管理会社の変更を検討してます

[moai]

27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて２年目になります。
１年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、１年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
　私自身、１年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく２年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
　今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
　大きな問題は、下記の通りです。
　　■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
　　　提出されても時期が非常に遅い。(例えば、６月末締が7/28に提出)
　　■設備点検等の報告書の提出がない。
　　■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
　皆様の管理会社は如何ですか？
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。　

[300: 匿名]

２７世帯なら、管理会社の変更は止めて自主管理にするのが一番のベスト対策です！

[301: 匿名さん]

>>295
管理会社との委託業務の内容は毎年変るんですか？
普通は毎年同じ内容で更新するんじゃないですか。

[302: 匿名さん]

>>301

毎年契約内容が同じなのは、あなたの住むマンションの理事会が無能である何よりの証拠です。

[303: 匿名さん]

>>302
毎年値下げ交渉や新たな業務改善の要求をするんですか？
別に問題がなければ現状どおりでいいでしょう。
管理員の人数を増やすとか、清掃の人員・時間を増やすとかがあれば別ですが、そうしたら委託費の値上げ
をしなければならないでしょう。
通常は契約内容の変更がないでしょう。

[304: 匿名さん]

＞通常は契約内容の変更がないでしょう。

いいえ、総会では管理会社の信任投票の意味合いもあります。

[305: 匿名さん]

>>304
管理会社への委託は当然総会の決議が必要ですよ。
しかし、契約内容の変更まではしないでしょう。

[306: 匿名さん]

減額を渋る管理会社の方が必死に抵抗しているようですが、
管理組合からの減額攻勢にさらされて相当ストレスが溜まっているのでしょうか？
こんな所で反撃したつもりになってないで、
少しは金額に見合った仕事をすることを考えられては如何ですか？

[307: 匿名さん]

303　305です。
私は管理会社の者ではありませんよ。
マンションの住民です。自己啓発でマン管の資格は取得してますが。

[308: 匿名さん]

また暇人マン管士のお出ましかい…。
そんなレベルでマン管取得者だとは、マン管士のレベルは言わずと知れてますわな。

[309: 匿名]

ですから、この世帯数で管理会社に頼む事自体が大いに無駄な経費を使っているんだと、賢明な組合員なら早く気が付くべきです。

住民の財産の無駄使いそのものです！

[310: 匿名]

あと、エレベーター保守管理や管理会社も、大したこともないくせに大手は高過ぎです。
私のマンションも変更しましたが、前は両方とも三菱ビルテクノサービスでした。

今ではエレベーターの保守管理は、前より条件が良くなったにも関わらず、年間経費は半額未満になりました。

それで管理費の値下げが可能となり、住民の皆さんは大喜びでした。

☆やはり何も変えない変わらない進歩しない、横着怠慢で保守的な役員は即座に止めさせ…
組合員（住民）が変える努力をして、世間を知って賢明になる事が一番大事です。

[311: 匿名さん]

>>310

変えた先は独立系ですか？
独立系であれば事故が起こったときの対応には気をつけておいたほうがいいですよ。
定期的に行う点検なんかはどこでもやることは同じでしょうが、事故が起こったときの対応は
メーカー系のほうがしっかりしてますよ。
事故が起こったときにぬか喜びにならなきゃ良いが・・・。

[312: 匿名]

今はどこの会社でも保険に入ってますから何ら不都合はありませんね。

[313: 匿名さん]

保険に入っていても、出るのはお金だけですよ。
それも、満足するような金額なんて出ないでしょう。

問題は、独立系の管理会社の大手は、ずさんです。

事故が起きたから保険で済ませるなんて考えの人ばかりですので、めいわくが掛からないよう、怪我などをしないよう、ちゃんと点検などをして事故が起きないように最善を尽くすなんて考えないのです。
そして、それこそ現代の常識だと思い込んでいるのです。

保険に入っていても不都合は解消されないのです。

[315: 匿名さん]

＞今ではエレベーターの保守管理は、前より条件が良くなったにも関わらず、年間経費は半額未満になりました。

その内に閉じ込められる事故が多発しますよ。

[316: 匿名]

シンドラーエレベーターであるまいし、、、
そんな事が起きないように、毎月に保守管理で住民の命を守っている訳です！
無意味な過剰考察は、ほどほどにして、無意味に過剰に使われている住民の財産をお守り下さい。

[317: 匿名さん]

マンションを購入する時に管理費や修繕積立金の額には納得して購入したんでしょう。
べらぼうに高い管理費だったら改善しなければなりませんが、常識の範囲内であれば住民は値下げしたり
メーカーや管理会社を変えて欲しいとは思っていませんよ。
現在の管理会社や設備点検業者を変えることによる不安の方がありますよ。
管理費等についての出費は想定内のことですから、別にちょっと値下げしたとしてもそれの方が心配です。

[318: 匿名]

固定観念の固い頭は認めますが、その前に進歩する為の勉強や努力をしているか？
現状のマンションが正常なのか？正常ではないのか？
は文献や情報を見れば分かりますから、世間を知って見つめ直して行く努力が大切ですね。

[319: 積極理事]

内のＭＳ300戸
管理費チョット高いが12000円/月
配水管清掃の業者調べてみると
管理会社→委託会社→配水管清掃会社
となっていた。
高いはずだ。
追求したら50万/年安くなった。

ほかに、
内の理事会は、管理会社に対して業界最安値を追求するつもりはなく
業界平均価格での委託費を要求しました。
管理費8000円～9000円/月でまかなえる範囲。
それでも、値下げの抵抗は相当きつかった。
やはり、いきなりの1000万/年の値下げ（3000円Ｘ300戸Ｘ12月）は管理会社にとって相当きついようでした。
部分委託も取り入れたので、管理会社の売り上げ減は1500万以上でした。
管理会社の担当者さん、内のＭＳの担当が不運だったとあきらめて下さいね。

[321: 匿名さん]

管理会社の委託業務費が適切かどうかはその相場を知らなければ交渉のしようがないでしょう。
例えば
管理事務費月１戸当り金額１２００円～１５００円、消防設備点検費　月５００円×戸数、清掃費人数×時間×日数
ＥＶ保守点検費　デベ系月１回１基４～５万　独立系月１回１基３～４万　　遠隔監視の３ヶ月毎の点検フルメンテで月４～５万程度
清掃費　時給×時間×日数×人数　プラスアルファー
管理員人件費　人数×時間×日数　プラスアルファー
こういったことを把握した中で高すぎる場合は交渉すればいいのだけど、やみくもに値下げ値下げではね。

[322: 匿名さん]

同感です。
むやみやたらに値下げは愚の骨頂です。

最悪の管理会社と悪名高い独立系管理会社のように、安い管理費で行うと他の管理会社では不可能な安い値段で管理を奪い取り、ノルマの工事で毎年大きな利益を乗せに乗せ、管理費の赤字を埋めるだけでなく、通常の工事費の数倍の金額を管理組合に認めさせ、通常の１０倍以上の利益を手にするのが本当の目的で成り立っている独立系管理会社がいますからね。

ただ、安い管理費で真面目に管理をしてくれて適切な工事費で頑張っている小さな独立系管理会社もいますので、一緒にしてはいけませんが。

大手の独立系管理会社には、ぼったくりが多いですね。

[323: 匿名さん]

321ですが、相場をしっかり把握し自分のマンションの委託業務費が適切かどうかを計算した中で
管理会社を判断するのがベターでしょうね。
ただ一ついえることはデベ系の管理会社の場合、大規模修繕工事の場合はどうしても人情的にも
そこに依頼するケースが多くなると思います。
しかし、総合評価方式で行い、入札評価の計算方法で割り切って元請会社を決めるとかをしないといけないでしょうね。

[324: 匿名]

出来る限り良心的な業者の直工事を心掛けましょう。工事内容は何も変わらず、大手とて中小零細企業の下請けにやらせているだけです。今の時代は安かろう良かろうです。

[325: 匿名さん]

>>324
しかし出来ることなら大手ゼネコンに依頼すれば間違いはないでしょう。
私どものマンションも大手ゼネコンに依頼しましたが、満足いく仕事をしてもらいました。
地元の業者に比べかなり格安でした。（同じ仕様で見積りをとりました）

[326: 匿名さん]

３２４さん
地元の小さな建設会社も殆どは下請け・孫請け・曾孫受けに仕事はまわしていますよ。
建設会社自体がいろんな業種の作業員を自社で社員として抱え込むことはできないのです。
それは分かっておられるでしょう？
だったら大きな会社の方が安心できるのではないですか。
大きな会社は信用と継続性を大事にしますので、いいかげんな工事はしないと思いますよ。

[327: 匿名]

私のマンションは塗装＆防水屋に直工事でしたから何もかもがお安く、仕事も何も問題なく丁寧極まりなく仕上がりました。

また直接の１０年保証ですから安心でした。
当然に次回もお願いします。
前回より１０００万円は浮きました～♪

隣りのマンションは１１階建ての１１世帯でしたが、仕事振りの良さが認められて、我がマンションと同じ会社で５００万円で大規模修繕工事を完了しました。
めでたし！めでたし！

[328: 匿名]

ある悪徳管理会社は大規模修繕工事の際に、管理会社委託の工事に仕向けるよう役員を丸め込み、管理会社と役員の関係を悪の＊＊の伏魔殿にしようとしています！

管理会社には親会社から報奨金が支払われ、役員にはバックマージンを支払っているそうです！

クズ管理会社がクズ役員を増殖させて、関係がナアナアにならないよう、益々と組合員(住民)は管理会社と役員を厳しく管理監督する目が必要です！

[329: 匿名さん]

>>327
大規模修繕工事を行い５００万とか１０００万とかいってますが、一体何の工事をしたんですか。

[330: 匿名さん]

>>327
１１階建ての１１世帯？おもしろいマンションですね。
５００万の大規模？修繕工事は足場を組んで外壁洗浄ぐらいしかできないでしょう。

[331: 匿名]

だから無知と世間知らずは死ななきゃ直らないって言われるのです。

賢明であれば大規模修繕工事は世帯数×５０万円前後でできる訳です。

いつまでも管理会社と業者のカモリストのままでは、死んでも浮かばれないなあ(哀れ)。

[332: 匿名さん]

架空の話は無限に続くね。

[334: 匿名さん]

>>331
工事は１戸当り30万でも50万でも100万でも200万でもできますよ。
工事内容とグレードに大きく関係してくるでしょう。
50万超はぼったくりにあったとかいう単純な発想しかできないんですか。
全てそのマンションの積立金の差で決まるのです。
建物は古くなってきたなくても我慢して生活することはできます。
そうではなく、早めの工事を行い資産価値を高め、快適な生活を希望するマンショんもあります。

管理費も同じことがいえるでしょう。
管理員の数を増やし、コンシェルジュやガードマンを常駐させたり、常時清掃員をいれてれば高くなるのは当たり前でしょう。管理費を抑えるためにはそこを抑える必要があります。
それと同じことですよ。

[335: 匿名さん]

デベの管理会社です
変更時、デベブランドの付属品を撤去しない場合は、メンテ費が倍増する仕組みらしいのです。
新規に設置するのも大きな負担が生じます
デベブランドの付属品は管理契約を解消させないための人質らしいです
どうしたらいいでしょうか？

[336: 匿名]

バカな話しだ、デベの管理会社は８９３商売か！
そんな話しは無視無視無視で宜しいかと。
情報が欲しがっているテレビ局に連絡しなはれ、悪徳管理会社として放映してくれるぞ。

[337: 匿名]

マンション住民は賢明になって勉強して努力して、早く世間を知ってもらいたい限りです、、、

[338: 匿名さん]

憂さ晴らしのコメンテーターに同情します。お気の毒に。可哀想。

[339: 匿名さん]

デベ系のマンションはデベ系の建設会社しか工事が出来ないというのなら、倒産したデベ系の
マンションがかなりあるけどそこは工事出来ない？のかな。
絶対そういうことはないので安心して業者は選んでください。

[340: 匿名さん]

デベの機械式駐車場は撤去出来ないですよね
デベリースのインターホンも撤去になるとか…
ぼったくりマンションより、戸建てがいいですよ

[341: 匿名さん]

>>340
デベの機械式駐車場はそのまま使えばいいでしょう、修理は他の業者にたのめばいいのだし。
デベリースのインターホーンはそのまま使っていいし、高ければ他のメーカーに変えればいいだけのこと。
デベ系のマンションでも工事や設備はどこの会社でも喜んでやりますよ。

[342: 匿名さん]

＞デベの機械式駐車場は撤去出来ないですよね デベリースのインターホンも撤去になるとか…

アパートでないの？

[343: 匿名]

買うのにボラれ～
管理費でボラれ～
修繕工事でボラれ～
一戸建ての方が大手ハウスメーカーでも坪単価は安いで～
ボラれまくりのお前らはパーボーか～

[344: 匿名]

上物はたしかに安いけど土地持ちか金持ちしかいい戸建には住めないよ。土地なしで住宅展示場に行っても面倒くさがられるだけだし・・・
金持ってるか高所得なら別だけど。

[345: 匿名]

マンションは一戸建てより坪単価は高いのは事実だからボラれてんのか！

[346: 匿名さん]

良いホームページ見つけました☆
下記法律事務所ではマンション管理組合向けに特化したサービスを提供してくれるみたいで、管理会社変更のサポートも行ってくれるみたいなんです。
もしよかったら参考にしてみては↓

http://www.tokyo-houmu.com

[347: 匿名さん]

>>346
宣伝行為を成りすましで貼るのはよくないなか。
倫理観欠如の事務所は．．．．危ない！の一言に限る。

[349: 匿名さん]

３４８さん　　具体的に教えていただき、ありがとうございます。　　さすが！詳しいですね。

スレ主さん、今も頑張っておられますか？

[350: 名無し]

>>328 匿名さん
買ったら買ったで、こういう問題も出てくるかと思うと
本当にやり切れない…。
なんとかならないものだろうか？

[351: 匿名さん]

国土交通省　報道・広報　平成23年6月1日
「マンション管理業者の違反行為に対する
　監督処分の基準」の一部改正について
https://www.mlit.go.jp/report/press/sogo16_hh_000055.html

[354: 匿名さん]

>月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。
これは適正化法違反ですよ。

[355: 匿名さん]

>>354 匿名さん
>>月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。
>これは適正化法違反ですよ。

[スレ作成日時] をよく見ろ！

[356: 匿名さん]

スレ作成日時が何か関係があるの。
月次報告書の提出をしないのは違反じゃないの。

[357: 匿名さん]

>>356 宮爺さん

【スレ作成年月日】・・・【 2006-09-27 】

【マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令（平成２１年国土交通省令第３５号）】・・・【 2009-05-01 公布 】

＜施行：２０１０年５月１日（一部については公布の日）＞
　今回の改正内容
　　・財産の分別管理の方法
　　・会計の収支状況に関する書面の交付等
　　・業者標識の表記事項　

[358: 匿名さん]

管理会社を代えるのは大変だよ。
一体だれがやるの。

[359: 匿名さん]

管理会社の変更を検討するときは、次の管理会社を
決めてから動いた方が良い。

[360: 匿名さん]

次の管理会社に相談をしてから、リプレイスは動いた方が
いいね。
知識もそうだけど、マンションの管理の引継ぎもあるからね。

[361: 匿名さん]

リプレイスされる方の管理会社としては、変えられるんだから
あとの引継ぎはいい加減になる可能性はあるからね。

[362: 匿名さん]

管理会社を変更するには、総会の普通決議が必要です。
管理会社と委託契約を交わす前には、住民説明会の開催が
義務づけられ、重要事項の説明書の配布が必要です。

[363: 匿名さん]

管理会社の変更をするときは、事前準備が必要です。

[364: 匿名さん]

管理会社をリプレイスするときには、事前に次の管理会社を
決めておく必要があります。
総会の決議も必要なのですが、その前に管理会社と交渉をして
おかないとなかなかうまくいかないようです。
管理会社がいないところで、理事会を開催しなければならないでしょう。

[365: 匿名さん]

>>364 匿名さん
理事たちが内密にリプレイスを進めようとして、
ろくに調べもせず悪徳管理会社を選んだおかげで
大迷惑をかけられています。
やはり選定プロセスはオープンにすべきではないでしょうか？

[366: 口コミ知りたいさん]

>>365 匿名さん

大迷惑とは具体的に何ですか？

[367: 匿名さん]

>>366 口コミ知りたいさん
悪徳管理会社がやりたい放題で、
理事長の言うことを全然聞きません。

[368: 検討板ユーザーさん]

>>367 匿名さん

やりたい放題とは？

[369: 検討板ユーザーさん]

>>367 匿名さん

聞かれて答えられないところを見ると
365はまた嘘の捏造体験談だったってことのようだね。

[370: 匿名さん]

>>369 検討板ユーザーさん
リプレイス中だから、あまり詳しく書けないんだよ。
あなたと違って、捏造書いたりするほどヒマじゃない。

[371: 検討板ユーザーさん]

やっぱりあんたの捏造だったんだねw
5分でレスするっていつもの荒らし以外いないよそんな暇人はw

[372: 口コミ知りたいさん]

管理会社の変更は冒険である。
なぜか、どこも同じレベルであるし、
超ブラック企業だから優秀な人材は
皆無だから。
組合の理事長次第でどうにでもなりますよ。
役員の選任方法を考えたほうが無駄がなく
ていいと思う。

[373: eマンションさん]

>>372 口コミ知りたいさん

変更したいほど満足度の低い管理会社でも、変更せず、悪い会社とずっと付き合い続けろってこと？頭おかしいなw

[374: マンコミュファンさん]

>>372 口コミ知りたいさん
野村や三井などのデベロッパー系は普通の社会人ですよ。組合からそれなりの金を払っているうちは。

[375: 匿名さん]

管理会社の変更は難しい。
それよりも、理事にマンション管理士の資格を取らせ
管理会社に対抗できる人材の育成を図った方が早道。

[376: 匿名さん]

>>375 匿名さん
＞それよりも、理事にマンション管理士の資格を取らせ
資格を取らせるなんて、エラそうな言い方するな。
まず、言い出しっぺのお前が資格取れよ。
それでもって、お前がタダ働きすればよい。
こういうクズな意見はよく見かけるが、
全国で職のないマンション管理がたくさんいるわけだから、
どうしてそういう人たちを雇おうとしないんだ？
相場月額3万円～で、メチャクチャ安いのに
ひとり雇いいれると、悪徳管理会社の対応が全然違うぞ。

この業界は人手不足が大問題。
本当に優秀なマンション管理士は一握り。
優秀で人格的に優れているマンション管理士は利益相反の意味をよ～く
理解してるから管理会社でなんかで働かない。
信頼できるマンション管理士をその人柄をよく見ながら探すべき。

[377: 名無しさん]

皆様の管理会社の事務管理費用は一人当たりいくらですか？

私のマンションでは3000円です
大手デベロッパー系管理会社です。
少し高いですよね。

今は、物価高になった現在で、
大手いくら位、独立系いくら位かと思いまして。。

[378: 匿名さん]

そもそも、新築時の割高な随意契約の言い値で決まっているから、最低、一度は見直したほうがいい。

[379: 匿名さん]

２７戸の小規模マンションでは、管理会社の
スタッフも優秀な人材は充てないしね。

[380: 匿名さん]

小規模マンションの悲哀だね。
以前は、小規模マンションは隣近所の付き合いが
すくないのでいいといわれていたが、小規模マンションは
何かにつけて不利だね。

[381: 匿名さん]

小規模マンションで、管理会社を変更することは
むずかしいでしょう。

[382: 匿名さん]

現在は、逆選別の時代でもありますよ。
管理会社がマンションを逆選別する時代で、儲からない
マンションは敬遠される傾向にある。

[383: 匿名さん]

しかし、良心的な管理会社もあります。
損得抜きで、顧客として大事に取り扱ってくれる管理会社が。
日ごろの付き合いが大切です。

[384: 評判気になるさん]

管理会社のいない場で理事だけで話合い、今までの仕事ぶりを振り返ってみることですね

[385: 匿名さん]

>>383 匿名さん
そんなところあるわけない。

[386: 匿名さん]

>>385 匿名さん
管理会社のフロントにも、
いい人やそうでない人はいますよ。

[387: 名無しさん]

377ですが、
初期デベロッパーでの話ではありません。
途中から管理会社リプレイスした、
中規模地場業者が、不祥事により、
大手に吸収されて、この事務管理費用です。

35戸です。

[388: 匿名さん]

３５戸のマンションで管理会社を変えるのは
難しいですね。
逆選別の時代ですから。

[389: 匿名さん]

そんなことありません♪

[390: 匿名さん]

小規模マンションは人の手間がかかる割には利益が
少ないからね。

[391: 匿名さん]

フロントにしてみれば、１００戸のマンションも２０戸の
マンションも訪問回数や工事や点検とかの手数は同じですから。
できることなら大きいマンションのほうが効率はいいでしょう。

[392: 匿名さん]

>>391 匿名さん

現役フロントですが全く逆ですよ。
複数の管理会社勤務歴もありますが、フロントは平均して12～18物件を担当していました。現在は13物件。
当然ながら100戸の物件を15物件担当するより40戸の物件を15物件担当する方が楽です。
100戸だろうが20戸だろうが1物件は1物件。給与も固定の為収益性なんて知ったこっちゃないです。戸数が小さいほどクレームも少ないですしトラブルも少ない。これは当然。相対的なものですからね。
100人のフロントに聞いたら100人が同じ答えをしますよ。

[393: 匿名さん]

貴女の常識、世間の非常識

[394: 匿名さん]

>>392 匿名さん
フロント個人にとっては、小規模マンションであれば対応が
楽でしょうね。
しかし、会社にとっては費用対効果の面で採算がとれないのです。

[395: 匿名さん]

２７戸のマンションでは、管理人もいないでしょうし、
管理人室もないでしょう。
フロントが訪ねていっても話す者もいませんから。

[396: 匿名さん]

>>392 匿名さん

１棟あたりのフロントの疲労度ではなく、１物件あたりの管理会社の収益を言ってるんだと思うよ。それに、総会や理事会の主席や、下請け業者の種類も、住民の数には比例しないからね。エレベーター保守業者も大規模でも小規模でも１社だしw

５００世帯の１棟を管理するか、５０世帯の１０棟を管理するか、管理会社から見てどちらが効率的かって話くらい理解しろよ。だから管理会社くらいでしか働けないんだよw

[397: 匿名さん]

>>391 は「フロントにしてみれば、」と書いてあるから、>>392 氏は反論したのであろう。

[398: 口コミ知りたいさん]

フロントも管理会社も、管理会社なんだよ。別にフロントの労働環境をこの掲示板で論じる意味ないし

[399: 匿名さん]

であるならば、宮爺の >>391 が不適切な投稿である。