管理会社の変更を検討してます

[moai]

27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて２年目になります。
１年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、１年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
　私自身、１年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく２年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
　今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
　大きな問題は、下記の通りです。
　　■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
　　　提出されても時期が非常に遅い。(例えば、６月末締が7/28に提出)
　　■設備点検等の報告書の提出がない。
　　■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
　皆様の管理会社は如何ですか？
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。　

[51: 48]

>>50
今は理事です(^^ゝ．．．
理事会は開かれているとはいえません。おそらく多くの大規模ＭＳを同じです。
情報の開示も基本的に議事録の閲覧(配布無し)と理事会ニュース程度です。
正直言ってあまりにも期待はずれの理事会だったので、外部のマン管理士を採用しました。
（最初は無駄な費用と抵抗してた理事達も採用後は非常に期待できる方にめぐり合ったので）
その方と私１名で格闘中です。
今の作業で、管理会社をすぐ変えることはできないと思いますが、今の管理会社を刺激することと、他の管理会社と現実的な比較材料を今後の理事会に提供することが直近の目的です。
管理業務に関しては多くの問題・課題をもっていますが、全てを一気に解決できるわけはなく、また管理会社の意識改革が不可欠です。
管理会社を育てる（鍛える？）努力をして、それでダメなら交代です。

[52: 50]

>>by48さん
私はマン管理士の勉強中です。資格を取ることが目的ではありませんが、必要な知識はあったほうがいろいろな場面で判断を要求される際、役に立つようです。管理会社の変更を期に組合直接契約出来るものは切り替えたい、と考えていますが、施工管理などまで組合では出来ませんので、リスクがあるのではと躊躇しています。業者の選定も含めて管理会社に任せた場合は、問題が生じたら管理会社にも責任を問うことが出来ますよね。

[53: 48]

>>50=52
き・き・奇遇ですね？
当方もマン管受験します。昨年は受験申込み忘れ・・・
今年は参考書たくさん買いましたが、ぜんぜん進んでいません(笑
このマンションコミュニティにも、受験者やマン管理士の掲示板があるといいですね？

[54: 50]

by48さん
マン管試験の今年の申込み者は前年１７％減とか。人気が無くなるのも納得出来ますね。私は受験はしません。勉強は必要な時に必要に応じてするようにしていますので詰め込むより、理解度が上がるようです。

[55: 48]

私は資格とって、それらのコネ（士会）の情報源を期待してます。
どちらにしても管理会社と対等にやりあうには正しく広範囲の知識と理解があったほうが便利ですね！

[56: 48]

＞施工管理などまで組合では出来ませんので
この件ですが、うちのＭＳでも、元々の建設会社やその子会社である現設備管理会社とは切り離すことは考えていません。（充分な修繕コストの試算の後、検討します）
今は、その設備管理会社をも管理できる総合管理会社＝管理の「頭」部分の比較検討段階です。

[57: 50]

by48さんのところは、見積もりを出すための作業中でしたね。うちのＭＳは５社の見積もりが出揃ってこれからプレゼンを行います。プレゼンに参加出来ない管理組合員から投書が寄せられていますが数字で比較すれば、一番安い管理会社に人気が集まるのは当然のようです。管理会社の評判も聞いてみたいのですが、掲示板の書き込みも信用出来るのかどうか、難しいですね。悩んでいます。

[58: moai]

昨日、現管理会社が来ました。
要件は、担当者の体制についてでした。
具体的には、地区担当なる者を決めて+事務担当もつくようだ。
基本的には、現担当者が対応するが月次等の事務は別の方が担当。
この事務担当も同行してきたが、第一印象はイマイチ。
　こちらは、管理会社変更で腹は決まっているので事務的な対応。
これまでみたいに、改善要求はしていない。
最低限度、月次と滞納者への対応をお願いしたのみ。
　このような、対応に疑問に思わない担当者。
来月の臨時総会後が楽しみだ。

[59: 56]

>>58(moai)さん
５社へ見積もり要請したら、設備の孫受け会社などから、リークしていると思いますよ。
現管理会社には伝わっていると思います。
当ＭＳでは、リークによって現管理会社が業務改善に本腰入れることも期待しています。
注）管理会社の担当者は非常に優秀なのですが、そのフォローをすべき「会社」がぬるいというか官僚的というか上司はみな「天下り」なのが当ＭＳでの問題なのです。
会社の体質的に改善は期待できないので、やっぱ管理会社（＝頭）を変える方向ではありますが。

[60: 匿名さん]

管理会社変えました。
専門家の言われてるとおり、当初のデベ系列の管理会社は委託料１０％〜１５％は乗っけてるから高かったです。早く気づいて良かったと思います。

[61: 50]

>>48さん、マン管試験がんばってくださいね。

[62: moai]

来週、管理会社変更についての臨時総会の通知発送です。
いよいよ、変更に向けの第２歩目といったところです。
　さて、現管理会社が知ったらどんな反応を示すか楽しみです。

[63: 60]

私もかなりエネルギーを費やしましたけど、理事会でどのように進めてきたか、臨時総会議案書の内容に事細かな経緯なども記載したところ、返信の議決権行使書に加えてお礼の手紙が寄せられました。普段は無関心な管理組合員ですが、皆さん見ていますし、伝わるものだな、と暖かい気持ちになりました。

[64: 匿名さん]

どの管理会社に変更するのか、理事会がしっかり調査して、理事会の責任で議案化して
くださいね。
管理会社の選択まで住民投票にしてしまうと、大変なことになりますよ。
理事会にとっては、後日、変更した管理会社に問題が起きても、住民が選択した管理会社
だからと言い逃れできるかもしれませんが・・・・。

[65: 匿名さん]

>>63さん
お疲れ様でした。
現在の管理会社に変更するにあたって、管理組合員の何％の方の賛成が得られましたか？
というのは、私のＭＳでも変更を考えているのですが、単に総会決議が通ればいいというものでは
ないと理事会の皆が考えているためです。

[66: 63]

>65
総会の決議は、満場一致でした。
ただ管理組合員より不満が出てからの5年位、具体的に管理会社からの謝罪があってから1年、長い道のりでした。

[67: 匿名さん]

全組合員の賛同が得られたいうのは、ものすごいです。
管理組合を変更するには、普通決議で良いと聞きましたので、
つまり全組合員の25％超の賛同が得られれば変更可能なわけで、
この程度の賛同で、本当に良いものか、心配しています。

[68: 匿名さん]

>67

普通決議は25%超じゃないですよ。区分所有者及び議決権の各過半数です。

[69: 匿名さん]

>>68
全組合員の過半数で総会が成立→議決権行使書と委任状を含めた総会出席者の過半数で議案成立
だから実質　全組合員の25％超で変更可ということでしょ

[70: 匿名さん]

>>69

それは議決権行使書で反対の方が25%超だと成立しませんよね。

[71: 匿名さん]

>>67は
たかだか25％少しの賛同者がいれば可決できてしまう可能性があることが
心配だと言ってるんじゃないのかな。

[72: 67]

誤解を招くような発言をしてしまい、申し訳ありません。
言いたかったことは、100人の組合員のＭＳで、議決権行使書を含めた総会参加者51名。
これで総会成立。
総会参加者51名のうち26名が管理会社変更に賛成、25名が反対の票だと、
議案は可決されるので、そうなると、計算上は全組合員の25％超の賛成だけで
管理組合変更可能です。
これは規約に従った方法なので、問題はないと思うのですが、管理会社変更のような
重要問題を、場合によっては全組合員の過半数にも満たない人数の賛同で変更して
しまうことなるが、それで、よいのかというのが、我がＭＳ理事会で議論になって
いることです。
理事会で、特別決議事項として議案とすることも考えています。

[73: 匿名さん]

私のマンションでも数年前管理組合変更をしたが、
「この会社に変更します」という議案にはしなかったな。
臨時総会：「次年度、管理会社をどこと契約するかの審議・投票を行います」
とした。委任状は発行しない。
住民全員に資料配付、総会に現在の会社も含めて候補社の担当者を呼んで質疑応答、
それが終わってから、住民投票。
オリンピック方式で１社が過半数を取るまで、最下位の会社を落としながら
繰り返し投票。これで決定した。
小生のところは小規模マンションでほとんどの組合員が複数回役員経験ありだから
問題の重要性を皆が認識しており欠席者はいなかった。

[74: 匿名さん]

>>73
＞小生のところは小規模マンションでほとんどの組合員が複数回役員経験ありだから
問題の重要性を皆が認識しており欠席者はいなかった。

一人も欠席者がいない総会ってあるんですね、感心しました。
羨ましい限りです。自主管理も出来るのではないですか？

[75: ６７]

>>73
全員出席の総会は理想的です。
そのようなＭＳがうらやましいです。
我がＭＳで心配している２５％超程度の賛成で管理会社が変更されてしまうという心配も
その点にあります。
組合員の多くは無関心で、管理会社候補の説明会を開いても出席者はごく少数。
そのような状態なので、管理会社候補先を数社選定して、組合員にその中から選定して
もらうのもどうかと考えています。
理事会がしっかり調査して変更会社を選定のうえ、議案化するしかないと思っています。
ただ、実際に使ってみないとわからにというのも確かなので、それも心配です。
困っています。

[76: moai]

皆様もいろいろご苦労されてますね。
当方は、11/26が管理会社変更の臨時総会で既に委任状提出により可決出来る見通しです。
当初は委任状の提出も疎らでしたが、電話で連絡して一人一人簡単な説明をして同意をとりつけました。
それでも、大方は欠席で委任。
出席される区分所有者は役員を除くと、５名程度です。
　役員以外の方は、関心がある人・無い人など様々ですが、ある意味運命共同体である管理組合を少しでも良い方向に進められる第一歩として頑張って行きたいと思います。

　一週間後には、現管理会社へ解約通知を行う予定なので楽しみでなりません。
これまで、我慢してきたので担当者の顔を見てみたいものです。

[77: yosi]

最近ＭＳを購入したのですが、物件購入時の説明で大規模修繕の計画有りと知らされていました。入居後、総会が有り、その事についての説明と見積もりを配られたのですが、見積もりで２０００万程で、修繕積み立て１０００万円あててその他を個人負担と知らされました。戸数が１１戸と小さいＭＳなので、私の負担も１００万円程あります。理事長も個人負担をできるだけ少なくしたいと話していましたが、私が思うに、築２４年で２回目の大規模修繕において、やらなければならないとは思うのですが、管理会社１社だけの見積もりだけで工事を任せていいのでしょうか？見積もりは複数社から取るの基本だと思うのですが、、
また、大規模修繕などは、管理会社に任せなければいけないものなのでしょうか、どなたか教えてください。

[78: moai]

yosiさんへ
　物件が新築、中古(年数)によって修繕計画がことなってくると思います。
ちなみに新築物件の場合、販売し易くするために修繕積立金の算出は机上の計算で実態に沿っていないケースが多く低めに設定されているようです。事実、私のところがそうでした。
　この事を放置すると、実際に修繕する時に持ち出しとなり大変だと思います。
各区分所有者の方が、認識されていればいいと思いますが持ち出しとなると中々理解は得られないでしょう。
　当方は、売主がシュミレーションした修繕計画はあてにしていないので管理会社を変更した後に改めて計画を作り直します。(多分、修繕積立金を上げざる終えない・・・)
　当然、計画とは言え出来る限り実態に沿ったシュミレーションを行う予定です。
そうしないと、単に修繕積立金を上げることは出来ないでしょうし。
　計画時もそうですが、実際に修繕を行う時には相見積は必須です。
そうしないと、必要でない修理や馬鹿高い費用を請求されても分からないと思います。

[79: 匿名さん]

>>77さんへ
まずは複数社の見積もりをとることを勧めます。
しかし、見積もりも「概算」と「積算による明細付き見積もり」があります。＜設備による。
後者のほうは、見積もり自体が有料になる場合が多いですので留意が必要です。
もちろん、大型の修繕は大きなお金が動くので、複数の見積もり費用ぐらいは必要経費として理事会で合意されるよう押してくださいね？

[80: 匿名さん]

確かに複数社の見積もりを取るのが基本だろうとは思うけど。
安ければいいのかというとそこが難しい。
例えば、屋上防水工事を、
Ａ社はウレタン塗膜防水を提案してきた
Ｂ社は最新技術の○○防水を提案してきた
Ｂ社の方が高い、さあどっちを取る？
ということになったりする。
住民１１人の中に判断出来る人がいるかどうか。
第３者のコンサルタント会社に間に入ってもらうという手もあるけど
１１戸のマンションでそれをやると１人当りのコストが高くなる。

[81: yosi]

moaiさん、７９さん、８０さんアドバイスありがとうございます。
マンションの新参者の私が、総会に初めて出席して、ずけずけ物を言うのがおこがましく当日は発言を控えていましたが、やはり会い見積もりは必要だとあらためて実感しました。
また、管理会社からは、見積書と同時に計６１ページの建物現況調査報告書が、添えられていました。それが有料で行われたものなのかはわかりませんが、タイルのひび割れや、鉄部のさびなど事細かに写真付で記載されています（屋上の再防水もありました）。
管理会社はそれをもとに見積もりを作成したのですが、実際に足場を掛けて再調査を行うためプラス１００万円は予備費として必要かとも説明していました。
つぎに挙げることも私の悩みのたねになってます。
１、今ある積立金１１３０万円は私が住み始める前に積み立てたもので私が意見する立場にあるのか　　どうか？
２、積立金内での修繕工事ではいけないのか？
３、区分所有者の3/4以上の賛成で工事が決定で私が反対した場合の立場的なもの。
皆さんの意見お願いいたします。

[82: moai]

yosiさんへ
１、今ある積立金１１３０万円は私が住み始める前に積み立てたもので私が意見する立場にあるのか　　どうか？
　　積立金は収めた段階で管理組合共有の資産となります。
　従って、各戸へ返還されることもありません。
　また、中古購入の場合は前の所有者が滞納していた場合、ほとんど購入側が負担する条件が付いておりますので、中古購入でも立場は他の区分所有者と同じです。

２、積立金内での修繕工事ではいけないのか？
　修繕内容にもよりますが理想はその通りです。
そもそも、修繕工事の必要性を再度検討し数社相見積りをして出費を圧縮すれば個人負担は軽減できると思います。
　過去の修繕計画が甘く設定されて修繕積立金が低く抑えられた場合は一時金の負担は避けられないと思います。
　結局
　　・月々の修繕積立金を高くして一時金を無しするか
　　・月々の修繕積立金を低くして一時金を多く設定するか
　　・月々の修繕積立金を中位にして一時金を少なく設定するか
各組合によって判断が分かれると思います。
　従って、実態に沿った修繕計画をどのうように計画し月々の修繕積立金に反映するかでかなり異なります。又、日頃のメンテナンスも重要です。

３、区分所有者の3/4以上の賛成で工事が決定で私が反対した場合の立場的なもの。
　単に反対と言うのではなく、ちゃんと理由も言われた方がいいと思います。
この事で、立場が無くなったりするような組合は運営のやり方が偏っていると思います。
　但し、yosiさんが反対されて他の方も賛同し、その意見が多数となった場合はyosiさん自身が責任者となり進める位の気持ちを持った方がいいですよ。

[83: yosi]

moaiさんありがとうございます。
ご意見を参考にして１２月１７日の総会に出席してみたいと思います。
また、相談に乗ってください。

[84: moai]

11/26に臨時総会を開催し管理会社変更のが可決されました。
これで、晴れて使えない管理会社とは縁切りと言いたい所ですが契約の関係で来年の3/1〜の切替です。
解約通知は新管理会社から郵送。
総会後に、今の管理会社の担当者とは話をしてませんがどんな反応をするか楽しみです。
　今日、連絡しようかなぁ〜

[85: 匿名さん]

＞84

案外管理会社の方が「あそことの契約切りたいんだよねー」って
思っていたりして

管理会社もほっとするかもよ

[86: 匿名さん]

最近、日経新聞に某管理会社が、管理委託料の減額を求めてきた管理組合に対して委託契約の解除を申し出た、という内容。
管理会社に求めるものがＭＳの管理組合の考え方で異なりますし、管理会社もそれぞれ特徴がありますから、良い悪いとは別に相性があると思います。
なかなか比較検討は難しいことは理解していますが、お見合いと同じで第一印象もありますね。

[87: moai]

＞No.85 by 匿名さん
管理会社がどう思っていようが、縁切りが確定した以上どう思われようが
関係ありませんね。
　これまで、放置されていた事務処理を全てして貰うだけです。

[88: 匿名さん]

最近、複数の管理組合の収支内容みてるんですが、まーエレベータ保守費、給水設備保守、立体駐車場保守に思いっきり上乗せしてボッタくってるケースが多いすね。確かに日常清掃が時給５０００円になってるとすぐバレルので、一見、なにかすごい点検、保守管理をしてそうに見える上記３つに乗せるのがセオリーなのかも知れませんね。そもそも新築して１０年ぐらまでは、実際、ほとんど不具合は発生しないわけですから、上記３つにかかるほぼ不要とも考えられる費用で毎年数百万ずつとられ、ホントに修繕が必要な時に足らなくなるのも脇の甘い区分所有者マンションの典型なのかなとも感じました。やっぱ、管理会社にナメられないよう最初にきちっとチェックしておくことは重要ですね。

[89: 匿名さん]

私は、管理会社も収益を求める法人だと理解しているのですが、
その収益を正当な項目でお支払いするのは構わないと思うのですが、再委託先に丸投げでそのスタッフの管理を行わずに多額のマージンを乗せるとか、管理組合に隠そうとする行為が多いので信頼しきれないのですよね．．．
独立系の管理会社はまだしも、デベや建設会社の子会社になっている場合は、ほとんどが天下りの役にたたない人が多く、担当者がどんなに頑張っても払っている管理委託費には見合いません。
法律は整備しつつあり、管理業者に追い風となってますが、業界の体質が変るにはまだ時間が掛かりそうです。

うちのＭＳはタワーマンションで共用施設も豊富なのですが、肝心の管理会社がそのような大型のマンションを管理した実績がなく、ほんと期待はずれの状態です。
（デベにも責任あると思うのですが、売った後はフォローしてくれません。）

[90: 匿名さん]

相談をした大手不動産コンサルティング会社の話では、系列の管理会社は１０％〜１５％位は乗っけてるので、管理委託料が高くなっているそうです。
実際に管理会社の変更を検討して５社から合見積りを取った際には、現管理会社の管理内容に変更は無いにもかかわらず、１３％位減額になりました。
であれば、分譲時の系列の管理会社の見直しの検討は、どこのマンションでもやってみる価値はあると思われます。
妥当な管理委託料かどうかを知ることは管理組合にとって大きなメリットです。
面倒でもやってみれば、今までの無駄がどこにあるのか分かります。
税金は上がるいっぽうなので、節約できるのも管理費や修繕積立金だと思っています。
理事長さん方、頑張りましょう！！

[91: moai]

現管理会社へ12/6付である件を依頼し12/22までに回答を求めました。
また、念押しの電話もし先方も了解しました。
にも拘らず、期限は守られずしかも遅れる旨の連絡が一切ない・・・。
こちらも鬼では有りませんので、前もって遅れる事を伝えてくれればまだしも
何もないでは、やっていないのと同じです。
　この事を含め、これまで蓄積したイライラしている気持ちを正直に話をしました。
しかし、先方は何を話をしても具体的な話は一切しない。
　もう２ヶ月も相手にしなければならないかと思うと憂鬱になってきます。
管理委託費の減額って出来ないのでしょうか？

[92: 匿名さん]

>>91
契約書を細部までよく読む必要がありますが、
契約範囲である内容を実施していなければ、当然減額又は返金交渉はできると思いますよ。
少なくとも、それは言うべきかと思います。
できるだけ文書にして、履歴もまとめておくのが良さそうですね？

[93: 匿名さん]

１０階建てのマンションで３基のエレベータで、年間４００万円の保守メンテ費ってひどいと思いませんか。ネットで調べてみると、１基あたりで、独立系で３０万円、メーカー系で５０万円が相場とありました。相場の３倍って、単なるボッタクリで済むんでしょうか。新宿のバーだって冷やしトマト１皿を５０００円で出すと刑法に触れるとの判断になるかと思うのですが。

[94: 匿名さん]

>>93
それは随分お高いエレベータですね？
保守内容や契約書を見ないとなんともですが、部品交換を広範囲に保証してませんか？
金額だけだと確かに高いと思うので、管理会社経由の保守契約になっているなら、組合直契約に変更されるのも一案です。
設備の保守だけなら、比較的容易に組合直契約にできますよ。

[95: 匿名さん]

94さん　ありがとうございます。とりあえずは、管理会社と下請けメンテナンス会社で結ばれている業務委託契約書に記載されている業務内容をしっかり把握した上で、同様の内容を管理組合とメンテ会社で直契約するといった流れでいいんでしょうか？

[96: 94]

>>95
基本は書かれているとおりの流れだと思います。
あとは保守点検報告書などもファイル保存されているはずなので一緒に確認を。
新しいメンテ会社は、まずはメーカー直系でも構わないと思います。その価格と保守内容を基準としてメーカーの下請け会社を見つけて価格確認ですね？
焦らず、他の理事や組合員への広報も大切なポイントだと思います。

[97: マンションオヤジ]

仕事をしないのは悪いことですから、直接管理会社に乗り込み担当者を代えるべきでしょう。
ただし、２８戸しかない管理を受けてれる会社は少ないので、そこは次の段階にした方が良いかと思われます。
４０戸以下では、まともな管理会社は儲けがないので嫌がりますし、まして途中から変更の組合はややこしく手間つまり人件費がかかり確実に嫌がりますから、今の管理会社に見捨てられ高くならないよう気をつけてくださいね。

[98: 匿名さん]

管理会社なんていくらでもあるのに、見捨てられないようにと大人しくしてるのもどうかと思います。
きちんと金額に見合った仕事をしてれば文句も出ないわけですから。
意見が出たら即座に対応、真摯に受け止める態度をすれば組合としても面倒な変更をわざわざ言われないでしょう。
サービスの向上をきちんと出来ないのであれば管理会社としての信頼も失墜しますよね。
そういう会社、自然淘汰されてくんじゃないでしょうか。
マンション増えてる時代で管理会社も最近はうちは違うと宣伝し始めて競争となってきてるようですよ。

[99: 周辺住民さん]

>>98
＞そういう会社、自然淘汰されてくんじゃないでしょうか。
そうなってくれれば納得できるんだけど、実際にはなかなかそうならない。
業界自体がまだまだ自浄作用が弱くて、たいていの管理会社はデベとの関係を最優先する。
まっ新築時に管理会社の指名を受けるのが最優先だからしかたないけど。
シロートの集まりである管理組合が管理会社を変更するのは容易でないし、他社と比較することも難しい。
競争の原理が働くためには、もっと管理会社を変更し易いシステムが必要だね。

[100: 匿名さん]

シロウトから見て、良い管理会社が分かりにくい。
比較表をどのようにみていいか分からない。
管理組合員の多くは管理の内容はどこも大して差が無いと思ってる、というか安ければ良いと思っている。
そこから管理会社変更が頓挫した。