応。
これまでみたいに、改善要求はしていない。
最低限度、月次と滞納者への対応をお願いしたのみ。
　このような、対応に疑問に思わない担当者。
来月の臨時総会後が楽しみだ。

[59: 56]

>>58(moai)さん
５社へ見積もり要請したら、設備の孫受け会社などから、リークしていると思いますよ。
現管理会社には伝わっていると思います。
当ＭＳでは、リークによって現管理会社が業務改善に本腰入れることも期待しています。
注）管理会社の担当者は非常に優秀なのですが、そのフォローをすべき「会社」がぬるいというか官僚的というか上司はみな「天下り」なのが当ＭＳでの問題なのです。
会社の体質的に改善は期待できないので、やっぱ管理会社（＝頭）を変える方向ではありますが。

[60: 匿名さん]

管理会社変えました。
専門家の言われてるとおり、当初のデベ系列の管理会社は委託料１０％〜１５％は乗っけてるから高かったです。早く気づいて良かったと思います。

[61: 50]

>>48さん、マン管試験がんばってくださいね。

[62: moai]

来週、管理会社変更についての臨時総会の通知発送です。
いよいよ、変更に向けの第２歩目といったところです。
　さて、現管理会社が知ったらどんな反応を示すか楽しみです。

[63: 60]

私もかなりエネルギーを費やしましたけど、理事会でどのように進めてきたか、臨時総会議案書の内容に事細かな経緯なども記載したところ、返信の議決権行使書に加えてお礼の手紙が寄せられました。普段は無関心な管理組合員ですが、皆さん見ていますし、伝わるものだな、と暖かい気持ちになりました。

[64: 匿名さん]

どの管理会社に変更するのか、理事会がしっかり調査して、理事会の責任で議案化して
くださいね。
管理会社の選択まで住民投票にしてしまうと、大変なことになりますよ。
理事会にとっては、後日、変更した管理会社に問題が起きても、住民が選択した管理会社
だからと言い逃れできるかもしれませんが・・・・。

[65: 匿名さん]

>>63さん
お疲れ様でした。
現在の管理会社に変更するにあたって、管理組合員の何％の方の賛成が得られましたか？
というのは、私のＭＳでも変更を考えているのですが、単に総会決議が通ればいいというものでは
ないと理事会の皆が考えているためです。

[66: 63]

>65
総会の決議は、満場一致でした。
ただ管理組合員より不満が出てからの5年位、具体的に管理会社からの謝罪があってから1年、長い道のりでした。

[67: 匿名さん]

全組合員の賛同が得られたいうのは、ものすごいです。
管理組合を変更するには、普通決議で良いと聞きましたので、
つまり全組合員の25％超の賛同が得られれば変更可能なわけで、
この程度の賛同で、本当に良いものか、心配しています。

[68: 匿名さん]

>67

普通決議は25%超じゃないですよ。区分所有者及び議決権の各過半数です。

[69: 匿名さん]

>>68
全組合員の過半数で総会が成立→議決権行使書と委任状を含めた総会出席者の過半数で議案成立
だから実質　全組合員の25％超で変更可ということでしょ

[70: 匿名さん]

>>69

それは議決権行使書で反対の方が25%超だと成立しませんよね。

[71: 匿名さん]

>>67は
たかだか25％少しの賛同者がいれば可決できてしまう可能性があることが
心配だと言ってるんじゃないのかな。

[72: 67]

誤解を招くような発言をしてしまい、申し訳ありません。
言いたかったことは、100人の組合員のＭＳで、議決権行使書を含めた総会参加者51名。
これで総会成立。
総会参加者51名のうち26名が管理会社変更に賛成、25名が反対の票だと、
議案は可決されるので、そうなると、計算上は全組合員の25％超の賛成だけで
管理組合変更可能です。
これは規約に従った方法なので、問題はないと思うのですが、管理会社変更のような
重要問題を、場合によっては全組合員の過半数にも満たない人数の賛同で変更して
しまうことなるが、それで、よいのかというのが、我がＭＳ理事会で議論になって
いることです。
理事会で、特別決議事項として議案とすることも考えています。

[73: 匿名さん]

私のマンションでも数年前管理組合変更をしたが、
「この会社に変更します」という議案にはしなかったな。
臨時総会：「次年度、管理会社をどこと契約するかの審議・投票を行います」
とした。委任状は発行しない。
住民全員に資料配付、総会に現在の会社も含めて候補社の担当者を呼んで質疑応答、
それが終わってから、住民投票。
オリンピック方式で１社が過半数を取るまで、最下位の会社を落としながら
繰り返し投票。これで決定した。
小生のところは小規模マンションでほとんどの組合員が複数回役員経験ありだから
問題の重要性を皆が認識しており欠席者はいなかった。

[74: 匿名さん]

>>73
＞小生のところは小規模マンションでほとんどの組合員が複数回役員経験ありだから
問題の重要性を皆が認識しており欠席者はいなかった。

一人も欠席者がいない総会ってあるんですね、感心しました。
羨ましい限りです。自主管理も出来るのではないですか？

[75: ６７]

>>73
全員出席の総会は理想的です。
そのようなＭＳがうらやましいです。
我がＭＳで心配している２５％超程度の賛成で管理会社が変更されてしまうという心配も
その点にあります。
組合員の多くは無関心で、管理会社候補の説明会を開いても出席者はごく少数。
そのような状態なので、管理会社候補先を数社選定して、組合員にその中から選定して
もらうのもどうかと考えています。
理事会がしっかり調査して変更会社を選定のうえ、議案化するしかないと思っています。
ただ、実際に使ってみないとわからにというのも確かなので、それも心配です。
困っています。

[76: moai]

皆様もいろいろご苦労されてますね。
当方は、11/26が管理会社変更の臨時総会で既に委任状提出により可決出来る見通しです。
当初は委任状の提出も疎らでしたが、電話で連絡して一人一人簡単な説明をして同意をとりつけました。
それでも、大方は欠席で委任。
出席される区分所有者は役員を除くと、５名程度です。
　役員以外の方は、関心がある人・無い人など様々ですが、ある意味運命共同体である管理組合を少しでも良い方向に進められる第一歩として頑張って行きたいと思います。

　一週間後には、現管理会社へ解約通知を行う予定なので楽しみでなりません。
これまで、我慢してきたので担当者の顔を見てみたいものです。

[77: yosi]

最近ＭＳを購入したのですが、物件購入時の説明で大規模修繕の計画有りと知らされていました。入居後、総会が有り、その事についての説明と見積もりを配られたのですが、見積もりで２０００万程で、修繕積み立て１０００万円あててその他を個人負担と知らされました。戸数が１１戸と小さいＭＳなので、私の負担も１００万円程あります。理事長も個人負担をできるだけ少なくしたいと話していましたが、私が思うに、築２４年で２回目の大規模修繕において、やらなければならないとは思うのですが、管理会社１社だけの見積もりだけで工事を任せていいのでしょうか？見積もりは複数社から取るの基本だと思うのですが、、
また、大規模修繕などは、管理会社に任せなければいけないものなのでしょうか、どなたか教えてください。

[78: moai]

yosiさんへ
　物件が新築、中古(年数)によって修繕計画がことなってくると思います。
ちなみに新築物件の場合、販売し易くするために修繕積立金の算出は机上の計算で実態に沿っていないケースが多く低めに設定されているようです。事実、私のところがそうでした。
　この事を放置すると、実際に修繕する時に持ち出しとなり大変だと思います。
各区分所有者の方が、認識されていればいいと思いますが持ち出しとなると中々理解は得られないでしょう。
　当方は、売主がシュミレーションした修繕計画はあてにしていないので管理会社を変更した後に改めて計画を作り直します。(多分、修繕積立金を上げざる終えない・・・)
　当然、計画とは言え出来る限り実態に沿ったシュミレーションを行う予定です。
そうしないと、単に修繕積立金を上げることは出来ないでしょうし。
　計画時もそうですが、実際に修繕を行う時には相見積は必須です。
そうしないと、必要でない修理や馬鹿高い費用を請求されても分からないと思います。

[79: 匿名さん]

>>77さんへ
まずは複数社の見積もりをとることを勧めます。
しかし、見積もりも「概算」と「積算による明細付き見積もり」があります。＜設備による。
後者のほうは、見積もり自体が有料になる場合が多いですので留意が必要です。
もちろん、大型の修繕は大きなお金が動くので、複数の見積もり費用ぐらいは必要経費として理事会で合意されるよう押してくださいね？

[80: 匿名さん]

確かに複数社の見積もりを取るのが基本だろうとは思うけど。
安ければいいのかというとそこが難しい。
例えば、屋上防水工事を、
Ａ社はウレタン塗膜防水を提案してきた
Ｂ社は最新技術の○○防水を提案してきた
Ｂ社の方が高い、さあどっちを取る？
ということになったりする。
住民１１人の中に判断出来る人がいるかどうか。
第３者のコンサルタント会社に間に入ってもらうという手もあるけど
１１戸のマンションでそれをやると１人当りのコストが高くなる。

[81: yosi]

moaiさん、７９さん、８０さんアドバイスありがとうございます。
マンションの新参者の私が、総会に初めて出席して、ずけずけ物を言うのがおこがましく当日は発言を控えていましたが、やはり会い見積もりは必要だとあらためて実感しました。
また、管理会社からは、見積書と同時に計６１ページの建物現況調査報告書が、添えられていました。それが有料で行われたものなのかはわかりませんが、タイルのひび割れや、鉄部のさびなど事細かに写真付で記載されています（屋上の再防水もありました）。
管理会社はそれをもとに見積もりを作成したのですが、実際に足場を掛けて再調査を行うためプラス１００万円は予備費として必要かとも説明していました。
つぎに挙げることも私の悩みのたねになってます。
１、今ある積立金１１３０万円は私が住み始める前に積み立てたもので私が意見する立場にあるのか　　どうか？
２、積立金内での修繕工事ではいけないのか？
３、区分所有者の3/4以上の賛成で工事が決定で私が反対した場合の立場的なもの。
皆さんの意見お願いいたします。

[82: moai]

yosiさんへ
１、今ある積立金１１３０万円は私が住み始める前に積み立てたもので私が意見する立場にあるのか　　どうか？
　　積立金は収めた段階で管理組合共有の資産となります。
　従って、各戸へ返還されることもありません。
　また、中古購入の場合は前の所有者が滞納していた場合、ほとんど購入側が負担する条件が付いておりますので、中古購入でも立場は他の区分所有者と同じです。

２、積立金内での修繕工事ではいけないのか？
　修繕内容にもよりますが理想はその通りです。
そもそも、修繕工事の必要性を再度検討し数社相見積りをして出費を圧縮すれば個人負担は軽減できると思います。
　過去の修繕計画が甘く設定されて修繕積立金が低く抑えられた場合は一時金の負担は避けられないと思います。
　結局
　　・月々の修繕積立金を高くして一時金を無しするか
　　・月々の修繕積立金を低くして一時金を多く設定するか
　　・月々の修繕積立金を中位にして一時金を少なく設定するか
各組合によって判断が分かれると思います。
　従って、実態に沿った修繕計画をどのうように計画し月々の修繕積立金に反映するかでかなり異なります。又、日頃のメンテナンスも重要です。

３、区分所有者の3/4以上の賛成で工事が決定で私が反対した場合の立場的なもの。
　単に反対と言うのではなく、ちゃんと理由も言われた方がいいと思います。
この事で、立場が無くなったりするような組合は運営のやり方が偏っていると思います。
　但し、yosiさんが反対されて他の方も賛同し、その意見が多数となった場合はyosiさん自身が責任者となり進める位の気持ちを持った方がいいですよ。

[83: yosi]

moaiさんありがとうございます。
ご意見を参考にして１２月１７日の総会に出席してみたいと思います。
また、相談に乗ってください。

[84: moai]

11/26に臨時総会を開催し管理会社変更のが可決されました。
これで、晴れて使えない管理会社とは縁切りと言いたい所ですが契約の関係で来年の3/1〜の切替です。
解約通知は新管理会社から郵送。
総会後に、今の管理会社の担当者とは話をしてませんがどんな反応をするか楽しみです。
　今日、連絡しようかなぁ〜

[85: 匿名さん]

＞84

案外管理会社の方が「あそことの契約切りたいんだよねー」って
思っていたりして

管理会社もほっとするかもよ

[86: 匿名さん]

最近、日経新聞に某管理会社が、管理委託料の減額を求めてきた管理組合に対して委託契約の解除を申し出た、という内容。
管理会社に求めるものがＭＳの管理組合の考え方で異なりますし、管理会社もそれぞれ特徴がありますから、良い悪いとは別に相性があると思います。
なかなか比較検討は難しいことは理解していますが、お見合いと同じで第一印象もありますね。

[87: moai]

＞No.85 by 匿名さん
管理会社がどう思っていようが、縁切りが確定した以上どう思われようが
関係ありませんね。
　これまで、放置されていた事務処理を全てして貰うだけです。

[88: 匿名さん]

最近、複数の管理組合の収支内容みてるんですが、まーエレベータ保守費、給水設備保守、立体駐車場保守に思いっきり上乗せしてボッタくってるケースが多いすね。確かに日常清掃が時給５０００円になってるとすぐバレルので、一見、なにかすごい点検、保守管理をしてそうに見える上記３つに乗せるのがセオリーなのかも知れませんね。そもそも新築して１０年ぐらまでは、実際、ほとんど不具合は発生しないわけですから、上記３つにかかるほぼ不要とも考えられる費用で毎年数百万ずつとられ、ホントに修繕が必要な時に足らなくなるのも脇の甘い区分所有者マンションの典型なのかなとも感じました。やっぱ、管理会社にナメられないよう最初にきちっとチェックしておくことは重要ですね。

[89: 匿名さん]

私は、管理会社も収益を求める法人だと理解しているのですが、
その収益を正当な項目でお支払いするのは構わないと思うのですが、再委託先に丸投げでそのスタッフの管理を行わずに多額のマージンを乗せるとか、管理組合に隠そうとする行為が多いので信頼しきれないのですよね．．．
独立系の管理会社はまだしも、デベや建設会社の子会社になっている場合は、ほとんどが天下りの役にたたない人が多く、担当者がどんなに頑張っても払っている管理委託費には見合いません。
法律は整備しつつあり、管理業者に追い風となってますが、業界の体質が変るにはまだ時間が掛かりそうです。

うちのＭＳはタワーマンションで共用施設も豊富なのですが、肝心の管理会社がそのような大型のマンションを管理した実績がなく、ほんと期待はずれの状態です。
（デベにも責任あると思うのですが、売った後はフォローしてくれません。）

[90: 匿名さん]

相談をした大手不動産コンサルティング会社の話では、系列の管理会社は１０％〜１５％位は乗っけてるので、管理委託料が高くなっているそうです。
実際に管理会社の変更を検討して５社から合見積りを取った際には、現管理会社の管理内容に変更は無いにもかかわらず、１３％位減額になりました。
であれば、分譲時の系列の管理会社の見直しの検討は、どこのマンションでもやってみる価値はあると思われます。
妥当な管理委託料かどうかを知ることは管理組合にとって大きなメリットです。
面倒でもやってみれば、今までの無駄がどこにあるのか分かります。
税金は上がるいっぽうなので、節約できるのも管理費や修繕積立金だと思っています。
理事長さん方、頑張りましょう！！

[91: moai]

現管理会社へ12/6付である件を依頼し12/22までに回答を求めました。
また、念押しの電話もし先方も了解しました。
にも拘らず、期限は守られずしかも遅れる旨の連絡が一切ない・・・。
こちらも鬼では有りませんので、前もって遅れる事を伝えてくれればまだしも
何もないでは、やっていないのと同じです。
　この事を含め、これまで蓄積したイライラしている気持ちを正直に話をしました。
しかし、先方は何を話をしても具体的な話は一切しない。
　もう２ヶ月も相手にしなければならないかと思うと憂鬱になってきます。
管理委託費の減額って出来ないのでしょうか？

[92: 匿名さん]

>>91
契約書を細部までよく読む必要がありますが、
契約範囲である内容を実施していなければ、当然減額又は返金交渉はできると思いますよ。
少なくとも、それは言うべきかと思います。
できるだけ文書にして、履歴もまとめておくのが良さそうですね？

[93: 匿名さん]

１０階建てのマンションで３基のエレベータで、年間４００万円の保守メンテ費ってひどいと思いませんか。ネットで調べてみると、１基あたりで、独立系で３０万円、メーカー系で５０万円が相場とありました。相場の３倍って、単なるボッタクリで済むんでしょうか。新宿のバーだって冷やしトマト１皿を５０００円で出すと刑法に触れるとの判断になるかと思うのですが。

[94: 匿名さん]

>>93
それは随分お高いエレベータですね？
保守内容や契約書を見ないとなんともですが、部品交換を広範囲に保証してませんか？
金額だけだと確かに高いと思うので、管理会社経由の保守契約になっているなら、組合直契約に変更されるのも一案です。
設備の保守だけなら、比較的容易に組合直契約にできますよ。

[95: 匿名さん]

94さん　ありがとうございます。とりあえずは、管理会社と下請けメンテナンス会社で結ばれている業務委託契約書に記載されている業務内容をしっかり把握した上で、同様の内容を管理組合とメンテ会社で直契約するといった流れでいいんでしょうか？

[96: 94]

>>95
基本は書かれているとおりの流れだと思います。
あとは保守点検報告書などもファイル保存されているはずなので一緒に確認を。
新しいメンテ会社は、まずはメーカー直系でも構わないと思います。その価格と保守内容を基準としてメーカーの下請け会社を見つけて価格確認ですね？
焦らず、他の理事や組合員への広報も大切なポイントだと思います。

[97: マンションオヤジ]

仕事をしないのは悪いことですから、直接管理会社に乗り込み担当者を代えるべきでしょう。
ただし、２８戸しかない管理を受けてれる会社は少ないので、そこは次の段階にした方が良いかと思われます。
４０戸以下では、まともな管理会社は儲けがないので嫌がりますし、まして途中から変更の組合はややこしく手間つまり人件費がかかり確実に嫌がりますから、今の管理会社に見捨てられ高くならないよう気をつけてくださいね。

[98: 匿名さん]

管理会社なんていくらでもあるのに、見捨てられないようにと大人しくしてるのもどうかと思います。
きちんと金額に見合った仕事をしてれば文句も出ないわけですから。
意見が出たら即座に対応、真摯に受け止める態度をすれば組合としても面倒な変更をわざわざ言われないでしょう。
サービスの向上をきちんと出来ないのであれば管理会社としての信頼も失墜しますよね。
そういう会社、自然淘汰されてくんじゃないでしょうか。
マンション増えてる時代で管理会社も最近はうちは違うと宣伝し始めて競争となってきてるようですよ。

[99: 周辺住民さん]

>>98
＞そういう会社、自然淘汰されてくんじゃないでしょうか。
そうなってくれれば納得できるんだけど、実際にはなかなかそうならない。
業界自体がまだまだ自浄作用が弱くて、たいていの管理会社はデベとの関係を最優先する。
まっ新築時に管理会社の指名を受けるのが最優先だからしかたないけど。
シロートの集まりである管理組合が管理会社を変更するのは容易でないし、他社と比較することも難しい。
競争の原理が働くためには、もっと管理会社を変更し易いシステムが必要だね。

[100: 匿名さん]

シロウトから見て、良い管理会社が分かりにくい。
比較表をどのようにみていいか分からない。
管理組合員の多くは管理の内容はどこも大して差が無いと思ってる、というか安ければ良いと思っている。
そこから管理会社変更が頓挫した。

[101: 匿名さん]

58戸、エレベーター一基で
エレベーター点検費年間96万高いほうでしょうか。
まだ相場が書いてある本読んでいないのでなんともいえませんが。。

[102: スレタイトルは読みましょう]

>>101さん
以下のスレご参照。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46134/

[103: moai]

当方は27戸と小規模マンションですが、今月より管理会社が変わりました。
前にも書込みさせて頂きましたが、前の管理会社の対応が非常に悪く変更せざる終えませんでした。
管理会社変更が臨時総会で可決された後も状況は変わらず・・・
　いくら変更したとはいえ、まだ契約内なのに業務怠慢です。
従って、理事会として管理委託費の一部返還を要求しました。
要求したところ、責任者曰く趣旨は理解出来るが現金による返還は難しいとのこと。
話し合いの結果、物品でという事になりました。
ちょうど、物置がほしかったので!(^^)!
小規模マンションの場合、一般的に大きな管理会社だと費用が割高になってしまいます。
私の経験からすると、無名な管理会社でも一生懸命やっているところはあります。
ただ、経営状態は決して良いとは言えませんので理事会及び管理組合で監視する必要は
あるかと思います。

[105: 文殊菩薩]

最近、うちのＭＳでも管理会社変更したけど、あまり効果はないようだよ。
掃除が良くなったことくらいかな。
でも、住民にとっては、こんなことが、好印象に見えるんだろうね。
だったら、清掃会社を変えればいいじゃん。って、ことかな。

[110: 匿名さん]

私もつい先月までとあるマンション管理会社で管理担当者をしていました。会社の規模は中規模といってよいと思います。
そこでの経験から私はこう考えています。
確かにどうしようもない管理会社は沢山あります。メディアに登場している悪辣な管理会社などは氷山の一角です。また管理会社の良し悪しは会社の規模などには関係なく、その会社の経営者や１線の担当者の上司の品格によるものであると思います。私がいた会社でも管理担当者自体は、管理組合にとって何が必要であるのかを真剣に考えている者が６割くらいはいました。しかし残念な事にその上司や経営者が利益を優先し、管理組合を物としか考えていないような社風であった事もあり、真剣にお客様の事を考える担当者ほど、会社の方針との板ばさみになっていました。
どこの管理会社も総じてこのようなものではないでしょうか。
だからマンションに暮らす方たちが、マンションという共同住宅の特殊性を理解し、管理組合をきちんと機能させ、管理会社と対等に話が出来るようになってゆくことが必要ではないかと思います。
例えばよく欠陥住宅が問題にされていますが、誰が考えても明らかな詐欺行為としか思えないケースでさえ、当事者が業者の言われるままに契約をしているような事もあったと思います。
マンションのケースとは単純に比較は出来ませんが、要は自らの資産を守るのは、結局自分自身ではないかという事です。
例えば事務管理業務（会計、出納、修繕計画の実施の調整、理事会・総会運営補助）のみを管理会社に委託し、他の部分の管理（各種点検、清掃等）を自主管理するように考えるのも管理組合のひとつのあり方ではないでしょうか。

[111: 匿名さん]

101さんへ
多分５８世帯のマンションであれば、メーカー系のフルメンテナンス契約でも、高く見て月額60,000円〜70000円くらいではないでしょうか。独立系であれば月額50,000円くらいだと思います。また管理会社を通しての契約ではなく、保守会社との直接契約にすれば、もっと下がりますよ。別に管理会社を通さなくてもまったく問題はないですよ。一度見直されてはいかがでしょうか。

[112: 変更成功した人です。]

うちのマンションは２年前に管理会社変更を成功させました。
価格的にもエコノミーなマンションではありますが、余剰金が発生したので、
色々な資産価値向上のために使っています。

おこがましいですが、経験から管理会社変更を成功させる秘訣を申し上げますと、
・管理会社の変更する原因と目的をはっきりさたこと。
・変更後のビジョンをもち、それが可能かどうか管理会社へアンケートをとった。
（この回答によって、５社から１社へ絞りこむことが出来ました。）
・住民向けへ「マンション管理とは」という初歩的な勉強会を
数回に分けて開催をした。（マンション管理士に来ていただいた。）
・徐々に管理会社を変更せねばならないような知識を住民へ埋め込んでいった。

ということです。
やはり、簡単には出来ないことでしたが、余剰金が出ることが
迅速な苦情解決策へ投資することへ繋がり、
居住する満足感となっているように思えます。
今は理事会活動にも理解が得られ、苦情が以前程、ありません。

[115: ダメ管理組合]

管理会社の変更を考えたが、我が管理組合の体制では無理なので諦めた。
理事が１年交代で申し継ぎも満足に出来てない状態で、自主管理や
一部委託管理なんてムリムリの話。

管理会社に対する考え方が、
自分は住民は仕事があるためその代わりに管理会社に管理を委託してる
バカ住民は管理会社に全委託しているのだから、全て任せておけばイイダト。
こいつ、規約もマン適正化法もわからないので、管理会社に丸投げ
管理組合、理事会の責任がわかってるのかね
自主管理なんて出来るわけねえな。

[116: 匿名さん]

旧官舎跡地にマンションが建ち現在そこにすんでいる者ですが
事業主は国の某機関でデベ（販売のみ）は旧財閥系であります。
そんな関係で現在も国の某機関がマンションの管理をしています。
鍛工当初、セキュリティA社が担当していましたが築3年がたち
今年度からセキュリティ会社B社へ変わりました、
しかし管理人は同一人物でした、後の話を聞くに
その管理人は某国の機関のOBであり
立場的に管理会社（国が経営）より立場が上みたいです。
しかしながらかそのOB管理人は礼儀正しく紳士的で人望も厚い方であります。
よい方なので慰留して欲しいと思いましたたのでこれについては安心しました。
その管理人さんが普段着用している仕事着にはセキュリティ会社Aのワッペンが
張ってあったから、てっきりそうだとおもったのですがね、
そのはなしはさておきとしまして
本題は管理機関の独断によりセキュリティ会社を勝手に変更できるのでしょうかという
お話なのです。当然住民側にはその話は無く、私個人は変更があると数ヶ月前に
聞いていました、しかしセキュリティ会社変更に当たり住民にアンケートをとったり
することはなく、変更決定後お知らせとし称してして1枚の紙が各住居に配られる
のみの対応でした、今期から私も役員に廻ってきましたのでこの点を
熟知したいと考えてます。先人の方ご意見をお聞かせ願いませんでしょうか
特殊な事情のマンションでありますがよりしくお願いします。

[117: 匿名さん]

>116
メンテナンス業者は、管理組合と契約交わしていなければ独断で変更することは、よくあることです。管理行為として可能だと思われますが、契約を交わしているエレベーターなどメンテナンス会社の保障が付いてるものは、管理組合の承認が必要でしょう。
セキュリティは会社によって内容、費用に変更が無ければ、可能だと思いますけど、個人情報なども扱っていますから、管理組合に納得のいく説明は必要だと思います。

それにしてもワッペンの方に都合が良いことになっていきますので、収支報告にも目を光らせていたほうがよさそうですね。
どこかつじつまが合わなくなってくるでしょう。

[118: ３年目理事]

>>116
組合と管理会社の契約書に「孫受け会社は管理会社が変更できる」と１文入ってると思います。
ただ、セキュリティなど影響が大きい変更は、当然事前に理由を添えて組合へ相談すべきですね。
また警備の変更は、大抵共有部に設置してる24時間監視装置（というか接続用機器）の変更を要することが多いです。
私なら・・・・・・おおいに怒ってると思います(^^ゝ
（警備員の派遣会社と24時間監視警備とは、異なる会社ですが・・・）

[120: 116]

>>117
>>11

質問しておきながら放置状態で申し訳ございませんでした。
先人さまのご意見賜りました、今月で理事になりますので
どうして管理会社を独断（あるいは旧理事連）で決めたかを
追求していこうと思います。
当マンション小規模ですがどちら様もおとなしいかたばかりで
毒気のある住民がいないのです、それはそれで平和で
もめごとなく穏やかな毎日ですが、仕切ろうとする方も居ないので
その辺はさびしい限りです。
また理事就任の折状況を報告させていただきます。

[122: 近所をよく知る人]

管理会社を取り替えるのは簡単、
管理会社を取り替えれば済む問題ではない、
管理会社を如何に使いこなすかである。

[125: ３年目理事]

管理会社変更構想１年．．．実務１ヶ月。先日、新築時からの管理会社変更しちゃいました(^^ゝ
変える決定(臨時総会決議）とこまではスムーズにきましたが、
旧→新への業務引継ぎや管理費の徴収方法の変更など、これから大変そうです。
なにしろ、旧管理会社のスタッフが猛烈に態度悪くなり、こちらも滅入りそうです(-_-メ

[126: 匿名はん]

東証一部上場の管理会社から東証二部上場の管理会社に変更しました。どちらも最大手です。変更の要因は管理費が高いことでした。管理費は下がりましたが、大規模修繕工事があまりにも高いのと、日常の管理の低下で疲れています。ガラス張りの会計ということでしたが？実費精算ということでしたが、再委託した業者の請求書も領収書もありません。区分所有者に対して、情報の開示もない！竣工図も紛失！鍵の引渡しも本数がたりない！いい事はあまりなかったです。工事業者の入札も公正にとはいかず、白紙になりました。売主の瑕疵についても、間に挟まりたくないと言い、折衝してくださる事もなく、なるべく、まだ知らない区分所有者に対して、伝える機会をもたないように努めています。とても最大手の企業のやり方とは思えません。最大手というだけで決めるのは危険です。小回りがきく、小さな所でよいかと思ったりしますが、最大手の子会社になっている所もあるので、よく調べて、変更しなくてはと思います。自主管理できれば良いのにと思っています。

[127: 購入経験者さん]

＞No.122 by 近所をよく知る人　2007/05/10(木) 21:31
＞管理会社を取り替えるのは簡単、
＞管理会社を取り替えれば済む問題ではない、
＞管理会社を如何に使いこなすかである。

全く同感。

[128: 匿名はん]

＞管理会社を如何に使いこなすかである。
鍛えればモノになるようなフロントマンならそうだが、それは極少数。
まずはフロントマンを替える。それでダメなら管理会社を代えるのがいい。
管理会社替えてもダメなら、自分の考えを改めるか、引退して次期理事に期待しよう。

[129: 購入経験者さん]

＞＞まずはフロントマンを替える。それでダメなら管理会社を代えるのがいい。管理会社替えてもダメなら、自分の考えを改めるか、引退して次期理事に期待しよう。

契約とは何でしょう。
何でも取り替える？　女房も？

[130: 匿名さん]

>>129
マンション管理会社は財産価値意地管理のためという明確な目的があります。契約を切るにあたって何ら遠慮する必要もしがらみもありません。
実際、管理会社もマンション管理に熱意のある組合にはそれなりのフロントマンを配置しますし、ドライに割り切っています。
フロントマンが駄目なら配置変更要求を出し、煮え切らない対応なら管理会社を替えるのは当然のことです。
安かろう悪かろうの検討は当然ながらしないといけませんが。

[131: 128]

>>129
結婚は契約か。
かわいそうだな。

[132: 購入経験者さん]

下手な鉄砲打ちでも、数打ちゃ当たるか・・・。

[133: 匿名はん]

みんなが上手い鉄砲撃ちだったら苦労はしない。

[134: 購入経験者さん]

>>129
女房が旦那を替えたいと言っているんなら、契約契約言ってないで幸せにしてやるのが男の度量ってもんだよ。

[135: 土地勘無しさん]

結婚は契約そのものだからね。
破棄すると、ごっつい違約金とられるよ！(-人-)ご愁傷様。

その点、管理会社の変更はあっさりいけます。使えない管理会社は取り替えるのが一番です。

[136: 購入経験者さん]

＞結婚は契約そのものだからね。破棄すると、ごっつい違約金とられるよ！(-人-)ご愁傷様。
＞その点、管理会社の変更はあっさりいけます。使えない管理会社は取り替えるのが一番です。

とんでもない。
組合の契約不履行で損害賠償もある。
無責任な発言は如何かと思う。

[137: 近所をよく知る人]

>>136
＞とんでもない。
＞組合の契約不履行で損害賠償もある。
＞無責任な発言は如何かと思う。
すごくレアなケースを一般常識のように言わないように。
ごく一般的な事をこなしていればそのようなことは絶対にあり得ません。

[138: 近所をよく知る人]

×使えない管理会社は取り替えるのが一番です。
○使えない管理会社は取り替えるのが一般的です。

[139: 役員経験者]

良い管理会社は下記のようなマンションは敬遠。

1.戸数がすくないところはダメ・・40戸以上(採算が取れない)
2.未収金が多いところはダメ・・・全体収入の10％以内
3.特定関係者(クレーマー)・理事会が細かいところ・もめているところ
4.築20年以上で大規模修繕がしっかり出来ていない


ということで最初の管理会社が良かったとなる場合もある。
まぁ担当者(フロント・管理員)次第で変わると思います。

[140: マンコミュファンさん]

>>136
管理委託契約は準委任契約と解されているので、当事者の一方に
継続する意思がなければ契約を終了させることができる・・・・

とも言われているし、現に平成１１年大阪高裁で契約期間満了
以前に解約できるという判例も出たようだよ。

まぁ、ケースバイケースかもしれないが・・・・・・

>>136へ
組合が損害賠償を勝ち取った判例なんかあれば、教えて
欲しいんだけど・・・・

[141: マンコミュファンさん]

ゴメン、

＞組合が損害賠償を勝ち取った判例なんかあれば、教えて
＞欲しいんだけど・・・・

じゃなく

＞管理会社が損害賠償を勝ち取った判例なんかあれば、教えて
＞欲しいんだけど・・・・

の間違いでした。以後気をつけます。

[142: 入居済み住民さん]

（解約の申入れ）
第十九条 前条の規定にかかわらず、甲及び乙は、その相手方に対し、少なくとも三月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。
第十九条関係コメント
本条は、民法第六百五十一条の規定を踏まえ、契約当事者双方の任意解除権を規定したものである。解約の申入れの時期については、契約終了に伴う管理事務の引継等を合理的に行うのに通常必要な期間を考慮して設定している。

わざわざ事前通告３ヶ月前としている理由をお分かりかな。

[143: マンコミュファンさん]

>>142

通常の場合の事はじゅうじゅう承知だよ。

だから・・・・・
＞組合の契約不履行で損害賠償もある。
＞無責任な発言は如何かと思う。

ってのは通常の解約じゃない場合だよね？

組合が損害賠償を支払った事例を知ってるからあんたは
レスったんだよね？

勉強のために判例でも何でもいいから教えてよ。

[144: 購入経験者さん]

民法条文まで紹介した。
更に、判例とは・・・、泥棒がどうしていけないの？の質問に等し。

[145: マンコミュファンさん]

＞民法条文まで紹介した。
＞更に、判例とは・・・、泥棒がどうしていけないの？の質問に等し。

判例も示せないのに「組合の契約不履行で損害賠償もある。」
なんて、どうどうと解かったふりする○っ○○ぶりもいるんだなぁ。

[146: 入居済み住民さん]

第十節　委任
（委任）
第六百四十三条 　委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。
（受任者の注意義務）
第六百四十四条 　受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。
（受任者による報告）
第六百四十五条 　受任者は、委任者の請求があるときは、いつでも委任事務の処理の状況を報告し、委任が終了した後は、遅滞なくその経過及び結果を報告しなければならない。
（受任者による受取物の引渡し等）
第六百四十六条 　受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければならない。その収取した果実についても、同様とする。
２ 　受任者は、委任者のために自己の名で取得した権利を委任者に移転しなければならない。
（受任者の金銭の消費についての責任）
第六百四十七条 　受任者は、委任者に引き渡すべき金額又はその利益のために用いるべき金額を自己のために消費したときは、その消費した日以後の利息を支払わなければならない。この場合において、なお損害があるときは、その賠償の責任を負う。
（受任者の報酬）
第六百四十八条 　受任者は、特約がなければ、委任者に対して報酬を請求することができない。
２ 　受任者は、報酬を受けるべき場合には、委任事務を履行した後でなければ、これを請求することができない。ただし、期間によって報酬を定めたときは、第六百二十四条第二項の規定を準用する。
３ 　委任が受任者の責めに帰することができない事由によって履行の中途で終了したときは、受任者は、既にした履行の割合に応じて報酬を請求することができる。
（受任者による費用の前払請求）
第六百四十九条 　委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。
（受任者による費用等の償還請求等）
第六百五十条 　受任者は、委任事務を処理するのに必要と認められる費用を支出したときは、委任者に対し、その費用及び支出の日以後におけるその利息の償還を請求することができる。
２ 　受任者は、委任事務を処理するのに必要と認められる債務を負担したときは、委任者に対し、自己に代わってその弁済をすることを請求することができる。この場合において、その債務が弁済期にないときは、委任者に対し、相当の担保を供させることができる。
３ 　受任者は、委任事務を処理するため自己に過失なく損害を受けたときは、委任者に対し、その賠償を請求することができる。
（委任の解除）
第六百五十一条 　委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。
２ 　当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。
（委任の解除の効力）
第六百五十二条 　第六百二十条の規定は、委任について準用する。
（委任の終了事由）
第六百五十三条 　委任は、次に掲げる事由によって終了する。
一 　委任者又は受任者の死亡
二 　委任者又は受任者が破産手続開始の決定を受けたこと。
三 　受任者が後見開始の審判を受けたこと。
（委任の終了後の処分）
第六百五十四条 　委任が終了した場合において、急迫の事情があるときは、受任者又はその相続人若しくは法定代理人は、委任者又はその相続人若しくは法定代理人が委任事務を処理することができるに至るまで、必要な処分をしなければならない。
（委任の終了の対抗要件）
第六百五十五条 　委任の終了事由は、これを相手方に通知したとき、又は相手方がこれを知っていたときでなければ、これをもってその相手方に対抗することができない。
（準委任）
第六百五十六条 　この節の規定は、法律行為でない事務の委託について準用する。

[147: 近所をよく知る人]

>>146
いつも途中解約されているクチですか？
要点をまとめてレス願います。

[148: 入居済み住民さん]

約一名視点が偏っている方を矯正する手段です。

[149: 理事]

>>148
意味がわからないし、ほかの利用者に迷惑だから・・・

[150: 近所をよく知る人]

>>136=142=144=146
>>144
＞民法条文まで紹介した。
＞更に、判例とは・・・、泥棒がどうしていけないの？の質問に等し。

意味がよく分らんな。泥棒がどうしていけないかは、刑法第36章 窃盗及び強盗の罪を参照してくれ。
俺達は、君の言う民法に基づき損害賠償が起きた例を教えてくれって言ってるの。

はん‐れい【判例】
裁判の先例のこと。裁判所が特定の訴訟事件に対して下した判断で、同種の事件を裁判するさいの規範となるもの。判決例。
http://dic.yahoo.co.jp/dsearch?enc=UTF-8&p=%E5%88%A4%E4%BE%8B&...

ところで自分のコピペちゃんと読んでる？
＞（委任の解除）
＞第六百五十一条 　委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。
＞２ 　当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、
＞その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。
＞ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。