管理会社の変更を検討してます

[moai]

27戸の小規模マンションの理事長をしております。
今年で理事長を引き受けて２年目になります。
１年目は初めてという事もあって手探りで管理会社の指導のもと組合の運営を
行っておりました。
しかし、１年目の後半から管理会社への疑問及び不満が・・・
理事会等で打ち合わせした案件事項が尽く放置される状態。
特に、月次収支報告書及び滞納者リストの提出は依頼しても中々提出がありませんでした。
そんな状態でも、何とか総会は乗り切りました。
　私自身、１年目で解決出来なかった案件がどうしても納得出来なかったので組合運営及び理事会がある程度機能させたく２年目を引き受けました。
それから、半年が過ぎでも管理会社の対応は変わらず・・・
おまけに、他の理事のメンバーが仕事を理由に理事会を欠席するありさま。
このままでは、管理会社の思う壺なので各理事と電話で連絡をとり管理会社の見直しを検討する事になりました。
　今のままでは、中期・大規模修繕などで将来が不安なので誰がやっても組合運営が正常に運営のサポートが出来る管理会社と考えております。
　大きな問題は、下記の通りです。
　　■月次収支報告書及び滞納者リストが依頼しないと提出されない。(今現在、7、8月提出無し)
　　　提出されても時期が非常に遅い。(例えば、６月末締が7/28に提出)
　　■設備点検等の報告書の提出がない。
　　■打ち合わせで、要望及び確認を依頼したことに対して回答がない。
他にも多々あり、書くのが嫌になる位です。
　皆様の管理会社は如何ですか？
また、管理会社の見直しを行った組合の理事さんがおりましたらご教授お願い致します。　

[276: 匿名さん]

＞ぼったくりを目論んでいる管理会社から見ると「愚作」に見えるのかも知れませんが、私には、良き１つの方向性を示す案だと思えます。

とんでもない。これでは基幹業務をしている管理会社は関係会社から紹介料名目で上乗せ分を頂いているのが現状です。
基幹業務以外は、管理組合が業者と直接契約し中間マージンをゼロにすべきです。

[277: 積極理事]

>基幹業務以外は、管理組合が業者と直接契約し中間マージンをゼロにすべきです。

デメリットは
管理組合が業者の選定と価格交渉が頻雑になること。
すぐれた、理事長や理事がいれば問題ないが現実は難しい。輪番制など。
また、責任の所在が分散化される。（契約業者が多い。業務の管理）

居住者のすべてが中間マージンをゼロにするような最安値の追求を必ずしも望んでいない。
適正な価格（少し安い程度）の委託であれば、多くの区分所有者は満足する。
中間マージンをゼロにしても個別の業者に暴利を取られたのでは意味はない。
中間マージンをゼロにしても輪番制の理事の負担がおおくなるのは望まれない。

＞ぼったくりを目論んでいる管理会社から見ると「愚作」に見えるのかも知れませんが、私には、良き１つの方向性を示す案だと思えます。
>基幹業務以外は、管理組合が業者と直接契約し中間マージンをゼロにすべきです。

最終的に、最安値を追求すると、管理組合が業者と直接契約に到達するのは否定しませんが、
管理組合が業者と直接契約する準備段階として、ビル管理会社と契約する方法は良策と考えます。
理由、
個々の業者と価格交渉する時間がない。輪番制の理事の任期。
個々の業者を選定する基準が難しい。
理事会が個々の業者の作業内容を管理できない。
修繕費の相見積先の確保。
また、現管理会社に委託している項目の値下げ交渉がしやすくなる。

[278: 匿名さん]

↑　結局、怠惰な組合と悪質業者を弁護するコメントでした。

[279: 匿名さん]

組合が部分委託にして業者と直接交渉しても、管理会社のバックリベートはなくならないよ。
直接交渉でバックリベートをやめても、大きな管理会社にそれをやらないと他のマンションの点検業務を
他の業者にまわされてしまう。
たかが１軒のマンションのことで点検業者は管理会社からは解放されないね。

[280: 匿名さん]

適正マージンだったら管理会社に任せたほうがベター。

[281: 匿名さん]

積極理事さん
自主管理・一部自主管理組合は全体の1/4、単棟型に限っても1/5もあり、決して少数派ではありません。（国交省マンション総合調査H20版）
＞管理組合が業者の選定と価格交渉が頻雑になること。
＞すぐれた、理事長や理事がいれば問題ないが現実は難しい。輪番制など。
＞また、責任の所在が分散化される。（契約業者が多い。業務の管理）
等々と決め付けるのはご遠慮ください。

[282: 積極理事]

>>管理組合が業者の選定と価格交渉が頻雑になること。
>>すぐれた、理事長や理事がいれば問題ないが現実は難しい。輪番制など。
>>また、責任の所在が分散化される。（契約業者が多い。業務の管理）
>等々と決め付けるのはご遠慮ください。

実際に内のMSでの問題。

[283: 匿名さん]

>実際に内のMSでの問題。
であれば、ひとこと「内のＭＳの場合」と断るべき。

[284: 匿名さん]

＞であれば、ひとこと「内のＭＳの場合」と断るべき。

他のMSでも問題となってないか？

[285: 匿名さん]

>他のMSでも問題となってないか？
当然同じようなＭＳは多くあるだろうが、それを一般的な話として語るのはいき過ぎ。
主語なしで断定するから拙いというだけの話。

[286: 匿名さん]

一般的に、強いリーダーシップをとる理事長（または理事）がいる管理組合であれば、
自主管理も可能だと思います。
最初にある程度の運営レベルに引き上げることができれば、その自主管理も継続していくでしょう。
ただ、ワンマン運営になる可能性や場合によっては理事と業者の癒着が起こる可能性はかなり高いと
言えます。
また、運営に当たっては多岐にわたる関係法令などの改定などに十分注意する必要もありますので、
常に情報収集と学習が求められ、そういうことに興味のある人が複数いないとかなり大変です。

（管理会社・元契約社員の実体験から、言わせていただきました。）

[287: 匿名さん]

http://www.nandemo-best10.com/f_mansion-kanri/

このランキングってどこまで信用できますか？

[288: 匿名さん]

目的は周りの宣伝であって、信じるのはイワシの頭も一緒です。

[289: 287です]

＞288
迅速な返事ありがとうございます。
私のマンションも管理会社の変更を検討しておりまして、
タイトルだけ見てこのスレに便乗記載しましたが、
内容を見るとちょっと違っているようなきがしました。
出直してきます。スレ汚し失礼しました。

[290: 匿名さん]

286さん
実体験からとのことですが、何例ほど自主管理組合を見られたのですか。
その大概が
＞ただ、ワンマン運営になる可能性や場合によっては理事と業者の癒着が起こる可能性はかなり高いと
言えます。
という状態だったのでしょうか。
自主管理、一部自主管理は「強いリーダーシップをとる理事長（または理事）がいる管理組合」だから運営できるばかりではありません。理事を多くの区分所有者が経験し、学習しながら運営能力を身につけていく、というケースももちろんありますので、あまり一方的な感想を断言してほしくありません。（感想が誤りという意味ではありません。おっしゃるような組合もあるでしょう。）

[291: 匿名]

デベにマンションの売買で儲けさせ…

デベの子会社の管理会社で儲けさせ…

大規模修繕で、また管理会社に大儲けさせるのは、いい加減に卒業しましょう！

エレベーターの保守管理費も然りです。

大手の日立、東芝、三菱が幅を利かしていますが、
保守管理をやっているのは下請けの下請けの孫請けですから高くなっている訳です。

大手を抜きにして下請けか孫請けと直接に契約すれば、保守管理費用は間違いなく半額以下になります。
全く安全性も問題ありませんよ！

そうすれば必ず管理費＆修繕費を下げれます！

大規模修繕工事などは絶対に管理会社経由は駄目なんですよ！
価格が倍から３倍に跳ね上がります。

横着・怠慢な役員や、世間知らずの組合員は、全て管理会社に任せっ放しですから埒が明きませんし進歩無しです！！！

一生付いて回る管理費＆修繕費を下げられる訳ですから、特に役員は積極的に下げる努力をして欲しい限りです！

[292: 匿名さん]

適正利潤であれば管理会社にまかせた方がいいですよ。
管理会社と管理組合は共存・共栄でいかねばなりません。
保守点検費を自主管理で直接交渉すれば、経費の削減にはつながるでしょう。
しかし、管理会社もそれでは採算があわないので、事務管理費の値上げをいってくるでしょう。
管理員とか清掃費、設備点検とかを自分達でやるということは、自主管理と同じじゃないですか。
自主管理は大変ですよ。最初から自主管理のところはいいですが、そうでなければ難しいですよ。
私は昨年会社をリタイアして、マン管士の資格を自己啓発として取得しました。
時間的にも余裕があり、それに専念することはできますが、私自身はやる意思は全然ありません。
もし、やりたいといっても長年組合管理を牛耳ることにもなるのでいろいろな弊害が出てきます。
管理会社としてのプロのマンション管理の業者があるのですから、そこを活用するのがいいと思います。
しかし、設備点検費や大規模修繕工事等に関してはチェックできる勉強はしておくことが必要ですが。

[293: 匿名さん]

>適正利潤であれば管理会社にまかせた方がいいですよ。 管理会社と管理組合は共存・共栄でいかねばなりません。

現在の経済環境に余りにも無知なユートピアに過ぎない。
現在管理会社の大方は火の車状態で生き残りに大わらわ状態、無知な組合と弱者の業者の狭間での両方から如何に多くの生き残りの利ざやを得ようとしている現実をご存知ないとはノー天気です。

[294: 匿名さん]

>>293
現在の経済環境といってますが、委託契約を結んだのはいつだったんですか。
それから値上げや手抜き等をやられたら困りますがね。
管理会社が契約時の条件をやれないんであれば対処しなければなりませんが、そうでなければ
無理にシステムを変える必要はないんでは。
あなたのところは、自主管理をしたいんですか？
自主管理やるとしたら誰がやるんですか？いろんな弊害が出てきますよ。
組合を長年継続して自主管理していくにはそれなりの人材と知識が必要ですよ。
但し、同じ者が継続してやると弊害が必ず出てきます。

管理会社に委託はするが、組合で委託費・設備点検費・大規模修繕工事等の相場を掴んでおくことは必要です。
そういう情報提供だったら一部の者でやれるでしょう。
勿論、１戸当り月の必要修繕積立金の額や法改正とかは関心をもって調べることは大切ですが。

[295: 匿名さん]

＞現在の経済環境といってますが、委託契約を結んだのはいつだったんですか。 それから値上げや手抜き等をやられたら困りますがね。

あれ？　契約の期限は１年、長くて２年が常識ですよ。

[296: 匿名]

大規模修繕工事などは全てを管理会社任せでは絶対に駄目です！

世間知らずの阿保な役員や住民は、管理会社に任せるから、通常の工事価格より２倍～１０倍は、ざらにボラレまくりですよ。

世間を知ると言う意味で、必ず同じ工事内容で、管理会社を含めて、他業者から最低でも５社以上の見積もりを取りましょう！

下請け下請け孫請けの実態が鮮明に分かり、見積もりを見たら、何故こんなに違うのか超ビックリ歴然としますよ！

マンション住民は、横着怠慢して、管理会社に任せっぱなしにせず
もういい加減に賢明にならなくては駄目です！！！

こんな不景気の、ご時世なんですからね。

[297: 匿名]

親スレさんの２７世帯でしたら、余裕綽々で自主管理が出来ます。
早めに臨時総会を開いて、早急に自主管理にするよう話し合いましょう。今のままでは管理会社を儲けさせているだけですから、非常に、もったいないです。
自主管理になればマンションを良くしようと言う、住民の責任感や意識も高まり、また自主管理になる事で管理費を５０００円位、値下げできます。
自主管理は賃貸者にも同じ責任を持たせますから何ら問題ないですね。

[298: 匿名さん]

297さん
自主管理はやってみれば意外にできるもので、基本同意ですが、一点だけ、
＞自主管理は賃貸者にも同じ責任を持たせますから何ら問題ないですね。
はないですね。
自主管理であっても当然、区分所有法に則って管理を行います。区分所有者と同じ責任ではありません。

[299: 住まいに詳しい人]

このスレを見ている皆様へ
スレタイは
「管理会社の変更を検討してます」

自主管理がマンション管理の行き着く最終到着駅であることは否定しませんが、
スレタイに即した投稿をお願いします。
自主管理の議論は他でして下さい。

管理会社と契約することを前提にお願いします。

[300: 匿名]

２７世帯なら、管理会社の変更は止めて自主管理にするのが一番のベスト対策です！

[301: 匿名さん]

>>295
管理会社との委託業務の内容は毎年変るんですか？
普通は毎年同じ内容で更新するんじゃないですか。

[302: 匿名さん]

>>301

毎年契約内容が同じなのは、あなたの住むマンションの理事会が無能である何よりの証拠です。

[303: 匿名さん]

>>302
毎年値下げ交渉や新たな業務改善の要求をするんですか？
別に問題がなければ現状どおりでいいでしょう。
管理員の人数を増やすとか、清掃の人員・時間を増やすとかがあれば別ですが、そうしたら委託費の値上げ
をしなければならないでしょう。
通常は契約内容の変更がないでしょう。

[304: 匿名さん]

＞通常は契約内容の変更がないでしょう。

いいえ、総会では管理会社の信任投票の意味合いもあります。

[305: 匿名さん]

>>304
管理会社への委託は当然総会の決議が必要ですよ。
しかし、契約内容の変更まではしないでしょう。

[306: 匿名さん]

減額を渋る管理会社の方が必死に抵抗しているようですが、
管理組合からの減額攻勢にさらされて相当ストレスが溜まっているのでしょうか？
こんな所で反撃したつもりになってないで、
少しは金額に見合った仕事をすることを考えられては如何ですか？

[307: 匿名さん]

303　305です。
私は管理会社の者ではありませんよ。
マンションの住民です。自己啓発でマン管の資格は取得してますが。

[308: 匿名さん]

また暇人マン管士のお出ましかい…。
そんなレベルでマン管取得者だとは、マン管士のレベルは言わずと知れてますわな。

[309: 匿名]

ですから、この世帯数で管理会社に頼む事自体が大いに無駄な経費を使っているんだと、賢明な組合員なら早く気が付くべきです。

住民の財産の無駄使いそのものです！

[310: 匿名]

あと、エレベーター保守管理や管理会社も、大したこともないくせに大手は高過ぎです。
私のマンションも変更しましたが、前は両方とも三菱ビルテクノサービスでした。

今ではエレベーターの保守管理は、前より条件が良くなったにも関わらず、年間経費は半額未満になりました。

それで管理費の値下げが可能となり、住民の皆さんは大喜びでした。

☆やはり何も変えない変わらない進歩しない、横着怠慢で保守的な役員は即座に止めさせ…
組合員（住民）が変える努力をして、世間を知って賢明になる事が一番大事です。

[311: 匿名さん]

>>310

変えた先は独立系ですか？
独立系であれば事故が起こったときの対応には気をつけておいたほうがいいですよ。
定期的に行う点検なんかはどこでもやることは同じでしょうが、事故が起こったときの対応は
メーカー系のほうがしっかりしてますよ。
事故が起こったときにぬか喜びにならなきゃ良いが・・・。

[312: 匿名]

今はどこの会社でも保険に入ってますから何ら不都合はありませんね。

[313: 匿名さん]

保険に入っていても、出るのはお金だけですよ。
それも、満足するような金額なんて出ないでしょう。

問題は、独立系の管理会社の大手は、ずさんです。

事故が起きたから保険で済ませるなんて考えの人ばかりですので、めいわくが掛からないよう、怪我などをしないよう、ちゃんと点検などをして事故が起きないように最善を尽くすなんて考えないのです。
そして、それこそ現代の常識だと思い込んでいるのです。

保険に入っていても不都合は解消されないのです。

[315: 匿名さん]

＞今ではエレベーターの保守管理は、前より条件が良くなったにも関わらず、年間経費は半額未満になりました。

その内に閉じ込められる事故が多発しますよ。

[316: 匿名]

シンドラーエレベーターであるまいし、、、
そんな事が起きないように、毎月に保守管理で住民の命を守っている訳です！
無意味な過剰考察は、ほどほどにして、無意味に過剰に使われている住民の財産をお守り下さい。

[317: 匿名さん]

マンションを購入する時に管理費や修繕積立金の額には納得して購入したんでしょう。
べらぼうに高い管理費だったら改善しなければなりませんが、常識の範囲内であれば住民は値下げしたり
メーカーや管理会社を変えて欲しいとは思っていませんよ。
現在の管理会社や設備点検業者を変えることによる不安の方がありますよ。
管理費等についての出費は想定内のことですから、別にちょっと値下げしたとしてもそれの方が心配です。

[318: 匿名]

固定観念の固い頭は認めますが、その前に進歩する為の勉強や努力をしているか？
現状のマンションが正常なのか？正常ではないのか？
は文献や情報を見れば分かりますから、世間を知って見つめ直して行く努力が大切ですね。

[319: 積極理事]

内のＭＳ300戸
管理費チョット高いが12000円/月
配水管清掃の業者調べてみると
管理会社→委託会社→配水管清掃会社
となっていた。
高いはずだ。
追求したら50万/年安くなった。

ほかに、
内の理事会は、管理会社に対して業界最安値を追求するつもりはなく
業界平均価格での委託費を要求しました。
管理費8000円～9000円/月でまかなえる範囲。
それでも、値下げの抵抗は相当きつかった。
やはり、いきなりの1000万/年の値下げ（3000円Ｘ300戸Ｘ12月）は管理会社にとって相当きついようでした。
部分委託も取り入れたので、管理会社の売り上げ減は1500万以上でした。
管理会社の担当者さん、内のＭＳの担当が不運だったとあきらめて下さいね。

[321: 匿名さん]

管理会社の委託業務費が適切かどうかはその相場を知らなければ交渉のしようがないでしょう。
例えば
管理事務費月１戸当り金額１２００円～１５００円、消防設備点検費　月５００円×戸数、清掃費人数×時間×日数
ＥＶ保守点検費　デベ系月１回１基４～５万　独立系月１回１基３～４万　　遠隔監視の３ヶ月毎の点検フルメンテで月４～５万程度
清掃費　時給×時間×日数×人数　プラスアルファー
管理員人件費　人数×時間×日数　プラスアルファー
こういったことを把握した中で高すぎる場合は交渉すればいいのだけど、やみくもに値下げ値下げではね。

[322: 匿名さん]

同感です。
むやみやたらに値下げは愚の骨頂です。

最悪の管理会社と悪名高い独立系管理会社のように、安い管理費で行うと他の管理会社では不可能な安い値段で管理を奪い取り、ノルマの工事で毎年大きな利益を乗せに乗せ、管理費の赤字を埋めるだけでなく、通常の工事費の数倍の金額を管理組合に認めさせ、通常の１０倍以上の利益を手にするのが本当の目的で成り立っている独立系管理会社がいますからね。

ただ、安い管理費で真面目に管理をしてくれて適切な工事費で頑張っている小さな独立系管理会社もいますので、一緒にしてはいけませんが。

大手の独立系管理会社には、ぼったくりが多いですね。

[323: 匿名さん]

321ですが、相場をしっかり把握し自分のマンションの委託業務費が適切かどうかを計算した中で
管理会社を判断するのがベターでしょうね。
ただ一ついえることはデベ系の管理会社の場合、大規模修繕工事の場合はどうしても人情的にも
そこに依頼するケースが多くなると思います。
しかし、総合評価方式で行い、入札評価の計算方法で割り切って元請会社を決めるとかをしないといけないでしょうね。

[324: 匿名]

出来る限り良心的な業者の直工事を心掛けましょう。工事内容は何も変わらず、大手とて中小零細企業の下請けにやらせているだけです。今の時代は安かろう良かろうです。

[325: 匿名さん]

>>324
しかし出来ることなら大手ゼネコンに依頼すれば間違いはないでしょう。
私どものマンションも大手ゼネコンに依頼しましたが、満足いく仕事をしてもらいました。
地元の業者に比べかなり格安でした。（同じ仕様で見積りをとりました）